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• 146****8421

  一、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行資格審查
  因房屋所處位置、小區(qū)的規(guī)劃、樓盤設(shè)計(jì)較好等方面的原因，買房者急于買房而導(dǎo)致開發(fā)商的房子供不應(yīng)求，很容易忽視開發(fā)商的資質(zhì)審查，這對(duì)買房者存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，提醒廣大購(gòu)房者，在該種情況下，一定要了解一下開發(fā)商近幾年的開發(fā)項(xiàng)目，認(rèn)真查閱開發(fā)商的銷售許可文件。
  二、審慎對(duì)待商品房的宣傳廣告
  目前有些開發(fā)商的宣傳存在不真實(shí)的情況，而許多購(gòu)房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬(wàn)不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)。一般的商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，凡是宣傳廣告和開發(fā)商口頭承諾的東西，你如果很在乎，你一定要在合同中注明，而且任何違約都應(yīng)在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。
  三、了解商品房是否設(shè)置了他項(xiàng)權(quán)利
  如果開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行了抵押，一旦產(chǎn)生糾紛時(shí)，會(huì)給購(gòu)房人帶來(lái)很大的麻煩，對(duì)已經(jīng)抵押的商品房**好不要購(gòu)買。如果不清楚你所購(gòu)買的商品房是否抵押，開發(fā)商又保證該商品房沒有抵押，應(yīng)當(dāng)在合同中注明。

  查看全文↓ 2018-08-07 15:13:36
• 157****3905

  商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
  　　簽訂商品房買賣合同注意事項(xiàng)：
  　　(一) 查證：
  　　**主要的應(yīng)該看商品房預(yù)售許可證。一定要看原件，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋坐落位置、樓號(hào)、單元號(hào)、房號(hào)是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。如購(gòu)買地下車庫(kù)應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款以及維修費(fèi)、物管費(fèi)等等。
  　　(二)面積的確定與差異的處理：
  　　應(yīng)當(dāng)明確合同中認(rèn)定的面積是出賣人暫測(cè)面積，還是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積(對(duì)于預(yù)售商品房來(lái)說(shuō)，一般都是暫測(cè)面積)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋的面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積(即產(chǎn)權(quán)證上登記面積)為準(zhǔn)，只有這一面積數(shù)值具有法律效力。

  查看全文↓ 2018-08-07 15:13:26
• 154****8429

  《商品房買賣合同》是購(gòu)房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購(gòu)房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)不要注意以下問題：
  （1）在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式
  是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。
  （2）明確注明房屋面積
  所購(gòu)面積要明確注明銷售面積（或分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購(gòu)房者有權(quán)退房并追繳利息損失。
  （3）對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定
  務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來(lái)表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。
  

  查看全文↓ 2018-08-07 15:13:07

相關(guān)問題

• 問 簽訂商品房買賣合同，需要注意哪些問題？
  答

  一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容三、需要查看的其他細(xì)節(jié)：一是開發(fā)商的五證二書,這是**重要的?！∫豢捶孔淤|(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗(yàn)收單》

