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• 131****2538

  一、抵押是擔保的一種形式，在房產抵押登記期間，是無法辦理過戶的，如果只是簽訂了一份買賣合同并未過戶，又能優(yōu)先保證抵押權，這種簽約行為未必會侵犯抵押權人的利益。所以，在司法實踐中對于這種情況的合同效力和操作，實際上并不是一律認定無效的。
  二、相關法律條文
  1、優(yōu)先保護抵押權?！吨腥A人民共和國擔保法》第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效?！?br/>2、代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆眨麥绲盅簷??！?*高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償?/span>

  查看全文↓ 2018-07-10 16:17:01
• 142****6476

  如果業(yè)主房產證抵押在銀行，說明業(yè)主還欠銀行的款項，因此，要過戶可以有以下方式。
  一種是你和業(yè)主協(xié)商到銀行，向銀行出具雙方關于房屋產權變更所達成的書面協(xié)議。若銀行同意變更，則將借款人由賣方變更為買方，并由銀行出具證明，注明變更事項、變更理由以及同意在該房屋已設抵押權情況下予以辦理變更登記，同時向銀行借出房產證。然后，買賣雙方攜帶銀行出具的證明、房產證、權屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等材料到政府房產管理部門辦理產權變更登記手續(xù)。
  如果銀行不同意變更，則只能就雙方達成的產權變更協(xié)議到公證處公證，待付清銀行貸款后從銀行取出房產證，解除抵押登記手續(xù)，同時憑公證協(xié)議書辦理產權變更登記手續(xù)。還有一種方法，是找擔保公司擔保然后把余款付清，取出房產證。
  

  查看全文↓ 2018-07-10 16:16:51
• 142****6705

  可以。未還清貸款的房產再交易，可采用三種方式：提前還貸、資金監(jiān)管、轉按揭。
  提前還款雙方簽訂房地產買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，待銀行釋放抵押權后再由房地產交易中心注銷抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產權，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
  優(yōu)點：在房東取得完全產權之前，買方沒有支付房款，因此買方資金的安全性高。
  缺點：完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力。
  
  資金監(jiān)管買方將支付的首期房款用于幫助房東歸還貸款余額，運用這種方法的關鍵是要找到一個雙方都信任的第三方(如信譽良好的中介公司、律師事務所或其他擔保機構等)，全程控制每一個環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導致的交易風險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔保機構提供墊資的服務，補足差額。如此，僅需支付一筆墊資服務費，就可以實現(xiàn)融資，進而完成交易。
  優(yōu)點：雙方合力解決了交易資金障礙。
  缺點：如果沒有第三方全程監(jiān)控資金動向，買方的首期房款存在一定風險。
  
  辦理轉按揭簽訂房地產買賣合同之后，雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉轉按揭手續(xù)。
  優(yōu)點：無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。
  缺點：轉按揭手續(xù)較為繁復，且不是所有銀行都有這項業(yè)務。如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現(xiàn)跨行轉按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關鍵。因此，買賣雙方在準備采取轉按揭的模式解決上家購房抵押問題之前，必須向相關方進行充分咨詢，明確銀行的具體要求和辦理流程。
  

  查看全文↓ 2018-07-10 16:16:45

相關問題

• 問 房產證抵押在銀行能過戶嗎
  答

  含抵押的房屋,在理論上可以買賣,但是,實務中,銀行不會同意,你也就賣不了。未經抵押權人同意進行買賣,買賣合同無效。屬于效力待定,建議向銀行還款,如果你一定要買,那你要和銀行協(xié)商,由你來代為向銀行還清借款.

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• 問 房產證抵押在銀行可以加名字嗎?
  答

  可以加名字，但是相對比較麻煩，流程如下：1. 向銀行申請增加共有人還款2. 銀行同意后帶上產權證3. 到房管局辦理注銷抵押手續(xù)4. 辦理增加名字5. 產權證拿到后在重新辦理抵押6. 名字增加完畢不過貸款中增加名字比較麻煩，根據銀行的情況來看的。

  全部3個回答>
• 問 ??房產證抵押在銀行可以過戶嗎？誰知道呢？
  答

  不能過戶，房主房產證在銀行抵押，說明住房產權辦理了抵押或質押，產權暫時不屬于房主所有，此類住房不允許過戶。需要房主還清貸款，解除抵押或質押，取得房產證，契稅證明，出讓性質土地證，才可以申請辦理該住房過戶手續(xù)。

  全部4個回答>
• 問 ??房產證被抵押能過戶嗎?房產證抵押在銀行如何辦理過戶?
  答

  如果業(yè)主房產證抵押在銀行，說明業(yè)主還欠銀行的款項，因此，要過戶可以有以下方式。一種是你和業(yè)主協(xié)商到銀行，向銀行出具雙方關于房屋產權變更所達成的書面協(xié)議。若銀行同意變更，則將借款人由賣方變更為買方，并由銀行出具證明，注明變更事項、變更理由以及同意在該房屋已設抵押權情況下予以辦理變更登記，同時向銀行借出房產證。然后，買賣雙方攜帶銀行出具的證明、房產證、權屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等材料到政府房產管理部門辦理產權變更登記手續(xù)。如果銀行不同意變更，則只能就雙方達成的產權變更協(xié)議到公證處公證，待付清銀行貸款后從銀行取出房產證，解除抵押登記手續(xù)，同時憑公證協(xié)議書辦理產權變更登記手續(xù)。還有一種方法，是找擔保公司擔保然后把余款付清，取出房產證。

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• 問 房產證抵押在銀行可以遷戶口嗎？
  答

  首先落戶與按揭是否還清沒有任何關系，如果要落戶必須要拿到房產證才可以辦理入戶手續(xù)！你可以要求銀行開具抵押證明，并要求銀行提供房產證復印件！

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