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• 153****1332

  根據《中華人民共和國合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
  (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩蓋非法目的;
  (四)損害社會公共利益;
  (五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 只要不存在上述幾種情況，合同都是有效的。不要擔心因為少了共有人的簽名合同會無效。 另外，合同的效力與過戶行為的效力是分開來看的。 具體房屋過戶行為是否有效，要看買方對于房子權屬的知曉情況如何。 二手房交易雖好，但也風險重重，入行需謹慎吶！建議大家簽合同時一定要小心處理

  查看全文↓ 2018-08-07 16:22:17
• 152****8205

  在買二手房時，如果房產證上有共有人一定要讓共有人都簽字，沒有共有人也盡量讓產權登記人的配偶也簽字，也要盡早及時過戶，以免帶來不必要的麻煩。另也想告訴大家金錢是有價的，誠信是無價的。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:21:56
• 156****5799

  1、房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基于不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人其權利的正當性，有理由相信出賣人系房屋的完全權利人。從合同法的鼓勵交易、維護交易穩(wěn)定的立法精神以及保護善意相對人的合法權益出發(fā)，買受人與出賣人之間簽訂的房屋買賣合同應認定為有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成員的居住權益，由房屋所有權人負責保障。該權益的存在并不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。(賣方應協(xié)助買方到房產登記機關辦理該房產的過戶手續(xù)，履行房屋買賣合同的附隨義務，以實現合同的真正目的。)但如有證據證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。
  2、房屋出售時，權利登記為數人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規(guī)定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，房產共有人不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人，即買方。買賣雙方簽訂的房屋買賣合同應確認有效。
  處分權人與他人簽訂的買賣合同，根據其事后是否取得所有權或處分權和權利人事后是否追認兩種不同情況來分別判定買賣合同的效力。**高法院考慮到《物權法》實施后，依照《物權法》第十五條關于物權變動的原因與結果區(qū)分原則的規(guī)定精神，有必要區(qū)分合同的效力與合同的履行，體現在買賣合同中，就是要區(qū)分買賣合同與無權處分，即在簽訂買賣合同時出賣人對買賣標的物沒有所有權或處分權，不會影響到原因行為的買賣合同之效力。
  《買賣合同糾紛的解釋》第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”這一無處分權人所簽買賣合同效力問題的規(guī)定，對《合同法》第五十一條的上述規(guī)定進行了顛覆性的改變。
  據此規(guī)定，出賣人在簽約時對買賣標的物沒有所有權或處分權，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力。但是，買賣合同認定有效后，能否發(fā)生所有權轉移的物權變動效果，則取決于出賣人事后能否取得所有權或處分權，物權變動處于效力待定狀態(tài)。因無權處分致使買賣標的物所有權不能轉移的，出賣人應向買受人承擔違約責任。換言之，真正的所有權人事后是否追認，以及出賣人事后能否取得出賣標的物的所有權或處分權，不再是認定買賣合同效力應考慮的因素，而是買賣標的物所有權能否轉移給買受人，由此發(fā)生物權變動所應酌量的因素。簡言之，買賣合同的生效與出賣人對出賣標的物是否擁有所有權或處分權無關。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:21:21
• 138****4789

  依據**近的司法案例來看，一般認為：購房人通常情況下難以得知簽字一方是否故意損害另外一方的權利，同時由于房產的價值較大，認定夫妻之間有互為代理的權限也是不符合法律規(guī)定的。所以認定合同效力的關鍵是該房產登記在了誰的名下。
  一、不動產物權以公示為原則，當由夫妻一方簽訂買賣合同時，購房者有義務審核房屋登記在哪一方名下。當登記在夫妻二人名下或者登記在非合同上簽字方名下，那么購房人僅與夫妻一方簽訂合同，而且在沒有得到夫妻另一方授權的情況下，不能輕易認定購房者為善意，因為合同法第51條規(guī)定：無權處分的人處分他人財產，經權利人追認或者無權處分的人在訂立合同后取得處分權的，該合同有效。所以，該種情況下合同為效力待定合同，需要經過夫妻另一方的追認。
  二、如果房屋登記在夫妻中的簽字一方的名下，那么合同應當認定為有效，因為購房人只負有對房屋產權狀況形式審查的義務，《物權法》規(guī)定房屋的產權證書是享有不動產所有權的證明，購房人可以相信房屋買賣合同中的出賣人是唯一的產權人，有權處分該房產。購房人沒有義務去審查出賣人是否已婚，轉讓的房屋是否為只登記在一人名下的夫妻共同財產之類的信息。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:21:03
• 152****7923

