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• 146****8349

  一、哪些情況適合先賣后買？
  
  先賣后買，即先出售再購入。一般選擇這種方式主要針對以下人群：
  
  1.購房資質(zhì)已經(jīng)占滿的人群，需要先出售舊房騰出換房資質(zhì)。
  
  目前北京限購政策如下：
  
  北京住宅限購政策
  
  2.手頭資金不充足的人群
  
  “930新政”之后，對于購房首套、二套以及貸款成數(shù)都做出了很多調(diào)整。單單就**款而言，對于部分換房人群可能要多準(zhǔn)備十幾萬的**款。
  
  以一套網(wǎng)簽價為700萬的房子為例：
  
  新政之后**款差別
  
  所以，對于**款不充足的換房者，先出售舊房收到房款，再購入新房。
  
  3、想合理避稅的換房者
  
  如果出售舊房時名下有房，或者購入新房時名下有房，如果是普通住宅則不能享受滿五唯一免個稅、不能享受首套購房契稅優(yōu)惠。
  
  關(guān)于契稅和個稅的征收辦法如下：
  
  稅費(fèi)政策
  
  舉個例子：
  
  1.小王名下一套 滿五唯一 的住房， 面積90平米 ，網(wǎng)簽價為300萬元，網(wǎng)簽價＞核定價：
  
  小王 首套購房 所交 契稅 費(fèi)為：300萬×1%= 3萬元
  
  2.小王名下一套 滿五不唯 一的住房， 面積90平米 ，網(wǎng)簽價為300萬元，且網(wǎng)簽價 ＞ 核定價：
  
  小王 二套購房 所交 契稅 費(fèi)為：300萬×3%= 9萬元
  
  二、先賣后買有什么風(fēng)險？
  
  先賣后買，總結(jié)起來有三點風(fēng)險：政策風(fēng)險影響購房能力、收款風(fēng)險可能導(dǎo)致連環(huán)違約。
  
  1.政策風(fēng)險：新政策的出臺容易影響購房能力
  
  舉個例子： 2015年8月14日晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，通知要求對于京籍已擁有一套住房，但沒有在通州落戶滿3年或近3年沒有在通州區(qū)繳納社保或個人所得稅的家庭、非京籍近3年沒有在通州區(qū)繳納社?；騻€人所得稅的家庭都不能在通州購房。
  
  也就是說，如果在這個時間之前賣掉房子想換通州房子的，就可能喪失了購房資質(zhì)，造成換房不成甚至違約。
  
  再比如：2016年的“930新政”，調(diào)整了**款額度，二套非普通住宅由50%的**，提升到70%。這也就意味著一套700萬的二套非普通住宅，**多了140萬。
  
  2.收款風(fēng)險：資金一旦不到位，容易連環(huán)違約
  
  舉個例子：
  
  劉某為了給孩子上學(xué)，準(zhǔn)備賣掉自己位于朝陽區(qū)的房子，買另一套位于海淀區(qū)房子。兩個月后，李某看上了劉某的朝陽的房子打算做婚房。雙方通過A中介以600萬的成交價簽署了買賣合同，簽約當(dāng)天李某支付了1萬定金。同日，劉某也通過A中介簽署了自己看好的位于海淀區(qū)的房子買賣合同，并支付給出售人王某10萬定金、居間服務(wù)費(fèi)4萬元。
  
  糾紛產(chǎn)生：
  
  簽約后，李某按照合同約定支付劉某19萬購房款，可沒想到接下來李某卻沒有通過資質(zhì)審核，并被要求返還定金和購房款。劉某因為是連環(huán)單，如果不能順利拿到房款還會損失給王某10萬元，劉某隨即表明自己不會返還李某任何款項。李某于是將劉某告上法庭。
  
  法院判決：
  
  1.解除李某與劉某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》
  
  2.解除李某與劉某、中介之間的《買賣定金協(xié)議書》《補(bǔ)充協(xié)議》
  
  3.劉某于判決生效后十日內(nèi)返還李某購房款十九萬元
  
  4.李某于判決生效后十日內(nèi)支付劉某定金損失十萬元，居間損失四萬元。
  
  三、如何規(guī)避先賣后買的風(fēng)險？
  
  換房涉及多個買房人、賣房人，并且對于流程同時進(jìn)行的換房者來說，各個交易環(huán)節(jié)串聯(lián)在一起，只有保證每一個環(huán)節(jié)都能順利進(jìn)行，才會使整個交易安全暢通完成。
  
  1.簽約時，買賣雙方要告知經(jīng)紀(jì)人自己是否屬于換房群體以及房款來源，同時售房以及購房盡可能選擇同一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，以便于掌控連環(huán)單的履行進(jìn)程。
  
  2.需格外關(guān)注連環(huán)單中款項支付方式以及支付時間，這兩項內(nèi)容關(guān)系著交易能否順利進(jìn)行。在約定這兩項內(nèi)容時，要參考另一個被連環(huán)的買賣單子的進(jìn)展情況進(jìn)行擬定，一旦涉及購房人以貸款方式支付房款的，需要經(jīng)紀(jì)人配合及時將貸款進(jìn)度反饋給買賣雙方，買賣雙方也要及時聽取經(jīng)紀(jì)人的建議積極配合。
  