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• 問 怎樣簽商品房買賣合同 需要注意什么問題
  答

  核心內(nèi)容：購(gòu)買商品房之前應(yīng)該如何簽訂購(gòu)房合同?合同是保障當(dāng)事人合法權(quán)益的重要依據(jù)。目前，本市商品房買賣所使用的是統(tǒng)一的格式化合同——《天津市商品房買賣合同》，簽好合同對(duì)日后減少交易糾紛有重要作用。下面，房地產(chǎn)小編為您詳細(xì)介紹。 【內(nèi)容提要】 一、合同相關(guān)說(shuō)明 二、簽訂合同的主體 三、合同的內(nèi)容 正文： 一、填寫說(shuō)明 共4個(gè)條款，主要起提示性作用，包括： 1、合同簽訂。簽訂前，當(dāng)事人應(yīng)仔細(xì)閱讀合同各項(xiàng)條款，然后與對(duì)方就商品房建筑面積、價(jià)款、交付日期、付款方式、違約責(zé)任、面積差異處理、產(chǎn)權(quán)登記、爭(zhēng)議處理等內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真協(xié)商，約定時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意保護(hù)自己利益，防止未經(jīng)周密思考，馬馬虎虎倉(cāng)促簽約，使自己合法權(quán)益受到損害; 2、合同填寫?？捎娩摴P、毛筆、簽字筆填寫，空白部分應(yīng)用“/”劃掉; 3、合同備案。合同應(yīng)自訂立之日起30日內(nèi)辦理合同登記備案; 4、合同不得翻印。 二、合同主體 出賣人填寫名稱、法定代表人、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話、郵政編碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼、開戶行、帳號(hào);委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)售房的，還應(yīng)填寫經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)情況及資格證書編號(hào)。 買受人填寫名稱或姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話，當(dāng)事人為個(gè)人的，填寫國(guó)籍、身份證號(hào)/護(hù)照號(hào)，當(dāng)事人是單位的，填寫法定代表人、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼;委托他人購(gòu)房的，還應(yīng)填寫委托代理人相關(guān)情況。 三、合同內(nèi)容 第一條 商品房情況 首先，填寫商品房銷售許可證號(hào)，應(yīng)注意，該證號(hào)必須填寫準(zhǔn)確。 然后，填寫房屋情況，包括商品房坐落、設(shè)計(jì)用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑面積(包括套內(nèi)建筑面積和公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e)等內(nèi)容。 **后，填寫土地來(lái)源情況，是劃撥方式還是出讓方式，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，還應(yīng)填寫土地出讓年限和起止日期。 另外，合同附件一“商品房屋平面圖”，應(yīng)附商品房方位圖和分門分層平面圖(1：100或1：200)，方位圖標(biāo)出商品房具體朝向，分門分層平面圖標(biāo)明商品房的房型、布局等，并在圖上圈紅銷售的商品房，加蓋出賣人騎縫章。 合同附件二“商品房抵押、租賃等情況”，主要為杜絕商品房重復(fù)抵押的現(xiàn)象，并適應(yīng)商品房“以租代售”等新的銷售形式。抵押情況應(yīng)填寫：商品房是正在抵押，還是尚未抵押，正在抵押的應(yīng)注明抵押權(quán)人、抵押期限等情況;租賃情況應(yīng)注明：商品房是正在租賃(以租代售)，還是尚未租賃，正在租賃的還應(yīng)注明承租人、租賃期限等情況。 第二條 商品房?jī)r(jià)款 本條款為商品房單價(jià)和價(jià)款，單價(jià)每平方米的價(jià)格，價(jià)款是扣除優(yōu)惠部分的實(shí)際成交價(jià)格，幣種可以是人民幣或雙方約定的外幣。 第三條 商品房交付日期 填寫商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，雙方可采取變更合同、解除合同或另行約定。 第四條 乙方付款形式及時(shí)間 買受人付款可采?。阂淮涡愿犊睢⒎制诟犊罨蚱渌绞?，并由雙方約定付款時(shí)間。 第五條 甲方逾期交付商品房的處理 出賣人逾期交付商品房的違約責(zé)任，分為兩種： 第一種，逾期交付商品房的期限在雙方約定期限內(nèi)的，應(yīng)支付已付款利息，合同繼續(xù)履行。 第二種，逾期期限超過約定期限的，可選擇：(1)合同繼續(xù)履行，出賣人應(yīng)支付已付款利息、違約金;(2)解除合同，出賣人應(yīng)退還已付款，支付已付款利息、違約金;(3)雙方另行約定。 第六條 乙方逾期付款的處理 買受人逾期付款的違約責(zé)任，也分為兩種： 第一種，逾期期限在雙方的約定期限內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)支付逾期付款及其利息，合同繼續(xù)履行。 第二種，逾期期限超過約定期限的，可選擇:(1)合同繼續(xù)履行，買受人應(yīng)當(dāng)支付逾期付款、逾期付款利息、違約金;(2)解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)支付違約金;(3)雙方另地約定。 第七條 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理 商品房建筑面積以房屋所有權(quán)主證記載面積為法定依據(jù)。 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異小于正負(fù)3%的，每平方米價(jià)格保持不變，按照面積差異退少補(bǔ)，合同繼續(xù)履行;面積差異大于正負(fù)3%的，由雙方另行約定。

