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• 137****6521

  提前還貸是否劃算，先要看簽合同時(shí)候的貸款利率，了解外部大環(huán)境的利率浮動(dòng)及理財(cái)產(chǎn)品利率。
  A君申請(qǐng)的公積金貸款3.25%，B君的商業(yè)貸款4.9%，打折之后是3.92%，公積金和商貸基準(zhǔn)利率都處在一個(gè)較低水平上，相比市場上的理財(cái)產(chǎn)品還要略低一些。
  另外北上廣深一線城市、南京、廈門等城市的房價(jià)依然處于上漲階段，三四線城市去庫存壓力依然很大，全國各地都根據(jù)“因城施策”的宗旨出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控政策。從投資角度來看，如果有更好的投資產(chǎn)品，倒不如拿還貸的錢去做投資，等過兩年央行加息了，再考慮還貸也不遲。
  除了上述外部環(huán)境，如果再考慮還款方式、購房需求，情況就更為復(fù)雜了。
  個(gè)人情況：還款方式、資金能力及購房需求
  1、等額本息還款法
  網(wǎng)友小明：我2005年申請(qǐng)的商業(yè)貸款50萬，期限20年，還款方式是等額本息，今年想賣掉房子，換個(gè)大一點(diǎn)的戶型，銀行說需要將原來的房子申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸才能買賣，但是我聽說等額本息還款期達(dá)到中期，我已經(jīng)還了11年，超過還款期限一半了，這樣申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸就不太劃算了，我到底該不該提前還貸呢？
  溫馨提示：估計(jì)不少朋友都有著跟小明一樣的困擾。單單從還款方式的角度看，申請(qǐng)等額本息還款法的購房人，如果還貸期限超過了一半，意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過程中償還，剩下的月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還貸的意義就不大了。
  因?yàn)榈阮~本息還款法每月還款額是固定的，但一開始還的大多是利息，到后面主要還本金，利息越來越少。
  加上小明貸款額度只有50萬，金額又不大，月供壓力也不是很大，按理說沒必要提前還貸，但是小明他有換房的需求，他需要賣掉已有的房子再買大房子，我們知道，處于還貸中的房子是不能進(jìn)行買賣的，要將剩余貸款還清，撤銷抵押才能出售。
  從購房需求的角度看，小明是典型的改善型購房者，換房需求擺在那里，只能申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸才能實(shí)現(xiàn)換房的目的。當(dāng)然，如果不急著換房，或者手里資金足以支付第二套房的**，就不用急著提前還貸，畢竟房貸利率這么低，還是貸款比較劃算。
  2、等額本金還款法
  網(wǎng)友小王：我是2013年買的房子，當(dāng)時(shí)房貸利率是6.55%，貸款期限30年，首月還款一萬多，現(xiàn)在雖然降息了，但壓力還是有點(diǎn)大，想著等攢夠了錢申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，減輕點(diǎn)還貸壓力，這樣可行嗎？
  溫馨提示：小王申請(qǐng)的等額本金還款法，從還款方式的角度看，由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。
  在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，后期還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。所以，如果小王過了2023年還沒有足夠的錢提前還貸，就不用太考慮通過提前還貸減輕壓力了。
  而且聽小王的口氣，雖然覺得房貸壓力有點(diǎn)大，但也在經(jīng)濟(jì)能力承受范圍內(nèi)，如果沒有積累足夠的資金，也是沒辦法提前還貸的，綜合還款方式、還款能力幾個(gè)方面，小王不太適合提前還貸。
  哪些人適合提前還貸？哪些人不適合呢？
  以下六類人不適合提前還貸：
  1.申請(qǐng)公積金貸款的人；
  2.已享受7-8.5折優(yōu)惠的人；
  3.等額本息還款期限已過一半的人；
  4.等額本金還款期限已過1/3的人；
  5.手里沒有富余資金的人；
  6.有更好投資渠道的人。
  五類人適合提前還貸
  1.想賣房換房的人；
  2.等額本息還款期限未過一半的人；
  3.等額本金還款期限未過1/3的人；
  4.沒有更好的投資機(jī)會(huì)的人；
  5.不想欠著銀行錢，做夢(mèng)也想還的人。
  綜上所述，提前還貸是否劃算，取決于貸款利率浮動(dòng)、個(gè)人還款能力、購房需求、投資能力幾個(gè)綜合因素，并沒有絕對(duì)的適合或者不適合。需要注意的是，各銀行對(duì)提前還貸的要求也會(huì)有差異，**好事先咨詢一下貸款銀行。

