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• 143****9165

  換房涉及的問題及程序繁雜，對于換房者來說要考慮以下四點：1.選擇哪種換房方案；2.換房時機；3.換房風(fēng)險；4.注意事項。
  
  一、換房方案
  
  
  
  1、先買后賣
  
  先買后賣是先鎖定你要買的房子，然后再出售自有的房產(chǎn)。這種方式是首先推薦換房客戶選擇的，尤其在這樣穩(wěn)步微漲的市場，先定下房再去操作您的房屋會讓您經(jīng)歷一個高賣低買的過程，有看上的房源不會因為猶豫不決而錯過，劣勢是如果您對自己房子的心理價位過高而短時間賣不出去，造成違約。
  
  2、先賣后買
  
  先賣后買是先出售自己的房產(chǎn)，然后再去找想要買的房子。這種方式比較中規(guī)中矩也是我建議的第二種，尤其是對于本小區(qū)換房，你了解戶型，價位。優(yōu)勢是您可以掌握資金，不用擔(dān)心滿足不了業(yè)主的條件，但是根據(jù)經(jīng)驗，這樣的客戶必須抓緊時間定房，達到換房目的。如果遲遲猶豫不決，長時間找不到滿意的房屋，逐漸市場上漲，您的心理價位如果不漲很難買到合適房源，您的購買力越來越低。
  
  3、邊買邊賣
  
  在實際的操作中，如果讓賣舊房和買新房這兩個過程同步進行，就能極大地縮短換房戰(zhàn)線，是平穩(wěn)安全度過過渡期的選擇。然而，買賣雙方很難步調(diào)一致，如果有客戶想買您的房子，您總是用沒有合適的房子為由簽不了合同，而喪失一個優(yōu)質(zhì)客戶，買房那邊肯定又是以自己的房屋沒有出售而不敢定喜歡的房源。
  
  案例：A的房子在掛售期間，同時看了許多房子，期間有有許多房子合適，但是由于自己的房子沒賣，也不敢定房。有人要買自己的房子，價格都談好了，但是因為當(dāng)時沒合適的房子不敢簽合同，好幾個客戶都買了別的房子。
  
  二、換房時機
  
  
  
  1、先買后賣的時機
  
  當(dāng)市場處于上行的階段，建議采取先買后賣的方式。
  
  如：2015年5月，深圳房價飛漲，有些小區(qū)甚至達到每平米漲2萬元的程度，如果把房子賣了之后，再買可能買不到理想的房子。
  
  還有一種情況適合先買：就是要買的房子，可能是同小區(qū)的房源，競爭比較大，等不到你賣房之后再來買它，這種情況下，可以先買后賣的方式。
  
  案例：
  
  A買B的房，A先和B簽了合同定下房子，約定4個月后過戶，A是商業(yè)貸款，算了下時間，后續(xù)手續(xù)緊湊一點是一個月左右，再加上A的房子賣了會有后續(xù)也是一個多月的時間，也就是A的房子只要在將近兩個月的時間去出售，（只要價格接近市場價，99.99%的房子在兩個月內(nèi)都可以成功出售），A在經(jīng)紀人的建議下成功出售，換到了自己心儀的房屋。
  
  2、先賣后買的時機
  
  當(dāng)市場處于下行的階段，可以采取先賣后買的方式。
  
  市場比較低迷，可以先考慮把房子賣掉，然后再找個合適的機會，買到預(yù)算的房子。這樣有利于規(guī)避周期風(fēng)險，在這個過程中，周期比較靈活，在賣房的時候，更有利于主動地位，會賣到有更合適的價格。
  
  案例：
  
  A的房屋在某中介掛售，掛售期間也沒有看房，賣完之后瘋狂看房，由于前期經(jīng)驗不足，耽誤了很長時間，**終選擇了一個相對合適的房子，但不是特別中意。建議：賣了后盡快定房，不要猶豫，更不要忘了當(dāng)初賣房初衷，減少差額。
  
  三、換房風(fēng)險
  
  1、交易復(fù)雜，一個步驟出問題，整個交易無法進行下去。
  
  涉及多個買房人和賣房人，連環(huán)單，顧名思義就是多個交易連在一起，只有各環(huán)節(jié)都能順利進行，才能保障整個交易安全通暢完成。而實際操作過程中，各購房者的具體情況并不同。且由于客觀因素，購房者對于自身交易關(guān)注多，而對連環(huán)單其他交易不了解，但是實際上交易的成功與否，被捆綁在一起。其中一單交易的小環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題很有可能影響兩單交易。
  