• 問 簽訂商品房買賣合同需要注意什么？
  答

  一、查看開發(fā)商的主體資格是否合法1、查詢開發(fā)商是否有合法、有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且是否具有商品房開發(fā)、銷售的經(jīng)營(yíng)范圍。2、查詢開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已過期或已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》，違者訂立的合同無(wú)效。3、查清出賣人與房地產(chǎn)開發(fā)商是否是同一主體，即出賣人是否有權(quán)出賣正在銷售的房產(chǎn)。二、檢查開發(fā)商的五證原件是否齊全1、《土地使用權(quán)證》《土地使用權(quán)證》應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》這是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開發(fā)商如果沒有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開發(fā)項(xiàng)目是違法的，將來(lái)無(wú)法取得房產(chǎn)證。4、《建設(shè)工程施工許可證》該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件，沒有該證，購(gòu)房者根本無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。5、《商品房銷售預(yù)售許可證》該證件是開發(fā)商對(duì)外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件，開發(fā)商不得對(duì)外銷售商品房。注意證件載明的開發(fā)商與商品房買賣合同的出賣人是否為同一主體；注意該證件是否包含所要購(gòu)買的樓盤；查驗(yàn)該證件是否存在轉(zhuǎn)借、冒用他人許可證的情形。三、商品房的基本情況購(gòu)房者除約定層高、面積、結(jié)構(gòu)等基本情況外，還應(yīng)當(dāng)核對(duì)合同附件所附房屋平面圖與開發(fā)商售樓資料介紹的是否相一致，另外應(yīng)約定商品房若達(dá)不到合同約定的要求開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。四、付款方式及期限購(gòu)房者選擇一次性付款的，注意寫明付款時(shí)間；選擇分期付款的，注意寫清每期付款的金額與期限；選擇銀行按揭貸款付款的，寫明首期款的付款日期及數(shù)額、貸款的成數(shù)與年限。另外，在約定購(gòu)房者逾期付款的違約責(zé)任時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意約定的責(zé)任如逾期期限、違約金比例要與開發(fā)商逾期交房的逾期期限、違約金比例相對(duì)等。五、面積差異處理對(duì)于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3％。在簽訂商品房購(gòu)買合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意開發(fā)商對(duì)面積誤差的約定處理辦法。六、“不可抗力”的理解與界定購(gòu)房者注意合同中“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”條款的表述。國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的“不可抗力”是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。七、交付的商品房應(yīng)具備的條件建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；用電、用水、用氣、道路等具備商品房正常使用的基本條件；約定在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到約定條件的處理?xiàng)l款。八、逾期交房的違約責(zé)任購(gòu)房者應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、逾期情況的天數(shù)不宜過長(zhǎng)，一般應(yīng)以逾期90天作為解除合同的依據(jù)；2、違約金比例至少與購(gòu)房者逾期交付購(gòu)房款的違約金比例相對(duì)等；3、約定逾期后購(gòu)房者保留解除合同的權(quán)利。九、設(shè)計(jì)變更約定因設(shè)計(jì)變更的原因?qū)е沦?gòu)房者退房的，開發(fā)商在退還所購(gòu)房者購(gòu)房款外，對(duì)購(gòu)房者的損失賠償不宜過低，至少按不能低于購(gòu)房者購(gòu)房貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)支付購(gòu)房者利息。十、權(quán)利保證購(gòu)房者注意開發(fā)商是否已將與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建的商品房進(jìn)行抵押或售予他人的情況聲明在合同中，并約定開發(fā)商的違約責(zé)任。十一、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體。按《消法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商如未達(dá)到約定條件，是要“雙倍賠償”的。這樣的處理方式從開發(fā)商的角度來(lái)講有些過于苛刻，建議約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認(rèn)后，由出賣人在合理的期限內(nèi)恢復(fù)到約定標(biāo)準(zhǔn)，或賠償差價(jià)?！笔?、產(chǎn)權(quán)登記將辦理權(quán)屬證書的條件和期限進(jìn)行約定，并要約定開發(fā)商的違約責(zé)任。如因開發(fā)商的原因在約定的時(shí)限內(nèi)無(wú)法辦好產(chǎn)權(quán)證，并且逾期到一定時(shí)間后，購(gòu)房者有權(quán)解除購(gòu)房合同。同時(shí)不論是否解除合同，開發(fā)產(chǎn)均應(yīng)承擔(dān)的一定的違約金，且不宜過低。十三、保修責(zé)任約定開發(fā)商按《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。十四、樓宇、小區(qū)的命名權(quán)及屋面、外墻面的所有權(quán)及使用權(quán)應(yīng)明確約定“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”在小區(qū)交房之前由開發(fā)商保留此項(xiàng)權(quán)利（因?yàn)榇藭r(shí)由買受人或業(yè)主行使此項(xiàng)權(quán)利也不現(xiàn)實(shí)），而在交房之后歸小區(qū)的業(yè)主組織；而交付后的商品房外墻面、屋面所有權(quán)、使用權(quán)一律均歸買受人。十五、違約責(zé)任的對(duì)等問題在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商會(huì)列出有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而卻千方百計(jì)避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對(duì)等。在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任及賠償損失的計(jì)算方法，并要注意所約定的雙方違約責(zé)任一定要公平和對(duì)等。十六、注意開發(fā)商填好的補(bǔ)充條款現(xiàn)在的買賣合同，一般都有開發(fā)商加入補(bǔ)充條款，這些補(bǔ)充條款往往都是對(duì)開發(fā)商有利而購(gòu)房者簽合同時(shí)沒有注意看的。對(duì)此，建議購(gòu)房者認(rèn)真閱讀，如有異議，可以選擇更改；如更改不成，雙方又無(wú)法達(dá)成新的妥協(xié)，還不如不簽。

