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• 133****3582

  根據(jù)《沈陽市地方稅務局關于深航（沈陽）置業(yè)有限公司地下停車位稅政問題的批復》（沈地稅函〔2013〕54號）文件第七條的規(guī)定：“一、從2011年1月1日起，對符合《遼寧省地方稅務局關于暫免征收地下人防工程房產(chǎn)稅的批復》(遼地稅函〔2011〕183號)規(guī)定免稅的地下人防工程，無論是自用還是出租，還是銷售長期使用權(quán)，均不征收房產(chǎn)稅。此前，未征稅款不予補征。
  二、對不符合《遼寧省地方稅務局關于暫免征收地下人防工程房產(chǎn)稅的批復》(遼地稅函〔2011〕183號)規(guī)定免稅的地下停車位均按從租計征房產(chǎn)稅。在2012年4月10日之前，發(fā)生的出租地下停車位或出售地下停車位使用權(quán)行為，未按從租計征房產(chǎn)稅的，應予補繳，在2013年底前補繳的不征收滯納金?！?/span>

  查看全文↓ 2018-07-19 15:43:20
• 142****3920

  需要的。
  因為車位也是屬于商業(yè)性質(zhì)的，所以稅費是按照商業(yè)稅費來繳納的，如下：
  1.契稅：評估價*3% ；
  2.交易服務費：建筑面積*3元/平方米；
  3.印花稅：評估價*0.05% ；
  4.登記費：550元/宗，每增加一證收取10元工本費；

  查看全文↓ 2018-07-19 15:43:12
• 131****6018

  房地產(chǎn)公司車庫車位銷售稅務處理
  一、地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬介定問題
  第一種情形，停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售，此時開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應得到法律保護。
  第二情形，如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個別業(yè)主簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實務中所簽訂的協(xié)議也應歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán)的話，應同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)。
  第三種情形，地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業(yè)主，開發(fā)商也無權(quán)出售。
  咨詢內(nèi)容:我是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司,請問我公司出售無產(chǎn)權(quán)的車位如何確認收入,可以按租金確認嗎。稅法上有什么具體規(guī)定?
  回復內(nèi)容：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位，從2011年之前稅法角度來講是一種實質(zhì)上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)。國家稅務總局《關于營業(yè)稅若干政策問題的批復》
  國稅函[2005]83號對這種情形明確為：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應按照‘服務業(yè)-租賃業(yè)’征收營業(yè)稅。”《中華人民共和國合同法》第二百一十四條也規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效”。需要注意的是,對于超過20年的車庫銷售這種特殊經(jīng)營行為，合同法判定為：“租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年”。
  所以對于無產(chǎn)權(quán)的車位銷售，不論是作為成本對象單獨核算還是利用地下基礎設施作為公共配套設施處理，除能夠依法轉(zhuǎn)讓的情形外，2011年之前都應當作為“服務業(yè)——租賃業(yè)”計算繳納營業(yè)稅?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”。所以從營業(yè)稅納稅總額與納稅時間上來看，無論企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”、“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”還是“服務業(yè)—租賃業(yè)”計算納稅結(jié)果是一樣的。
  對于車位銷售的企業(yè)所得稅問題，由于房地產(chǎn)企業(yè)都是一次性通過成本對象或公共配套設施轉(zhuǎn)入銷售成本，所以收到的銷售款也應當一次性計入企業(yè)所得稅收入。
  利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
  鑒于車位銷售這種有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊性，對于車位銷售的土地增值稅問題，特別是房地產(chǎn)企業(yè)按人防部門的規(guī)定利用地下基礎設施建造的平戰(zhàn)結(jié)合的地下車位，由于產(chǎn)權(quán)關系不明晰，也成為征納雙方存在的爭議之一。實務中有如下幾種操作類型可以參考。
  1、企業(yè)單獨建造的停車場所銷售產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，作為成本對象單獨核算，視為“銷售不動產(chǎn)”處理。
  2、銷售有限使用權(quán)（例如地下車位），視為“服務業(yè)—租賃業(yè)”進行處理，這種情況下，視為自用固定資產(chǎn)，當然不用進行土地增值稅的清算，而成本也不能作為土地增值稅的扣除項目。不過，《國家稅務總局關于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國家稅務總局公告2011年第2號）將國稅函[2005]83號歸為失效文件后，2011年1月之后再如此操作將缺乏政策依據(jù)。
  3、為公共配套設施處理，銷售價款作為開發(fā)產(chǎn)品銷售的整體價外費用合并計入銷售總額處理。（王注：無產(chǎn)權(quán)的情況下，此種操作較為有利？！）
  以上三種處理方式對于土地增值稅的結(jié)果有異同，與營業(yè)稅、企業(yè)所得稅處理也存在矛盾，并非盡善盡美，具體執(zhí)行中還要取決于主管稅務機關的自由裁量權(quán)，如何確定，貴公司可以與主管稅務機關充分溝通。

