購買廠房和購買其他房屋**大的區(qū)別是要**要留意土地使用權是不是按國家規(guī)定合法的取得了土地使用證 取得方式是行政劃撥還是出讓劃撥的要補交土地出讓金(不同地段補交不同)。 一定要看土地使用證和房屋產權證原件 。其他和二手房一樣,要注意:1、首先要確定房屋的所有權是誰的,要查驗對方的《身份證》和《房屋所有權證》(**好還有《土地使用權證》),必須是原件。2、了解房屋產權和土地使用權是否受到限制,如是否抵押(《房屋所有權證》和《土地使用權證》會有他項權利記載),是否查封,是否被行政機關或者司法機關限制等,如果抵押,抵押權人是否有同意出售的書面意見;3、是否出租,如果出租,租賃人是否放棄了優(yōu)先購買權;4、是否有房屋共有人,如果有,共有人是否放棄了優(yōu)先購買權。
全部4個回答>征收廠房律師要做什么呢?
141****6164 | 2019-01-23 22:42:04
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132****8197
首先要講一個總體原則,拆遷補償是實物及一部分可預期的利益損失,他跟企業(yè)正常的交易和買賣是不一樣的,補償比較狹窄,**后的補償價格偏低,這個問題屬于學術互相探討的問題。
查看全文↓ 2019-01-23 22:43:03
在企業(yè)拆遷中,對中小企業(yè)來講一般能獲得六部分補償項目。
一、土地使用權的區(qū)域補償價
你所占用的土地要按照占用的性質和使用年限等來算出區(qū)域補償價,說通俗了就是土地使用權補償。那么土地使用權應該怎么補償呢?有這么幾種情況:
(1)土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。
(2)集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證,這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。
(3)國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質,或者說通過劃撥取得,這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內,沒有劃歸物權的形式,所以租賃權是沒有土地使用權補償的。
二、廠房重置成新價
廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢,被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態(tài)有建筑物、構筑物、設施物,只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結構、寬度、高度都不一樣,補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的,可能不滿足四面都有墻的要求,但是用于了正常的生產經營,原則上也應該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算?;旧嫌幸环N廠房外在固體屬性,那么就可以按照廠房重置成新價來補償。
三、停產停業(yè)損失費
因為拆遷造成企業(yè)的停產停業(yè)損失的費用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進行生產經營的條件,這樣才能獲得一次性停產停業(yè)損失費。還有一個問題需要提醒大家,就是在實踐中有很多企業(yè)注冊地址和實際經營地址不一致,這是不行的,注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。
停產停業(yè)損失應該滿足哪些補償呢?
(1)預期利益損失,一年可產生的預期利潤是一百萬,拆遷造成經營中斷,造成三年的停產停業(yè)損失,這樣有可能要賠償三年的損失。
(2)違約的損失,企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同,由于拆遷不能按時供貨,一百萬的違約成本是五萬塊,要補償企業(yè)的違約損失。
(3)財務成本,向銀行貸款一百萬,每年付財務成本利息,現在由于經營斷了,財務成本是累計增加的,所以財務成本也要納入停產停業(yè)損失中。
這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費,我們要糾正一下,人員安置遣散費只出現在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當中,一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有,基本含在停產停業(yè)損失之列了。
四、裝修附屬物
對現有建筑的添附是不可能挪動的,是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。
五、機器設備
機器設備分為可移動和不可移動的,不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價,可移動的機器設備補償的是搬遷費。
六、搬遷費用
就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。 -
153****3146
隨著可供開發(fā)的土地越來越少,城鎮(zhèn)在規(guī)劃建設中,不可避免的會將居民小區(qū)、工廠等等納入到規(guī)劃中來,這樣就要面臨一個征收補償的問題,對此,政府也出臺了相應的征收政策有不同的補償標準。那么廠房征收賠償標準是什么呢?律師為您解答。
查看全文↓ 2019-01-23 22:42:55
在工廠拆遷中,一般能獲得六部分補償項目。
一、土地使用權的區(qū)域補償價
所占用的土地要按照占用的性質和使用年限等來算出區(qū)域補償價,說通俗了就是土地使用權補償。那么土地使用權應該怎么補償呢?有這么幾種情況:
(1)土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。
(2)集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證,這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。
(3)國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質,或者說通過劃撥取得,這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內,沒有劃歸物權的形式,所以租賃權是沒有土地使用權補償的。
二、廠房重置成新價
廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢,被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態(tài)有建筑物、構筑物、設施物,只要滿足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結構、寬度、高度都不一樣,補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的,可能不滿足四面都有墻的要求,但是用于了正常的生產經營,原則上也應該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算?;旧嫌幸环N廠房外在固體屬性,那么就可以按照廠房重置成新價來補償。
三、停產停業(yè)損失費
因為拆遷造成企業(yè)的停產停業(yè)損失的費用。一般情況下要滿足有營業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業(yè)廠房進行生產經營的條件,這樣才能獲得一次性停產停業(yè)損失費。還有一個問題需要提醒大家,就是在實踐中有很多企業(yè)注冊地址和實際經營地址不一致,這是不行的,注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。
停產停業(yè)損失應該滿足哪些補償呢?
