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正在換按揭的房子現(xiàn)在的二手房交易中很常見！為了保險起見，也為了節(jié)省賣方的負擔，可以直接先將房子掛出售，如有客戶有意向購買，則可以直接簽訂買賣合同辦理交易過戶；對于你現(xiàn)在的按揭在過戶前必須先還清，可以用買方的**款來換按揭，也可以自己還清按揭貸款，然后銀行會協(xié)助你去房產交易中心辦理房屋解除抵押登記手續(xù)，之后就可以正常的交易過戶了！你所售房產的售價減去你所剩余按揭款的數(shù)額，就是你凈得的房款了！
全部3個回答>住房買賣貸款的流程是怎么樣的？
156****5628 | 2018-12-20 22:06:26
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154****0483
1、銀行征信調查(去人民銀行查買方的征信情況)
查看全文↓ 2018-12-20 22:07:20
2、房屋產權調查(調查房產是否抵押,查封,析產,繼承,共有權人情況)
3、向賣方支付定金并預留房屋尾款
4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件
5、銀行發(fā)放貸款
6、雙方共同去做物業(yè)交割
7、向賣方支付尾款 盡量選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理,對于交易雙方的安全更有保障。 -
142****1018
二手房過戶流程主要有以下四步：
查看全文↓ 2018-12-20 22:07:15
一、買賣雙方無貸款：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結清給賣方。
二、賣方有貸款未還清：買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日后，領取新的房產證；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結清給賣方。
三、買方貸款購房：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。
四、買賣雙方均有貸款：首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；銀行憑新的房產證，給賣方放款；憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。
房產證辦理過戶所需時間：
材料都沒有問題的話，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產局之后，會有一個回執(zhí)單，一定要在上面說明的日期去繳納稅金，一般需要15個工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊等著去拿新房產證。房產證辦理時限為10個工作日(自登記受理后次日起)。
二手房過戶所要繳納的費用：
交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。
1、契稅：基準稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅征收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。
2、營業(yè)稅：稅率為5.5%。
根據(jù)2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。
3、印花稅
第一種是比例稅率，適用于房地產產權轉移書據(jù)，稅率為0．05%，同時適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產購銷合同，稅率為0．03%；
第二種是定額稅率，適用于房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率為每件5元。
4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔。
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
此類稅種的征收以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，按實際繳納營業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。
注意：資金監(jiān)管對二手房賣家和買家都有好處，它由獨立的第三方（資金監(jiān)管機構/銀行）出面，保障雙方利益，避免二手房買賣糾紛，從而起到降低二手房交易風險的作用。 -
157****5591
個人二手住房系指由房屋產權人出售，房屋土地管理部門已頒發(fā)房屋所有權有效證件，可在房屋交易二級市場流通，賣房人具有完全處置權利的住房。 中國銀行的個人二手住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發(fā)放的用于在二級市場購買住房的商業(yè)性貸款。
查看全文↓ 2018-12-20 22:06:52
一、如您在我行申請，須同時具備以下條件
（1）具有完全民事行為能力的自然人；
（2）在中國境內具有常駐戶口或有效居留身份；
（3）具有穩(wěn)定收入，良好信用，有按期償還借款本息的能力；
（4）所購房屋具備進入房地產二級市場交易條件,產權明晰，買賣雙方簽署合法有效的房屋買賣合同或協(xié)議；
（5）必須支付不低于20%的購房**款,并在中國銀行開立結算帳戶，若相關法律、法規(guī)、監(jiān)管規(guī)定或國家政策對**款支付比例有所變化，則從其規(guī)定；
（6）您應提供經貸款人認可的有效擔保；
（7）貸款人規(guī)定的其他條件。
二、業(yè)務流程：
1、簽訂《買賣合同》：借款人與房屋出售人簽訂《房屋買賣合同》。
2、申請貸款：買賣雙方向貸款人提交規(guī)定的有關資料，并由買方填寫《二手住房抵押貸款申請表》；
3、房產評估：銀行接到借款人貸款申請資料后，對交易房屋進行評估；
4、貸款審批：銀行對貸款申請進行審批，確定貸款額度、期限。個人二手住房貸款業(yè)務必須堅持有關的審批原則；
5、簽訂合同：借款人、貸款人和擔保人簽訂借款合同，需要公證的辦理合同公證；
6、辦理房產過戶及抵押登記手續(xù)：由貸款人或經貸款人認可的房地產中介機構代辦房產交易過戶和抵押登記手續(xù)；
7、簽訂《借款借據(jù)》：貸款人收到借款人辦妥抵押房產登記等證明后，通知借款人到銀行簽訂《借款借據(jù)》；
8、發(fā)放貸款：貸款人將貸款按照買賣雙方的約定劃入指定帳戶，屆時買賣雙方應同到銀行辦理貸款的發(fā)放手續(xù)；