  查看全文↓ 2018-07-19 15:43:06

相關問題

• 問 地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎
  答

  地下車位分為不同種的類型有一些是有產(chǎn)權(quán)的，有一些是沒有產(chǎn)權(quán)的，具體就是以下的，這幾種在購買的時候一定要先和開發(fā)商咨詢清楚，如果不能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的話，則代表沒有產(chǎn)權(quán)，也就不能夠出售。1、無約定的地下停車位如果在買賣合同當中，開發(fā)商并沒有寫明地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，無約定的地下停車位就無法辦理產(chǎn)權(quán)，收益也應當歸于業(yè)主按份共有。2、已被公攤的地下車位因為已經(jīng)納入到公攤的面積當中，相當于已經(jīng)把地下停車位的面積分攤到每一個業(yè)主身上再次出售，相當于是重復收錢，這種車位辦不了產(chǎn)權(quán)證，而且產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主所有，嚴格來說業(yè)主只需要交管理費就能夠使用。3、人防工程建造的地下人防工程是可以改造成為地下停車位的，但不能夠辦理房產(chǎn)證，只能夠通過租賃的形式使用，最長時間為20年產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主共有。4、產(chǎn)權(quán)車位可以辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，使用年限一般與房屋的土地使用權(quán)一致。

• 問 小區(qū)地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎? 小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)多少年？
  答

  沒有產(chǎn)權(quán)證。雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但是小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護?！段餀?quán)法》對地下車位的權(quán)屬問題采納了“約定歸屬說”的觀點，即在目前現(xiàn)行法律沒有對車位、車庫的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當事人通過合同方式約定車位、車庫的歸屬。即使沒有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護。中華人民共和國物權(quán)法是為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定的法規(guī)。物權(quán)法的性質(zhì)是私法：私法性質(zhì)是基于民法的性質(zhì)產(chǎn)生的；物權(quán)法所調(diào)整的基本內(nèi)容仍是民事主體之間發(fā)生的民事法律關系。物權(quán)法是財產(chǎn)法；物權(quán)法是強行法；物權(quán)法是普通法；物權(quán)法是固有法?；驹瓌t是貫穿一部法律始終的基本精神和基本理念。在中國的立法和學理上，有確定一部法律的基本原則的習慣：物權(quán)法定原則；一物一權(quán)原則；公示公信原則。

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• 問 地下車位有產(chǎn)權(quán)嗎
  答

  有些地下車位是有產(chǎn)權(quán)的，但有些地下車位屬于人防工程的規(guī)劃車位，只能夠通過出租的形式獲取車位的使用權(quán)，而沒有車位的所有權(quán)，因此在購買車位之前，最好還是要了解一下所購買的車位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商自建的地下車庫，在已經(jīng)取得車庫產(chǎn)權(quán)之后，可以委托物業(yè)公司進行出售，無產(chǎn)權(quán)的車位如果通過出租的方式獲得使用權(quán)，最長的時間不超過20年。車位的產(chǎn)權(quán)和我們所購買的房屋是一樣的，如果房屋的產(chǎn)權(quán)是70年，有產(chǎn)權(quán)的車位產(chǎn)權(quán)也是70年，所購買房屋如果是商業(yè)用地或者是工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)為40年或50年，相應的車位產(chǎn)權(quán)使用年限也會發(fā)生變化。擁有產(chǎn)權(quán)證的車位可以通過交易的形式獲得，而且確立產(chǎn)權(quán)人對車位有使用權(quán)繼承權(quán)和購買房子是一樣的。

• 問 地下車位是否要買
  答

  如果是有產(chǎn)權(quán)的話可以買，但是如果只有使用權(quán)的話不建議買

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• 問 地下車位契稅的計算方法是什么？
  答

  首先要弄清楚，你買的是地下車位的永久使用權(quán)？還是產(chǎn)權(quán)？1.如購買永久使用權(quán)，則不計算購房款，不繳契稅；2.如購買產(chǎn)權(quán)，則屬購房款，要繳納契稅。