  2、連環(huán)單交易資金牽涉兩單交易，資金安全性，及時性關(guān)系交易成敗。
  
  二手房交易過程中，利用買房的部分房款還款解抵押是一種常見現(xiàn)象，但是如果一個連環(huán)單中遇到了這種情況的話，其復(fù)雜性和潛在風(fēng)險都會比普通交易高。因為一個環(huán)節(jié)的違約，就會導(dǎo)致后續(xù)幾單成交無法進行，造成連續(xù)違約，多個購房者的資金受到影響。
  
  3、更常見的是由于業(yè)主對于提前還款解抵押的流程不熟悉，導(dǎo)致周期拉長的情況。
  
  在連環(huán)單交易中各環(huán)節(jié)的辦理時間越長會給整個交易帶來很多不確定性。例如，如果業(yè)主“賣一買一”，賣房的房款遲遲不到位，導(dǎo)致無法支付購房房款，導(dǎo)致原本就很長的周期進一步拉長，而期間如果房屋價格上漲，則有可能出現(xiàn)一房二賣的情況。二套房貸解禁、公積金貸款額度升級等政策利好，讓改善型換房需求迅速增長，但只有政策利好是不夠的，“一賣一買”連環(huán)交易的換房客戶，在換房期間仍然面臨諸多問題。
  
  四、注意事項
  
  根據(jù)實操經(jīng)驗，無論做哪種選擇，“時間”都是一個關(guān)鍵因素，對時間有底，盡可能大的爭取“時間差”，可以做這些動作：
  
  1.對價格和時間，心中有數(shù)。
  
  
  
  既然打算換房，就要先了解自己房子的市場價和成交價，大概的成交周期。在北京，一套房子從“掛牌”到“簽約”，一般在一個半月左右。只要房子不存在瑕疵，賣不出去無非兩個原因：價格高；中介不給力。
  
  有的中介為了多拿傭金，給你的房子定價很高，還做各種保證房子能賣出去，切勿被蒙蔽，一定要了解市場行情，結(jié)合手里資金給房子定一個合理的價錢，這樣的房子才能成交。
  
  2.碰到滿意的房子，盡可能爭取時間。
  
  在掛牌開賣的同時，尋摸房子。如果看到非常滿意的房子，必須要做的一件事，和業(yè)主聊周期。一定要把從簽約到過戶這個時間段的周期能拉多長就拉多長，至少6個月以上。
  
  如果賣家能給的周期在6個月以上的，而自己房子的報價在市場價，那么就可以先買后賣。
  
  3.更有效率換房：
  
  a.購房前做好準(zhǔn)備工作，如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購買程序；
  
  b.出售舊房時根據(jù)市場行情合理定價；
  
  c.購房還價時，也不要獅子大開口，這樣交易成功的可能性便會增加；
  
  d.盡量與大型的房產(chǎn)機構(gòu)合作。因為大型的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人綜合素質(zhì)較高，同時擁有大量真實的信息，能夠提供較為完善的服務(wù)，這也會為買、賣同步提供一定保障。
  
  當(dāng)然，如果一直也沒有看到合適的房子，而有合適的買家對自己的房子感興趣。可以先賣，但商量好，說明你換房的情況。是不是可以等“換好房子之后”，再搬家。
  
  總結(jié)一下，換房總要有一個開始，先買或者先賣，多去看房，把自己房子掛出來多讓客戶看，你自己看好了別猶豫定下來，跟業(yè)主談一定的時效，如果賣你房子的業(yè)主同意那就OK，然后賣自己的房子，心里預(yù)期不要太高，符合上一個同戶型的成交價就好，或是遇到看上您家房子的客戶要定房，那就快速收定金然后拿著定金去定您想要買的房子，總之遇到哪一步就決定有哪一步，心態(tài)要好，換房肯定成功。

  查看全文↓ 2019-01-04 09:04:47
• 157****2046

  一、對價格和時間做到心中有數(shù)
  
