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第一招：別用經(jīng)驗估算給房子定價房屋交易時，買賣雙方的焦點都集中在房價上，房主總覺得價格已到了底線，可買家卻偏偏不領(lǐng)情。因此，在賣房前，為房子做一個準(zhǔn)確的價格評估是非常必要的。影響房價的因素有很多，而房主們卻大多利用經(jīng)驗來估算房價，這樣估算出來的房價帶有很大的模糊成分，很難保證賣房收益的**優(yōu)化。置業(yè)專家建議房主從住宅的地理位置、交通狀況、建筑年代、建筑形式、建筑質(zhì)量、房型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、生活配套設(shè)施等9個方面、60多項指標(biāo)來對房子進(jìn)行全方位的評測。然后，參照同區(qū)域同類住宅的當(dāng)期平均售價和當(dāng)期供求狀況等，為房子測算出一個性價比**優(yōu)化的售價空間。對房主來說，這是一個如意的價格空間；而對于買家來說，這是一個合理的價格空間。以這樣的價格空間為基礎(chǔ)，房子不僅能賣出好價錢，而且還能更容易賣出去。第二招：“情人眼里出西施”當(dāng)前二手房市場的供求關(guān)系決定了房價的主導(dǎo)權(quán)掌握在房主手里，但**終掏錢的還是買家。俗話說，情人眼里出西施，房子越符合買家的需求，房主也就越能賣出如意的價格。因此，要想將房子賣出好價錢，找對買家是關(guān)鍵。所謂找對買家，就是找到那些家庭生活的習(xí)性需要與房子的品相特點相互適合的買家。要做到這一點，首先要弄清自己的房子**適合什么樣的家庭生活習(xí)性和需要；然后再弄清有著這樣需求的賣家主要分布在哪些群體里；**后找到他們，把房子賣給他們。這樣，通過對買家進(jìn)行正確的群體辨識和定位，房主就可以找到**看重自己房子的“那一個”，讓房子實現(xiàn)“情人眼里出西施”的效果了。第三招：凸顯房子的“迷人曲線”找對了買家，接下來要做的就是怎樣在買家眼里為房子增添魅力了。世上沒有完美的女子，你感覺一個女子很美，是因為你的目光被吸引到她身上有魅力的地方去了。房子也是如此，要想將房子賣出好價錢，就要讓買家從心里喜歡你的房子，所以這就要發(fā)掘出房子的魅力點，并且讓這些魅力點深深地吸引住買家的心理視線。賣房時，若能對房子的魅力點也即主要的增值因素進(jìn)行突出的展現(xiàn)，定能讓房子在短時間內(nèi)迅速**。因此，房主需在了解房子的基礎(chǔ)上，在專業(yè)人士的協(xié)助下，挖掘房子的優(yōu)勢，讓買家愛上你的房子。
全部3個回答>??中介怎么賣二手房呢？
157****3593 | 2019-01-22 23:20:06
已有3個回答
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157****2584
一、委托中介進(jìn)行二手房交易，一般有幾種途徑：
查看全文↓ 2019-01-22 23:21:34
1、通過中介的業(yè)務(wù)人員聯(lián)系賣房；
2、到中介公司的網(wǎng)站自行登記，中介公司會聯(lián)系賣房洽談；
二、委托中介買房的注意事項：
1、房價：理性分析房子的實際價值。
注意不要被“帶籠子”等手法欺騙，降低自己的心理價位。房價主要要考慮的因素有：房子的位置和**潛力、光線、通風(fēng)、樓層、交通、網(wǎng)絡(luò)報價、實際成交價、房價上漲情況等。
2、放盤：盡量找大的中介連鎖店放盤，因為其管理相對規(guī)范。
3、心態(tài)：不要表現(xiàn)的急于賣房，否則中介，可以順著你的心理，給你施加壓力，大大降低你的心理房價，達(dá)成“吃差價”謀取暴利的第一步。
4、觀察：觀察中介人員的反應(yīng)，從中發(fā)現(xiàn)不良苗頭、在收定金前及時中止。
5、簽合同：一定要簽正規(guī)的格式化“售房合同”。千萬不能簽定中介公司自己制定的不合理的霸王合同，這些合同都是為“吃業(yè)主的差價”專門設(shè)計的! 里面有許多不對等的霸王條款，對業(yè)主維護自己的權(quán)益十分不利。
6、特別注意違約賠償條款
不要簽定高定金(如2萬元)和高違約率(如5~10%)的合同。一但出現(xiàn)這些合同，說明有95%的可能，房價已經(jīng)被低估了。
