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• 147****2889

  :賣方：掛牌--收定--簽約--收款--過戶--交房
  一、掛牌時要明確委托內容和期限。賣方大多數情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除要明確掛牌價格外，還應明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下，但**后簽約的肯定是他人；所以，賣方該點要注意．
  二、謹慎收取定金。中介公司找到客戶后會同賣方議價。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要注意。房子賣了，定金轉為傭金倒也就算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時，要與中介公司扯皮了。
  三、簽約時要注意四點。一是核實房屋產權證書及房主本人及其身份證明原件；二是將房屋的物理狀況和權利狀況在合同中明確寫下來；三是提供“三項證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經書面通知房屋抵押權人的證明（包括解押），如該房已經出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權的書面證明；四是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。
  四、盡量取得放款承諾。簽約時，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，或，銀行不予放款，則存在不能依約付款違約風險．　
  五、交房過戶時避免違約責任。交房和過戶是賣方的兩大義務，需買賣雙方配合。當出現一方因種種原因不予配合時，另一方應書面催告，同時要求中介出具相關證明，避免日后違約責任。 買方：下定－調查－簽約－付款－過戶－收房
  一、下定時要明確議價期限。下定時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時拿回款項。與中介簽好協議后，要拿份協議原件。在中介議價成功后，應要求中介將賣方簽署的協議和賣方簽的定金收條轉交給自己；或，簽定三方協議．
  二、注重實地調查。簽約前，買方應作些調查，首先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。其次，買方應至交易中心查詢該房屋的產權情況，有無抵押、租賃或被查封等（建議聘請律師調查）。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內戶口情況。**后，如需貸款還應事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數。
  三、簽約前多查相關證件。比如身份證，房屋產權證等等，以確保賣方具有合法資格。同時，買方付款應與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當賣方完成后再相應付款，并且約定賣方違約時買方可相應推遲付款的權利。**后，為保證資金安全，**好能采用資金監(jiān)管。
  四、付款后要收取收據。房款支付后，應由賣方出具收據。除非賣方明確授權，中介一般無權擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導致無法過戶。
  五、收房過戶要驗收。買方接收房屋時，應根據合同驗收設施設備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復雜化。房屋過戶不僅包括產權過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。如該屋內有戶口，要敦促賣方及時遷出。

  查看全文↓ 2019-01-14 22:39:39
• 134****0673

  一、在二手房買賣時，應注意以下幾點：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）；
  2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）；
  3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）；
  6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）；
  7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）；
  8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；
  9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等）；
  10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）。
  二、二手房買賣交易分買方按揭貸款付款和買方全款購房兩種情況，具體辦理手續(xù)如下：
  （一）、買方按揭貸款購房
  1、銀行征信調查（去人民銀行查買方的征信情況）；
  2、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）；
  3、向賣方支付定金并預留房屋尾款；
  4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件；
  5、銀行發(fā)放貸款到賣方賬戶；
  6、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費，原房主戶口必須遷出）；
  7、向賣方支付尾款。
  （二）、買方全款購房
  1、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）；
  2、買方支付賣方定金；
  3、雙方共同去做房屋過戶；
  4、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費，原房主戶口必須遷出）；
  5、買方全款付清給賣方。

  查看全文↓ 2019-01-14 22:39:27
• 148****0470

  1、“全權委托”、“獨家代理”要慎重。
  “全權委托”是指房主委托中介代理自己行使全部權利，可以代為確定交易條件、簽訂合同、辦理過戶手續(xù)等。一旦中介公司為自己利益而對購房人做出承諾，房主對購房人就要承受相應后果，至于房主還能否向中介追究責任，那一般是與購房人無關的。
  “獨家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋房主就會比較被動，即使自己尋找到合適的出售機會可能也要面臨中介索要約定的費用。雖然說從法律角度分析，這種未付出卻索要費用的約定可能屬于不具備效力的“霸王條款”，但畢竟還是有麻煩和風險。
  所以，如果委托中介賣房，盡量不要采取“全權委托”或“獨家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應在合同和授權委托書上做出一定限制：比如“委托書上標明簽訂合同或收款須由產權人本人親自確認方為有效”、“獨家代理的底價是多少”、“中介代理權的有效期限到何時止”、“不能按約定時間和價格出售如何處理”、“不通過中介另行出售如何處理”等等。
  2、權屬證書原件應該由產權人持有。
  在委托中介交易的過程中，中介往往以方便代理為由要求房主把《房屋所有權證》交給中介代為保管，這對售房人是極為不利的，一旦賣家和中介發(fā)生什么糾紛，中介往往會扣住產權證不還。即使房主能通過訴訟等方式要回產權證，可能也會投入相當的時間和精力，何必呢？
  可以把相關產權證、身份證的復印件交給中介，需要原件時可由產權人親自出面辦理。即使是復印證也可以做一些必要的設置，比如在產權證或身份證的復印件上標明授權范圍等約束性語言。
  3、應該堅持在交易時三方親自確認交易內容。
  賣方應該堅持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)由買賣雙方及中介三方共同確認相關交易條件并共同在合同上簽字確認。
  有中介欺瞞買賣雙方“吃差價”，那中介肯定是不讓交易雙方見面。而且雙方親自交流確認交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實際情況，比如房子存在什么缺陷，本來房主是如實告知中介的，但有的中介為了賺取中介費，故意隱瞞不告知購房者。一旦交易完成，購房者追究，中介已經收取到中介費，這時不說是“售房者沒說”就是說“購房者已知”。
  4、 簽署合同等文件不能留空白。
  售房者在簽署合同等文件時一定要仔細審核文件的內容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應空白。
  以往曾經發(fā)生過購房者主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內容被中介或對方事后填寫了對自己不利的內容。這種主張往往很難成立，因為提出這種主張的人往往又無法提供證據證明自己簽字時不存在這些對自己不利的內容。
  5、 對交易可能發(fā)生的費用應該在委托中介時提前確認清楚。
  在與中介簽訂正式的有權利義務約束條件的協議或承諾之前，應該先就委托中介售房可能發(fā)生的費用、這些費用由哪一方承擔、要委托中介代為處理的所有事項都進行明確約定，并把相關費用標準形成書面文件，由各方確認。以免在合同簽訂后，履行過程中，因費用承擔問題產生爭議，那時即使買賣雙方能達成解約的一致，也會涉及中介收取的費用因已促成合同簽訂而不愿退還的問題。
  

