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• 133****4835

  使用權房是計劃經(jīng)濟和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權屬于國家或集體，不過，這項使用權是從所有權分離出來的一項獨立的財產(chǎn)權，允許使用權人(公房承租人)在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權，所獲收益扣除應繳稅費后歸使用權人所有。
  　　很多人對使用權的含義了解甚少，購房時大都選擇產(chǎn)權房，主要是覺得購買的房子如果沒有產(chǎn)權證，房子終歸不是自己的，心理不踏實，而產(chǎn)權房則完全屬于自己，并可以代代相傳。
  　　實際上，產(chǎn)權房也是有使用年限的，并非永久產(chǎn)權。一般住宅國家土地出讓使用權年限是70年，無論是產(chǎn)權房，還是使用權房都不能超過這一土地使用年限。只不過使用權房為房管所或單位所有，與使用權房主是長期租賃關系，產(chǎn)權單位對使用權房不能隨便收回，即使有必要收回也應對使用權房主進行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權房屋在變成產(chǎn)權房后，能獲得相應的拆遷補償款。使用權房房主的親屬，與其居住滿2年以上者，可辦理繼承手續(xù)。
  　　所有權包括占有、使用、收益、處置四種權能，**重要的是收益權和處置權。擁有一套住房的使用權，既能通過出租享有收益權，也享有有限度的處置權，可以"處分"房屋的上市轉(zhuǎn)讓或親屬繼承等。
  　　注意事項：
  　　1、在購買使用權房時一定要問清產(chǎn)權歸屬，在過戶時應當要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權房的"房本"沒有防偽標志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡單，因此購房者應與原單位確認，以防"房本"造假。
  　　2、房屋置換合同簽訂以后，現(xiàn)任房主將擁有原房主對使用權房擁有的權利，意味著如果房產(chǎn)置換后使用權房拆遷，新房主將成為補償款的受益人。因此房產(chǎn)置換前，新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經(jīng)放棄未來獲得拆遷補償款的權利，以防日后追悔莫及。
  　　3、使用權的房子按使用面積計算，客戶一定要對照房本的面積來計算。一般房屋產(chǎn)權證上的面積為建筑面積，但是使用權的房子一般按照使用面積計算，在具體交易的時候可以進行實際測量。
  　　4、不論購買還是置換使用權房，都一定要核實清楚之前的各項費用，如房租(物業(yè)費)、供暖費等是否繳交清楚，以免日后出現(xiàn)糾紛。
  　　5、購買使用權房要更加注意防范資金風險。因為產(chǎn)權關系相比更復雜，權屬能否轉(zhuǎn)移也留有更多的潛在風險。

  查看全文↓ 2018-10-06 18:20:04
• 157****7059

  使用權房，國家規(guī)定是不能交易的，唯有變?yōu)楫a(chǎn)權房后才能交易。各地政策不盡相同，拿北京舉例吧：
  產(chǎn)權單位通常會在每一年的年初和年中分別以布告的形式進行通知，使用權房的買方可拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權單位的房管科辦理房改。以位于安貞橋附近的一套使用權房為例，其建筑面積為82平方米，建筑年代為1994年，售價為36萬元。首先進行樓齡折舊，按每年折舊率2%計算，該套房屋的折舊費為1560元/平方米×82平方米×20%=25584元；然后再計算工齡折價，工齡折價=工齡×工齡系數(shù)，以買方夫婦雙方工齡之和計算，并以60年為上限。工齡年限若按60年計，工齡系數(shù)以700-900元/年為準，按平均800元/年計算，則工齡折價為60×800=48000（元）。**后再計算需要補交的價款，總價為1560×82-25584-48000=54336元。即買方要交給房管部門54336元，就可以將房屋的使用權轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權性質(zhì)。變成產(chǎn)權房后就可以進行交易了。

  查看全文↓ 2018-10-06 18:19:56
• 147****0368

  使用權的房子屬于小產(chǎn)權房不能買。
  
  小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。
  
  小產(chǎn)權房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產(chǎn)權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。
  