7、注意合同中中介方的責(zé)任約定：若沒有實質(zhì)內(nèi)容，則可以100%肯定你的房子被中介低價收進(jìn)，準(zhǔn)備“吃差價”了。
8、關(guān)于“委托公證”，中介吃差價100%要求做“委托公證”。你可以在合同中明確注明不辦理“委托公證”，采用直接過戶。因為，在辦委托公證，就等于把你自己的權(quán)力交給中介了，一但幾年沒有過戶，中間出現(xiàn)的欠租，欠費、欠款等問題，**終的責(zé)任承擔(dān)人是你原業(yè)主，因為房子還在你的名下，這點要特別注意。
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157****8515
按北京的例子，一般是不會將定金押到中介那里的，一般定金直接由買方支給賣方，而作為抵押，同時賣方的契稅票及原購房發(fā)票購房合同等交給買方或中介方進(jìn)行保管，這是**穩(wěn)妥的辦法。對于雙方都有約束力。
查看全文↓ 2019-01-22 23:21:28
盡量不要跟中介方產(chǎn)生任何直接的金錢關(guān)系。
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155****6300
簽訂二手房交易合同主要有如下幾個步驟，第一步是選好中介后，買方或賣方單獨與中介簽訂代購合同或代售合同，或者三方同時簽訂居間合同；第二步是買賣雙方正式簽定買賣合同。期間，買方或賣方可能會在中介組織下簽訂貸款合同、擔(dān)保合同、評估合同或在委托合同、居間合同、買賣合同中寫明類似合同條款，以便二手房交易能順利進(jìn)行，直到房屋、款項交割完成。
查看全文↓ 2019-01-22 23:21:02
為順利簽約，同時避免交易風(fēng)險，每一份合同或法律文件的簽署，基本上劃分為三個操作環(huán)節(jié)，分別是簽約前、簽約中和簽約后，現(xiàn)就每個環(huán)節(jié)的具體操作方法和注意事項說明如下。
（一）合同簽訂前1、評估自身需求：買賣雙方、中介方一定要清楚自己在合同中所處的地位及各自合同目的，以便維護自身利益的同時促成交易。
（1）買方一定要分清購房目的是自己居住還是用來投資，準(zhǔn)備買什么樣的房，以什么樣的價位和方式付款。
（2）
賣方一定要分清售房目的是炒房套現(xiàn)還是置業(yè)升級，能接受什么樣的價位和付款方式。
（3）
中介一定要分清合同目的是代理一方買房、賣房，還是中間提供居間服務(wù)和延伸服務(wù)。
2、進(jìn)行信息批露：交易各方一定要向他方批露自己交易信息，并主動詢問對方的交易信息，以便對合同要素進(jìn)行充分考慮后，擬訂合同條款。
上述信息主要包括交易各方的主體資格信息、身份信息、聯(lián)絡(luò)信息、供需信息、服務(wù)內(nèi)容、價款費用和合同標(biāo)的等等，例如中介方在其經(jīng)營場所公布房屋信息，包含房屋基本情況（包括坐落、面積、建筑物狀況、價格等）、產(chǎn)權(quán)狀況、房屋權(quán)利瑕疵或限制情況（如是否抵押、查封、出租）等等。
3、考察交易對象：這里主要是搞清對方當(dāng)事人和中介的單位名稱、經(jīng)辦人員姓名、通信地址、聯(lián)系方式、營業(yè)范圍、資格資質(zhì)、簽約權(quán)限等等，以免出現(xiàn)交易欺詐；必要時請專業(yè)律師協(xié)助調(diào)查。
4、調(diào)查合同標(biāo)的：這里主要是查明交易房屋的位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等；查明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，是否為夫妻共同財產(chǎn)，或者是否為其他人所共有；查明房屋出售是否有條件限制，是否存在抵押、查封或其他權(quán)利瑕疵的情況；查明房屋是否屬于私搭亂建非法建筑；查明房屋的物業(yè)管理費用和其他交費情況；查明房屋的權(quán)屬資料是否齊全；查明是否附送設(shè)備和裝修等等。
5、準(zhǔn)備簽約資料：
（1）
買方應(yīng)備資料有：自然人應(yīng)準(zhǔn)備身份證或護照，未成年人應(yīng)準(zhǔn)備戶口簿或出生證明，企業(yè)應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照，政府機關(guān)應(yīng)提供政府批文。