  既然打算換房，就要先了解自己房子的市場價和成交價，大概的成交周期。
  
  一般來講，一套房子從“掛牌”到“簽約”，一般在一個半月左右。
  
  對于房子的定價，過高或者過低，都要多加留意?？梢砸酝囟蔚木鶅r作為參考，充分了解市場行情，結(jié)合手里的資金給房子定一個合理的價錢。
  
  二、碰到滿意的房子，盡可能爭取時間
  
  在掛牌開賣的同時，尋找房子。如果看到非常中意的房子，必須做的一件事情，就是跟業(yè)主聊周期。
  
  一定要把從簽約到過戶的時間段周期盡量拉長，至少6個月以上。
  
  如果賣家能給的周期在6個月以上，而自己房子的報價在市場價，就可以先買后賣。
  
  三、更有效率地換房
  
  1、購房前做好準(zhǔn)備工作，如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購買程序。
  
  2、出售舊房時根據(jù)市場行情合理定價。
  
  3、購房還價時，也不要獅子大開口，增加交易的可能性。
  4、盡量與大型的房產(chǎn)機構(gòu)合作。因為大型房產(chǎn)中介經(jīng)紀人綜合素質(zhì)較高，同時擁有大量真實的信息，能夠提供較完善的服務(wù)，這也為買、賣同步提供一定的保障。
  
  5、如果一直沒有看到合適的房子，而有合適的買家對自家的房子感興趣?？梢韵荣u，然后雙方商量好，說明換房情況，可不可以等“換好房子之后”，再搬家。
  
  四、根據(jù)市場形勢決定先買后賣還是先賣后買
  
  1、先買后賣
  
  當(dāng)市場上行的階段，采取先買后賣的方式。比如房價飛漲的時候，如果著急把房子賣了，再買可能買不到理想的房子。
  
  還有時候，如果想買的房子是小區(qū)的稀缺房源，競爭較大，等不到你賣房之后再來買它，這種情況下，可以先買后賣。
  
  2、先賣后買
  
  當(dāng)市場下行的階段，可以采取先賣后買的方式。市場比較低迷，可以先考慮把房子賣掉，然后再找個合適的機會，買到預(yù)算的房子。這樣有利于規(guī)避周期風(fēng)險，在賣房時更處于主動地位，會賣到更合適的價格。
  
  對于換房者來說，買賣的時機和順序都很重要，由于買與賣之間都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉進了“空檔期”，換房者應(yīng)該根據(jù)自身需求及條件作出抉擇，將買賣之間的風(fēng)險降到**低，將損失減到**小。

  查看全文↓ 2019-01-04 09:04:37
• 148****9476

  隨著收入水平的提高，人們對居住需求也有了更高的要求。有了存款，為了讓家里人住的舒適一些，當(dāng)然就會考慮換房的問題，但是換房也不是一件容易的事，換房涉及的問題及程序繁雜，潛在諸多風(fēng)險，因此換房者一定要注意以下幾種風(fēng)險，盡可能將損失降到**小。
  
  
  
  一、換房中的時效風(fēng)險
  
  1、付款時效
  
  換房者與賣方約定，需要用自己賣房所得部分房款來支付購房的**款。但在約定時間到期后，舊房仍未賣出，導(dǎo)致?lián)Q房者不能在約定時效內(nèi)及時付款。因此，具體付款金額及交付日期需要在合同的補充協(xié)議中明確下來并注明違約后果。
  
  2、交房時效
  
  購房者在賣房環(huán)節(jié)需要注意如果沒有按照合同中約定的時間交房，就會面臨違約。同樣，在買房環(huán)節(jié)要明確交房的時間以及違約責(zé)任，一定要具體到某一個時間，比如，過戶后1個工作日，切勿做口頭約定，必須落實到合同中。
  
  二、換房中的資金風(fēng)險
  
  1、交易資金安全問題
  
  從交易順序來看，換房者在買房付款環(huán)節(jié)一般包括：定金、**款、尾款、稅費等幾筆，購房者在這個階段上一定要特別注意資金的安全交易，以避免造成資金損失的局面。購房者可以和賣方進行協(xié)商，通過資金托管來保障資金安全，當(dāng)然，這也是規(guī)避資金交易風(fēng)險的一個良好對策。
  
  2、資金無法按時到位，簽訂購房合同，舊房賣不出，購房資金難到位
  
  換房者近期打算換房，已交付定金并且與賣家簽署購房合同，合同中約定在舊房賣出后支付購房尾款，但舊房遲遲賣不出，導(dǎo)致購房款遲遲不能到位，面臨著違約。
  
  如何降低風(fēng)險？
  
  1、防備資金風(fēng)險，保護資金安全
  
  換房所涉及的資金量相當(dāng)大，因此資金安全是首要防范的問題。尤其在二手房資金交易中，每一筆款項支出數(shù)目都不小，選擇第三方的資金托管就好似加了把安全鎖，能夠更好的保障資金安全，也是規(guī)避資金交易風(fēng)險的良好對策。
  
