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• 141****7640

  1.房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)二手房買賣中確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性是首要問題。買方在簽訂房屋買賣合同前應(yīng)到房屋所在區(qū)的房地產(chǎn)交易中心查詢?cè)摲课莸臋?quán)屬情況,包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定:擔(dān)保債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?可以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償。若買方購(gòu)買了被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn),無(wú)疑等于埋下了一顆“定時(shí)炸彈”;而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,受司法限制的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。所以,只有在確認(rèn)了房屋的權(quán)屬后,買方才能與賣方簽訂房屋買賣合同。
  2.貸款風(fēng)險(xiǎn)二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款。由于近期銀根收緊,買方辦理銀行按揭貸款的難度明顯增大。所以,買方在購(gòu)房前必須充分考慮到是否能夠辦出貸款及**多能貸出多少貸款的問題?，F(xiàn)在,買方貸款金額達(dá)到總房?jī)r(jià)六成以上的,需到評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估,銀行則是按房屋評(píng)估價(jià)來(lái)確認(rèn)可發(fā)放貸款的金額。所以,購(gòu)房者不要輕信某些小中介公司承諾的可按房屋合同價(jià)的幾成辦理貸款。3產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易采取的是登記要件主義。也就是說,作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋必須經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心的過戶登記,房地產(chǎn)權(quán)利才發(fā)生轉(zhuǎn)移。所以,買賣雙方在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后,應(yīng)立即到房屋所在的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù);若雙方在合理的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的,應(yīng)積極采取防范措施;若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛,一般要向法院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全或訴訟財(cái)產(chǎn)保全,將房屋查封,防止房屋被轉(zhuǎn)移。

  查看全文↓ 2018-08-28 09:58:07
• 145****6845

  王坤
  房地產(chǎn)類認(rèn)證行家 2017-07-16
  一、二手房定金應(yīng)該交多少？
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第九十一條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)額的百分之二十。”根據(jù)**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋中第一百二十一條的規(guī)定，當(dāng)事人約定的定金數(shù)額若超過主合同標(biāo)的額的20%，超過的部分，得不到法律的保障。也就是說，二手房交易中，房產(chǎn)交易雙方可以自行約定定金數(shù)額，一般來(lái)說交納3~10萬(wàn)元，但是不能超過主合同標(biāo)額的20%， 如果二手房定金支付超出20%，那么超出的部分就不屬于定金，是得不到相應(yīng)保障的，因此定金并不是越多越好。
  二、任一方違約，定金會(huì)退嗎？
  若買方違約，則定金不退；賣方違約，需賠付買方雙倍定金。
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?br/>三、交定金前應(yīng)該注意什么？
  交定金前需注意六個(gè)方面：
  01. 核實(shí)房產(chǎn)證
  弄清楚房屋所有權(quán)是否真實(shí)可靠
  02. 確認(rèn)房主
  驗(yàn)明正身，嚴(yán)防騙子
  03. 核實(shí)產(chǎn)權(quán)
  房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是與其他人共有
  04. 檢查房屋是否有債務(wù)糾紛
  看房子有無(wú)債權(quán)債務(wù)糾紛，比如查封、占用等
  05. 核實(shí)面積
  房本面積是否跟房屋實(shí)際面積一樣
  06. 落實(shí)到細(xì)節(jié)
  比如交易價(jià)格是單獨(dú)的房子價(jià)格還是包含車位等
  四、定金協(xié)議該怎么簽及注意事項(xiàng)
  《買賣定金協(xié)議》一旦簽訂便具有法律效力，任一方違約都會(huì)受到法律的約束。定金協(xié)議主要約定了定金的額度及支付方式等
  01. 房屋情況是如何約定的？ 需注意房屋權(quán)屬以及抵押情況。
  房屋權(quán)屬無(wú)瑕疵，要確認(rèn)房屋權(quán)屬?zèng)]有瑕疵，確認(rèn)房子沒有查封、債權(quán)糾紛、租戶（有租戶需簽訂放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)聲明）、共有產(chǎn)權(quán)人（有共有產(chǎn)權(quán)人需簽訂同意出售證明）等限制房屋過戶情形。
  抵押情況，對(duì)于是否有抵押，賣方應(yīng)盡到如實(shí)告知義務(wù)。
  02. 房屋交易是如何約定的？關(guān)于房屋的交易，需明確購(gòu)房總價(jià)款及買方付款方式和**款。
  購(gòu)房總價(jià)款，明確購(gòu)房總價(jià)款是否包含賣方應(yīng)付稅費(fèi)。
  買方付款方式，明確買方付款方式是全款還是貸款，貸款的話**款是多少。
  03. 定金金額及支付方式是如何約定的？定金金額以及支付方式要明確。
  定金金額及支付方式，確定定金金額支付多少，自行支付還是資金托管。
  定金監(jiān)管，定金金額超過10萬(wàn)元的部分需要資金監(jiān)管，小于十萬(wàn)的定金，自行支付以及資金監(jiān)管都可以。
  04. 簽署買賣合同是如何約定的？買賣合同的簽署日期以及居間代理費(fèi)的支付方都需明確好。
  約定買賣合同簽署日期及違約責(zé)任，約定好買賣合同簽署日期，可以約束雙方。根據(jù)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，若買方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；若賣方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