  3.連環(huán)單中價款的約定十分重要，價款是否能夠按照約定的支付時間以及支付風(fēng)險的把控是換房的重要兩點，必要時可以選擇經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有保障的金融產(chǎn)品保障連環(huán)單的快速順利完成。
  
  4.使用補(bǔ)充協(xié)議，將合同中不明確的合同條款進(jìn)一步約定，減少后續(xù)階段因為意思含混不清造成的不便于麻煩。
  
  對于換房者來說，買賣的時機(jī)和順序都很重要，由于買與賣之間都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉進(jìn)了“空檔期”，換房者應(yīng)該根據(jù)自身需求及條件作出抉擇，將買賣之間的風(fēng)險降到**小，將損失減到**小。

  查看全文↓ 2019-01-04 06:58:31
• 131****7606

  換房中的時效風(fēng)險
  1、付款時效
  換房者與賣方約定，需要用自己賣房所得部分房款來支付購房的**款。但在約定時間到期后，舊房仍未賣出，導(dǎo)致?lián)Q房者不能在約定時效內(nèi)及時付款。因此，具體付款金額及交付日期需要在合同的補(bǔ)充協(xié)議中明確下來并注明違約后果。
  2、交房時效
  購房者在賣房環(huán)節(jié)需要注意如果沒有按照合同中約定的時間交房，就會面臨違約。同樣，在買房環(huán)節(jié)要明確交房的時間以及違約責(zé)任，一定要具體到某一個時間，比如，過戶后1個工作日，切勿做口頭約定，必須落實到合同中。

  查看全文↓ 2019-01-04 06:58:18
• 144****7531

  房價上漲的時候，換房族應(yīng)更加謹(jǐn)慎，對于僅有一套住房的朋友們來說，先買房還是先賣房是個不小的難題。
  
  
  
  在北上廣深這樣的限購城市換房更是艱難，特別是那些只能購買一套房的非本地戶口人群。換房就意味著必須先賣房，接著租房，然后找房，結(jié)果還不一定能買上。
  
  這不，北京的一位外地哥們兒換房一不小心換成了北漂，從自住房換成了租房。雖說這種事不多見，但換房的風(fēng)險卻實實在在。一般來說，換房有兩種方式，先賣房后買房和先買房后賣房。下面我們從幾個方面來八一八換房那些事兒：
  
  換房原因：
  
  1、 為了孩子能上個好**；
  
  2、 現(xiàn)有房子太小，住不下；
  
  3、 周邊環(huán)境和房子本身問題；
  
  4、 為了臉面；
  
  5、 有錢任性；
  
  6、 為了和父母近點兒。
  
  明確了換房需求，接下來就是賣房再買房了。換房族可以選擇新房或二手房，兩者各有千秋。
  
  新房：
  
  優(yōu)勢：稅費(fèi)相對簡單，只有契稅和公共維修基金兩項大額支出。房源全新，價格較二手房更低。
  
  劣勢：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期較長，等候成本較高。
  
  二手房：
  
  優(yōu)勢：房源大多位于商圈較為成熟地段，配套完善。
  
  劣勢：二手房稅費(fèi)較新房更高，公共維修基金雖不用交，但契稅、中介傭金、賣方轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅、個稅等更高。如果是非普通住宅，稅費(fèi)成本通常高達(dá)房價的10%。
  
  完整的換房流程通常是這樣的：賣房→審核買房資質(zhì)（限購人群）→尋找新房源→簽約→入住。但實際上，并不是人人都能很順暢的把這個流程走完。原因可能是：
  
  1、 政策變動，買房資格審核出現(xiàn)問題，賣房后，無法在目標(biāo)區(qū)域買房，比如北京的通州區(qū)就實施了單獨(dú)限購政策。
  
  2、 賣家漲價或爽約。這對換房族的風(fēng)險**大。
  
  雖然先賣風(fēng)險更大，但先賣的成本更低，因為賣完后又可以按首套房成本來買房。我們來算一筆賬。A君在上海有一套70平米的兩居室，打算換一套120平米。按上海2016年4月均價45851元/平米計算，A那套70平米兩居室市價約為320萬元，同地段置換120平米約需550萬元。

  查看全文↓ 2019-01-04 06:58:12
• 136****1293

  我按正常情況的換房來回答。一般所謂換房，應(yīng)該是已經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)完成了產(chǎn)權(quán)的備案，該套房屋已有了登記備案表，如果開發(fā)商同意換房，你要協(xié)助開發(fā)商的相關(guān)工作人員辦理換房手續(xù)，先要到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理退房手續(xù)，把原來這套房屋的購房合同作廢，然后公示，等該套房屋退房手續(xù)辦完以后，再進(jìn)行你要改的房屋的登記備案，拿到后面這套房屋的購房合同（附有登記備案信息），這樣換房就成功了。

