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• 157****9452

  1、 影響剩余產(chǎn)權年限
  在我國，普通住宅的產(chǎn)權年限為70年。例如，某二手房開發(fā)商2000年拿地，土地使用年限到期為2070年，該房子交付使用的日期為2005年。
  那么到2018年，該房屋的剩余產(chǎn)權年限為52年（即2070－2018）。該房屋的房齡為13年（即2018－2005）。通常來說，房齡越老，房屋的剩余產(chǎn)權年限就越短。
  2、影響貸款年限
  購房者買二手房采用商業(yè)貸款時，各大銀行都會根據(jù)房齡的大小來限制貸款年限。在同等情況下，房齡越老，貸款年限越短，月供就會相對較高，每月的還款壓力就會比較大。
  3、 影響房屋剩余壽命
  房子和人一樣，都有壽命，對于房子而言，住宅的結構、質量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過程中，會受到一定的損耗。因此二手房房齡越老，房屋的磨損程度就相應越嚴重，房屋剩余的壽命就越短，在居住一定年限后，可能就會變?yōu)槲７?，不能住人?br/>4、 影響房屋維修費用
  二手房房齡越老，受到的損耗就會越多，出現(xiàn)的問題也就越多，購房者就需要對房屋進行修繕，在進行房屋維修時，需要耗費一定的資金。因此通常來說，房齡越老，房屋的維修費用也就相應的越高。
  5、影響居住的舒適度
  隨著社會的發(fā)展，現(xiàn)在新建的房子，在戶型的設計和園林規(guī)劃方面，都比較新穎、人性化；在建筑施工上也越來越規(guī)范化、科學化；物業(yè)管理也比較完善。

  查看全文↓ 2018-08-23 15:32:18
• 134****6259

  1、銀行貸款
  首先，房齡會影響二手房的估值。而估值直接決定了你二手房能貸款多少。那些評估機構在對房屋進行估值的時候，參考選項就有土地使用年限。住宅房使用年限為固定的70年，房齡越大，土地使用年限越少，對其評估價值則越低。
  但有一點值得提醒購房者的是，房產(chǎn)證和土地使用權證都不能準確反映出房屋的建造時間。因為房產(chǎn)證上的時間，也只能展示出業(yè)主實際取得該房產(chǎn)權的時間。如果該業(yè)主買的也是二手房，那可能已經(jīng)轉手兩至三次了，很明顯這日期是不對的。因為房證展現(xiàn)的是末位買房者的時間，你所看到的這本房產(chǎn)證上記載的時間，可能已經(jīng)多出了房屋原本的建成時間。
  土地使用權證上體現(xiàn)的截止日期，雖然可以算出房屋是何時擁有土地使用權的。但建樓和土地權也不是同一時間，開發(fā)商拿到地后不是馬上就有現(xiàn)成的房屋，而是需要建房和銷售的。土地使用年限是從開發(fā)商拿地算起的，房齡是從交房開始算的。而動作比較慢的開發(fā)商，拿地時間和房屋建完的時間可以相隔十年。
  而如果你想貸款購買二手房，該房房齡超過30年，大多數(shù)銀行已經(jīng)不會放貸了，所以一定要注意這類情況發(fā)生的可能性。
  其次，房齡越大，銀行能給你貸款的時間就越短。通常情況下，二手房貸款時間要考慮三個要素：房齡、貸款人年齡和規(guī)定的年限。哪個要素時間短，就按照哪個要素的時間來定。
  2、房屋保值
  因為房屋過于老舊，舊小區(qū)的綠化也不是很好，房屋過老，管道老舊，墻體裂縫，門窗銹壞，上下水容易堵塞。這些都在無形中增加你的成本，也會影響房屋的價值。
  還有就是愿意買舊房的用戶一般是看中了房屋地段，大多位于繁華地帶，周邊配套設施完善，處于交通便利、繁華商業(yè)區(qū)地帶。目前的房價已經(jīng)是非常高的了，很少能再激發(fā)周邊新的配套設施，或小區(qū)的大改造，致使房屋價格再次上升。
  老齡房屋再次出售也是非常困難的，不利于轉手買賣。
  3、土地使用年限
  上面已經(jīng)簡單提到土地使用年限的情況，要想查閱你將要購房的準確年齡，可以到房產(chǎn)管理部門查檔。無論是單位房還是商品房，都會在相應的產(chǎn)權部門有詳細記錄，那才是精準的房齡。
  而房齡越大說明土地使用權的年限也在減少，這就代表你的購房成本也在增加。這一點是大多數(shù)人所不知道的，購老房者一定要注意哦。
  房產(chǎn)權到期后，是需要你續(xù)費還是繼續(xù)使用或承擔土地使用費，都沒有政策出臺，一切都是未知。
  所以，購買二手房并要貸款的用戶，房齡是一個不可忽視的問題。一定要查清再決定購買。

