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• 148****6920

  土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發(fā)生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續(xù)，交納出讓金，方可辦理土地登記，其出讓金數額計算方法如下：
  一、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。二、發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。 三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。 四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

  查看全文↓ 2018-11-29 22:01:29
• 144****9450

  土地出讓金的價格高低取決于土地市場的供求關系，也與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關；所以并不能簡單的回答土地出讓金多少錢。
  
  
  土地出讓金 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。

  查看全文↓ 2018-11-29 22:01:23
• 142****2560

  一、土地出讓金是指：
  1、各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)；
  2、土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款；
  3、原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。
  4、需要交付土地出讓金的房屋主要有三種類型，即房改房、單位房和超過70年產權的商品房。
  二、二手房土地出讓金如何計算：
  1、如果買賣的屬于非出讓國有土地使用權的土地，在辦理土地出讓時，其土地出讓金由受讓方按規(guī)定繳納；如果買賣的屬于已出讓的國有土地，則買方應該支付土地使用權剩余年限的土地出讓金。
  2、出讓金是國有土地所有權的經濟體現,屬地租性質。對商品房來說，當一個房地產開發(fā)商辦理了合法的立項開發(fā)手續(xù)后，必須辦理土地出讓手續(xù)。此時國家按照土地總體規(guī)劃的要求，將一定面積的國有土地使用權有期限、有條件地轉讓給土地使用者，并按規(guī)定收取土地出讓金和使用稅(費)。
  3、二手房交易過程中的土地出讓金，主要是針對房改房。即該房是在劃撥的土地上建造的，交易時需補交土地出讓金。由買方承擔。其計算公式為：該套房屋建筑面積*當年成本價格*1%。當年是指繳納土地出讓金的當年，成本價格市區(qū)及郊區(qū)不一樣。
  4、土地使用稅也就是土地出讓金：根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第四條土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市0.5元至10元；中等城市0.4元至8元；小城市0.3元至6元。

  查看全文↓ 2018-11-29 22:01:17

相關問題

• 問 ??什么是土地出讓金?土地出讓金多少錢?
  答

  土地出讓金：是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額）?；蛲恋厥褂闷跐M，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。計算方法：一、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。二、發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的**高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

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• 問 ??土地出讓金是怎么計算的?土地出讓金多少錢?
  答

  二手房土地出讓金按照以下標準計算,基準地價×土地面積；補出讓契稅：基準地價×土地面積×0.03：對于商品房而言，開發(fā)商以出讓方式拿到土地使用權，他已經按出讓合同的約定支付了土地出讓金；而他在銷售商品房時，又將相應面積的土地出讓金計入房價成本并分攤給了購房人。換句話說，購買這類房產，買方已經繳納了土地出讓金。但是，購房者買了商品房后，并非可以永久使用土地，因為土地出讓有年限限制；國家城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓條例中指出，土地使用權出讓**高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。房屋土地使用年限到期后，房主只有再繳納土地出讓金才能合法使用土地及房屋；在此提醒購房者：買房時應仔細詢問土地使用年限。以前就有購房者反映，他在某商住樓買住房，等合同簽了才發(fā)現土地性質為綜合用地，只能用50年。如果購房者買有出讓土地證的二手房，由于賣方已經繳過土地出讓金，因此買方不需再被補繳；然而，在購買這類房產的過程中仍需注意土地使用年限，例如所購房子原來的土地使用年限為70年，而賣方轉讓時他已經用了30年，那么買方拿到房子后只能再使用40年而非70年，超過期限后就得補繳。

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• 問 ??土地出讓金多少錢?國有土地出讓金中包含哪些具體費用?
  答

  1、一級市場土地出讓主要是契稅，稅率為4%，即土地出讓金總額的4%；2、國有土地出讓和轉讓不同，轉讓需要交納的費用有 營業(yè)稅5%，城建稅2.5*當地稅率，印花稅萬分之五，土地增值稅：土地增值稅應納稅額的計算按下列公式進行：土地增值稅=出售房地產的總收入—扣除項目金額應納土地增值稅額=土地增值額×適用稅率土地增值稅實行四級超額累進稅率，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.因此，若土地增值額超過扣除項目金額50%以上，即同時適用二檔或三檔以上的稅率的，則需分檔計算。

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• 問 ??土地出讓金多少錢?應該誰承擔?土地出讓金該由買方繳嗎?
  答