  2、要在合同上落實具體的節(jié)點、時間及違約后果
  
  為了防止風(fēng)險，建議在合同上需確認賣房環(huán)節(jié)房款到賬時間、買房環(huán)節(jié)的稅費金額、房屋交付時間、原戶口遷出時間和對購房資質(zhì)產(chǎn)生的影響。如無購買二套房的資質(zhì)，買賣雙方需簽署《換房后取得資質(zhì)的聲明》。
  
  3、買房準(zhǔn)備充足，尋找合適房源
  
  換房是一個并行的流程，買賣同時進行的，在掛牌出售的時候，也要根據(jù)時間情況看房選房。然后根據(jù)自身的需求，找到合適的房屋戶型。
  
  如果已經(jīng)找到了合適的房源，看好了想要買的房子，價格又恰到好處，建議可以在支付了新房的定金之后，與開發(fā)商或者賣房者進行協(xié)商，將付款的周期盡量拉長，以便有足夠的時間將舊房子賣掉，來及時支付新房的房款以免造成違約。

  查看全文↓ 2019-01-04 09:04:27

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  答

  1.格局:基本上是要求方正,買房子之前一定要先考慮一下你現(xiàn)有的東西或是你要買的家具放的下嗎??若是買預(yù)售屋,注意一下梁柱位置,以及搞清楚實際室內(nèi)尺寸.但是如果礙于價位或者其他因素考量,看可不可以透過裝潢方式修飾, 2.方位:中國人對坐北朝南房屋特別喜好--冬暖夏涼,因為冬天是吹東北季風(fēng).但如果有信風(fēng)水不妨問一下地理老師看朝哪一方位適合你.3.環(huán)境:如果是年輕人當(dāng)然要考慮到學(xué)區(qū)和市場及交通的便利性,如果無法兼得那就看自己**需要哪一方面.住家要安靜,店面要熱鬧.4.買賣流程:一般買賣分成四次交付款項,因有無貸款及買賣雙方貸款金額不同,以下付款金額僅供參考,實際以當(dāng)時狀況調(diào)整.a.簽約--買賣契約成立.支付款項為總價一成b.用印--雙方準(zhǔn)備過戶文件,地政士就政府的公契蓋印鑑章,并申報契稅和土地增值稅.支付款項為總價一成c.完稅--契稅單及土地增值稅單核發(fā)后三日內(nèi)交付款項.同時買方繳契稅,賣方繳土地增值稅.之后向地政申報過戶手續(xù).付款項為總價一成d.尾款--于過戶完成,貸款核撥后交付.付款項為總價七成.同時辦理交屋.

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  答

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  答

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• 問 商品房買賣要注意什么 商品房買賣有什么陷阱
  答

  商品房買賣須知購房人認購商品房前，敬請仔細閱讀本《預(yù)售商品房買賣須知》及開發(fā)商展示的相關(guān)資料，認真理解、反復(fù)斟酌條文內(nèi)容，謹慎購房。一、預(yù)售商品房買賣的必要條件預(yù)售商品房必須取得《通化縣商品房預(yù)售許可證》才能進行銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品樓(房)的《商品房預(yù)售許可證》，不得向購房者收取登記費、誠意金、認購費等任何含有預(yù)訂款性質(zhì)的費用。購房人不能購買沒有取得《預(yù)售許可證》的預(yù)售商品房，否則購房人的權(quán)益得不到保障。二、商品樓(房)預(yù)售必須明示的證件和資料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在售樓處張貼該項目預(yù)售樓(房)的《通化縣商品房預(yù)售許可證》原件、《項目總體規(guī)劃平面圖》及本《買賣須知》購房人認購前，應(yīng)看清《商品房預(yù)售許可證》上的內(nèi)容，核實預(yù)售樓宇在項目平面圖上的位置與實際是否相符;仔細閱讀“明示的證件和資料”，慎重考慮。三、商品房買賣合同的簽訂和備案1、購房人應(yīng)在售樓現(xiàn)場仔細閱讀《商品房買賣合同(示范文本)》的合同條款，并注意條款與售樓廣告書(或宣傳資料、售樓員承諾)所明示的內(nèi)容是否相符。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和宣傳資料所明示的事項，以及商品房買賣過程中雙方承諾的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣的有關(guān)合同(協(xié)議)中約定。商品房買賣雙方當(dāng)事人根據(jù)上述合同示范文本及相關(guān)補充條款，協(xié)商擬訂《商品房買賣合同》。合同簽定后，《商品房買賣合同》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在30天內(nèi)將《商品房買賣合同》和《商品房合同備案登記證明書》送房地產(chǎn)管理處辦理合同備案手續(xù)。合同備案后(同時辦理按揭手續(xù)的，《商品房合同備案登記證明書》由房管部門保存)。2、購房人在簽訂認購書或買賣合同時，要確認簽約對方必須是《商品房預(yù)售許可證》中注明的開發(fā)企業(yè)，而不是代理機構(gòu)或投資商，以保障個人合法權(quán)益。四、商品房交付使用商品樓(房)竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人交付預(yù)售的商品房時，應(yīng)向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。五、辦理房屋所有權(quán)證由購房人辦理，但購房人也可委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它中介機構(gòu)代辦。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品樓(房)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)管理處申請確認產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》;在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，購房人憑《商品房買賣合同》銷售不動產(chǎn)發(fā)票、契稅完稅證、身份證及復(fù)印件、夫妻關(guān)系證明、共有權(quán)人身份證及復(fù)印件、單位購買還需提供《營業(yè)執(zhí)照》、組織機構(gòu)代碼、法人身份證及復(fù)印件。申請辦理確認產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取《房地所有權(quán)證》。

