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• 145****9041

  開發(fā)商無正當(dāng)理由延期交房的，購房人應(yīng)當(dāng)催告，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)如果仍然沒有交房，可以要求解除合同。另外購房者也可按照合同要求支付違約金或者賠償損失。如果合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不能同時(shí)適用，可擇一較高者適用。
  
  《合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
  
  以上規(guī)定中，兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚，一為購房者催告開發(fā)商交房，一為開發(fā)商催告購房者行使解除權(quán);一為購房者催告后經(jīng)過三個(gè)月取得解除權(quán)，一為開發(fā)商催告后購房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。
  
  鑒于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措;二是催告后可解除合同對(duì)開發(fā)商也是一種壓力。
  
  依合同法和司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是不可以的，催告是解除合同的前提條件。
  
  法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。
  
  按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

  查看全文↓ 2018-12-05 14:19:41
• 147****7449

  
  開發(fā)商無正當(dāng)理由延期交房的，購房人的選擇如下：
  （一）行使合同解除權(quán)
  根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
  以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn)：
  1、購房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。
  2、經(jīng)催告后過了三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權(quán)。就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房；第二經(jīng)過催告；第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。
  3、購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外)。并且，如果在購房者取得解除權(quán)后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。
  （二）購房者要求支付違約金或者賠償損失
  按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失，擇一金額較高的要求開發(fā)商賠償。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
  合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
  按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，需要承擔(dān)的賠償責(zé)任有支付違約金或者賠償損失，計(jì)算違約金一般有下列幾種方法：
  （一）延期交房違約金的時(shí)間計(jì)算
  1、起算時(shí)間：一般都按購房合同所明確的入伙日期
  2、截止時(shí)間：根據(jù)建 設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將符合交付條件的商品房按期交付給買受人”，實(shí)踐中一般是在主體工程竣工，通過工程質(zhì)量驗(yàn) 收(由開發(fā)商自行組織驗(yàn)收)及消防驗(yàn)收后，就視為具備了交付條件;如有電梯、燃?xì)夤艿赖倪€同時(shí)有電梯準(zhǔn)用證和燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書，在此條件下則以賣方發(fā) 出的入伙通知書的時(shí)間為準(zhǔn)。
  （二）延期交房違約金的金額計(jì)算
  一般在實(shí)踐中，都根據(jù)雙方約定的金額來進(jìn)行計(jì)算，如約定每天萬分之五的違約金，在面對(duì)這些情況時(shí)，法院的判決有以下幾種可能：
  1、認(rèn)為該違約金標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人自愿約定，根據(jù)合同自由(意思自治)原則，予以支持;
  2、經(jīng)申請(qǐng)審查后認(rèn)為違約金為高，予以減少，調(diào)整為每天萬分之三。
  3、經(jīng)申請(qǐng)審查后認(rèn)為違約金為高，予以減少，調(diào)整為按購房款計(jì)算的同期貸款利息。
  三、延期交房引起買方損失的計(jì)算

  查看全文↓ 2018-12-05 14:19:36
• 136****9144

  
  首先，別被開發(fā)商糊弄，交房要同時(shí)提供“三證一書一表”，具體我記不清了，不同地方可能房管部門的要求也不同。即不但房子要收拾好，而且有關(guān)證書要齊備。 否則拒收房要賠償。要賠償?shù)睦硐胱龇ó?dāng)然是聯(lián)合其他業(yè)主討公道了。請(qǐng)仔細(xì)研究你們的購房合同中關(guān)于延期交房按何標(biāo)準(zhǔn)賠付購房者，注意，如有賠付標(biāo)準(zhǔn)不同，就要聯(lián)合起來，要求開發(fā)商統(tǒng)一按**高的賠付標(biāo)準(zhǔn)賠付大家。
  具體這樣做：
  1. 積極聯(lián)系其他業(yè)主，可以在搜房上看有無你們樓盤的業(yè)主論壇，有無難友發(fā)帖。實(shí)在沒有自己發(fā)帖召集難友。
  2. 商議個(gè)日子聚會(huì)后集體找開發(fā)商討公道。

