已有3個(gè)回答

• 138****8401

  1、什么是成交價(jià)？
  成交價(jià)就是指買賣雙方商定后的實(shí)際買賣價(jià)格，比如，一套房子賣房人報(bào)價(jià)102萬(wàn)，買房人通過各種方式砍掉2萬(wàn)，后以100萬(wàn)的總價(jià)成交了。這100萬(wàn)就是房屋實(shí)際的成交價(jià)格，102萬(wàn)是房主的報(bào)價(jià)。
  2、什么是評(píng)估價(jià)？
  買二手房向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)，銀行出于安全考慮，會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估。銀行會(huì)結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。
  3、成交價(jià)與評(píng)估價(jià)，和**有什么關(guān)系？
  二手房的貸款額度，與評(píng)估價(jià)的高低有關(guān)。如果二手房**比例為30%，則可貸款額度為評(píng)估價(jià)的70%。評(píng)估價(jià)越高，能夠從銀行貸款到的錢就越多。
  貸款額度與**款的總和即為二手房的成交價(jià)，二手房的成交價(jià)格減去可貸款額，即為二手房的凈**款。也就是或，可貸款額越大，二手房?jī)?*款就越少。
  舉個(gè)例子，二手房成交價(jià)格為100萬(wàn)，銀行的評(píng)估價(jià)為80萬(wàn)，按照首套房30%的**比例來(lái)計(jì)算，二手房的可貸款額為56萬(wàn)（80萬(wàn)*70%）。這時(shí)候，購(gòu)房者要支付的凈**款就是44萬(wàn)（100萬(wàn)-56萬(wàn)），相當(dāng)于成交價(jià)格的44%，這比30%的**比例，多了14%。如果二手房的評(píng)估是100萬(wàn)，則該二手房的凈**款為30萬(wàn)。如果二手房的評(píng)估價(jià)為120萬(wàn)，則**款為16萬(wàn)（100萬(wàn)-120萬(wàn)*70%）。
  當(dāng)然了，二手房評(píng)估價(jià)高于或等于成交價(jià)的情況比較少，通常情況下，都是評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)。評(píng)估價(jià)過高或者過低，都不好。評(píng)估價(jià)過高，則**款相對(duì)較低，但繳納的稅、契稅就變多了，主要是因?yàn)槠醵?、稅的繳納，是以評(píng)估價(jià)為征收標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估價(jià)過低，意味著買房要支付更多的**款。
  個(gè)人在買二手房時(shí)，一定要計(jì)算好買房的各項(xiàng)費(fèi)用，因?yàn)槎址颗c新房相比，需要支付更多的**款，此外，還要繳納稅費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。
  

  查看全文↓ 2019-01-15 19:04:49
• 141****1526

  然而，中介公司的一個(gè)電話卻讓他傻眼了，**要準(zhǔn)備28萬(wàn)，這一下子多了好幾萬(wàn)。原來(lái)，銀行對(duì)該房屋的評(píng)估價(jià)是65萬(wàn)，可貸款額度至多為8成，即52萬(wàn)（65*0.8）。房屋售價(jià)是80萬(wàn)，而可貸款額度至多為52萬(wàn)，意味著至少要準(zhǔn)備28萬(wàn)的**款了。
  這里的二手房為首套首貸，但卻難以執(zhí)行低**標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際的**比例往往比規(guī)定的低**比例要高很多，造成這種現(xiàn)象，主要的原因就是銀行對(duì)該房屋的評(píng)估價(jià)達(dá)不到客戶實(shí)際的購(gòu)買價(jià)。那么，是不是評(píng)估價(jià)越高就越好呢？（PS：評(píng)估價(jià)高于成交價(jià)的現(xiàn)象也有，但比較少，常見的就是評(píng)估價(jià)≤成交價(jià)）
  評(píng)估價(jià)影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。一般來(lái)說，二手房的評(píng)估價(jià)格越高，貸款的額度也就越大，實(shí)際支付的**款就可以少一點(diǎn)。評(píng)估價(jià)還影響交易的稅費(fèi)，稅、契稅、個(gè)稅的繳納，都是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以對(duì)應(yīng)的比例，評(píng)估價(jià)越高，繳納的稅費(fèi)也越多。簡(jiǎn)單的說，評(píng)估價(jià)低，意味著繳納的稅費(fèi)少，貸款的額度小，**款方面，需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金；評(píng)估價(jià)高，意味著繳納的稅費(fèi)高，可貸款的額度高，實(shí)際支付的**款可以少一點(diǎn)。評(píng)估價(jià)過高或者過低，都不好，因?yàn)閷?duì)于買房人來(lái)說，意味著要么是多繳納稅費(fèi)，要么就是多繳納**款。所以，評(píng)估價(jià)適中比較好。
  那么，問題來(lái)了，買什么樣的房子，評(píng)估價(jià)才能做到適中，不過高也不過低呢？在回答這個(gè)問題前，我們來(lái)說說什么是評(píng)估價(jià)，影響評(píng)估價(jià)的因素有哪些？
  二手房評(píng)估價(jià)：采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)。然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、戶型、房齡、樓棟所處的位置、小區(qū)景觀，以及其它因素，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。

  查看全文↓ 2019-01-15 19:04:41
• 136****5321

  一、為什么二手房**比例比規(guī)定的**低**比例高？
  雖然是首套房，但二手房確實(shí)是難以執(zhí)行**低**標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際的**比例往往比規(guī)定的**低**比例要高很多。主要原因是銀行對(duì)該房屋的評(píng)估價(jià)達(dá)不到客戶實(shí)際的購(gòu)買價(jià)。
  其實(shí)，二手房貸款是根據(jù)評(píng)估價(jià)的70％作為參考，**款比例因此會(huì)大增。其實(shí)在現(xiàn)有政策下貸款買房，購(gòu)買新房和二手房在貸款**的計(jì)算方法上有較大區(qū)別。在辦理二手房貸款時(shí)貸款額度是根據(jù)評(píng)估價(jià)作為參考的。
  所謂評(píng)估價(jià)，就是根據(jù)市場(chǎng)情況，通過銀行指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估而計(jì)算得來(lái)。二手房評(píng)估價(jià)大多為市場(chǎng)價(jià)值的80％，部分房齡較長(zhǎng)的房屋這一比例會(huì)更低。按照“貸款額上限等于二手房評(píng)估價(jià)70％”的行規(guī)要求計(jì)算，購(gòu)房人實(shí)際能夠獲得的二手房貸款額度高相當(dāng)于房屋成交價(jià)的60％左右，因此二手房買主的**款比例將大增。
  其實(shí)在貸款買二手房中，大家除了要關(guān)注**之外，還有一些事項(xiàng)也是需要注意的，接下來(lái)，小編就為大家來(lái)一一介紹：
  二、貸款購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)
  1、影響評(píng)估價(jià)的因素
  二手房評(píng)估多為市場(chǎng)比較法，通過對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)。
  再結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、戶型、房齡、樓棟所處的位置、小區(qū)景觀，以及其它因素，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。
  2、要選擇適合自己的還貸方式
  目前主要有兩種個(gè)人住房貸款還款方式：一是月均等額（等額本息）還款方式，另一種是等額本全還款方式。
  等額本息還款方式每月的月供相等，多還利率遞減，本金遞增。等額本息還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃地安排家庭的支出。
  等額本全還款方式每月還款金額不同，但每月所還本金相等，利率遞減。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)以減少利息支出的人?？傮w算采用等額本金一般要比等額本息還給銀行的利息少一些。

  查看全文↓ 2019-01-15 19:04:35