（2）
賣方應(yīng)備資料有：自然人應(yīng)準(zhǔn)備身份證或護照，未成年人應(yīng)準(zhǔn)備戶口簿或出生證明，企業(yè)應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照，政府機關(guān)應(yīng)提供政府批文。房屋買賣合同或合法取得房屋證明，房地產(chǎn)證，購房發(fā)票、收據(jù)，水、電、費單據(jù)、物業(yè)管理合同等等。
（3）
中介方應(yīng)備資料：營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)備案證明，經(jīng)紀(jì)人資格證書、身份證，收費標(biāo)準(zhǔn)等等。
以上資料有原件的提供原件，沒有原件的提供復(fù)印件。以上各方有委托代理人的，須提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書及代理人身份證明。買方如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯，境外人士提供的有些材料如授權(quán)委托書、合同等必須經(jīng)境內(nèi)、外機構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。
（二）合同簽訂中1、核實簽約各方主體身份、簽約權(quán)限，審驗各方簽約主體資格。
2、審查合同條款，對合同條款進(jìn)行詳細(xì)的了解和詢問，據(jù)理力爭，同時注意談判氣氛，必要時請專業(yè)律師協(xié)助，進(jìn)行合同談判、條款修改、簽約等等。
3、審查合同價款：這里主要是查明合同價款的構(gòu)成，必要時應(yīng)列明詳細(xì)清單，例如房屋價款、傭金、稅費的多少及其支付方式、支付條件等等；查明是否需要辦理銀行按揭貸款以及銀行貸款和資金監(jiān)管方式；查明定金、誠意金、保證金的多少及其支付方式、支付條件、退還方式、退還條件；查明合同尾款的履行期限、地點和方式；查明未列入合同價款、費用的承擔(dān)方式和上限、下限；查明因市場變化帶來的交易價格波動防范措施。需要特別指出的是，如果有附屬設(shè)施一起交易的，也應(yīng)該明確價款。對于中介傭金應(yīng)該明確委托價格、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后的傭金退還做出約定。
4、審查房屋驗收、交接方式：這里主要是查明房屋的交付時間、交付條件；查明房產(chǎn)手續(xù)是否齊備，以便辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。一般來講，交房時要注意對房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家私等事項一并進(jìn)行驗收，并且要注意下水道是否堵塞，墻面是否滲水等房屋質(zhì)量問題。建議在合同中明確附送設(shè)備設(shè)施的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件。“房屋交付”條款中一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日，以及賣方戶口遷移時間和方式及違約責(zé)任。鑒于戶口一般無法強制遷出，買方對戶口遷出延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重態(tài)度，必要時請律師在違約責(zé)任方面下點工夫。。
5、預(yù)設(shè)違約補救措施：這里主要是寫明合同將會出現(xiàn)哪些違約情形，如何補救，如何承擔(dān)違約責(zé)任等等；包括違約金、定金、賠償金的計算標(biāo)準(zhǔn)與給付方式，免責(zé)事由等等；如果出現(xiàn)爭議如何解決等等；合同的中止、終止、轉(zhuǎn)讓或解除等等。違約補救措施非常重要，可以有效降低和防范糾紛的發(fā)生，盡早解決各方紛爭，但是從實踐來看，其往往被交易各方所忽視。在二手房屬于集資房、房改房、軍產(chǎn)房或產(chǎn)權(quán)有限制、存在抵押、房地產(chǎn)證還沒有拿到的情況下，全面設(shè)計違約責(zé)任條款顯得尤為重要，一定要請律師把關(guān)、起草。