  一、按法律規(guī)定，不動產物權以登記為公示，因此，若房地產權證是記載夫妻二人的名下或者記載在非簽合同一方名下，考慮購房人具有依據房屋權屬證明審查房屋的所有權狀態(tài)的義務。
  在房屋共同登記在夫妻二人的名下或者在非簽合同一方名下時，在購房人僅與夫妻中一人訂立房屋買賣合同，而且在簽名一方未取得其配偶的授權下，此時，不能輕易認定購房人為善意。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條“無權處分的人處分他人財產，經權利人追認或者無權處分的人在訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。因此，在未取得出賣人的配偶同意的情況下，上述情況中所簽訂的房屋買賣合同的效力待定。若出賣人的配偶**終拒絕追認合同的效力，則該合同不能作有效處理。反之，如果房屋僅登記在夫妻其中一人，該《房屋買賣合同》由登記的權利人簽名。
  二、考慮到購房人對房屋出賣人是否有權處分房屋僅負有形式審查義務。
  根據《中華人民共和國物權法》第十七條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”的規(guī)定。在房地產交易過程中，購房人有理由相信房屋買賣合同中的出賣人是唯一的所有權人，其有權處分房地產。購房人沒有義務去審查出賣人是否已婚，轉讓的房屋是否為只登記在一人名下的夫妻共同財產之類的信息。事實上，購房人也難以核查上述信息。若將審查義務強加于購房人將不利于鼓勵交易，也將增加不必要的交易成本。在現代社會經濟生活中，維護交易安全是法律所追求的價值目標。因此，在這情況下，認定房地產買賣合同有效為宜，若因此損害到出賣人的配偶的利益，出賣人的配偶可向出賣人請求賠償損失。在案例三中，由于該房是只是登記在乙一人的名下，也沒有其它證據證明甲乙在簽訂合同有惡意串通損害乙配偶的情況，應認定合同有效。甲付清房款后，其請求乙交付房屋和辦理過戶是合理的。
  三、當房價逐漸上升時，基于利益的驅使，出賣人在履行合同的過程中為爭取**大利益常常提出各式各樣的反悔理由，其中以夫妻雙方只有一方簽名，另一方事后不同意而主張合同無效的理由較為常見。
  同時，如果在購房人采取按揭付款或者轉按揭付款的情況下，按照廣州市各商業(yè)銀行目前的操作，若出賣人已婚，還是需要夫妻二人共同到商業(yè)銀行處當面簽署有關的法律文件。為避免日后的麻煩，購房人**好還是要求出賣人的配偶在合同中簽名或者要求出賣人的配偶出具同意出售房屋的函。同時，盡量縮短從簽約到房屋過戶的時間。

  查看全文↓ 2018-08-07 16:20:53

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• 問 ??居間買賣合同，共同財產夫妻一方沒簽字視為無效合同嗎
  答

  夫妻一方處分共同財產不一定都引起無效的法律后果。我國《婚姻法》第17條第2款規(guī)定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權?！薄?*高人民法院關于適用＜婚姻法＞若干問題的解釋（一）》第17條第2款規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由對抗善意第三人?！备鶕傻南嚓P規(guī)定，夫妻關系存續(xù)期間取得的財產為夫妻共同財產，雙方對共同財產有平等的處理權。

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• 問 房屋買賣居間合同，賣方一方未簽字，合同生效嗎？
  答

  居間合同只用來證明你們的房屋買賣行為是在第三方（比如中介）的協(xié)助下完成的，跟你們的房屋買賣合同沒有任何關系。如果沒有第三方介入，當然不會有這個協(xié)議。

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• 問 房屋買賣合同生效的問題
  答

  產權人的配偶簽字，一般需要經過產權人追認，如果產權人拒絕追認，合同不生效。 因此導致的違約責任，有違約方承擔，可以要求依照定金罰則退還雙倍定金。

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• 問 房產是夫妻共同財產嗎? 婚后以一方名義買房是夫妻共同財產嗎?
  答

  婚后一方父母出資為子女購買不動產且產權登記在自己子女名下的應認定為夫妻一方的個人財產?；榍暗膫€人所有房產加上妻子的名字，視為贈與，屬于夫妻共同財產。根據新婚姻法第七條 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付**款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于**款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。根據《中華人民共和國婚姻法 》

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• 問 夫妻只有一方有購房資格屬不屬于夫妻共同財產？
  答

  夫妻之間只有一方有購房資格的，只要是用夫妻共同財產所購買的，就屬于夫妻共同財產。什么是夫妻共同財產，婚姻法有明確規(guī)定?！痘橐龇ā返谑邨l　夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：(一)工資、獎金；(二)生產、經營的收益；(三)知識產權的收益；(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；(五)其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。第十八條　有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：(一)一方的婚前財產；(二)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；(四)一方專用的生活用品；(五)其他應當歸一方的財產。

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