(1)預期利益損失,一年可產生的預期利潤是一百萬,拆遷造成經營中斷,造成三年的停產停業(yè)損失,這樣有可能要賠償三年的損失。
(2)違約的損失,企業(yè)和客戶簽訂了一百萬的合同,由于拆遷不能按時供貨,一百萬的違約成本是五萬塊,要補償企業(yè)的違約損失。
(3)財務成本,向銀行貸款一百萬,每年付財務成本利息,現在由于經營斷了,財務成本是累計增加的,所以財務成本也要納入停產停業(yè)損失中。
這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費,我們要糾正一下,人員安置遣散費只出現在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當中,一般中小企業(yè)和私營企業(yè)都沒有,基本含在停產停業(yè)損失之列了。
四、裝修附屬物
對現有建筑的添附是不可能挪動的,是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。
五、機器設備
機器設備分為可移動和不可移動的,不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價,可移動的機器設備補償的是搬遷費。
六、搬遷費用
就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。
上述是我國對廠房征收補償標準的規(guī)定,各個地方政府在實施中還會按照本地區(qū)的實際情況制定一些細則,但是那些細則也是對國家制定補償標準的的細化,不會出現遺漏的情況也不會低于國家的規(guī)定標準。若是在征收過程中,發(fā)現有違背國家征收賠償標準的情況,可以向其上級部門投訴。
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144****1242
北京吳少博律師事務所,只代理企業(yè)拆遷征收關停案件,并且出版書籍和視頻課程,值得參考
查看全文↓ 2019-01-23 22:42:47

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各地區(qū)有一定差異,大致如下:無財產爭議案件:普通民事、經濟、行政案件,不涉及財產的,根據案件性質、復雜程度、工作所需耗費時間等因素,在6000—100000元之間協(xié)商收取;外地民事、經濟、行政案件不涉及財產的,代理費不低于20000元 ;律師代理分為以下幾種第一種:一般代理。依律師職業(yè)道德為當事人代理案件,維護當事人權利。一般為糾紛標的的3-5%。標的高的話也可以低于該比例。第二種:風險代理。按勝訴金額或以得到的金額的百分比支付代理費,或按減少的支付額的百分比支付代理費,比例當然高于一般代理。第三種:半風險代理。給一定的基本費用,其他的再按風險代理計算,當然就介于一般代理和風險代理的比例之間。
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中山比較大比較好的律師事務所是廣東萬里海天律師事務所,該所是中山市成立**早的一家合伙制律師事務所,中山市委前書記崔國潮、原中級法院院長楊鈞源等市領導親自為該所成立揭幕掛牌。該所律師大多畢業(yè)重點大學法學院,其中有曾長期任職于政法部門的法官、檢察官及政法委領導,有中山市原對外經濟律師事務所的資深律師,有曾任職于大型企業(yè)的高級法務經理。該所律師具有豐富的司法實踐經驗。
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有關買房前的準備工作:對地價做預測:房屋價值的高低關鍵就看房屋所在地價的水準。在城市中,越是處于中心地帶或市政開發(fā)較完善的地方則地價就越高;相反,地域偏遠,市政建設設施不夠完善的地方則地價就會遠遠低于市中心的地價。土地地價除個別城市外,現在許多城市已經公開,可供參考。選擇房屋面積:因為商品房的價格每平方米動輒就要數千元,因此每一平方米都要精打細算,應根據家庭人口的數量、房屋的使用功能以及資金進行選擇。估算自己的財力:先摸摸自己的腰包,選準是買經濟適用房,甚至是二手房,然后根據自己的財力選房。特別是目前實行貨幣拆遷,找準自己的財力定位,選購適合自己的住房十分重要。了解物業(yè)雜費支出:商品房一旦售出之后,購房人就要開始負擔房屋的物業(yè)開支,如房屋的修繕、水、電、氣、取暖、電梯、衛(wèi)生、停車、保安費等,對這些開支如果未加考慮或考慮不足,那么買房時就有可能造成失策。目前國內的物業(yè)管理收費標準比較混亂,購房人就更有必要對本地物業(yè)管理支出有比較清楚的了解。否則的話,買得起房,卻用不起房的尷尬就極有可能出現。