6、審查合同中數(shù)字大小寫是否一致，文字有無歧義或筆誤，如有立即改正。
7、審查簽約各方在合同上的署名和日期是否真實，避免張冠李戴。
（三）合同簽訂后1、買方需交納購房**款或定金，切記此款應(yīng)親自交給賣主,并由賣主出具收據(jù)。中介或其他人代收的，一定要審查對方的委托授權(quán)書，確認(rèn)對方是否有代收的權(quán)限，并索要收據(jù)。
2、索要對方聯(lián)系方式，以便以后跟蹤聯(lián)系。
3、做好履約準(zhǔn)備，并協(xié)助對方履約，如有問題，立即反饋、溝通，并盡量留下書面證據(jù)。
（1）付款方式一般分為雙方自行交易，中介機構(gòu)代收、代付，銀行、交易中心、律師樓資金監(jiān)管，其中委托第三方監(jiān)管比較安全，能夠適當(dāng)降低交易各方法律風(fēng)險。
（2）
如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進(jìn)行交易，對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。否則，將有可能使交易各方陷入僵局，導(dǎo)致產(chǎn)生合同糾紛。
（3）
為避免事后發(fā)生糾紛，建議在簽訂合同時查明房屋是否拖欠水電費、物業(yè)管理費用、銀行貸款等等，如有拖欠，應(yīng)訂立相關(guān)協(xié)議并在合同價款中予以考慮。
（4）
盡量避免與中介發(fā)生矛盾，在合同中一定要寫明中介傭金的計算標(biāo)準(zhǔn)和支付條件。
4、履行期限、地點、方式：這里主要記載的是房屋、款項交付時間、交付期限、期間；交易各方履行合同的先后時間和順序，以及互相配合、協(xié)助的方式、方法等等。
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賣房流程？這個很簡單啊：1。到房屋所在地附近中介去掛牌出售，確認(rèn)好價格、面積、樓層、位置、產(chǎn)權(quán)人、戶口問題2。中介找到的客戶，安排時間給他們來看房子！3。中介找到合適客戶，大家做下來談?wù)剝r格！當(dāng)價格你同意，客戶也同意的時候就差不多了！這個時候一般客戶會付給你定金的！一般1萬到50萬之間（房屋總價1%左右），到時約定簽買賣合同時間，讓客戶給你付**款，然后客戶去貸款，貸款合同審批下來的時候，約定時間去交易中心過戶繳稅，之后等新的房產(chǎn)證出來，銀行拿到它項證后放款給你，你拿到錢后通知客戶，約定交房事宜（交房就是交鑰匙，核對水電煤啥的）
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首先拿到一套房子和房東簽訂一個房屋租售委托協(xié)議（也就是房東委托你出租出售這套房子）。 有客戶要去看房子的時候簽訂一個房屋帶看協(xié)議（證明他是通過你們第一次看過這套房子，如果后期想買這套房子則必須要通過你們操作，也就是防止客戶甩單）。上面詳細(xì)記錄房子所在位置、面積、價錢，以及客戶所要支付的中介費用等。 客戶看好之后進(jìn)入談價階段，三方價格談攏之后簽訂正式購房合同，至于合同范本一般網(wǎng)上就可以找到。規(guī)定好付款方式、付款時間、付款金額以及過戶時間。 然后就是交易中心過戶，相對來說流程就比較簡單了，一次性付款的話一天基本就可以做完。 如果貸款的話需要多去銀行一趟簽訂購房合同確定客戶貸款金額，然后等銀行出來承諾函之后，拿著承諾函就可以去過戶了