  查看全文↓ 2018-08-23 15:31:54
• 131****1988

  1、房齡與貸款
  首先，房齡會影響二手房的評估。而買二手房終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應的縮短，這樣會影響對房屋的評估。
  土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。而如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。
  其次，房齡越大，你能貸款的年限就越短。一般來講，二手房的貸款年限要看三個因素：房齡、貸款人年齡以及規(guī)定的高年限。通過這三大因素算出來的貸款年限，取短的。二手房的話，商貸年限為50年減去房齡（各銀行有差異）；磚混結構公積金貸款年限為47減去房齡；鋼混結構公積金貸款年限為57減去房齡。
  2、房齡與成本
  房齡大意味著有效使用年限的縮短，這就意味著購房成本的提升。同時，房齡太大的話，房屋維修費用相應增加，物業(yè)的維護成本也會大增。房子太老，管道老舊，很容易發(fā)生上下水不通的問題。買二手房
  3、房齡與土地
  目前住宅的土地使用年限為70年。如果二手房房齡較大，說明其土地使用年限就相應縮短了，甚至很快就到期了。
  4、房齡與質量
  房子和人一樣，都有壽命。住宅的結構、質量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過程中，會受到一定的磨損。二手房房齡越老，房屋的磨損也就越大，房屋剩余的壽命也就越短，在居住一定年限后，可能就會變?yōu)槲７?，不能住人?br/>5、房齡與裝修
  房齡越老，受到的磨損就越多，出現(xiàn)的問題也就越多，因此，就需要對房屋進行修繕。進行房屋維修時，需要耗費一定的資金。通常來說，房齡越老，房屋的維修費用也就越高。
  老舊二手房重新裝修就面臨著很多問題，例如隱蔽工程的檢測，主要檢查吊頂內(nèi)的供水、空調、通風等各種設施的管道、線路、設備是否已做密閉試驗及電器絕緣、電阻測試，連接是否牢固，做法是否符合要求，是否已做好防火處理。
  6、房齡與居住
  現(xiàn)在新建的房子，在戶型的設計和園林的規(guī)劃方面，都比較新穎、人性化；物業(yè)管理也比較完善。而一些房齡比較老的房子，小區(qū)的環(huán)境比較差、車位不足、物業(yè)管理方面相對不完善，居住的舒適度大大降低。