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• 問 ??簽訂商品房買賣合同需要注意哪些？
  答

  1.驗(yàn)證開發(fā)商的五證，二書應(yīng)該是交房時(shí)候的事了！《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷售預(yù)售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買賣合同范本》，這個(gè)你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費(fèi)，這些都是合理的費(fèi)用，不要矯情了，老實(shí)繳納，契稅、維修基金多退少補(bǔ)！另外還有合同公證費(fèi)，則是可以選擇，不是強(qiáng)制性的，建議繳納！4.簽訂合同時(shí)要核實(shí)房號(hào)、名字、身份證號(hào)是否無(wú)誤！空白處都要?jiǎng)澋?！而有些選擇性填寫處可能還空著。這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三計(jì)算”，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40％的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。5.簽訂合同時(shí)，**好合同上甲方處和騎縫處要有開發(fā)商的公章，防止開發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標(biāo)準(zhǔn)，盡量把開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同！6.如果對(duì)合同不滿意，需要修改，一定要給開發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書面回應(yīng)，否則后果由開發(fā)商承擔(dān)！7.簽訂合同時(shí)簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應(yīng)該留存！注意物業(yè)費(fèi)是否是承諾的金額！

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• 問 商品房買賣合同需要注意哪些事項(xiàng)？
  答

  聽說(shuō)要仔細(xì)看合同，注意價(jià)格、交房時(shí)間，還有違約責(zé)任，不太懂，但感覺很重要。

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