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• 137****7724

  二手房延遲過戶的風險：
  一、一房二賣
  由于從買房到等待過戶的過程中會有很長一段時間，加大了房產(chǎn)交易的風險，嚴重的會導致一房多賣根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣的情況時，并不是誰的合同先簽訂房屋就歸誰所有，誰先占有房屋就歸誰所有，而是過戶到手才算是誰的。因此即便簽了房屋買賣合同又做了公證，賣家又將房屋轉賣給他人，并且過了戶，則房屋也是歸他人所有，原買家只能要求賣家承擔違約的責任。
  二、違約風險
  延遲過戶的房屋產(chǎn)權歸原業(yè)主，容易受房價變動影響，導致合同毀約。房價上漲過多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過戶，業(yè)主賠償你的違約金遠不足房價的漲幅，那損失非常大。房價下跌過多，買家也會有想法，寧可放棄購房定金或者部分購房款也不愿意繼續(xù)履約。
  三、賣家用房子抵押貸款
  在合同存續(xù)期間，如果賣家有經(jīng)濟問題，不排除他會拿著房屋的產(chǎn)權證去抵押貸款的。如果到了約定過戶的時間，貸款仍然沒有還清，房屋還在抵押，就無法過戶。
  四、房屋被查封
  在等待過戶的時間里，房產(chǎn)的權屬仍是原業(yè)主的，那么在這段時間里，如果業(yè)主出現(xiàn)一些經(jīng)濟糾紛，可能會導致房產(chǎn)被查封。同時，一旦賣家因其他債務被訴至法院，法院可查封該房產(chǎn)，到時該房產(chǎn)將避免不了被拍賣的風險。
  五、產(chǎn)權人死亡
  買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，如果賣家過世，買家就不得不一一找到該出賣人的眾多繼承人，先辦理房屋繼承登記，再辦理房屋產(chǎn)權轉移登記。在此過程中，不排除有的繼承人坐地起價，買家不得不忍受額外的支出以及煩瑣的公證、過戶手續(xù)。
  因此，提醒各位購房者在簽署的《買賣合同》一定要嚴密，將違約成本提高，約定好過戶時間，中間發(fā)生什么變化對雙方都可以有約束。如果確實要延遲過戶，一定要找一個第三方(比如值得信任的中介公司)，一起去公證處做公證。在過戶之前，與賣家協(xié)商好付款方式，千萬不可直接將全部房款給賣家，而應該選擇分期付款或只繳納定金。建議買家在等待過戶的時間里可以定期去房管局“查檔”，有效跟進房子的產(chǎn)權和實際情況。
  

  查看全文↓ 2018-11-15 16:11:15
• 143****7548

  1、合同可能被認定無效
  《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：
  （1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （3）以合法形式掩蓋非法目的；
  （4）損害社會公共利益；
  （5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
  注：延期過戶主要的風險就是有可能合同被判無效，這個不僅在理論上，而且實踐中是有真實案例的。
  2、交易風險
  按照法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權證書是認定房屋所有權的唯一合法憑證。只要房屋沒有辦理過戶，在過戶之前房屋產(chǎn)權仍屬賣方。在雙方等待過戶的期限內(nèi)，賣方可以將房屋再次出售、抵押，也存在由于賣方自身原因，比如涉及債務糾紛訴訟時，被第三人通過法院查封等可能性。
  而一旦賣方將房屋抵押、轉售或者房屋被司法機關、行政機關查封凍結，這個時候買方的利益將無法保證。此外，國家對于二手房交易的相關政策變動頻繁。
  一旦雙方在約定過戶之前的時間內(nèi)國家出臺了新的政策方針，造成房屋交易成本增加，則會引發(fā)雙方的糾紛，給正常交易帶來影響。
  3、房屋毀損風險
  在二手房買賣交易的過程中，房屋每天都存在可能被毀損的風險，一旦發(fā)生房屋毀損或者失去居住價值等問題，買賣雙方誰來承擔責任就很難界定了。
  4、過戶風險
  如果在規(guī)定的時間內(nèi)不進行過戶，就會增加過戶風險，畢竟不是所有的房產(chǎn)都可以過戶，即使具有房本，產(chǎn)權單位也有權對于房產(chǎn)交易和上市進行限制。

  查看全文↓ 2018-11-15 16:10:27
• 151****4382

  房產(chǎn)的交易是以產(chǎn)權的過戶為界線，沒有過戶的產(chǎn)權原則不屬于你，自然就不會有保障，具體風險如下：
  1、過戶之前發(fā)生拆遷行為；如果過戶前發(fā)生了市政規(guī)劃折遷，則房屋的產(chǎn)權會被凍結，一旦凍結將不能發(fā)生過戶，拆遷賠償也只認產(chǎn)權人本人。
  2、現(xiàn)產(chǎn)權人發(fā)生債務糾紛；產(chǎn)權人一旦發(fā)生債務糾紛，則極有可能會被凍結名下所有資產(chǎn)，以后法院處置他的資產(chǎn)，將優(yōu)先賠償?shù)谝淮紊暾堌敭a(chǎn)保全的債務人。
  3、由于公證處和房管局并沒有聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)產(chǎn)權人可以掛失房產(chǎn)證又另外出售辦理過戶。

