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• 138****8401

  1、什么是成交價？
  成交價就是指買賣雙方商定后的實際買賣價格，比如，一套房子賣房人報價102萬，買房人通過各種方式砍掉2萬，后以100萬的總價成交了。這100萬就是房屋實際的成交價格，102萬是房主的報價。
  2、什么是評估價？
  買二手房向銀行申請商業(yè)貸款時，銀行出于安全考慮，會對二手房進(jìn)行評估。銀行會結(jié)合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等等，計算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價。
  3、成交價與評估價，和**有什么關(guān)系？
  二手房的貸款額度，與評估價的高低有關(guān)。如果二手房**比例為30%，則可貸款額度為評估價的70%。評估價越高，能夠從銀行貸款到的錢就越多。
  貸款額度與**款的總和即為二手房的成交價，二手房的成交價格減去可貸款額，即為二手房的凈**款。也就是或，可貸款額越大，二手房凈**款就越少。
  舉個例子，二手房成交價格為100萬，銀行的評估價為80萬，按照首套房30%的**比例來計算，二手房的可貸款額為56萬（80萬*70%）。這時候，購房者要支付的凈**款就是44萬（100萬-56萬），相當(dāng)于成交價格的44%，這比30%的**比例，多了14%。如果二手房的評估是100萬，則該二手房的凈**款為30萬。如果二手房的評估價為120萬，則**款為16萬（100萬-120萬*70%）。
  當(dāng)然了，二手房評估價高于或等于成交價的情況比較少，通常情況下，都是評估價低于成交價。評估價過高或者過低，都不好。評估價過高，則**款相對較低，但繳納的稅、契稅就變多了，主要是因為契稅、稅的繳納，是以評估價為征收標(biāo)準(zhǔn)。評估價過低，意味著買房要支付更多的**款。
  個人在買二手房時，一定要計算好買房的各項費(fèi)用，因為二手房與新房相比，需要支付更多的**款，此外，還要繳納稅費(fèi)等各項費(fèi)用。
  

  查看全文↓ 2019-01-15 19:04:49
• 141****1526

  然而，中介公司的一個電話卻讓他傻眼了，**要準(zhǔn)備28萬，這一下子多了好幾萬。原來，銀行對該房屋的評估價是65萬，可貸款額度至多為8成，即52萬（65*0.8）。房屋售價是80萬，而可貸款額度至多為52萬，意味著至少要準(zhǔn)備28萬的**款了。
  這里的二手房為首套首貸，但卻難以執(zhí)行低**標(biāo)準(zhǔn)，實際的**比例往往比規(guī)定的低**比例要高很多，造成這種現(xiàn)象，主要的原因就是銀行對該房屋的評估價達(dá)不到客戶實際的購買價。那么，是不是評估價越高就越好呢？（PS：評估價高于成交價的現(xiàn)象也有，但比較少，常見的就是評估價≤成交價）
  評估價影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的**款就可以少一點(diǎn)。評估價還影響交易的稅費(fèi)，稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎(chǔ)上，乘以對應(yīng)的比例，評估價越高，繳納的稅費(fèi)也越多。簡單的說，評估價低，意味著繳納的稅費(fèi)少，貸款的額度小，**款方面，需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金；評估價高，意味著繳納的稅費(fèi)高，可貸款的額度高，實際支付的**款可以少一點(diǎn)。評估價過高或者過低，都不好，因為對于買房人來說，意味著要么是多繳納稅費(fèi)，要么就是多繳納**款。所以，評估價適中比較好。
  那么，問題來了，買什么樣的房子，評估價才能做到適中，不過高也不過低呢？在回答這個問題前，我們來說說什么是評估價，影響評估價的因素有哪些？
  二手房評估價：采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。然后結(jié)合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、戶型、房齡、樓棟所處的位置、小區(qū)景觀，以及其它因素，計算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價。

  查看全文↓ 2019-01-15 19:04:41
• 136****5321

  一、為什么二手房**比例比規(guī)定的**低**比例高？
  雖然是首套房，但二手房確實是難以執(zhí)行**低**標(biāo)準(zhǔn)，實際的**比例往往比規(guī)定的**低**比例要高很多。主要原因是銀行對該房屋的評估價達(dá)不到客戶實際的購買價。
  其實，二手房貸款是根據(jù)評估價的70％作為參考，**款比例因此會大增。其實在現(xiàn)有政策下貸款買房，購買新房和二手房在貸款**的計算方法上有較大區(qū)別。在辦理二手房貸款時貸款額度是根據(jù)評估價作為參考的。
  所謂評估價，就是根據(jù)市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價值評估而計算得來。二手房評估價大多為市場價值的80％，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。按照“貸款額上限等于二手房評估價70％”的行規(guī)要求計算，購房人實際能夠獲得的二手房貸款額度高相當(dāng)于房屋成交價的60％左右，因此二手房買主的**款比例將大增。
  其實在貸款買二手房中，大家除了要關(guān)注**之外，還有一些事項也是需要注意的，接下來，小編就為大家來一一介紹：
  二、貸款購買二手房注意事項
  1、影響評估價的因素
  二手房評估多為市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。
  再結(jié)合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、戶型、房齡、樓棟所處的位置、小區(qū)景觀，以及其它因素，計算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價。
  2、要選擇適合自己的還貸方式
  目前主要有兩種個人住房貸款還款方式：一是月均等額（等額本息）還款方式，另一種是等額本全還款方式。
  等額本息還款方式每月的月供相等，多還利率遞減，本金遞增。等額本息還款方式的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計劃地安排家庭的支出。
  等額本全還款方式每月還款金額不同，但每月所還本金相等，利率遞減。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項以減少利息支出的人。總體算采用等額本金一般要比等額本息還給銀行的利息少一些。

  查看全文↓ 2019-01-15 19:04:35