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• 156****9899

  從法律后果來看，認定合同有效不僅有利于制約農民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利于穩(wěn)定現(xiàn)有的房屋占有關系；而且當事人不得因自己的錯誤行為而獲利，對出賣人事后主張合同無效進行必要的限制，有利于維護買受人的善意信賴，這也是禁反言和誠實信用原則的要求。
  贊成買受人返還房屋的一方也提出了有力反駁：目前，在我市農村私房買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，這與我國嚴格限制宅基地流轉的政策是相違背的；宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯(lián)系，轉讓私有房屋往往導致宅基地使用權的非法流轉；另一方面，宅基地的流轉必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，這顯然不符合《土地管理法》等相關法規(guī)關于保護耕地的立法意圖。
  筆者認為，雖然我國的法律、法規(guī)及司法解釋尚沒有禁止農村私房買賣以及農村私房買賣合同應認定無效的明確規(guī)定，但是我國憲法規(guī)定：城市的土地屬于國家所有，農村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地，也屬于集體所有，《土地管理法》規(guī)定：任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，《物權法》第153條也明確規(guī)定 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。根據(jù)房隨地走，地隨房走的原則，宅基地上的房屋也同樣是不能流轉的。但是如果買賣雙方都是同一集體經濟組織成員，或者訴訟時買受人已將戶口遷入所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效。
  同時，對于此類案件的解決要結合法律規(guī)定和社會實際綜合考慮。此類案件成訟多源于土地增值及土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅動而起訴。在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補償所獲得的利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成的利益失衡；對買受人已經翻建、擴建房屋的，應對其添附價值進行合理補償；買受人確實無房居住的，應予以妥善安置。

  查看全文↓ 2018-12-05 23:20:00
• 154****9599

  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法
  》第八條第二款和第六十二條第四款規(guī)定以及國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》的規(guī)定，每個農戶只能申請一處宅基地，特定的宅基地僅限集體經濟組織特定的成員享有使用權。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，城鎮(zhèn)居民不能購買農村的宅基地。村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，將不予批準，同時法律規(guī)范禁止宅基地從農民手中向城鎮(zhèn)居民流轉。
  從上述法律規(guī)定來看，農村宅基地不得轉讓給城鎮(zhèn)居民，但在村民與村民之間轉讓并無禁止性規(guī)定，應是可行的。另外法律規(guī)定村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，將不予批準，也就是法律默認了村民出賣住房的這種行為的合法性，只是轉讓后不得再次申請宅基地。因此你和鄰村農民簽訂的轉讓合同是有效的。
  

  查看全文↓ 2018-12-05 23:19:46
• 136****8227

  農村宅基地房屋買賣合同是否有效，可以參照以下意見辦理。2015年12月23日至24日，《**高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》(一)關于農村房屋買賣問題：
  30、現(xiàn)階段，我國農村社會保障體系還不完善，宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質，完全放開對宅基地使用權限制的條件還不具備。在國家已確定的宅基地流轉試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區(qū)，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，予以支持。31 、在涉及農村宅基地或農村經營性建設用地的合資、合作開發(fā)房地產糾紛中，當事人主張利潤分配等合同權利的，應提供政府部門關于土地利用規(guī)劃、建設用地計劃及優(yōu)先滿足集體建設用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續(xù)或者雖提供了上述手續(xù)，但在一審法庭辯論結束之前土地性質仍未變更為國有土地的，該合資、合作開發(fā)房地產合同按無效處理。

  查看全文↓ 2018-12-05 23:19:33

相關問題

• 問 農村房屋買賣合同有效嗎,農村房屋買賣合同是否合法?
  答

  農村房屋買賣協(xié)議國家有嚴格的法律規(guī)定，只能賣給本村沒有宅基地并符合宅基地申請條件的村民，不能賣給非本集體組織的其他人?？梢?，宅基地轉讓合同應當是同村人員，內容不違法，簽字或者蓋章以后就具有法律效力。

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• 問 我想知道農村房買賣合同有效嗎？
  答

  農村房屋買賣合同是否有效雖然農村房屋可以買賣，但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。 具體如下：(一)對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。(二)對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但法律、法規(guī)對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。(三)農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應認定無效。在《關于加強農村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為合同無效。

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• 問 我想知道農村房買賣合同有效嗎？
  答

  農村房屋買賣合同是否有效雖然農村房屋可以買賣，但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。 具體如下：(一)對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。(二)對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但法律、法規(guī)對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。(三)農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應認定無效。在《關于加強農村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為合同無效。

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• 問 我想問下農村房買賣合同有效嗎？
  答

  農村房屋買賣合同有效嗎？這需要視具體情況而定。雖然農村房屋可以買賣，但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。具體如下：(一)對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。(二)對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但法律、法規(guī)對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。(三)農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應認定無效。在《關于加強農村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為合同無效。

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• 問 期房買賣合同有效嗎？
  答

  有效，但別急著簽字，合同里的坑可不少，得睜大眼睛看清楚。

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