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• 148****3312

  《土地管理法》第63條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設才旦是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法轉移的除外。”根據(jù)這一規(guī)定，農民集體土地的使用權，原則上不允許出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，只有一種情形可以例外，就是對于符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等原因使土地使用權發(fā)生轉移的情形。這種情形是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產、兼并，企業(yè)的資產(包括廠房等)發(fā)生轉移而導致土地使用權發(fā)生轉移，如果土地上沒有建筑物等設施，集體土地的使用權將不允許轉讓，也不得轉讓用于非農業(yè)建設。
  
  《城市房地產管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
  
  依據(jù)規(guī)定，土地的所有權是不能轉讓的，土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。土地管理法第六十三條規(guī)定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。
  

  查看全文↓ 2018-07-12 16:25:32
• 132****5049

  先弄清這房子是宅基地的農民自建房還是其他集體土地或者耕地上蓋的房子，有區(qū)別，宅基地房本集體內部可以轉，不過你老公再申請宅基地就有障礙了。
  其次：看你那一大堆問題，沒必要搞這么復雜，也沒必要請律師。
  集體地包含宅基地各地的管理規(guī)則有區(qū)別，整體來說，沒有特別明確的合法或者確權途徑，但這不代表你不能買。關鍵在于法律后果：
  
  你要是買來住的話，住就可以了，以后無論誰來要房子或者拆遷，至少還不得把原來錢給你？
  要是考慮增值收益的話，存在一些問題，若**后被確認轉讓無效， 而出讓方主張收回房屋的話，大部分增值收益判決歸對方，但你也能獲得一定比例的增值收益，目前北京就是這樣判的。
  此外，著重考慮一點，這房是否是耕地來著，若是的話國土部衛(wèi)星照到要強拆的，不過有集體土地使用證時耕地的可能性不大，你核實下唄。
  
  所以結論是：就你描述的情況來看，法律后果比較明確，本金應該不會有大的風險，其他事情遇到再說。確認是宅基地的話，跟現(xiàn)房主簽房屋買賣合同或者按當?shù)卣蠛?，然后跟第一個房主去當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)辦一登記即可。其他非宅基地的集體建設用地程序不明確。耕地的房子不能買。
  
  不要糾結于書面上的簽什么合同及是否有效的問題上，這說不清楚，也要具體看怎么寫。因為就算無效，你出了錢，你住的房，法院會考慮的。你就當有效就好，呵呵。這是個司法實務的問題。