  查看全文↓ 2018-08-28 09:57:54
• 154****1851

  在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）
  2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）
  3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線內(nèi)）
  6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過戶）。
  7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）
  8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房）
  9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價(jià)等）
  10、合同約定是否明確 （違約賠償責(zé)任）

  查看全文↓ 2018-08-28 09:57:35

相關(guān)問題

• 問 二手房買賣定金交多少?交定金時(shí)要注意什么?
  答

  如果沒有看好，**好別交定金。 一、切實(shí)查明產(chǎn)權(quán)狀況 在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的。法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。因此，購(gòu)買二手房時(shí)一定要清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房)、共有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人，在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。 二、詳細(xì)考察房屋結(jié)構(gòu) 二手房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購(gòu)買二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代，建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的一致，房屋布局是否合理，設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。 三、慎重選擇中介機(jī)構(gòu) 二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，因此買賣雙方都需要中介機(jī)構(gòu)協(xié)助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情，所以要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司，要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所進(jìn)行考察。另外，如果對(duì)二手房買賣沒有把握，**好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對(duì)產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。

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• 問 二手房買賣定金是什么？交二手房定金時(shí)要注意什么？
  答

  要了解房產(chǎn)真實(shí)性。 定金就是你已同意購(gòu)買本房屋，如果是買方原因不買本房屋，定金是不退還的，但是由于在成交當(dāng)中是賣方本身原因不能正常交易的，賣方除了退還定金外和一切損失都要賠償。

  全部5個(gè)回答>
• 問 簽訂二手房定金協(xié)議需要注意些什么？
  答

  一、購(gòu)房者購(gòu)買二手房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)完整，否則買賣行為可能不合法，購(gòu)房者的權(quán)益受到損害。購(gòu)房者在成交之前一定要清楚地了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。如果賣房者并非房屋所有權(quán)人，或賣房者只是有部分產(chǎn)權(quán)，與其進(jìn)行交易，購(gòu)房者就有可能吃虧或陷于糾紛之中。 二、了解二手房的結(jié)構(gòu)狀況。購(gòu)房者購(gòu)買的二手房如是舊房，要特別注意房屋的結(jié)構(gòu)情況，看看房屋的外部狀況和內(nèi)部布局是否完好。三、考察二手房的建筑質(zhì)量。建筑質(zhì)量好壞，直接關(guān)系到購(gòu)房者的購(gòu)買價(jià)格和住用期限。 四、調(diào)查二手房是否存在遺留問題。 五、確認(rèn)房款支付方式和過戶時(shí)間六、合同約定好違約責(zé)任

• 問 交二手房定金時(shí)需要注意什么？
  答

  我聽說交定金時(shí)要注意產(chǎn)權(quán)問題，還要實(shí)地看房。具體比例好像5%-10%比較合適。不過我也不是很確定，最好還是咨詢專業(yè)人士。

  全部4個(gè)回答>
• 問 二手房交定金需要注意什么呢？
  答

  **好找中介公司在中間,交定金的時(shí)候簽一份居間協(xié)議,這份協(xié)議在簽訂正式買賣合同前是有法律效應(yīng)的,房東違約退一賠一,客戶違約定金不予退還。協(xié)議上還寫明房子地址、價(jià)格、簽訂正式買賣合同時(shí)間等等。

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