考慮貸款還貸能力:一部分城市都已經開展了購房貸款業(yè)務,也就是所謂的“住房按揭”,這對于部分人來說購房就要考慮貸款償還問題。根據生活需要定位:住房的**大目的就是為了生活方便,所以,選擇住房大多以滿足自己生活需要為前提。有這樣一句話:“你選擇住房不是**好的房子,但是**適合你的房子?!弊⒁鈬医洕鲩L率:國家把房地產作為經濟增長點和國民經濟的支柱產業(yè)后,必然會在政策上予以充分的支持,使商品房大量上市,購房者應隨時關注國家及地方金融房地產政策的變化。注意利率的變化:買房時,不少購房者離不開銀行的支持,利用銀行貸款購房不僅可以解決自己資金的不足,而且還可以提前解決自己的住房困難,實現自己的住房夢。那么如何利用利率的變化呢?從目前的情況看,銀行多次降息,住房貸款無論是公積金還是按揭都是比較低的,主要目的無疑是刺激消費者,所以現在購房在利率上無疑是合算的。
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融資租賃是指出租人根據承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇,出資向供貨人購買租賃物件,并租給承租人使用,承租人則分期向出租人支付租金,在租賃期內租賃物件的所有權屬于出租人所有,承租人擁有租賃物件的使用權。租期屆滿,租金支付完畢并且承租人根據融資租賃合同的規(guī)定履行完全部義務后,對租賃物的歸屬沒有約定的或者約定不明的,可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定,仍然不能確定的,租賃物件所有權歸出租人所有。盈利方式包括以下幾種:(1)債權收益1.融資租賃公司,開展全額償付的融資租賃業(yè)務,獲取利差和租息收益理所當然是金融租賃公司的**主要的盈利模式。利差收益視風險的高低,一般在1-5%。2.采用融資租賃的方式配置信貸資金,對中小企業(yè)銀行可以通過提高利率或租賃費率控制風險,對優(yōu)質客戶也可不必降低利率。因為租賃的會計和稅務處理與貸款不同,客戶的實際融資費用并不會比貸款高或高的不多。(2)余值收益1.提高租賃物的余值處置收益,不僅是融資租賃風險控制的重要措施,同時也是融資租賃公司(特別廠商所屬的專業(yè)融資租賃公司)重要的盈利模式之一。2.廠商所屬的專業(yè)融資租賃公司對設備具有維修、再制造的專業(yè)能力和廣泛的客戶群體,可以提供全方位的融資租賃服務,特別是客戶歡迎的經營租賃業(yè)務。租賃物的余值處置對專業(yè)融資租賃公司來說,不應該是風險,而是新的利潤再生點,租賃物經過維修、再制造后通過租賃公司再銷售、再租賃可以獲取更好的收益。這正是廠商融資租賃公司的核心競爭力所在。3.根據融資租賃合同的交易條件和履約情況以及設備回收后再租賃、再銷售的實際收益扣除應收未收的租金、維修等相關費用之后,余值的收益一般在5-25%左右,有些大型通用設備如飛機、輪船等收益會更高一些(3)服務收益1.租賃手續(xù)費。租賃服務手續(xù)費時所有融資租賃公司都有的一項合同管理服務收費。但根據合同金額的大小、難易程度、項目初期的投入的多少、風險的高低以及不同公司運作模式的差異,手續(xù)費收取的標準也不相同,一般在0.5-3%。2.財務咨詢費。融資租賃公司在一些大型項目或設備融資中,會為客戶提供全面的融資解決方案,會按融資金額收取一定比例的財務咨詢費或項目成功費。視項目金額大小,收取比例、收取方法會有不同,一般在0.25-5%左右財務咨詢費可以成為專業(yè)投資機構設立的獨立機構的融資租賃公司在開展租賃資產證券化、融資租賃與信托、債券與融資租賃組合、接力服務中重要的盈利手段之一,也可以成為金融機構類的融資租賃公司的重要中間業(yè)務。3.貿易傭金。融資租賃公司作為設備的購買和投資方,促進了設備的流通,使生產廠家和供應商擴大了市場規(guī)模,實現了銷售款的直接回流。收取銷售的傭金或規(guī)模采購的折扣或是保險、運輸的傭金是極為正常的盈利手段。(四)運營收益1.資金籌措和運作.財務杠桿——融資租賃公司營運資金的來源可以使多渠道的,自有資金在運作時,可以獲取一個高于同期貸款利率的收益,如果一個項目運用部分自有資金,再向銀行借款一部分,租賃公司有了一個財務杠桿效應,不僅自有資金可以獲取略高于同期貸款的租息收益,借款部分也可以獲取一個息差收益資金統(tǒng)籌運用——融資租賃的租金費率一般都是相當于或高于同期貸款利率。2.產品組合服務。融資租賃公司加強與其他金融機構合作,在資金籌措、加速資產周轉、分散經營風險和盈利模式四個方面開發(fā)不同的產品組合和產品接力,同樣可以獲得很好的收益。
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