  查看全文↓ 2018-12-05 14:19:31

相關(guān)問題

• 問 ??開發(fā)商延期交房怎么辦？可以怎么處理？
  答

  通常開發(fā)商延期交房一般都會(huì)給賠償?shù)模凑蘸贤s定的數(shù)額賠償。這里提醒下，如合同約定的違約金不能彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失（以房屋的正常市場租金作為參照），可以要求開發(fā)商賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失。如果不賠償，們可以多找些業(yè)主一起聯(lián)合請(qǐng)律師打官司。這種官司很好打，容易勝，所以律師也很樂意接，價(jià)錢也不貴，幾千元而已，大家分?jǐn)傸c(diǎn)，沒多少。下面具體看看延期交房如何維權(quán)：1.首先要清楚入住的條件，小心開發(fā)商的文字游戲。入住是普通公眾常用的概念，通常理解為房屋具備能夠居住使用的條件，如生活用水、用電、用氣等能夠正常提供。如果合同約定將入住作為交付條件，則入住就成為判斷交付條件是否具備的標(biāo)準(zhǔn)。2.審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明關(guān)于房屋在約定時(shí)間尚未達(dá)到入住條件，開發(fā)商即要求購房者入住，那么購房者應(yīng)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明（即竣工驗(yàn)收備案表）等材料。實(shí)際上，有部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，在房屋尚未達(dá)到入住條件時(shí)便通知購房者入住。因此，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料。否則，購房人有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。3、不可抗力導(dǎo)致延期不能全免責(zé)不可抗力是法律概念，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。發(fā)生不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的，除法律規(guī)定發(fā)生不可抗力事件不免除責(zé)任的情形外，則根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。但合同當(dāng)事人在延遲履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。開發(fā)商對(duì)延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區(qū)設(shè)計(jì)變更等，目的是免除自身違約責(zé)任。如開發(fā)商延期交房確屬不可抗力事件造成，根具體情況逾期交房責(zé)任部分或全部免除。至于小區(qū)設(shè)計(jì)變更，而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。否則，開發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。4、購房者需要保留的證據(jù)材料購房者應(yīng)從購房伊始就要收集和保留購房過程中形成和出現(xiàn)的認(rèn)購書、購房合同、開發(fā)商書面通知、短信息、報(bào)紙公告、銷售廣告、照片、錄像、政府相關(guān)部門證明等證據(jù)材料，以備在維權(quán)需要時(shí)所用。

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• 問 怎么處理開發(fā)商延期交房，開發(fā)商延期交房可以退房嗎？
  答

  一般情況開發(fā)商會(huì)依據(jù)合同去找他們逾期交房的原因,主要是指不可抗力,常見的以雨季長,冬天冷上凍時(shí)間長,政府及銀行政策法規(guī)等來推脫違約金。但是從買賣情況看,如您所買項(xiàng)目在期房至現(xiàn)房價(jià)格有所上漲,會(huì)退房但對(duì)您不利,如您所買現(xiàn)房與交房價(jià)格差異不大,且關(guān)注量和交易量呈萎縮,開發(fā)商則不會(huì)退房。我個(gè)人建議您看看現(xiàn)在您所購房產(chǎn)價(jià)格是否有所上漲,畢竟自己處理比找開發(fā)商會(huì)有利益一些

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• 問 開發(fā)商延期交房怎么辦？
  答

  1、與開發(fā)商協(xié)商解決 與開發(fā)商協(xié)商解決是**快捷、**經(jīng)濟(jì)的解決方法。首先，購房者（或者是委托律師）應(yīng)該與開發(fā)商當(dāng)面交涉，說明自己遇到的延期交房的情況，并提出協(xié)商和解的要求，比如要求賠償?shù)取? 如果購房者與開發(fā)商能協(xié)商一致，那么就能省去許多麻煩。另外需要注意的是，如果協(xié)商解決成功，雙方應(yīng)當(dāng)以書面形式確認(rèn)和解的內(nèi)容，以免一方事后反悔。 2、向當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者協(xié)會(huì)投訴 向消協(xié)投訴也是一個(gè)維權(quán)的切實(shí)可行的途徑。如果與開發(fā)商協(xié)商不成功，那購房者也可以向開發(fā)商所在地或是房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會(huì)進(jìn)行投訴維權(quán)。向消協(xié)投訴應(yīng)當(dāng)提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。 雖然消協(xié)的決定對(duì)雙方并沒有強(qiáng)制性的約束力，但會(huì)影響開發(fā)商的社會(huì)形象，給開發(fā)商造成一定的壓力，因此這種方法會(huì)有一定效果。 3、向房屋管理機(jī)關(guān)反映 第三種方法是向房屋建設(shè)管理機(jī)關(guān)反映，請(qǐng)求對(duì)開發(fā)商進(jìn)行處罰。這種方法也能起到一定的效果。但是房屋建設(shè)管理機(jī)關(guān)的權(quán)力是有限的，一般只有行政權(quán)，沒有民事審判權(quán)，只能處罰開發(fā)商，而不能采取強(qiáng)制手段要求開發(fā)商及時(shí)地、足額地對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。 所以，對(duì)于業(yè)主的反映的問題，房屋建設(shè)管理機(jī)關(guān)只能在中間起到調(diào)解的作用。如果多次調(diào)解無果，那么房屋管理機(jī)關(guān)就會(huì)建議業(yè)主采取法律手段維護(hù)權(quán)益。 4、進(jìn)行訴訟 向法院提出訴訟是**后的解決之道，因?yàn)樵V訟耗時(shí)耗力，會(huì)給業(yè)主帶來很多麻煩。業(yè)主可以要求判令開發(fā)商支付延期交房的違約金，或根據(jù)法律規(guī)定或合同約定解除房屋買賣合同。訴訟講求證據(jù)，業(yè)主一定要注意收集開發(fā)商延期交房證據(jù)。比如用采取錄像、文字記錄等形式保留證據(jù)。