  查看全文↓ 2018-11-01 20:25:54
• 135****4063

  什么人適合提前還貸？
  
  1、不愿意有負(fù)債，不想承受過大生活壓力的人，關(guān)鍵是無債一身輕。
  
  2、貸款當(dāng)時(shí)實(shí)行上浮利率的貸款人。受國家房地產(chǎn)政策變化影響，有些客戶在購房時(shí)并未能享受利率優(yōu)惠，甚至可能利率上浮，此類貸款人提前還貸，相對(duì)會(huì)比較劃算。
  
  3、希望將房子作為融資工具、從銀行獲取更多貸款的情況。近年房價(jià)上漲較快，部分房屋評(píng)估價(jià)值相比購買初期已經(jīng)上漲較多，如果將房屋按揭貸款還清，再以房產(chǎn)抵押從銀行貸款往往能獲得更大授信額度。
  
  不宜提前還貸的三種情況
  
  1、簽訂貸款合同的時(shí)候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動(dòng)作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會(huì)比前期更低。
  
  2、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。shangeshgh
  
  3、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
  
  建議大家如果有提前還房貸的打算，在簽訂購房合同之前**好先跟銀行方進(jìn)行溝通，提前還貸的時(shí)間、金額要求都要說清楚。此外，提前還房貸的方式也分很多種?？梢赃x擇一次性還清所有貸款，也可以選擇償還其中一部分，縮短自己的還款期限，還可以償還一部分，但貸款期限不變，減少每月還款額等。

  查看全文↓ 2018-11-01 20:25:41
• 141****1056

  買房對(duì)于大多數(shù)人來說，都是不小的壓力。背著幾十萬、上百萬的房貸過2、30年，失去了自己原有的生活！ 如果你有閑錢應(yīng)該提前還貸還是按兵不動(dòng)？
  
  
  
  1、因?yàn)槊總€(gè)人的情況不同，那什么情況適合提前還貸呢？
  
  
  
  購房不久，剛開始還貸：
  
  1）如果是等額本息貸款，沒有超過貸款年限三分之一，提前還款比較劃算；
  
  2）如果是等額本金，沒有超過整體貸款年限四分之一，可以做一部分提前還款。

  查看全文↓ 2018-11-01 20:25:31

相關(guān)問題

• 問 房貸提前還劃算嗎?房貸該不該提前還?
  答

  可以提前還貸，也可以一次性還清。一般來說會(huì)交個(gè)把月的違約金，但客戶資質(zhì)優(yōu)良的話，銀行不敢得罪不敢扣，具體去問為你辦貸款的客戶經(jīng)理吧。也有可能讓你買理財(cái)就不交違約金什么的，具體以銀行為準(zhǔn)，有彈性的。

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• 問 ??我該不該房貸提前還貸？提前還貸要注意什么?
  答

  可以提前還一部分。銀行主要提前歸還貸款方式：1、全部提前還款借款人向銀行辦理單項(xiàng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款和個(gè)人住房公積金貸款的，借款人經(jīng)貸款銀行同意可以一次性提前歸還全部積欠本金，利隨本清。貸款人不計(jì)收提前期的利息，也不退還或減免按原合同利率已收取的貸款利息。 借款人向銀行辦理個(gè)人住房組合貸款的，借款人提前全部歸還個(gè)人住房公積金貸款，保持個(gè)人住房商業(yè)性貸款的，可向原辦理組合貸款銀行提出申請(qǐng)，由貸款銀行代辦公積金貸款還款手續(xù);個(gè)人住房商業(yè)性貸款由原辦理組合貸款銀行辦理。2、部分提前還款個(gè)人住房公積金貸款只能辦理全部提前還款，部分商業(yè)銀行可辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的部分提前還款，且辦理部分提前還款的方式不盡相同。辦理部分提前還款有兩種方法：第一種方法為貸款期限和貸款利率按原貸款合同不變，部分提前還款后，月還款額相應(yīng)減少;第二種方法為貸款期限縮短，按原貸款合同利率不變，部分提前還款后，月還款額不變。

