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• 146****1900

  央產(chǎn)房是“中央在京單位已購(gòu)公有住房”，需要經(jīng)過(guò)“上市審批”才能出售，購(gòu)買央產(chǎn)房的時(shí)候需要注意查看《在京中央單位已購(gòu)公房上市出售登記表》（蓋章）、《物業(yè)結(jié)清證明》。
  
  
  
  一、什么是央產(chǎn)房？
  
  央產(chǎn)房全稱“中央在京單位已購(gòu)公有住房”，一般是指職工按房改成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合建住房。央產(chǎn)房是公房中已購(gòu)公房的一種。
  
  二、央產(chǎn)房可以購(gòu)買嗎？1.哪些央產(chǎn)房可以買？
  
  央產(chǎn)房經(jīng)過(guò)“央產(chǎn)上市審批”后才能上市交易，辦理過(guò)戶轉(zhuǎn)讓后就不再受此限制了。
  
  比起買一般的商品房，購(gòu)買央產(chǎn)房需要多看兩個(gè)材料才能買：
  
  （1）《在京中央單位已購(gòu)公房上市出售登記表》（蓋章），確保已經(jīng)辦理上市審批。
  
  （2）《物業(yè)結(jié)清證明》，確定物業(yè)供暖等費(fèi)用都已經(jīng)跟原單位結(jié)清。
  
  
  
  買央產(chǎn)房看兩個(gè)材料
  
  2.哪些央產(chǎn)房不能買？
  
  （1）不可售央產(chǎn)房
  
  A.根據(jù)相關(guān)規(guī)定，不可售住房但已經(jīng)向職工出售的，不得再上市出售。
  
  B.涉及國(guó)家安全、保密的特殊部門的住房，如黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開(kāi)上市出售的，應(yīng)報(bào)交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。
  
  以上兩類房屋是不能上市交易的，但可按規(guī)定向原產(chǎn)權(quán)單位騰退，也可在原產(chǎn)權(quán)單位職工范圍內(nèi)進(jìn)行交易。
  
  （2）超標(biāo)未處理住房
  
  凡屬超標(biāo)而沒(méi)有處理的住房，不能進(jìn)行上市交易。央產(chǎn)房辦理上市的時(shí)候單位會(huì)核實(shí)賣家級(jí)別及面積，超標(biāo)需補(bǔ)交超標(biāo)款，能分割退回的要分割退回，按規(guī)定超標(biāo)處理后才能上市出售。
  
  
  
  央產(chǎn)房面積超標(biāo)
  
  （3）如何判斷是否為央產(chǎn)房？能否上市？
  
  買二手房的時(shí)候，若《房屋所有權(quán)證》上寫(xiě)著“成本價(jià)出售”、“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售”、“優(yōu)惠價(jià)出售”，需要查看原購(gòu)房合同，看是不是中央直屬單位。如判定房屋屬于央產(chǎn)房性質(zhì)的，應(yīng)到位于藍(lán)島的央產(chǎn)房上市交易大廳，進(jìn)一步確認(rèn)該房屋性質(zhì)是否符合上市交易條件。
  
  案例分析：
  
  李先生通過(guò)購(gòu)買二手房，成交價(jià)為440萬(wàn)，簽約時(shí)賣家出示了房屋產(chǎn)權(quán)證及身份證原件，雙方簽署買賣合同。繳稅過(guò)戶后兩個(gè)工作日房產(chǎn)證還未下發(fā)，到住建委核實(shí)情況得知，該房屋屬于不能上市交易的央產(chǎn)房。
  
  賣家在出售房屋時(shí)告知自己是國(guó)字頭單位的，而房本上沒(méi)有“央產(chǎn)房”的任何跡象，因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)原始購(gòu)房合同，才能判斷房屋的具體性質(zhì)。因此，在住建委窗口部門沒(méi)能核實(shí)出此房屋為“央產(chǎn)房”，也未到央產(chǎn)房上市交易大廳做進(jìn)一步核實(shí)，導(dǎo)致買家過(guò)戶后拿不到房產(chǎn)證。
  