  查看全文↓ 2018-07-12 16:25:26
• 151****7130

  土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。如何使土地使用權轉讓合法和有效，應從土地使用權性質、用途、位置、轉讓年限及土地出讓合同包括附屬所記載的權利和義務等方面加以探討。
  　　第一，應實際了解土地使用權的性質。使用權分國有土地使用權和集體土地使用權。只有國有土地使用權才能進入市場，即出售、交換和贈與。但也應了解屬國有出讓土地使用權還是國有劃撥土地使用權。國有劃撥土地使用權轉讓時須經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門審核，報有批準權的省人民政府批準，并補交地價款。出讓土地并非一定能夠轉讓，未經(jīng)開發(fā)的出讓土地不得轉讓。出讓土地使用權在轉讓時應分清是否改變了轉讓方土地使用權性質。集體 土地使用權不得轉讓;除《土地管理法》規(guī)定的“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產兼并等情形致土地使用權依法轉移”以及這類企業(yè)的用土地房產抵押后被依法處分的情形。但是在實際工作中往往對土地使用權的性質未弄清就進行轉讓。特別是土地使用權贈與和交換。如農村居民或原屬農村居民現(xiàn)因某種原因棄農進城的，往往把自己屬集體土地使用權的宅基地作為個人私有財產，隨意出售或贈與他人。有的未經(jīng)政府批準擅自將集體土地使用權與他人調換。這樣都會給土地管理特別是集體土地的管理帶來混亂。
  　　第二，應了解土地使用權的用途?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》?以下簡稱《條例》?規(guī)定“未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的，土地使用權不得轉讓”。如土地使用者取得土地使用權時屬工業(yè)用地，實際開發(fā)為商品房，那么該商品房不得出售，必須重新辦理土地出讓手續(xù)。再有受讓人和轉讓人使用土地的用途不能擅自改變，因為不同用途的土地地價差別很大，可以是十倍以上，如工業(yè)用地每畝幾十萬元，綜合用地可以通過競標拍賣至每畝幾百萬元，而且絕大多數(shù)的土地已按城市建設規(guī)劃或集鎮(zhèn)規(guī)劃確定了用途。一般不許改變。如有的單位或個人耍小聰明，明明實際用地為商業(yè)，但在轉讓時說是住宅用地，這樣就可以少交幾倍的出讓金。這樣土地資產就流入了單位和個人的腰包，國家和政府資產流失。
  　　第三，應了解土地使用權的位置。影響土地價格的因素一般分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素只是決定土地價格的基礎，而區(qū)域因素對土地的價格產生決定性的影響，主要是指土地所處地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎和公共設施條件、環(huán)境質量等等，不同位置的土地價格可以相差幾倍到幾十倍。因此，轉讓土地使用權時應根據(jù)不同的位置確定不同的土地出讓金，這樣才能充分顯示土地的價值。
  　　第四，應了解原土地出讓合同及其附屬記載的權利和義務，尤其要注意帶限制性、制約性的內容。因為即使**后的土地受讓人是否愿意或有無約定，原土地出讓合同及其附件所載原土地受讓人的權利和義務，在土地經(jīng)過多次轉讓后仍完完全全地轉移其**后的受讓人?！稐l例》規(guī)定：”土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移”。因此，**后的土地受讓人應了解原土地出讓合同中及其附件記載的權利和義務。
  　　第五，應了解土地的建設規(guī)劃和設計的要點。包括土地的用途、建筑密度、容積率及公共配套設施的要求。因為根據(jù)城市建設規(guī)劃，各地塊的用地功能、建筑密度、容積率及公共配套設施的要求有所不同而且是確定的，不能隨便改動。不同標準的建設規(guī)劃和設計要點決定了土地的利用率、開發(fā)建設成本及利潤的大小。因此，轉讓土地使用權時，受讓人應當綜合考慮和評估上述因素，才能衡量土地價格高低和房地產開發(fā)項目的成本風險和投資回報。
  　　第六，應了解土地的轉讓年限?！稐l例》規(guī)定“土地使用權通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”。因此，受讓人應當明確轉讓人原出讓土地的使用年限，不能以土地法規(guī)定的**高年限來確定給其受讓人，如果原出讓合同的年限已屆滿，則應重新簽訂出讓合同，根據(jù)實際土地使用情況確定其土地使用權的使用年限。因為土地使用年限不同、土地的價格亦不同。土地總收益是房屋收益和土地純收益的綜合：房屋使用年限愈長、年折舊就愈大，這樣土地價格相對較低。
  　　第七，應弄清土地使用權是否有禁止性和限制性。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定：下列房地產不得轉讓：“(一)以出讓方式取得土地使用權的不符合本法第三十八條規(guī)定條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、法規(guī)規(guī)定了禁止轉讓的其他情形?！币驀业墓步ㄔO需要或進行舊城改造時對原土地使用者的使用權證書，政府應及時將其收回，以防已被政府收回的土地，而原土地使用者仍持其原土地使用權證書作為土地擁有者的合法憑證進行轉讓。對于有共有使用權，在辦理土地轉讓變更登記過程中，土管人員應深入現(xiàn)場調查，征得共有權人的同意并出具書面證件，不能隨意給其辦理轉讓手續(xù)。
  　　土地使用權轉讓在了解以上幾個問題的同時，還應當辦理過戶登記手續(xù)。轉讓土地使用權轉讓方與受讓方協(xié)商一致并簽字蓋章確認后，只能說明轉讓行為的完成。而轉讓協(xié)議或合同經(jīng)有權機關審查符合轉讓條件并依法履行審批手續(xù)只是說明轉讓行為生效。只有轉讓雙方辦理土地權屬登記，才說明轉讓的財產的權利已經(jīng)發(fā)生轉移并合法有效。
  

