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• 134****5432

  大家都知道，房地產開發(fā)是一個需要大批資金支持的產業(yè)，光靠發(fā)展商自己是無法完成整個開發(fā)項目的。因此一般來說，發(fā)展商都會想辦法取得金融機構的支持，而要想從銀行處得到支持，發(fā)展商需要采用各種方式取得金融機構的信任，以獲得貸款，從而順利完成房地產項目的開發(fā)。例如，發(fā)展商通常會用自己的土地使用權、在建項目、竣工的房地產項目等向金融機構進行抵押，從而獲得貸款。如果已經抵押的項目在銷售出去之前已經解除抵押權，就不存在法律問題，這是第一種情況；但如果已經抵押出去的房產在賣出去以后仍然不能解除抵押手續(xù)，或是發(fā)展商將剛剛銷售出去的房產又進行擅自抵押，就出現(xiàn)了法律問題，這是第二種情況。
  第一種情況是，原來發(fā)展商為了籌措資金，將其在建項目抵押給銀行，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷售出去，但長期不解除抵押手續(xù)；第二種情況是發(fā)展商在將房產預售給購房人后，在購房人尚未領取房屋產權證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機構。由于發(fā)展商的這種抵押行為，使得購房人不能夠及時辦理產權過戶手續(xù)，同時又使購房人已購的房產在權利上受到威脅。如果發(fā)展商未按借款合同按期向金融機構還款，金融機構（抵押權人）要求主張或行使抵押權時，購房人的權益就有可能受到侵害，或至少購房人會被卷入一場關于房產權利的紛爭之中，這種情況會使購房人糊里糊涂地陷入一場無謂的法律訴訟之中。因此，可以說發(fā)展商的這種做法有意或無意中對購房人構成了侵權。
  為避免上述風險的發(fā)生，購房人在與發(fā)展商簽訂購房買賣合同之前要弄清，你所要購買的房子是否被發(fā)展商進行了抵押，發(fā)展商是否將已經抵押的房產解除了抵押。根據(jù)你的來信分析，情況應該屬于發(fā)展商將已預售給你的房產擅自抵押了出去，你現(xiàn)在的唯一辦法就是提起訴訟，要求發(fā)展商承擔責任。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:13:03
• 148****5882

  在商品房成為現(xiàn)房之前，屬于期房階段，此時的房子不能出房產證，只有預告登記證明。如果要辦貸款，就需要用此房屋作抵押登記手續(xù)，房管局會給抵押權人（一般是銀行）一張抵押物的憑證，就是抵押權預告登記證明，用以證明此房屋是抵押給抵押權人的。
  如果不是貸款購房，確實不應該有抵押權預告登記出現(xiàn)。**好先找房管局核實一下，用身份證和購房合同就可以查到自己房屋的信息。如果確實沒做貸款，但房子有抵押，說明開發(fā)商從中搗鬼。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:12:55
• 156****6857

  辦理欲售房地產抵押登記時，應先填寫欲售抵押申請表和抵押合同等有關材料，并由抵押人、抵押權人、被擔保人蓋章和簽字。
  然后準備辦理抵押登記必須提交的有關書證材料（詳見下文），向房地產交易管理抵押柜臺提交申請，取收件后，申請人獲得立案單，當天或第二天憑單通知有關工作人員前往實地調查，4個工作日后，可向抵押科查詢辦結情況和交費情況，當接到領取合同通知時，應向交易所收費臺支付登記費用。
  然后，申請人持收件立案單領取抵押合同2份和發(fā)票，將其中1份合同（自己收存1份合同）和收件立案單交抵抵押權人。
  交易所則通知抵押人憑收件收據(jù)在3個工作日后領取房屋所有權證和他項權利證，抵押辦理完畢。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:12:50
• 143****6027