  一般由土地使用權獲得方支付 ，法律依據：〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉第六條市、縣國土資源管理部門與國有土地使用權受讓人在簽訂土地出讓合同時，應當明確約定該國有土地使用權受讓人應當繳納的土地出讓收入具體數額、繳交地方國庫的具體時限以及違約責任等內容。 土地出讓金，是國有土地使用權獲得后所付的金額，一般由土地使用權獲得方（受讓人?）支付。土地出讓金，是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金是作為扣除項目在其房屋收益中扣除的（根據1995年土地增值稅管理條例實施細則），也就是說，針對出讓金開發(fā)商是不交土地增值稅的，所以不存在購房者支付土地出讓金及相關稅費，按國家規(guī)定購房者只交納契稅、大修理基金。

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• 問 ??土地出讓金收取多少呢？
  答

  我國國有土地使用權出讓的方式有三種：協議、招標、拍賣。在這三種方式中， 招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現象；協議出讓由 于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價 （包括無償）出讓主要發(fā)生在以協議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協議出讓**低價標準 至關重要。 區(qū)別是否低價出讓國有土地使用權，現主要依據以下規(guī)定：1992年原國家土地管理局 出臺的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、 出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，**低不得低于標定地價的40%”；1995 年又出臺了《協議出讓國有土地使用權**低價確定辦法》規(guī)定，協議出讓**低價根據商業(yè)、 住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自 治區(qū)、直轄市確定，確定協議出讓**低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行 利息及土地純收益等基本因素。 由以上規(guī)定可以看出，協議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低于協議出讓**低 價，協議出讓**低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權的標準。然而，在實際工作中，由 于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協議出讓**低價 標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新 增建設用地直接協議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者， 還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。 不同情況地價內涵不一，繳納土地出讓金標準也應該有很大差異。首先，僅按不同用途 基準地價的一定比例確定的協議出讓**低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要， 難于操作，致使有些地方公布的協議出讓**低價標準形同虛設。第二，具體出讓地塊地價內 涵往往與協議出讓**低價地價內涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協議出讓土地出 讓金，既有可能導致國有土地資產流失，也往往會出現侵犯原土地使用者權益的情況。第三， 根據國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，劃撥土地 使用權價格可作為企業(yè)權益計入企業(yè)資產，劃撥土地需轉為有償使用土地的，按出讓土地使 用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定 的協議出讓**低價標準。 ②**低價確認方法 協議出讓**低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應分門別類針對具體出讓土地 類型及地價內涵制定標準。 新增建設用地協議出讓**低價確定。對于新增建設用地采用協議方式出讓的，取得的土 地形式有可能是生地、毛地或熟地。 生地主要是指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整的土地， 土地補償費、安置補助費、征地過程中發(fā)生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。 其協議出讓地價的核定應該是農用地轉為建設用地所產生的土地增值費，或稱土地所有權收 益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、 縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標 準向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人 民政府在批準農用地轉用、征用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設用地的市、 縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質不同，但由于新增建設用地征收標 準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準地價水平等情況確定 的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設用地協議出讓** 低價的確定可以以此作為依據。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確 定，各地征收標準的制定以新增建設用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定平 均純收益征收定額標準，因此協議出讓**低價的確定可按以下公式計算： 協議出讓**低價=新增建設用地土地有償使用費征收標準÷60% 毛地和熟地具備建設條件的土地，其協議出讓**低價的確定可以以基準地價和生地出讓 **低價加上相應的土地開發(fā)費等綜合考慮。 土地價格是一個有機整體，依據土地構成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有 局限性，一般只適用于工業(yè)用地，用于商業(yè)、住宅等用地并不適用。但對于目前制定新增建 設用地（工業(yè)用途）協議出讓**低價標準，卻不失為行之有效的辦法。 對于新增建設用地中用作商業(yè)、住宅用途的，其協議出讓**低價的確定要以基準地價為 準；以生地、毛地出讓的，從基準地價中扣除相應的平均土地取得費、開發(fā)費等。 企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權協議出讓**低價確定。根據國土資源部《關于改革土地估 價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，企業(yè)改制時，劃撥土地需轉為有償使用土地 的，按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金。據此核算出的土地 出讓金就有可能低于標定地價的40%，對于企業(yè)改制涉及的補繳土地出讓金，不能按“不低 于標定地價的40%”作為衡量低價出讓國有土地的標準。

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