  三、買央產(chǎn)房要交哪些稅？
  
  央產(chǎn)房屬于已購(gòu)公房的一種，交稅的時(shí)候按照已購(gòu)公房的計(jì)算方法，可以保存下圖。也可以查看百科買二手房要交什么稅？公房買賣稅費(fèi)詳解詳細(xì)了解。
  
  
  
  已購(gòu)公房稅費(fèi)速算表
  
  注：由于央產(chǎn)房是已購(gòu)公房的一種，它的原值無(wú)法查到，因此，只要不是滿五唯一，個(gè)稅收取全額的百分之一。
  
  在買二手房的過(guò)程中，如果房屋性質(zhì)是央產(chǎn)房，一定要看是否符合上市交易的條件，是否已經(jīng)進(jìn)行過(guò)“上市審批”，對(duì)能上市交易的央產(chǎn)房要對(duì)相關(guān)的證件材料進(jìn)行認(rèn)真的審核。

  查看全文↓ 2018-10-10 20:11:56
• 137****0074

  買家：
  契稅：契稅=房屋總價(jià)×稅率
  面積在144平米以上的，稅率為3%;
  面積在90平米以下(首套房)，稅率為1%
  面積在90-144平米之間(首套房)，稅率為1.5%
  交易服務(wù)費(fèi)：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米
  房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：住宅80元/套;截止到目前，如果稅務(wù)局認(rèn)定您購(gòu)買的為首套房，那么登記費(fèi)就可以免除。
  貸款抵押登記費(fèi)：80元/套
  賣家：
  交易服務(wù)費(fèi)：3元/平米
  營(yíng)業(yè)稅：房屋總價(jià)×5.6%(超2年免征)
  個(gè)人所得稅：房屋總價(jià)×1%
  注意：賣家一般都會(huì)將自己要交的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅加到總房?jī)r(jià)里，其實(shí)也就是買方在承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。
  過(guò)戶過(guò)程中存在哪些資金風(fēng)險(xiǎn)如何避免：
  二手房過(guò)戶買賣雙方**擔(dān)心的就是資金的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題了。買方擔(dān)心把錢打給賣方后，房子沒(méi)過(guò)到自己名下。賣方擔(dān)心房子過(guò)戶后，錢沒(méi)到手。但是，這二手房交易又不能真正的做到“一手交錢一手交貨”，那怎么辦呢?
  事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來(lái)做，風(fēng)險(xiǎn)很小。那就是，無(wú)論是通過(guò)何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。
  具體操作方式為：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)一個(gè)賬戶，約定在買家過(guò)戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問(wèn)題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過(guò)要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。
  同時(shí)，銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書(shū)上先簽字，目的是避免買方到時(shí)候不配合放款給賣方帶來(lái)困擾，而且放款時(shí)買賣雙方也不需要親自到銀行，大家都省事兒。如果放款書(shū)沒(méi)有提前簽字，賣方在買方過(guò)戶完畢之后要及時(shí)催促解凍首期款，避免“錢房?jī)煽铡薄?br/>在買方交了定金之后，賣方就必須把舊房產(chǎn)證押在中介那，以防賣方收了定金就消失。當(dāng)然，在過(guò)戶后，賣方如果實(shí)在不放心拿不到房款，也可與買方約定在過(guò)戶后將新房產(chǎn)證押在中介那里，等銀行的房款打到賣方賬戶后再將新房產(chǎn)證交給買方?？傊灰走^(guò)程中，充分利用中介來(lái)確保自己的財(cái)產(chǎn)安全十分必要。
  