9、還本付息：借款人從貸款發(fā)放的次月開始還本付息。
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房地產領域的網簽很重要，所謂網簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產相關部門進行備案，并公布在網上。然后會給個網簽號，用戶可以通過網簽號在網上進行查詢。購房網簽相當于在房屋管理部門將您的買賣協(xié)議備案，并在互聯(lián)網上公示，一定程度上有利于避免開發(fā)商一房二賣，是一種行政管理行為，但是不能代替過戶。網簽**主要的作用是能夠有效防止一房多賣，從而有效保護了購房者的利益。對于購房者來說，就算了解網簽備案詳細流程后仍舊會被因網簽帶來的各種問題所困擾。成功網簽備案的前置條件：只有五證齊全，取得商品房預售許可證的項目才可以正常進行網簽。所謂“五證“，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(也叫建設工程開工證)、《商品房銷售預售許可證》。房產網簽備案所需材料：買賣雙方均需到場，(已婚)雙方身份證、戶口本、結婚證，若有子女需攜帶子女相關材料;(未婚)身份證、戶口本、民政局開據(jù)的未婚證明。房產網簽備案流程：交易雙方當事人根據(jù)網上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關條款，由房地產開發(fā)企業(yè)通過網上簽約系統(tǒng)，打印經雙方確認無誤的協(xié)議或合同，再統(tǒng)一在網上簽訂正式合同，雙方當事人簽字蓋章，相關部門進行備案審核，審核通過后，產生備案號，顯示在合同每頁的右上角，然后由開發(fā)商打印出合同，在打印出來的合同上簽字蓋章，雙方各持所需的份數(shù)，網簽成功后，經過相關部門審核后產生備案號，購房者可根據(jù)備案號進行合同查詢。只要證件帶齊，還是很容易的。
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房產證更名辦理需要材料：提供雙方的身份證，戶口本，房產證。如果以后不打算再出售的話就直接 簽署贈與，那樣子費用比較低點，如果以后還打算交易**好是到房屋交易大廳填寫買賣契約，然后去房屋交易大廳過戶，但是中間會出現(xiàn)費用：如果不滿五年面積小于等于144的話，要收取差額營業(yè)稅5.5%(市場指導價與原始購房價的差額），契稅：面積小于90㎡的且是首套住房的話就是收取1%的，第二套住房的話就是2%，個稅是1%。其他的都是小費用了。房產證更名也可以通過繼承實現(xiàn)，那如何辦理房屋繼承手續(xù)：一、手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明。二、到區(qū)或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權公證，房產繼承分兩種:一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有:1、被繼承人死亡證明；2、該套房屋的產權證明或其他憑證；3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關系的證明文件；4、繼承人的身份證件；有遺囑的繼承權公證另需提交的資料:被繼承人所立遺囑(該遺囑必須是已公證過的遺囑,其他形式的遺囑由于無法認定其真實性，因此暫不予采納)。三、辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。申請人應當向登記機構提交下列文件: 《房地產登記申請書》(原件)、身份證明(復印件)、房地產權證書(原件)、 繼承權公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書(原件)\ 契稅完稅憑證(原件)。四、遺贈和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。房地產繼承過戶所需的費用：辦理房地產繼承過戶有一些費用發(fā)生，主要是房地產繼承權公證費用、房屋估價費用及房地產過戶的稅費:1、繼承權公證費用；繼承權公證費按照繼承人所繼承的房地產的評估價的2%來收取，**低不低于200元。2、房地產價值評估費用；根據(jù)房地產價值的高低不同采用差額定律累進方式來計算：房地產價格總額(萬元) 累進計費率‰100以下(含100) 5101以上至1000部分 2.51001以上至2000部分 1.52001以上至5000部分 0.85001以上至8000部分 0.48001以上至10000部分 0.210000以上部分 0.13、房地產繼承過戶稅費；由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成。4、契稅；法定繼承人繼承房地產，免契稅，對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權屬的,需要繳納契稅1.5%。如一套100萬的房子辦理繼承過戶，要承擔5000元的房屋評估費用+2萬元的公證費用+500元合同印花稅+100元的登記費+5元的權證印花稅=25605元，費用可觀，所以有的人在購買房地產的時候直接將房屋登記在子女名下。
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一、墻面1、檢查墻面是否有開裂。2、檢查墻面是否有空鼓，用小木錘或其他東西敲墻，敲到空鼓時發(fā)出的聲音不實，很容易就可以聽出來。做上記號，裝修時用膩子填平。3、檢查墻面的膩子，是否是防水膩子，可以帶瓶礦泉水，往墻上潑水，用手去摸，看手上是否有泥漿，沒有的話證明墻面的耐水膩子合格。二、屋頂1、檢查屋頂是否有開裂。2、檢查屋頂和墻面的陰陽角線是否是水平線，如果不是，在今后裝修中要先用粉刷石膏找低再用耐水膩子找平即可。三、地面1、檢查地面是否平整2、檢查是否有開裂和反砂：地面用腳搓地面時是否出現(xiàn)沙粒。砂漿比或水泥質量不合格、攪拌不均勻都會出現(xiàn)此問題。大面檢查完，就開始檢查細節(jié)了。每個房子的建筑施工單位不一樣，質量和設計方面也有所不同，監(jiān)理的專業(yè)性在這些方面就起到了很明顯的作用。細節(jié)很重要哦，很多地方是我們看不到的，或是后期裝修擺放家具會出現(xiàn)問題的。
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一、墻面1、檢查墻面是否有開裂。2、檢查墻面是否有空鼓，用小木錘或其他東西敲墻，敲到空鼓時發(fā)出的聲音不實，很容易就可以聽出來。做上記號，裝修時用膩子填平。3、檢查墻面的膩子，是否是防水膩子，可以帶瓶礦泉水，往墻上潑水，用手去摸，看手上是否有泥漿，沒有的話證明墻面的耐水膩子合格。
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