• 問 開發(fā)商延期交房怎么辦？
  答

  現(xiàn)在很多樓盤都沒辦法準(zhǔn)時(shí)交房，開發(fā)商不按時(shí)交付房屋，這是令購房者頗為頭疼的事。很多業(yè)主就是為了更快住進(jìn)新房，而延期交房后不少開發(fā)商卻以各種”不可抗拒“的理由推脫責(zé)任，這讓很多購房者氣憤不已，卻又不知該如何維權(quán)，們一起來學(xué)習(xí)一下，維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。第一步：購房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開通，是否達(dá)到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等材料第二步：　不可抗力非全免責(zé)。開發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。第三步、保留相關(guān)證據(jù)材料。不論在與開發(fā)商協(xié)商過程中還是在提起訴訟時(shí)，都能夠明確其違約事實(shí)，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實(shí)際損失超過約定的違約金的情況下，也可以要求開發(fā)商按照購房者的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。第四步；　注意訴訟時(shí)效。鑒于房屋延期交付的時(shí)間存在不確定性，購房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時(shí)效問題。根據(jù)法律規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時(shí)效就自主張之日起重新計(jì)算兩年。以上是開發(fā)商逾期交房該怎么處理的4個(gè)步驟，還應(yīng)該注意的是購房者在解決延期交房糾紛時(shí)，應(yīng)保留向開發(fā)商提起索賠的證據(jù)，如通過書面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過訴訟時(shí)效而得不到法律的保護(hù)。

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• 問 開發(fā)商延期交房怎么辦
  答

  一、交房時(shí)搜索應(yīng)注意什么 房屋交付涉及兩方面關(guān)系：一是房屋買賣合同的履行，二是物業(yè)管理合同的建立。 收房時(shí)主要應(yīng)注意三個(gè)問題： 1、審查有關(guān)證件。首先審查房屋是否具備交房條件，示范合同第八條有明確約定。按《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定，取得建設(shè)工程竣工備案表為交房的法定前提條件。否則，購房者一般可拒絕收房。此外，還需審查幾個(gè)證件，包括住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實(shí)測(cè)表等。 2、審查房屋質(zhì)量。主要看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如這些方面發(fā)生變化，購房者可要求退房。如存在質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商修理，待修理后再重新驗(yàn)房。 3、審查交房費(fèi)用。 房屋價(jià)款結(jié)算。期房是依據(jù)房屋預(yù)測(cè)面積計(jì)算合同價(jià)款，收房時(shí)雙方應(yīng)根據(jù)面積差異予以結(jié)算。物業(yè)管理費(fèi)用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實(shí)行強(qiáng)制性物業(yè)管理制度。購房者接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)服務(wù)，因此收房時(shí)就須交納物業(yè)管理費(fèi)。按北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次**多可收取一年的物業(yè)費(fèi)。 公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房款2%交納，可交給開發(fā)商，也可直接去房管局小區(qū)辦交納。 二、開發(fā)商延期交房如何處理 在房地產(chǎn)買賣合同中，一般均約定有交房時(shí)間，但開發(fā)商延期交房的情況仍十分普遍。當(dāng)業(yè)主遭遇開發(fā)商延期交房時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同情況進(jìn)行處理： 1、雙方在《房地產(chǎn)買賣合同》中的約定有違約責(zé)任的，則根據(jù)合同的約定進(jìn)行處理。 2、如合同沒有約定的，則依照法律規(guī)定進(jìn)行處理。根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條、第十七條的規(guī)定，可作如下處理： （1）、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，業(yè)主一方可以請(qǐng)求解除合同的，但合同另有約定的除外。解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 （2）業(yè)主可以主張逾期交房違約金。逾期交付使用房屋的違約金，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

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