  2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)緊急通知，要求全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場等措施，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權房”行為。

  查看全文↓ 2018-10-06 18:19:46

相關問題

• 問 使用權房能交易嗎? 使用權的房屋可以買賣嗎？
  答

  使用權的房子可以買賣。使用權是和產(chǎn)權相對的，又稱公房，也就是公家的房子，屬于國家的，擁有的是使用權，所以每個月需要交房租，要變成產(chǎn)權的也就是自己的很容易，那就是把產(chǎn)權買下來，這個房子就變成自己的了。使用權的房子也有房證，是個小本子，比個人產(chǎn)權的房本要小很多。使用權的房子在法律上可以買賣，和產(chǎn)權的房子沒什么太大區(qū)別，價格肯定要低一些，另外交的更名過戶費也要少一些。區(qū)別**大的就是使用權的房子賣的時候必須由單位開介紹信，房子才可以賣，因為這個房子是單位的，但是這個問題不大。使用權房交易有以下兩種方式：（一）將使用權房變成產(chǎn)權房消費者如果想要購買使用權房，可以將購買的使用權房變成產(chǎn)權房。產(chǎn)權單位一般在年初和年中兩次布告通知。可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權單位的房管科參加房改。目前使用權房因政策限制尚未完全開放，能夠上市進行買賣交易的非常少，除非是獲得產(chǎn)權單位同意后，通過繳納一定費用，把使用權變成產(chǎn)權，才能進行買賣。（二）房屋置換除了將使用權換成產(chǎn)權進行交易外，還可以通過房屋置換進行過戶。在通過置換進行過戶時，需要注意兩點。一是雙方都應持有北京市戶口，另外一點是不能進行貸款按揭。通過房屋置換并不能取得使用權房的產(chǎn)權，但可以享有出租的收益權和一定限度的處置權。一般只有擁有本地戶籍的人才能購買使用權的房屋。

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• 問 使用權房可以買賣嗎？使用權房交易流程是怎樣的？
  答

  使用權房可以買賣

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• 問 土地使用權可以交易嗎
  答

  關于土地使用權轉(zhuǎn)讓的方式，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條規(guī)定有出售、交換和贈與三種方式。后《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條略作發(fā)展，將轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)定為買賣、贈與或其他合法方式。具體包括：1．買賣作為土地使用權轉(zhuǎn)讓的**廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由于“買賣”是土地使用權“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說的土地使用權“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權“買賣”。下文關于土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的討論實際上也是關于土地使用權買賣合同的討論，所以說，“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個概念之分，當“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時，它包括所有的以權利主體變更為目的土地使用權的移轉(zhuǎn)行為；當“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義。

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• 問 使用權房產(chǎn)是否可以交易？買使用權房發(fā)生哪些費用？
  答

  1、您應當查看自己的公房是否屬于可以出售的范圍。根據(jù)目前上海市的政策,只有非獨用成套的公房才能直接按使用權房屋出售;2、您在出售前應當審核好買方是否有購買資格,只有具有上海戶口的人才有購房資格;3、出售前**好跟所屬的物業(yè)公司協(xié)商好,因為簽訂買賣合同后需要向物業(yè)公司征詢同意出售(根據(jù)我們的經(jīng)驗,這個才是公房出售**難的地方。因為物業(yè)公司無人監(jiān)督,可以自行決定是否同意你出售);4、房價款的資金監(jiān)管問題。出售公房的價款按規(guī)定要打入指定的資金監(jiān)管賬戶,如果買方在2年內(nèi)購買過商品房或今后2年內(nèi)要購房,則可以直接憑專用存單把房款提出付房款,否則這筆錢要放在監(jiān)管賬戶里2年才能取現(xiàn)。5、公房使用權的轉(zhuǎn)讓是沒有稅的,只有一些登記費之類極少的手續(xù)費用。

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• 問 使用權房產(chǎn)是否可以交易？買使用權房發(fā)生哪些費用？
  答

  使用權的房子是交易不了的，

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