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• 144****7141

  一、商品房買(mǎi)賣(mài)的程序
  
  1、簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)
  
  買(mǎi)房人待選中一處房產(chǎn)后就要先與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者售房代理商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)書(shū)主要列明房屋所在位置、面積、房號(hào)、價(jià)款、定金或預(yù)付款及正式簽署購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間。
  
  2、簽署正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同
  
  雙方按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同，一般情況簽署正式的合同要在售樓處或雙方指定的律師事務(wù)所、公證處進(jìn)行。在律師或?qū)I(yè)人士對(duì)購(gòu)房人作相關(guān)介紹后出具見(jiàn)證書(shū)或公證書(shū)。
  
  3、辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記
  
  根據(jù)房地局的有關(guān)規(guī)定，在房產(chǎn)預(yù)售契約簽訂后30天內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方須到房地局市場(chǎng)辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)后，買(mǎi)賣(mài)契約方能產(chǎn)生法律效力。在辦理房產(chǎn)預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)各自向國(guó)家繳納印花稅。
  
  4、抵押登記手續(xù)
  
  辦理完預(yù)售契約登記后，如果有銀行按揭貸款，首先購(gòu)房人要與銀行簽署房地產(chǎn)抵押貸款合同，然后購(gòu)房人與銀行經(jīng)辦人須持抵押貸款合同和買(mǎi)賣(mài)契約及有關(guān)文件到房地局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處辦理抵押登記手續(xù)。
  
  5、預(yù)售轉(zhuǎn)讓
  
  商品房預(yù)售契約在有效期限內(nèi)，如果購(gòu)房人想轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的商品房，轉(zhuǎn)讓方與受轉(zhuǎn)讓方應(yīng)在預(yù)售契約上作背書(shū)，并在背書(shū)簽字起15日內(nèi)到房地局市場(chǎng)處辦理預(yù)售契約轉(zhuǎn)讓手續(xù)，市場(chǎng)處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起10日內(nèi)通知賣(mài)方。
  
  6、立契過(guò)戶
  
  房屋竣工核驗(yàn)合格后，房屋交用之日起30日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人應(yīng)持買(mǎi)賣(mài)契約到市場(chǎng)處和房產(chǎn)交易所辦理立契過(guò)戶手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在此時(shí)各向房產(chǎn)交易所繳納交易手續(xù)費(fèi)，賣(mài)方還須向國(guó)家繳納契稅。
  
  7、辦理產(chǎn)權(quán)證
  
  立契過(guò)戶手續(xù)辦完，買(mǎi)賣(mài)雙方須持上述所辦完的手續(xù)到房地局房屋土地權(quán)登記事務(wù)所辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。直到此時(shí)，房產(chǎn)交易的手續(xù)才算**后完成。

  查看全文↓ 2018-07-10 16:22:20
• 152****6040

  一、如何購(gòu)買(mǎi)商品房？
  綜合考量樓盤(pán)品質(zhì)。商品房位在小區(qū)的樓宇中，處在周邊的大環(huán)境當(dāng)中，所以綜合考量樓盤(pán)品質(zhì)顯得十分重要。購(gòu)房者應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
  1、選擇有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商
  選擇口碑好、實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商和品牌物業(yè)公司，是購(gòu)房不至于出現(xiàn)問(wèn)題的首要保證。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的建筑品質(zhì)、景觀打造、后期的物業(yè)管理都會(huì)做得好一些。
  2、查看配套完善程度
  看看**、商業(yè)、郵電、道路等配套情況。有時(shí)房子蓋好了，但教育、商業(yè)、郵電、道路等配套沒(méi)跟上，也會(huì)造成一段時(shí)間生活的不便。如果附近有成熟社區(qū)，也就是說(shuō)這些配套已經(jīng)投入使用了，那房子就更值得買(mǎi)了。
  3、性價(jià)比是重要指標(biāo)
  對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，性價(jià)比要考量?jī)蓚€(gè)方面，首先是購(gòu)買(mǎi)成本，要計(jì)算下是否能夠以較低的成本購(gòu)買(mǎi)到適合自己需求的房子；其次在房子長(zhǎng)期使用的過(guò)程中成本是否較低，包括交通成本、時(shí)間成本、教育成本、消費(fèi)成本等。例如，如果能節(jié)約上下班時(shí)間也是生活質(zhì)量的一個(gè)衡量因素。