• 問 ??怎樣買商品房?購買商品房需要注意什么?
  答

  　審查 購房的必要準(zhǔn)備　　一、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)　　二、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍　　三、審查五證：1、國有土地證書，2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書，4、開工許可證，5、商品房預(yù)售許可證書?！　∷?、審查所要購買的房屋是否已作抵押。　　簽約 重中之重 謹防陷阱　　一、慎簽認購書　　大多數(shù)開發(fā)商是以簽定認購書為一促銷手段。買房者在簽定認購書時需分清出定金與訂金的區(qū)別.<<合同法>與<<擔(dān)保法>>規(guī)定定金的數(shù)額不的超過合同總價款的百分之二十,當(dāng)事人履行債務(wù)后定金應(yīng)該抵做價款或收回,給付定金的一方不履行債務(wù)不履行債務(wù)無權(quán)收回定金,收受定金的一方不履行債務(wù)應(yīng)該雙倍返還定金.關(guān)于訂金只是一種預(yù)付款的性質(zhì).如果商品房買賣合同沒有簽定,按照法律規(guī)定訂金應(yīng)該退還.因此在約定定金或約定訂金不與返還的情況下購房者有可能處于不立的狀態(tài),如果發(fā)現(xiàn)所選的商品房不滿意或認為商品房買賣合同條款不平等時,要么接受開發(fā)商的不平等條約,要么拒絕與開發(fā)商簽定《商品房買賣合同>>接受定金或訂金不返還的違約處罰條款.因此,提醒購房者慎簽<<房屋認購協(xié)議書>>.注意定金或訂金的區(qū)別并審查有無其他約定.　　二、填寫《商品房買賣合同》文本空白處的應(yīng)該注意事項　　第一、關(guān)于合同雙方當(dāng)事人的空白事項應(yīng)該填寫完整，清楚，如果出賣方有委托代理機構(gòu)或買受人有代理人也應(yīng)該填寫清楚并有授權(quán)委托書。如果是父母或監(jiān)護人代理未成年人簽定合同那么應(yīng)該有經(jīng)過公證的該代理人是未成年人的證明文件。　　第二、合同中關(guān)于應(yīng)該填寫的相關(guān)許可證書即1、國有土地證書，2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證書，4、開工許可證，5、商品房預(yù)售許可證書。等內(nèi)容應(yīng)該與原來審查的證書的內(nèi)容時間文號相一致?！　〉谌?、應(yīng)該弄清建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積、的概念以及相互關(guān)系?！　〉谒?、出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施正常運行的承諾中，除了水、電、暖、氣在入住時正常開通外，其他的電話、燃氣、網(wǎng)絡(luò)、等如有可能也可以寫明?！　〉谖濉⒑贤母郊蝗莺鲆暋　『贤母郊呛贤挠行ЫM成部分應(yīng)該認真仔細審查。　　付款 明明白白掏錢　　選擇一次性付款可能會得到開發(fā)商一定的優(yōu)惠,但是當(dāng)房屋出現(xiàn)延期交付或質(zhì)量問題時買房者就處于被動了.**好是分期付款.按照商品房建設(shè)進度來給開發(fā)商支付款項.直至商品房驗收合格后才支付尾款**好.　　按揭 貸款　　一、按揭的含義　　我們現(xiàn)在一般說按揭是指個人買房抵押貸款，按揭作為擔(dān)保的法律關(guān)系為：在期房的預(yù)售合同中購房者先支付部分房款給賣方，其余部分由買方通過銀行貸款支付給賣方，在房產(chǎn)證辦理完畢之前由賣方通過協(xié)議將買方房產(chǎn)的期權(quán)讓與給銀行來作為償還貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理完畢后，賣方解除擔(dān)保，買方將依合同取得的期權(quán)讓與給銀行作為貸款的擔(dān)保。買方還完所有貸款及利息后可將期權(quán)收回。取得房產(chǎn)證.如果買房在貸款期內(nèi)沒有償還貸款.銀行有優(yōu)先處理樓房并得到優(yōu)先賠償.　　二、按揭的條件　　各銀行都要求按揭貸款的對象應(yīng)該是具有完全民事行為能力的自然人。同時具備以下條件：1、具有城鎮(zhèn)長住戶口和有效證件。