  兩者意義不同“預購商品房預告登記”指購房人簽了預售合同買期房，暫時不能辦產證(產權轉移登記），為了保障購房人權益，在房地產登記部門先做合同的“預告登記”。
  意義：告訴別人，這房子，某人已經先買下了。今后該房屋如果發(fā)生產權糾紛或異議（例如一房兩賣），房地產登記部門將以誰先登記歸誰的原則處理。登記申請人是開發(fā)商和購房人。 “預購商品房抵押權預告登記”是指購房人以預購的商品房期房做抵押，向金融機構申請購房貸款。同樣，由于是處于期房階段，它暫時還不能辦“其他權利登記”，所以，就先辦該登記。意義：預先申明，該房屋已經先抵押給我（銀行）了，別人不能再主張抵押權了，防止購房人再將該房抵押給別人。
  登記申請人是金融機構（銀行）和購房人。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:12:26
• 134****5752

  欲售房地產抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購房權利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押注銷登記。　預售登記指債權人或第三人(抵押人)為擔保債務清償，就自有房屋或核定作為企業(yè)固定資產的公有房屋(已核發(fā)了房屋權證的)同債權人(抵押權人)設定抵押權。抵押期間房屋權、使用權不變?！☆A售房屋抵押登記程序：提出申請→受理申請→初審→核準→在《市房地產買賣合同書(預售)》和《抵押合同書》上加蓋抵押專用章→計收稅費。　預售房屋抵押登記的材料：　
  (1)、抵押人為個人的，應提交房地產抵押登記申請表2份;房屋權證、房屋共有權證和證原件，復印件各2份;抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復印件各2份;被擔保人身份證明或營業(yè)執(zhí)照原件，復印件各2份;具結書;抵押物價值證明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應提供抵押部分的建筑面積原件和復印件2份;涉及的應提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會同意抵押的證明原件和復印件?！?br/>(2)抵押人為單位的，應提交房地產抵押登記申請表2份;房屋權證、房屋共有權證、土地使用權證原件，復印件各2份;抵押人、被擔保人營業(yè)執(zhí)照原件，復印件各2份;抵押人法定代表人身份證明原件，復印件2份;抵押權人、抵押人和被擔保人經辦人身份證及介紹信或委托書原件與復印件;抵押物價值證明;主合同2份;抵押合同4份;加蓋企業(yè)公章董事會或股東大會同意抵押的文件(指三資企業(yè)、股份制企業(yè))原件和復印件;加蓋企業(yè)工會或企業(yè)公章的職代會同意抵押的文件(指集體企業(yè))原件和復印件;國資批文(指國有企業(yè))原件，復印件2份。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:12:21

相關問題

• 問 房地產怎么做
  答

  想要進入房地產行業(yè)工作，簡單入門的就是房地產銷售這個職業(yè)，也就是俗稱的賣房子。這對銷售員的口才以及能力有相當高的要求，但如果知道了房地產銷售技巧和話術是什么，不僅能夠提高銷售員的能力，而且工作起來也會更加簡單。做一個合格的房地產銷售你必須對自己銷售的房產了如指掌，要知道周邊的房子的情況。除此以外還要具備一些相關的房地產知識，再介紹的時候才可以得心應手。特別是一些房子的質量問題，以及貸款等相關業(yè)務問題，這些問題我們必須了如指掌，知道自己應該怎么樣應付，做到隨時能夠解決客戶的疑問。作為一個房地產銷售的話，你一定要知道自己的服務性質，同時自己的服務一定要到位，讓顧客感受到你是誠意幫助他們，畢竟一套房子的價格不菲，你的服務不到位很可能失去客戶。

• 問 怎么做房地產
  答

  想要做房地產，那么首先要具備以下幾點的能力：1.要有親和力，讓客戶樂意和你打交道，并且愿意讓你向他們推薦房屋。2.必須了解與建筑相關的知識，如建筑結構，建筑材料，所售樓宇的建筑風格，與眾不同之處，及銷售政策，房型特點，采光等賣點，來促進成交。如果想要做好房地產，那么有以下這幾個事項，可以進行參考：1.盡可能多地打電話。在尋找客戶之前，永遠不要忘記花時間準確地定義你的目標市場。如此一來，在電話中與之交流的，就會是市場中有可能成為你客戶的人。如果僅給有可能成為客戶的人打電話，那么聯(lián)系到了有可能大量購買產品或服務的準客戶，盡可能多打電話。2.電話要簡短。打電話做銷售拜訪的目標是獲得一個機會，通話時間持續(xù)大約3分鐘，而且應該專注于介紹房屋的賣點。