  查看全文↓ 2018-07-12 16:25:19

相關問題

• 問 ?? 集體土地轉讓合法嗎
  答

  現(xiàn)行農村土地使用權的流轉是在堅持家庭承包經(jīng)營制度的前提下，由承包方將其擁有的土地使用權，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，通過轉包、轉讓、互換、入股等形式，流轉給發(fā)包方或其他單位及個人。

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• 問 集體土地如何轉讓
  答

  根據(jù)我國現(xiàn)行《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地?！睹穹ㄍ▌t》第80條也規(guī)定，土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓。但是，《憲法》和有關的法律法規(guī)又規(guī)定土地使用權可以依法轉讓。這里的土地使用權應包括國有和集體兩種。對于國有土地使用權，國務院已以第55令的法規(guī)形式明確規(guī)定轉讓的條件、轉讓的范圍、轉讓辦法；對集體土地使用權的轉讓至今還沒有一部相關的法規(guī)。但新的《土地管理法》為集體土地使用權的轉讓問題提供了法律上的依據(jù)，并為今后出臺相關的實施辦法埋下了伏筆。特別是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念，為集體土地使用權轉讓大開方便之門。從資源保護的角度理解，用途管住了，一切就管住；用途管不住；一切都完蛋，任你如何流動，政府只管納稅、收費；這是市場經(jīng)濟條件下政府管理資源的**高明手段。一、關于集體土地使用權轉讓的法律根據(jù)問題 國務院至今未出臺一部相關的集體土地使用權轉讓的管理法規(guī)，因此，出現(xiàn)學術理論上的長期爭鳴是極為正常的?，F(xiàn)在的問題是，人們要把原先在理論上長期爭鳴的東西付諸于實踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區(qū)、制度創(chuàng)新等口號，這就有點令人疑惑不解了。因為，理論上爭鳴和實踐中具體運作完全是兩碼事。作為政府職能部門，依法辦事是其天職，在這個大前提下，才能談解放思想、突破禁區(qū)。我認為，法律法規(guī)的每一條款的遣字造句應當是非常慎密而嚴謹?shù)?，其立法的宗旨也當是明確客觀的，任何從左或有的角度隨意歪曲理解采取實用主義的做法均不足取，事實上，無論《憲法》或《土地管理法》等法律都沒有在文字上明確表述集體所有土地使用權不能轉讓或流轉，恰恰相反，新《土地管理法》及其《實施條例》的某些條款規(guī)定已為集體土地使用權的轉讓提供了法律依據(jù)上的支持。 （一）新《土地管理法》第14條第2款規(guī)定，在土地承包經(jīng)營期限內，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農業(yè)行政主管部門批準。這里的承包經(jīng)營權，實質即為集體所有農業(yè)用地的土地使用權，調整行為說白了就是土地使用權有條件的轉讓，只是名稱不同并經(jīng)村民代表大會通過及報上級機關批準而已。 （二）新《土地管理法》第63條規(guī)定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。我認為，該條款有二層意思：①這里的農民集體所有的土地使用權應特指農業(yè)用地，如果農業(yè)用地未經(jīng)依法辦理農轉審批手續(xù)而轉讓和出租用于非農業(yè)建設，當然是不允許的，也和新法的立法宗旨相悖。如若轉、受讓雙方都是用于農業(yè)生產，不改變用途，那就不適用本條款，而適用上述第14條之規(guī)定。在實際工作中，人們往往根據(jù)這一條款規(guī)定不加分析地對集體土地轉讓行為進行全面否定，均因未深刻領會新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。②該條款的下一段話即取得建設用地的企業(yè)……已開宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設用地使用權可以依法轉移。何謂依法轉移？轉移者，轉讓也。既然允許轉讓，就可以不辦理征用手續(xù)而允許流動辦理變更登記手續(xù)。如果征為國有，那就不是轉讓，而是劃撥或出讓。這個根本概念必須弄清。

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• 問 ??集體土地如何轉讓？關于農村集體土地是否可以轉讓、轉租？
  答

  依據(jù)憲法，土地的所有權是不能轉讓的，土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。

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• 問 ??集體土地如何轉讓？現(xiàn)在農村集體土地是否可以轉讓、轉租？
  答

  依據(jù)憲法，土地的所有權是不能轉讓的，土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。

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• 問 集體土地房屋可以轉讓嗎？
  答

  《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。

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