  查看全文↓ 2018-11-15 16:10:17
• 155****1633

  有的購房者為了避稅只公證不過戶，有的購房者因為房子在抵押或者無法正常上市交易，也只公證不過戶。但您可知道，不過戶就意味著產(chǎn)權依舊歸賣方所有。如果二手房交易只公證不過戶，賣方若要求撤銷合同或導致房屋被查封，作為購房者你很可能房財兩空。
  
  公證是公證機構根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。在房產(chǎn)交易中，有些情況是需要做公證的，你知道具體是哪些情況嗎?如果買房只做公證不過戶有什么風險呢?現(xiàn)在跟著小編一起來看看吧!
  
  一、哪些情況需要辦理公證手續(xù)?
  
  1、買賣合同公證
  
  在房屋買賣過程中，如一方為境外人則買賣合同必須經(jīng)過公證后方生效，有境外人的客戶如果不經(jīng)公證則無法送交易核心交易。
  
  2、委托公證
  
  交易雙方如果無法親自辦理相關房產(chǎn)過戶手續(xù)，只能委托其他人或中介公司辦理相關手續(xù)，交易核心一般會要求無法親自到場的當事人出具公證后的委托書方為其辦理相關的過戶手續(xù)。
  
  3、貸款合同公證
  
  如果境外人購房想要須貸款，那么其貸款合同必須經(jīng)過公證處公證生效，只有公證處公證后的貸款合同，交易核心才會受理并辦他項權利證。
  
  4、贈與公證
  
  房產(chǎn)贈與一般要前往交易核心辦理產(chǎn)權更改，這時就必須將贈與協(xié)議進行公證，贈與公證費是合同總價的2%。
  
  二、買房只公證不過戶有什么風險?
  
  1、交易不成功
  
  如果交易雙方為了逃避營業(yè)稅，選擇暫不過戶，這樣的房子雖然有了產(chǎn)權，看上去很保險，但仍存在著交易不成功的風險。賣方可能因房屋增值大而要求取消交易，法院就此類糾紛判決時也不一定會將房子判給買方。
  
  2、房屋權利受到限制
  
  房屋產(chǎn)權所有人如果由于民事訴訟、刑事懲罰等原因，使得房子被查封、抵押，買方一旦購買，那就將承擔很大風險，即便房子已經(jīng)進行了交易公證，也屬于無效。
  
  3、房屋共有人不同意賣房
  
  如果在做公證時，房屋的共有人不在場，之后就會產(chǎn)生共有人以不知情為理由不同意出售房屋的情況，這樣的話，即使房子已經(jīng)做了公證，也是無效的。
  
  4、拿不到產(chǎn)權證
  
  購房者如果購買了小產(chǎn)權房，那就無法取得合法房產(chǎn)證，一旦房子不符合城市規(guī)劃，政府就會對這類房屋進行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔。

  查看全文↓ 2018-11-15 16:10:13

相關問題

• 問 房屋買賣未過戶有哪些風險？
  答

  房屋毀損風險在二手房買賣交易的過程中，房屋每天都存在可能被毀損的風險，一旦發(fā)生房屋毀損或者失去居住價值等問題，買賣雙方誰來承擔責任就很難界定了。

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• 問 未過戶房屋買賣協(xié)議是否有效？
  答

  當事人雙方簽署的買賣合同，只要是雙方當事人真實意思體現(xiàn)，沒有在脅迫或欺騙前提簽署，協(xié)議內(nèi)容不違法，這樣的合同就是合法有效的，對雙方當事人都有法律約束力。一方違約，對方可以憑買賣合同依法起訴對方維權?！段餀喾ā罚旱谑鍡l　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