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一般通過中介的二手房交易需要交納的費用：一、 買房人應(yīng)繳納稅費：1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）2、 印花稅：房款的0.05% 3、 交易費：3元/平方米4、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定 5、 權(quán)屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。6、 中介費：房款的1%二、 賣房人應(yīng)繳納稅費： 1、 印花稅：房款的0.05% 2、 交易費：3元/平方米3、 中介費：房款的2%4、 營業(yè)稅：成交價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 通常賣家要求買家繳納5、 個人所得稅:(成交價-當(dāng)年購入價-裝修費-契稅-印花稅....)*20% （滿5年的房產(chǎn)證并且是唯一住房的不需要繳納）計算上中介費一共需要：9000多點。不計算營業(yè)稅的
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二手房中介費收費標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)法律規(guī)定：1．為規(guī)范房屋買賣經(jīng)濟服務(wù)市場價格行為，降低房屋買賣經(jīng)濟服務(wù)費用負(fù)擔(dān)，中央發(fā)改委與住建委就聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于降低房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》規(guī)定，房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費由買賣雙方各承擔(dān)一半或由買賣雙方協(xié)商確定；宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一不超過2％。2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（以下簡稱經(jīng)紀(jì)機構(gòu)）提供的其他服務(wù)，由房屋買賣當(dāng)事人自愿選擇，通過購房合同明確約定。其中代辦房地產(chǎn)登記服務(wù)收費，不超過500元／宗；代辦貸款服務(wù)收費，不超過300元／宗；辦理房屋入住有關(guān)手續(xù)收費，不超過200元／宗；按照委托人要求，提供的其他服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價，由委托人與經(jīng)紀(jì)機構(gòu)協(xié)商議定。二手房中介費如何計算：1．一般來說，二手房中介費是房屋成交價格的1％至2％。但是中介服務(wù)費在目前也沒有一個統(tǒng)一的規(guī)定，一般都是按照業(yè)內(nèi)的習(xí)慣來收取的。那么我們接下來看看二手房中介的一般收費標(biāo)準(zhǔn)。2．現(xiàn)在二手房中介費一般都是按照總房款的2.7％收取，其中包括2.2％的中介費和0.5％的保障服務(wù)費（擔(dān)保費）。小中介公司一般都收取二手房交易價的1－1.5％，有的時候?qū)嵲谑詹簧蟻砭湍苁斩嗌偈嵌嗌倭?，因為他們收取的二手房中介費全是自己純賺的。3．中介公司表示2.7％的經(jīng)濟服務(wù)費中已包括房地產(chǎn)登記、辦理二手房入住相關(guān)手續(xù)等費用，購房者只需額外交納80元的房本工本費及公司代收的1500元公積金貸款擔(dān)保金即可。二手房中介費可以砍價：1．二手房中介費當(dāng)然可以砍價，雖然政府主管部門規(guī)定少數(shù)特別復(fù)雜的住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)，必須經(jīng)交易各方協(xié)商同意才可以確定二手房中介費，但是可以在規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度不得超過10％。2．如果你認(rèn)識二手房中介公司里的人，注意：現(xiàn)在二手房中介費一般都是按照總房款的2.7％收取，其中包括2.2％的中介費和0.5％的保障服務(wù)費（擔(dān)保費），小中介公司一般都收取二手房交易價的1－1.5％，其實二手房中介費一般都是按照業(yè)內(nèi)的習(xí)慣來收取的。
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