  查看全文↓ 2018-07-10 16:22:05
• 145****1259

  購(gòu)買(mǎi)商品房的程序
  
  通常,購(gòu)房有著一整套復(fù)雜、繁瑣的程序?？偟膩?lái)說(shuō),一般有以下幾個(gè)步驟:
  
  第一、簽訂房地產(chǎn)訂購(gòu)書(shū)或者認(rèn)購(gòu)書(shū),并向發(fā)展商或者其代理商交付定金。
  
  訂購(gòu)書(shū)或者認(rèn)購(gòu)書(shū)在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同,雙方有義務(wù)信守,否則要適用定金罰則。如果是預(yù)售,認(rèn)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)查證預(yù)售方的商品房預(yù)售許可證以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式向預(yù)購(gòu)人明示下列事項(xiàng):
  
  (1)、預(yù)售人的名稱(chēng)、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話和法定代表人。
  
  (2)、商品房預(yù)售許可證。
  
  (3)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。
  
  (4)、項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖。
  
  (5)、商品房的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法。
  
  (6)、預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法。
  
  (7)、商品房預(yù)售款的專(zhuān)用帳戶。
  
  (8)、物業(yè)管理事項(xiàng)。
  
  (9)、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
  
  如果是商品房現(xiàn)售,售房人則應(yīng)符合以下條件:
  
  (1)、具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
  
  (2)、具有土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土的批準(zhǔn)文件;
  
  (3)、持有建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
  
  (4)、已通過(guò)竣工驗(yàn)收;
  
  (5)、拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
  
  (6)、供水、供電、供氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。
  
  (7)、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
  
  第二、簽署正式房地產(chǎn)預(yù)售契約或者商品房購(gòu)銷(xiāo)合同。
  
  通常各地房地產(chǎn)管理部門(mén)都會(huì)通過(guò)發(fā)展商提供標(biāo)準(zhǔn)合同樣本,雙方可逐條協(xié)商修正。訂約時(shí),購(gòu)房人要注意帶好身份證、戶口簿等身份證明材料。一般訂約是在發(fā)展商處或發(fā)展商指定的律師事務(wù)所。為不致出現(xiàn)漏虧,購(gòu)房人**好自己隨身帶一個(gè)律師前往。當(dāng)然,如果進(jìn)一步公證或者見(jiàn)證則更為妥當(dāng)。
  
  第三、辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)。
  
  雙方應(yīng)在預(yù)售合同簽訂30日內(nèi)持該合同項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)。未經(jīng)登記手續(xù),合同不能產(chǎn)生法律效力。
  
  第四、辦理抵押登記。
  
  如果購(gòu)房人須銀行貸款,則在與銀行簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同或者預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同之日起30日內(nèi)持抵押合同、售房契約及相關(guān)文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。
  
  第五、交付。
  
  售房人在房屋符合約定的條件成就后,向購(gòu)房人發(fā)出《入伙通知書(shū)》或者《交付使用通知書(shū)》,由購(gòu)房人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地驗(yàn)收,并簽收交房單據(jù),領(lǐng)取房屋鑰匙。交付是雙方行為,但交付并不導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。
  
  第六、立契過(guò)戶,辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
  
  房屋交付之后的約定期限之內(nèi),售房人應(yīng)協(xié)同購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)和房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。產(chǎn)權(quán)證書(shū)頒發(fā)以后,全部手續(xù)結(jié)束。

  查看全文↓ 2018-07-10 16:21:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 商品房怎么買(mǎi)
  答

  到售樓處看好哪套房子就先付定金,然后簽預(yù)售合同并付首期房款,需要貸款的接著辦理貸款手續(xù),開(kāi)發(fā)商收到全款后可以繳納維修基金,契稅及相關(guān)費(fèi)用,即可辦理房產(chǎn)證,