  查看全文↓ 2018-10-10 20:11:43
• 156****4594

  央產(chǎn)的房子是不容許買賣或過(guò)戶的，除非辦理了上市手續(xù)變成私產(chǎn)才能進(jìn)行過(guò)戶或房屋買賣。
  從《婚姻法》的規(guī)定來(lái)看，如果夫妻之間對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間財(cái)產(chǎn)問(wèn)題沒(méi)有特殊約定，那么房產(chǎn)無(wú)論登記在誰(shuí)的名下，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方都共同共有，從法律上來(lái)說(shuō)辦理夫妻更名沒(méi)有意義，但如果雙方約定該房屋屬于哪一方，法律也是認(rèn)可這種約定的。目前夫妻房產(chǎn)證更名手續(xù)一般是夫妻雙方準(zhǔn)備離婚，雙方對(duì)房屋的歸屬已經(jīng)協(xié)商確定，將房屋所有權(quán)名稱變更為協(xié)議取得房產(chǎn)一方的名下。登記在夫妻一方名下的夫妻共有房屋，夫妻可以要求將一方名稱變更為另一方，也可以變更為雙方。
  辦理夫妻房產(chǎn)證更名手續(xù)的前提是已取得房屋所有權(quán)證，辦理手續(xù)時(shí)需夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)，填寫(xiě)《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》，具體提交的證件因房屋性質(zhì)的不同而有所不同，具體提交資料如下：
  (1)如果是房改房，需提供原單位的證明，寫(xiě)明因何種原因允許將產(chǎn)權(quán)人變更為配偶的名字;如是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房，夫妻雙方些變更申請(qǐng)簡(jiǎn)單注明理由即可;
  (2)結(jié)婚證復(fù)印件(核對(duì)原件);
  (3)夫妻雙方的身份證復(fù)印件(核對(duì)原件);
  (4)夫妻雙方共有房屋的協(xié)議;
  (5)房屋所有權(quán)證;
  (6)房改房提供原購(gòu)房契約復(fù)印件(核對(duì)原件);
  (7)房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件。辦理夫妻更名手續(xù)只需提供房產(chǎn)證印花稅5元，無(wú)其他費(fèi)用。

  查看全文↓ 2018-10-10 20:11:33

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 央產(chǎn)房如何過(guò)戶
  答

  央產(chǎn)房過(guò)戶需要到自己所在地的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房交易大廳取得上市交易的審批備案手續(xù)，才能夠辦理過(guò)戶。具體過(guò)戶的地方在所屬區(qū)域的建委。在過(guò)戶時(shí)需要準(zhǔn)備的材料，包括有已經(jīng)公證過(guò)的繼承公證書(shū)以及房屋產(chǎn)權(quán)證的原件，同時(shí)需要提交申請(qǐng)人的個(gè)人身份證明。如果存在法定繼承的關(guān)系，雖然不需要繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，但是有一定的手續(xù)費(fèi)用，具體可以咨詢當(dāng)時(shí)辦理的機(jī)構(gòu)。央產(chǎn)房指的是職工通過(guò)房改房的成本價(jià)購(gòu)買，在京單位所建設(shè)的集資合建住房。在京單位主要包括的是全國(guó)機(jī)關(guān)、高人民法院檢察院等相關(guān)部門，總體來(lái)說(shuō)就是國(guó)家政府機(jī)構(gòu)所建設(shè)的安居工程住房。而且辦理過(guò)戶的手續(xù)前提條件是需要繳納完稅費(fèi)、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅，此外還需要提交小區(qū)物業(yè)的供暖結(jié)清證明。

• 問(wèn) 央產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)繼承過(guò)戶應(yīng)如何操作？央產(chǎn)房有哪些特點(diǎn)？
  答

  繼承過(guò)戶需公證，央產(chǎn)房特點(diǎn)為產(chǎn)權(quán)清晰、交易限制。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 央產(chǎn)房過(guò)戶問(wèn)題
  答