  查看全文↓ 2019-01-04 06:57:59
• 153****2813

  一、家庭名下有兩套住宅，如何換房？
  
  家庭名下有兩套住宅，及其他例如京籍單身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，屬于購房資質(zhì)處于占用中的情況，換房需“先賣再買”。
  
  1.為什么只能“先賣再買”？
  
  按照北京的限購政策，京籍已婚家庭名下，**多只有擁有兩套住宅。所以，如果業(yè)主想換房，必須先出售一套，騰出購房資質(zhì)，才能再購入新房。
  
  2.什么時候才算“騰出購房資質(zhì)”？
  
  對于京籍家庭，只有家庭名下無房或者只有一套住宅的，才能通過購房資質(zhì)審核。即，對于名下有兩套住宅的家庭，只有將其中一套舊房辦理完過戶手續(xù)后2到3天，才能通過資質(zhì)審核，進(jìn)入“買新”流程。
  
  3. “先賣再買”的流程大致怎樣？（以賣舊全款，買新全款為例）

  查看全文↓ 2019-01-04 06:57:53

相關(guān)問題

• 問 怎樣買商品房？買商品房的流程是怎樣的？
  答

  1．確定選房順序目前有兩種方式確定選房順序，一是按照前期排號時，拿到手里的號碼順序進(jìn)行選房，二是通過搖號的方式，確定誰具有優(yōu)先入場選房的權(quán)利。第二種方式，共有200人排號，如小張手上的號碼牌為50，搖號的時候，小張被搖到第一個號，那么小張第一個入場選房。2．候場購房者先在等候區(qū)等待，等候區(qū)內(nèi)有銷控表3和房源特點展板，可以及時了解內(nèi)場的選房情況。如果在選房前沒有準(zhǔn)備充分，可以看看房源展板，制定備案。3．工作人員叫號開發(fā)商工作人員會叫號，在上一批入場的購房者選房時，工作人員叫下一批購房者在排隊區(qū)等待。要迅速察看銷控表，看之前已經(jīng)確定的第一選擇方案是否已經(jīng)被人選走，如果還未蓋“已售”章，就要立馬去向售樓員核實這套房子的情況。4．選房在銷控表1的位置，找到自己想要的房子，然后貼上自己的號碼牌，就完成了選房。如果購房者心儀的房子被其他人選走了，可直接從出口出去，找工作人員協(xié)商后續(xù)事宜。5．填寫認(rèn)購書房子確定后，跟隨售樓員辦理定房手續(xù)，簽字、領(lǐng)圖紙、核算房款等。要注意核算你的**款金額、貸款金額及年限，確認(rèn)正式簽署購房合同的時間及注意事項等。

  全部5個回答>
• 問 怎樣買商品房？買商品房的流程是怎樣的？
  答

  買房先簽認(rèn)購書并交納定金是售樓過程中的習(xí)慣做法。認(rèn)購書約定了房屋的房價、戶型、定金金額并約定購房者在限定時間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為違約，定金不退還，因此在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書前可向有經(jīng)驗的人士請教，盡量將問題考慮清楚周全。

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• 問 商品房交房流程是怎樣的?
  答

  購房者在接到開發(fā)商的入住通知后，往往因為急于拿鑰匙而忽略了驗房的重要環(huán)節(jié)。而商品房交付時，驗房是一個**重要的環(huán)節(jié)，因為一旦房屋交付，風(fēng)險就轉(zhuǎn)移到購房者身上了。為了不接收到一個有瑕疵的房子，購房者必須在接收前驗收好房屋的每一個部分。購房者可以首先要求核查開發(fā)商提供的各種房屋交付手續(xù)與證件，其次對房屋的質(zhì)量進(jìn)行檢查，再次按商品房買賣合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的裝飾、裝修設(shè)施進(jìn)行清點，檢查水、電、氣等設(shè)備完好程度及使用狀況。完成以上程序后，購房者便可以簽收房屋驗收的相關(guān)資料了。

• 問 ??商品房退房流程是怎樣的？
  答

  （一）訂金（定金或認(rèn)購金）階段當(dāng)購房者已交訂金(定金或認(rèn)購金)，但還沒有簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認(rèn)購金)，但沒有說明所交款項的性質(zhì)，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。如果賣方所售項目有《預(yù)/銷售許可證》或產(chǎn)權(quán)證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達(dá)不成一致意見，終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。姜濤與劉桂林律師認(rèn)為，這種約定有違公平公正的原則，應(yīng)屬強(qiáng)迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認(rèn)同的。（二）已做預(yù)售登記階段買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)做了預(yù)售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協(xié)商，看能否達(dá)成一致意見，如果雙方達(dá)成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰來承擔(dān)、如何退款、如何履行等問題。如果買賣雙方中一方違約，且達(dá)不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達(dá)不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請仲裁。此外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記手續(xù)。

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• 問 商品房過戶流程是怎樣的？
  答

  這個不是開發(fā)商會幫你辦理嗎？

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