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• 問(wèn) 買(mǎi)商品房怎么按揭
  答

  買(mǎi)房子辦按揭方法: (1)選擇房產(chǎn)購(gòu)房者如想獲得樓盤(pán)按揭服務(wù),在選擇房產(chǎn)時(shí)應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容。購(gòu)房者在廣告中或通過(guò)銷(xiāo)售人員的介紹得知一些項(xiàng)目可以辦理按揭貸款時(shí),還應(yīng)進(jìn)一步確認(rèn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持,以保證按揭貸款的順利取得。 (2)辦理按揭貸款申請(qǐng)購(gòu)房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后,應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購(gòu)房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定,準(zhǔn)備有關(guān)法律文件,填報(bào)《按揭貸款申請(qǐng)書(shū)》。 (3)簽訂購(gòu)房合同銀行收到購(gòu)房者遞交的按揭申請(qǐng)有關(guān)法律文件,經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款的條件后,發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書(shū)。購(gòu)房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同》。 (4)簽訂樓盤(pán)按揭合同購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同,并取得交納房款的憑證后,持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。 (5)辦理抵押登記、保險(xiǎn)購(gòu)房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購(gòu)房合同到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記備案手續(xù)。對(duì)期房,在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下,由于按揭貸款期間相對(duì)較長(zhǎng),銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn),要求購(gòu)房者申請(qǐng)人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn),應(yīng)列明銀行為第一受益人,在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn),保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值。在貸款本息還清之前,保險(xiǎn)單交由銀行執(zhí)管。 (6)開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款賬戶購(gòu)房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后,按合同約定,在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款賬戶,并簽訂授權(quán)書(shū),授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款條件,履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)。并辦理相關(guān)手續(xù)后,一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開(kāi)設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶,作為購(gòu)房者的購(gòu)房款。

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• 問(wèn) ?? 商品房要怎么買(mǎi)
  答

  1、簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)買(mǎi)房人待選中一處房產(chǎn)后就要先與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者售房代理商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)書(shū)主要列明房屋所在位置、面積、房號(hào)、價(jià)款、定金或預(yù)付款及正式簽署購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間。2、簽署正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同，一般情況簽署正式的合同要在售樓處或雙方指定的律師事務(wù)所、公證處進(jìn)行。在律師或?qū)I(yè)人士對(duì)購(gòu)房人作相關(guān)介紹后出具見(jiàn)證書(shū)或公證書(shū)。3、辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記根據(jù)房地局的有關(guān)規(guī)定，在房產(chǎn)預(yù)售契約簽訂后30天內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方須到房地局市場(chǎng)辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)后，買(mǎi)賣(mài)契約方能產(chǎn)生法律效力。在辦理房產(chǎn)預(yù)售預(yù)購(gòu)登記手續(xù)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)各自向國(guó)家繳納印花稅。4、抵押登記手續(xù)辦理完預(yù)售契約登記后，如果有銀行按揭貸款，首先購(gòu)房人要與銀行簽署房地產(chǎn)抵押貸款合同，然后購(gòu)房人與銀行經(jīng)辦人須持抵押貸款合同和買(mǎi)賣(mài)契約及有關(guān)文件到房地局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處辦理抵押登記手續(xù)。5、預(yù)售轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售契約在有效期限內(nèi)，如果購(gòu)房人想轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的商品房，轉(zhuǎn)讓方與受轉(zhuǎn)讓方應(yīng)在預(yù)售契約上作背書(shū)，并在背書(shū)簽字起15日內(nèi)到房地局市場(chǎng)處辦理預(yù)售契約轉(zhuǎn)讓手續(xù)，市場(chǎng)處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起10日內(nèi)通知賣(mài)方。6、立契過(guò)戶房屋竣工核驗(yàn)合格后，房屋交用之日起30日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人應(yīng)持買(mǎi)賣(mài)契約到市場(chǎng)處和房產(chǎn)交易所辦理立契過(guò)戶手續(xù)。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在此時(shí)各向房產(chǎn)交易所繳納交易手續(xù)費(fèi)，賣(mài)方還須向國(guó)家繳納契稅。7、辦理產(chǎn)權(quán)證立契過(guò)戶手續(xù)辦完，買(mǎi)賣(mài)雙方須持上述所辦完的手續(xù)到房地局房屋土地權(quán)登記事務(wù)所辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。直到此時(shí)，房產(chǎn)交易的手續(xù)才算**后完成。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房要怎么買(mǎi)
  答