• 問 房地產怎么做
  答

  培養(yǎng)你的親和力所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質是直接面對面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認可你，必須通過規(guī)范你的言行舉止來實現(xiàn)。在售樓的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應該是一門應酬與交往的藝術，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達到交往效果的“潤滑劑”。在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在體現(xiàn)個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。語言的禮儀不是天生就會說，優(yōu)美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過長期正規(guī)訓練出來的。只要通過每天自己抽5分鐘來練習，自然而然地養(yǎng)成良好的儀容儀表、舉止姿態(tài)習慣，自然地使用禮貌用語，和自然的情感表達。這樣訓練出來的銷售人員才具有親和力。提高你的專業(yè)性水準房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業(yè)知識。產品知識和專業(yè)知識是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。樓盤產品知識的掌握是正式進入推銷的第一步，你有再好的心態(tài)與自信心，可對樓盤的產品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格、裝修標準等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。我們都知道樓盤的銷售規(guī)律，新盤開盤上市的時候，因為地域需求、新盤上市、從眾心理、**期望、炫耀需求、投資獲益等等消費需求，是新盤上市迅速進入銷售的高速增長時期，這一階段通常持續(xù)三個月左右，三個月以后，樓盤銷售進入平穩(wěn)時期，約半年后銷售進入逐步下降時期。通常，樓盤40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長時期完成的，樓盤銷售進入平穩(wěn)時期的三、五個月，應該完成20%到30%銷售量，即樓盤80%以上的銷售業(yè)績應在八個月內完成，一年內完成整個樓盤90%以上的銷售量。

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• 問 房地產維權怎么做？
  答

  現(xiàn)在很多樓盤都沒辦法準時交房，開發(fā)商不按時交付房屋，這是令購房者頗為頭疼的事。很多業(yè)主就是為了更快住進新房，而延期交房后不少開發(fā)商卻以各種”不可抗拒“的理由推脫責任，這讓很多購房者氣憤不已，卻又不知該如何維權，們一起來學習一下，維護自己的正當權益。第一步：購房者在實際驗收房屋時，應當注意水、電、氣是否開通，是否達到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時應當要求開發(fā)商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》等材料第二步： 不可抗力非全免責。開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應當提供相關機構的證明文件，證明該情況符合法律認可的條件。第三步、保留相關證據(jù)材料。不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時，都能夠明確其違約事實，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實際損失承擔賠償責任，從而以事實為依據(jù)充分地維護自身的合法權益。第四步； 注意訴訟時效。鑒于房屋延期交付的時間存在不確定性，購房者應當注意訴訟時效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購房者應當自約定的交房之日起兩年內向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時效期限內向開發(fā)商主張上述權利，則新的訴訟時效就自主張之日起重新計算兩年。以上是開發(fā)商逾期交房該怎么處理的4個步驟，還應該注意的是購房者在解決延期交房糾紛時，應保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時效而得不到法律的保護。

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• 問 什么叫房地產抵押啊應該怎么做呢？
  答

  需要什么手續(xù)??？你是問手續(xù)還是流程？還是需要的資料？都不知道怎樣回答你，抵押首先要的資料有；房地產權證、房地產共有證（有共有人的）、權利人（即房產證上的那個人）身份證戶口本、共有人的身份證戶口本、配偶身份證戶口本、婚姻證明。以上是你們自己的證件，其他的就是工作明證、收入證明。好了，資料備齊了就去申請貸款，對方受理、收集你的資料、然后評估、簽合同、辦公證去房管局辦抵押、然后就放款。如果是對方不受理你的話，你申請時會拒絕你的。就這么簡單。希望可以幫到你啦

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