  查看全文↓ 2018-08-23 15:31:17

相關問題

• 問 ??想了解下二手房買賣需要注意哪些問題？
  答

  1、要選正規(guī)的中介購房者應選擇有工商營業(yè)執(zhí)照、聲譽較好、放心靠譜的正規(guī)中介公司。在網(wǎng)絡非常發(fā)達的今天，可上網(wǎng)搜索了解這家公司的口碑、以往有無糾紛。2、要確認房屋面積房屋面積包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積，但可能存在很大的誤差。**保險的辦法就是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，然后除以得房率，就可以獲得比較真實的房屋面積了。部分房改房因為種種歷史原因，造成它的產(chǎn)權登記面積和實際面積有很大的出入，所以建議購買房改房的時候要問清楚。3、要了解房屋是否出租實地查看房屋，也是了解房屋本身是否存在租賃情況或者存在其他糾紛的機會。如果房屋正在出租，承租人對出賣的房屋有優(yōu)先購買權，賣方應征詢承租人的意見，看承租人是否購買。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。法律上有買賣不破租賃的規(guī)則。如果出售的房屋正在租賃，在房屋出售后，房屋租賃合同繼續(xù)有效。買方如果不了解房屋的租賃情況，可能發(fā)生購買了房屋，但自己無法入住或使用的情況。因此，如果遇到正在出租的房屋，買方**穩(wěn)妥的辦法就是，要求賣方先解除與承租人的租賃合同，妥善解決租賃合同，再簽訂買賣合同。4、要了解原業(yè)主賣房目的買二手房必須要格外注意原房主的賣房目的，尤其是一些明顯低于市場價的房屋，可能另有隱情。若是等到入住后才知道實情，那么心情必定會受到影響，所以小編建議購房者在購房前多向物業(yè)、鄰居等多方詢問。5、要了解物業(yè)繳費情況購房者要了解房屋的物業(yè)相關費用（如水電氣、物業(yè)管理、采暖、有線電視等）繳納情況，在合同中對物業(yè)相關費用的接續(xù)時限作出明確約定。6、要了解房屋是否存在其他糾紛在買賣合同中，也應當要求賣方保證房屋不存在產(chǎn)權糾紛和其他糾紛，如有糾紛，賣方應承擔一定的違約責任，確保買方利益不受損失。7、車位問題一定要理清楚現(xiàn)在的私家車越來越多，停車位也就顯得格外重要了。沒有停車場和車庫的小區(qū)往往看起來亂七八糟，車輛擺放成了大問題，不僅不美觀，還給生活帶來了極大的不便，所以購買二手房的時候要盡量選擇有停車位或者車庫的。

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• 問 ??我想了解下二手房賣房技巧有哪些呢？
  答

  購買二手房小技巧：1、準備一個手機號。專門是用于留給房產(chǎn)中介及網(wǎng)上咨詢用，因為中介與中介的信息是互通的，到時買好房子后別的人其實并不知道，還會一如既往的打，省去麻煩。2、了解政策，做好預算。要注意的是，近一二年，中介掛出來的價格，十有八九都是上家的到手家，自己做預算時要考慮除房價以外的錢都是自己出的部分，比如上下家的中介費，契稅，上家不滿五年要收差價稅等。3、無論是網(wǎng)上咨詢還是自己去中介問房子時，一上來先問這套房子有沒有（核實一下這套房子有還是沒有）。4、去看房子時，帶上尺子。自己量一下實用面積，別聽中介瞎忽悠。5、商量好房價后，簽意向書之前記得看一下中介的營業(yè)執(zhí)照，在簽意向書時，記得寫清煤氣及維修基金過戶等想要寫清的細節(jié)，還有就是付款明細及貸款數(shù)額，還有就是記得查看房產(chǎn)證原件及查看房子的產(chǎn)調等。6、貸款一般要準備的東西，通常中介會說的，不過**好先準備一樣東西，就是刻一個私章，貸款時會用到。7、記得要求少付上家二萬塊錢，等的戶口遷入（或上家戶口遷出）后再付（防止因上家戶口不走所造成的麻煩）。這個可以寫進合同或意向書里（因為過戶手續(xù)辦好后，房產(chǎn)證通常要一段時間后才能辦好拿到）。

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• 問 想了解下買賣二手房需要注意什么事項？
  答

  　　二手房要注意些什么　　1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權委托書?！　?、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡嗳?，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。　　3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書。　　4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。　　5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售?！　?、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書?！　?、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權爭議的房屋。　　8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。　　9、關鍵性承諾應體現(xiàn)在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

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• 問 ??我想了解下買賣二手房交什么稅?
  答

  分析如下：1、二手房出售房屋的一方需要繳納的稅費有：營業(yè)稅，房屋出售所得收益的5．5％；個人所得稅，房屋出售所得收益的1％；土地增值稅，房屋出售所得收益的1％；印花稅，房屋出售所得收益的0．05％。2、二手房購買一方需要繳納的稅費有：契稅，購得房屋支出費用的1％至3％之間，房屋面積在140平方米上限的，比例是3％，房屋面積在90平方米下限的，比例是1％，中間面積的房屋，比例是1．5％。3、二手房房屋交易費：購得房屋建筑面積6元每平方米的單價計算；印花稅，購得房屋支出費用的0．05％；房屋評估費用，購得房屋評估值的0．5％；產(chǎn)權變更登記費用。

  全部3個回答>
• 問 買賣二手房時應注意哪些戶口問題？
  答

  買房前，務必確認原戶主戶口已遷出，以免影響自己落戶和孩子上學。

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