  查看全文↓ 2019-01-14 22:39:06

相關問題

• 問 ??交易產權房必須通過中介嗎？不通過中介買賣房屋需要注意什么？
  答

  如果是私下交易的話，不論什么方法，程序上都是先將原貸款還清。方法一：讓他先自己還清貸款，你們在交易買賣雙方無風險，這是**正規(guī)的方法。方法二：賣方若無力償還，可以先讓賣方找墊資公司先把貸款還了，然后再正常交易，買方無風險 賣方承擔風險，因為墊資公司會留下賣方的結算賬戶，身份證，賬戶密碼，一般公司越正規(guī)，風險越小。方法三：買方用自己的錢給賣方還貸，這樣買方承擔很大風險，因為如果后面交易中途手續(xù)不能順利進行，那么之前還貸的事實是不能改變的。私下交易流程：1、產權調查。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性，產權證上的業(yè)主姓名與賣房者是否相符，有無抵押或共有人等；2、簽訂買賣合同。買賣雙方可以到房管部門等網站上下載合同文本，按買賣雙方商談房價、付款方式、違約責任、交付時間，約定定金等簽訂合同；3、進行房產評估。評估時間大約要5~7個工作日；4、辦理按揭業(yè)務。如果是混合貸，則要向公積金中心和銀行同時申請。此過程比較消耗時間，大約40個工作日；5、按揭辦理完成后，及時注銷該物業(yè)的他項權證；6、將合同交到房管部門產權交易中心窗口，拿受理單；7、憑受理單到稅務中心繳納相關稅費，領取稅契證；8、憑稅契證到房管局和土管部門辦理房產證和土地證。如果是通過中介公司的話，會相對安全一些，具體操作流程如下：1、首先對買方的貸款額度、資信進行審核；2、審核無誤后，雙方達成買賣協議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；3、一般合同簽訂后的三個工作日內，買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；4、賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；5、7個工作日后，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協議；6、7個工作日貸款審核結束后，買賣雙方約定一個房產進交易中心的時間；7、進交易中心20個工作日后，領取新的房產證；8、銀行憑新的房產證，給賣方放款；9、憑新的房產證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；10、**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。

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• 問 哪位知道不通過中介如何自己買賣房屋嗎?
  答

  不通過中介，只有買賣雙方辦理過戶的流程如下：1.談判簽定買賣合同。談判簽訂買賣合同這一環(huán)節(jié)是購房過程中**重要的環(huán)節(jié)，買賣雙方必須把自身的權利和義務落實到文字上，特別是有關房屋的面積、付款方式、物業(yè)狀況等關鍵條款。2.辦理貸款。二手房可以辦理商業(yè)貸款。根據自身的財力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協助按銀行的有關規(guī)定辦理貸款手續(xù)。3.辦理產權過戶。原來賣方的名字要更換成新的買房人的名字。要在中介公司的指導下準備齊相關的資料，然后權證人員協助辦理產權過戶手續(xù)。4.驗房入住。驗房入住一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業(yè)費等費用結清，買賣雙方和中介公司都要在物業(yè)交割單上簽字備檔。

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• 問 ??哪位清楚不通過中介如何自己買賣房屋嗎?
  答

  不通過中介只有買賣雙方辦理過戶的流程如下：買賣雙方簽訂買賣合同；然后到房管局辦理過戶手續(xù)；先到網簽窗口打網簽；然后到核稅窗口核稅；在到辦證大廳辦理過戶手續(xù)；過兩天后辦理取件手續(xù)；取件的時候需要交納稅費如下：1.個人所得稅：1%賣方出（以家庭為單位唯一一套住宅滿五年免征）；2.契稅：90平方以下1%；90平-144平1.5%；144平以上3%；買方出；3.營業(yè)稅：5.6%賣方出（滿兩年免征）；4.交易手續(xù)費：面積*6元買賣雙方一家一半；5.工本費:80元買方；然后取出產權證交易就結束了

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• 問 ??我想問問如何不通過中介賣房子？不通過中介賣房的注意事項是什么？
  答

  第一個就是產權不能系統調查，這個問題**嚴重，存在很多風險。第二個就是辦理房貸比較麻煩第三個就是交易流程繁瑣

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• 問 賣房者不通過中介，如何賣房？
  答

  賣房不找中介，自己多跑腿，多宣傳，注意合同細節(jié)，確保交易安全。

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