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• 問 房屋買賣不過戶會有什么風險？
  答

  風險一：房屋遭法院查封在二手房買賣中，有房屋產(chǎn)權人因為有其他債務糾紛擔心房屋被國家機關查封而急于將名下房屋轉讓的情形。如果在簽訂房屋買賣合同時，房屋產(chǎn)權人明智出售的房屋已被國家機關采取了查封等強制措施，合同一般認定無效。由于此原因給買受人造成損失的，應當承擔損害賠償責任。如果房屋被查封的情形出現(xiàn)在辦理房屋過戶手續(xù)過程中，并在合同履行期屆滿仍未能辦理房屋查封解除手續(xù)的，買受人可以請求解除合同并要求房屋產(chǎn)權人承擔相應的違約責任。風險二：房屋遭惡意出售在目前房地產(chǎn)市場交易活動中，房屋價格上漲較快，房屋產(chǎn)權人感覺自己以前賣虧了，往往利用買主沒有辦理過戶登記手續(xù)的漏洞，將已出售但仍在自己名下的房屋再次出售給第三人。如果房屋產(chǎn)權人與第三人存在惡意串通情形，那么，根據(jù)《合同》第五十二條的規(guī)定，房屋買受人可以請求法院確認房屋產(chǎn)權人與第三人奠定的房屋買賣合同無效，然后要求房屋產(chǎn)權人繼續(xù)履行合同。如果第三人不存在與原房主惡意串通行為，僅基于對房屋登記公示公信原則的新來，并支付了房屋合理對價，合法取得了房屋產(chǎn)權，那么買受人只能要求房屋產(chǎn)權人承擔違約責任。風險三：房屋無權處分房屋買賣實際操作中，房屋產(chǎn)權人基于節(jié)約時間成本和便于交易的考慮，往往會委托代理人辦理相關手續(xù)。買受人在簽訂房屋買賣合同時，一定要審查代理人的權限是否包括房屋的處分權。如果代理人未取得房屋的處分權而與他人簽訂了買賣合同，事后也未取得權利人追認或者獲得房屋的處分權，買受人與代理人簽訂的房屋買賣合同應為無效。合同無效或撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。雙方均存在過錯的，應當各自承擔相應的責任。

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• 問 ??房屋買賣不過戶會有哪些風險？
  答

  房子公證了沒過戶是沒有法律效力的，公證只是對這個協(xié)議具有法律效力。我國規(guī)定不動產(chǎn)權是登記注冊制，沒有產(chǎn)權證，就沒有所有權。房屋交易雖然辦理了公證，但還應該以過戶登記為準，如果不進行產(chǎn)權登記的，可能造成自己利益受侵害。房屋買賣只公證不過戶的風險如下：一、賣房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同，也進行了公證，但法院就此類糾紛判決時，不一定會判房子屬于購房者。二、房屋權利受到限制。比如，房屋產(chǎn)權所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權利就不能全面行使。這樣的房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。三、房屋共有人不同意賣房。四、賣房者對房屋沒有產(chǎn)權，只有使用權。五、聯(lián)建房、小產(chǎn)權房拿不到產(chǎn)權證。購房者在購買這類房屋后，是無法取得合法房產(chǎn)證的，如不符合城市規(guī)劃，政府可以對這類房屋進行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔。這里要提示，房產(chǎn)證已經(jīng)變更為不動產(chǎn)權證書。法律依據(jù)：《中華人民共和國物權法》第九條【不動產(chǎn)物權登記生效以及所有權可不登記的規(guī)定】不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記?！吨腥A人民共和國物權法》第十條【不動產(chǎn)登記機構和國家統(tǒng)一登記制度】不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。 國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

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• 問 ??房產(chǎn)買賣未過戶有什么風險呢？
  答

  買房不立即過戶的風險。簽訂購房合同、支付全部或部分購房款，但長期不過戶的風險有很多，總結起來主要有以下幾種可能。1、一方違約風險。在沒過戶之前，如果房價波動較大，交易中的一方很可能會要求調整交易價格。尤其是在房價上漲的情況下，賣家提出毀約，或者不再配合辦理網(wǎng)簽、貸款、過戶等手續(xù)，甚至轉手另賣的情況非常多。2、原購商品房有問題，導致無法辦理房產(chǎn)證。在所購房產(chǎn)為未取得房產(chǎn)證的商品房的情況下，如果該商品房項目手續(xù)有問題，作為商品房的一手買方，也是二次交易的賣方來講，自己都長期甚至根本無法取得房產(chǎn)證，更沒法把房子過戶給新的買方。3、有貸款的房子，如原賣方不按時歸還貸款的風險。如果購買的二手房有貸款，過戶前應先還清貸款。如果簽約時明知過戶時間會比較晚，一定要盯著賣方立即還清銀行貸款。否則將來如果賣方未按時歸還貸款，可能導致銀行收房。4、賣方的其它債務和糾紛引發(fā)的風險。在簽約付款至房產(chǎn)過戶這段期間，如果賣方有債務等其它糾紛引起訴訟，債權人或相關權利人，可能會到法院申請查封、保全該房，一旦發(fā)生這樣的情況，直接導致房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)，甚至有被法院執(zhí)行錢房兩空的風險。5、政策變化風險。這些年無論是購房資格的政策還是貸款政策，都經(jīng)常發(fā)生變化，這些都不是買賣雙方能控制的。很可能因為新政的出現(xiàn)，導致買方不具備購買資格或不符合原約定的貸款條件，或者因政策變化等原因，導致稅費數(shù)額發(fā)生變化，雙方對增加的稅費承擔產(chǎn)生爭議。新政的實施點，一般以網(wǎng)簽時間為準。而決定長期不辦理過戶的，簽約后也不會去立即辦理網(wǎng)簽，一旦這期間出現(xiàn)影響交易的新政，那麻煩就大了!

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