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• 問 該不該買房?
  答

  又便宜合適就可議買,調(diào)控房子也不會(huì)大降

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• 問 ??該不該現(xiàn)在買房?一年中什么時(shí)候買房比較優(yōu)惠？
  答

  上半年買房和下半年買房上半年買比下半年買,相對(duì)來說時(shí)機(jī)更好一些。因?yàn)樯习肽暧小皟蓵?huì)”,兩會(huì)上一般都會(huì)出臺(tái)一些房地產(chǎn)政策,市場觀望氣氛濃,房價(jià)比較趨穩(wěn),這時(shí)入市時(shí)機(jī)不錯(cuò)。同時(shí)，一般新政的出臺(tái)都會(huì)刺激開發(fā)商推出一些優(yōu)惠政策，這對(duì)購房者來說都是錢啊。另外,歷年來看,上半年房貸政策寬松,對(duì)貸款購房者來說,購房者更容易爭取到優(yōu)惠貸款利率。下半年買房**好在11月以后主要有兩個(gè)原因，其一，金九銀十過后，就開始轉(zhuǎn)入淡季了。開發(fā)商在這段期間需要資金回流，會(huì)大幅度的推出優(yōu)惠措施。同時(shí)為了刺激銷售，也會(huì)推出一批特價(jià)房來吸引客戶，宣傳造勢(shì)。這些都意味著，房價(jià)在這期間都會(huì)出現(xiàn)下跌。而這時(shí)也是買房的好時(shí)機(jī)之一。年底年初買房都不錯(cuò)春節(jié)前后，除了有開發(fā)商推出“返鄉(xiāng)置業(yè)”的活動(dòng)剛外，這個(gè)期間一般也是上班族們相對(duì)空閑的時(shí)期，大家有更多的時(shí)間去挑選房源，買房是一個(gè)需要耐心和細(xì)心的事，花時(shí)間才有可能買到性價(jià)比更高的房子。除此之外，年前與年初一般是一年中房價(jià)相對(duì)**穩(wěn)定的時(shí)期。新政出臺(tái)的半年內(nèi)買房新政出臺(tái)后,二手房市場會(huì)**先出現(xiàn)反應(yīng),瘋狂的市場可能會(huì)迅速“制冷”。買房人會(huì)開始等待觀望,上漲的房價(jià)很可能短時(shí)間內(nèi)得到穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,政府出臺(tái)的多次調(diào)控政策均在于抑制樓市虛火,**終目的并非“打壓樓市”,房價(jià)大跌并不是政府愿意看到的景象,即使出臺(tái)調(diào)控政策,房價(jià)也難大跌。但經(jīng)過一段時(shí)間后,市場將逐步消化調(diào)控消息,隨著剛需族的逐步入市,房價(jià)會(huì)逐步走出冰凍階段,逐步復(fù)蘇。因此,新調(diào)控政策出臺(tái)半年內(nèi)買房,可能會(huì)獲得這個(gè)波段比較低的價(jià)格。一年12個(gè)月，不同時(shí)期的買房都會(huì)有不同的影響，而且適用的人群也不一樣。比如對(duì)于剛需族來說，買房**好不要受到時(shí)間限制，有需求就要抓緊入手。而打算投資的人就要把握好時(shí)機(jī)了，政策和優(yōu)惠對(duì)于他們影響就很大。大家買房時(shí)，一定要清楚自己的需求是什么。

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• 問 ??現(xiàn)在到底該不該買房?如何把握買房時(shí)機(jī)？
  答

  無論是自住還是投資，**忌諱的就是等待，全方位了解抓住時(shí)機(jī)，而不是一味的原地等待！資產(chǎn)配置一直是投資者所追求的，不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里，所以在投資國內(nèi)的時(shí)候，其實(shí)海外也是資產(chǎn)配置的一種方式。近幾年東南亞房產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)崛起，以泰國為例，泰國中心地區(qū)的公寓的平均年租金回報(bào)率在房價(jià)的5-8％左右，有的地方可達(dá)15%。* 例如在芭堤雅，人民幣60多萬的二線海景公寓能租到人民幣4000元/月；人民幣100萬的房子月租能到大概人民幣10000元。* 從過去10年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，曼谷、芭堤雅等中心區(qū)公寓平均每年漲幅大約12%。加上出租回報(bào)，泰國公寓的平均年投資回報(bào)率在18%以上。如有疑問可以向我咨詢，希望能幫到你，謝謝

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