2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。信用良好，有按期還款本息的能力。不享受購房補貼的，不低于購買住房款20%作為**購房款。享受購房補貼的，一個人承擔(dān)部分的20%作為購房**款。3、有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有完全能夠償還貸款的個人或單位作為保證。4、具有購房協(xié)議并有銀行認可的基本價?！　≡诎唇視r一般需要以下材料1、身份證（戶口本或其他有效的身份證明）2、銀行認可的相關(guān)部門出具的貸款人的收入證明和償債能力證明。3、符合規(guī)定的購房合同或協(xié)議書。4、抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押質(zhì)押的證明和抵押物估價證明。5、保證人同意保證的書面證明和保證人的資信證明文件?！　∈辗考m紛多多　　主要有如下糾紛1、延期交房2、房屋質(zhì)量問題3、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施房屋配套設(shè)施不齊全運轉(zhuǎn)不正常。4、承諾的規(guī)劃與事實不一致。　　房屋產(chǎn)權(quán)證　　一、房屋產(chǎn)權(quán)證書的重要性　　房屋所有權(quán)證是受國家保護的唯一合法證書。取得所有權(quán)證書的人有依法出租、抵押、使用、收益的權(quán)利。任何人不得侵犯?！　《?、開發(fā)商有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書　　退房　　可以退房的幾種情況1、延期交房三個月以上2、開發(fā)商證照不全，這種情況合同自始無效。3、開發(fā)商任意改變合同約定的設(shè)計。4、無法獲得貸款5、開發(fā)商的原因無法辦理產(chǎn)權(quán)證6、房屋面積誤差超過3％7、開發(fā)商不能提供竣工備案表，或者房屋質(zhì)量不合格，導(dǎo)致合同目的沒有實現(xiàn)。8、簽約后開發(fā)商將房屋抵押或賣給第三人?！　≠彿空哔I房前可能有幾種擔(dān)憂：一是交付的預(yù)購房款，開發(fā)商能否真正用于商品房的建設(shè)，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預(yù)售商品房的價格是否合理，房屋是否會增值保值；四是實際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購房時，要有一定心理準(zhǔn)備，并把握自己的需要，選擇有實力、講誠信的開發(fā)企業(yè)。購房者如需了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)狀況，可登陸市建委網(wǎng)站查閱。購買預(yù)售商品房，需現(xiàn)場查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售房處顯眼的地方掛《商品房預(yù)售許可證》和附圖的原件；所選購的住房是否已被抵押、查封；如由房地產(chǎn)中介公司代理銷售的，應(yīng)了解該公司是否具有房地產(chǎn)中介資質(zhì)等。房屋質(zhì)量方面，建議到現(xiàn)場查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。　　認購書在定性上為商品房買賣的預(yù)約合同，是獨立合同。簽訂認購書時要了解上面提到的問題；再看認購書條款的具體內(nèi)容?！　≌J購書的內(nèi)容一般包括：（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價款計算；（4）簽署契約的時限規(guī)定。看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。例如，關(guān)于認購書定金的約定。一是開發(fā)商向購房者收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，購房定金的處理按照法律關(guān)于定金的規(guī)定解決。二是開發(fā)商訂立商品房買賣合同之前向商品房買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用抵作房價款。

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