  好像不是所有的央產(chǎn)都能過(guò)戶，你拿著房本找一家中介公司去咨詢一下，而且央產(chǎn)過(guò)戶很麻煩

  全部12個(gè)回答>
• 問(wèn) ??央產(chǎn)房過(guò)戶手續(xù)該如何辦理？
  答

  央產(chǎn)房過(guò)戶需要先辦理央產(chǎn)上市手續(xù)《在京中央單位已購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)變更登記通知單》，手續(xù)辦理如下：1、 若產(chǎn)權(quán)人能到場(chǎng)需準(zhǔn)備：①業(yè)主本人身份證原件②配偶身份證（這個(gè)可以是復(fù)印件）③房產(chǎn)證原件④原始購(gòu)房協(xié)議（合同）原件⑤物業(yè)供暖結(jié)清證明原件。（以上材料除物業(yè)費(fèi)與供暖費(fèi)結(jié)清證明外，其他均留存復(fù)印件。復(fù)印件一律為A4紙，二代身份證需復(fù)印正反面。）2、若產(chǎn)權(quán)人不能到場(chǎng)需準(zhǔn)備：①公證委托書(shū)原件，委托事項(xiàng)為代辦央產(chǎn)房上市審核手續(xù)②受托人身份證原件③產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件；③產(chǎn)權(quán)人配偶身份證復(fù)印件；④房產(chǎn)證原件；⑤購(gòu)房合同原件；⑥物業(yè)供暖結(jié)清證明原件（以上材料除物業(yè)費(fèi)與供暖費(fèi)結(jié)清證明外，其他均留存復(fù)印件。復(fù)印件一律為A4紙，二代身份證需復(fù)印正反面。）3、若購(gòu)房合同丟失，可到原產(chǎn)權(quán)單位或房屋所在區(qū)縣房地局調(diào)原始購(gòu)房合同,復(fù)印后蓋原產(chǎn)權(quán)單位或房屋所在區(qū)縣房地局公章4、如原產(chǎn)權(quán)單位與產(chǎn)權(quán)人未簽訂購(gòu)房合同，原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)開(kāi)具無(wú)購(gòu)房合同證明，并注明單位經(jīng)辦人和聯(lián)系電話1) 辦理機(jī)關(guān)：中央和機(jī)關(guān)主辦交易辦公室（藍(lán)島西區(qū)），央產(chǎn)房必須在藍(lán)島交易大廳做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒(méi)有備案，需要房屋所在單位到央產(chǎn)大廳做備案才能上市交易。2) 辦理時(shí)效：資料齊全，央產(chǎn)房上市手續(xù)一般當(dāng)天辦結(jié)。辦理完《在京中央單位已購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)變更登記通知單》之后就可以房屋核驗(yàn)，網(wǎng)簽，繳稅，過(guò)戶。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 央產(chǎn)房繼承過(guò)戶流程是如何的？
  答

  央產(chǎn)房繼承過(guò)戶流程辦理繼承過(guò)戶，繼承人首先要到房屋所在地的公證處辦理繼承權(quán)的公證具體流程：1、先到公證處辦理繼承公證書(shū)，到地稅局核定稅費(fèi)后再到建委換新房產(chǎn)證。時(shí)效：繼承公證需要進(jìn)行家庭成員核對(duì)，時(shí)效不確定，建委是即時(shí)辦理，5個(gè)工作日出新房產(chǎn)證，央產(chǎn)房屋需辦理《在京央產(chǎn)單位已購(gòu)公房變更通知單》后再辦理繼承手續(xù)。2、繼承公證費(fèi)，公本費(fèi)，不交稅費(fèi)，出售時(shí)房子年限可以原房本時(shí)間為準(zhǔn)．每個(gè)公證處需要的材料不一致，因?yàn)榍闆r復(fù)雜，提供的材料也不固定，建議直接去公證處咨詢。3、按照公證員提出的資料來(lái)準(zhǔn)備過(guò)戶方法：持繼承公證書(shū)、房產(chǎn)證、身份證等到財(cái)政局辦理免稅證明。4、持以下資料到房產(chǎn)局辦理繼承轉(zhuǎn)移登記：①申請(qǐng)表；②當(dāng)事人身份證；③房產(chǎn)證（如有共有證的含共有證）；④繼承公證書(shū)、免稅證明、查檔結(jié)果、測(cè)繪結(jié)果、死亡證明或房產(chǎn)局要求出具的其他資料。5、房地產(chǎn)繼承中可能發(fā)生的費(fèi)用：評(píng)估費(fèi)：0．5％；公證費(fèi)：2％；契稅：免，其他的查檔、測(cè)繪、登記、工本、印花和交易手續(xù)費(fèi)用與交易的一樣。

  全部3個(gè)回答>