  第一，購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說(shuō)在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開(kāi)發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。 第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證，我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書(shū)，選擇付款的方式，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷(xiāo)售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。 第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書(shū)”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 具體講，涉及到一些法律問(wèn)題。 第一，如何閱售樓書(shū)。售樓書(shū)通常是開(kāi)發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書(shū)的時(shí)候，首先要注意售樓書(shū)中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過(guò)在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對(duì)，核對(duì)這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書(shū)的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購(gòu)買(mǎi)。閱讀中要明確售樓書(shū)中廣告的信息，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說(shuō)明，比如說(shuō)多少多少分鐘的車(chē)程，10分鐘的車(chē)程、5分鐘的車(chē)程來(lái)說(shuō)明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車(chē)程和10分鐘車(chē)程的伸縮性就非常大了，你是開(kāi)的小轎車(chē)還是公共汽車(chē)，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車(chē)程確定地段的位置，這已經(jīng)被國(guó)家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒牵谑蹣菚?shū)中都有這個(gè)，我們應(yīng)該特別注意。 怎么保證售樓書(shū)的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書(shū)之后確實(shí)非常感興趣，但是又怕**后買(mǎi)了房子以后，不象售樓書(shū)中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書(shū)本身具有法律效力，就一定要把售樓書(shū)的內(nèi)容明確的寫(xiě)到后面的商品房銷(xiāo)售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書(shū)中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開(kāi)發(fā)商一定要按照售樓書(shū)中說(shuō)的履行它的義務(wù)，就把售樓書(shū)的內(nèi)容向開(kāi)發(fā)商提出寫(xiě)到合同中。這樣的話，一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照售樓書(shū)寫(xiě)到商品購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。 在售樓書(shū)驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，要交定金，提醒購(gòu)房人要注意，認(rèn)購(gòu)書(shū)里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍睢Ｍǔ７康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話不給退還。 建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。 認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I(mǎi)房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)里面。一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷(xiāo)售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷(xiāo)售的房子是否包括你所要買(mǎi)的房子。 五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開(kāi)工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱(chēng)叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開(kāi)關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和用戶約定。 住宅使用說(shuō)明書(shū)，通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門(mén)窗類(lèi)型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。 也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。 在購(gòu)房的過(guò)程中還涉及到一個(gè)問(wèn)題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買(mǎi)的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)買(mǎi)的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。 商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算問(wèn)題，有三種計(jì)算方式。一個(gè)是按套計(jì)價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià)，還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來(lái)計(jì)算。一般商品房的銷(xiāo)售面積是套內(nèi)銷(xiāo)售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對(duì)購(gòu)房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫(xiě)清楚。 所以，購(gòu)房的時(shí)候購(gòu)房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫(xiě)清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來(lái)的壞處。 在購(gòu)房過(guò)程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷(xiāo)合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)，沒(méi)有超過(guò)據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過(guò)的話，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。還有一個(gè)問(wèn)題，在商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說(shuō)免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決，比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來(lái)不同，比如說(shuō)施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺(jué)得對(duì)購(gòu)房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下，約定在**小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說(shuō)我免責(zé)。 還有一個(gè)基本問(wèn)題，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰(shuí)簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開(kāi)發(fā)商常常委托一些中介代理?

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• 問(wèn) 什么叫商品房?怎么買(mǎi)?
  答

  **好看看現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司前100名的情況，找大的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該買(mǎi)起來(lái)沒(méi)有什么麻煩。

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