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• 131****4271

  我準備購買一處商鋪，在簽訂預售合同的時候，開發(fā)商問我需不需要備案，如果備案就要馬上交納一些稅費，如果不需要備案，就可以在正式交房時才交納這些稅費。請問戴律師，備案到底起什么作用？如果我不備案，是不是合同就無效呢？有什么法律后果嗎？鄭先生鄭先生：　　根據有關規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記備案手續(xù)，但未規(guī)定登記備案后生效，當事人未辦理登記備案手續(xù)并不影響合同的生效，但合同標的物所有權及其他物權不能轉移。商品房預售合同的登記備案就屬于這種情況，故預售合同未辦理登記備案手續(xù)，并不影響合同的有效。
  　　關于商品房預售合同登記備案，目前主要有以下三點規(guī)定：
  　　（一）所售房屋只有符合一定的條件，預售合同才能登記備案。登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的有關材料進行查閱，如看開發(fā)商是否已取得《商品房預售許可證》等。
  　?。ǘ┩惶追课菀殉鍪鄄⑶液贤k理了登記備案手續(xù)的，如果開發(fā)商再將該房出售給他人，則后一合同不能辦理登記備案手續(xù)，因此預售合同登記備案可防止開發(fā)商“一房多賣”。
  　?。ㄈ╊A售合同未辦理登記備案手續(xù)，不能辦理房地產權屬變更手續(xù)，即購房者要取得小產證，預售合同必須登記備案。
  　　基于以上三點規(guī)定，商品房預售合同實行登記備案制度，有利于保護購房者的合法權益，能保證房地產交易的安全性。按有關規(guī)定，商品房預售合同簽訂后30天內應辦理登記備案手續(xù)。如果開發(fā)商未能按時辦理登記備案手續(xù)，預售合同已經生效。購房者為保護自身的合法權益，在預售合同登記備案前，可延期支付房款，并要求開發(fā)商說明原因。另外，即使合同登記的30天期限未過，如果購房者有充分的證據證明該合同肯定不能登記備案，購房者也有權暫停支付房款，直至合同辦理了備案手續(xù)。
  　　至于稅費，與辦理預售備案并無關系，因此，建議你還是要求開發(fā)商進行備案，以保護自己的合法權益。

  查看全文↓ 2019-01-27 18:24:48
• 156****2645

  第一、房產登記機構可以審核售房單位的預售行為是否合法，當然這個合法性的審核僅針對登記機構應當審核的內容而不是包含一切的。如：預售許可內容、預售房的限制情況，排除重復登記的狀況等，起到了保護預購人的作用。
  　　第二、當預購人與售房單位發(fā)生合同糾紛時。如：對合同的真實性有異議時，往往以登記機構存檔的合同文本為準，起到了登記備案鑒證的作用。
  　　第三、當售房單位因其他債務一起在建工程查封時經登記備案的預購人可以對抗第三人，可避免被查封拍賣的事，起到了保護預購人和售房單位雙方合法權益的作用。
  　　第四、預購人要辦理個人住房貸款必須先經合同登記，否則辦公證、辦抵押登記等
  都不能受理。

  查看全文↓ 2019-01-27 18:24:41
• 131****0273

  執(zhí)行商品房預售購房合同備案登記規(guī)定。不少消費者詢問，這一規(guī)定對購買者有哪些意義。據房產部門介紹，主要有以下四大好處：
  一、可以知曉所購房屋手續(xù)是否合法。購房合同備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的有關材料進行查閱，如看開發(fā)商是否已取得《商品房預售許可證》等。只有所售房屋符合一定的條件，才能購房合同備案登記。
  二、可以防止“一房多賣”。即同一套房屋已出售，且預售合同辦理了登記備案手續(xù)，如果開發(fā)商再將該房出售給他人，后一合同則不能辦理購房合同備案登記手續(xù)，因此購房合同備案登記可防止開發(fā)商“一房多賣”。
  三、可以防止房屋“多重抵押”。如果預售的商品房項目已抵押的，且不能出具解除抵押關系證明，就不能在房產部門備案。
  四、可以方便辦理產權變更手續(xù)。如果預售合同未辦理購房合同備案登記手續(xù)的，就不能辦理房地產權屬變更手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-01-27 18:24:36

相關問題

• 問 商品房預售合同怎么備案？商品房預售合同備案流程是怎樣的？
  答

  法律規(guī)定了商品房預售合同的商品房預售人應當辦理商品房預售合同登記備案，在法律性質上屬于非行政許可類審批，商品房預售登記備案主要有三個環(huán)節(jié)：一是申請，二是受理，三是審批。詳細介紹如下：(一)商品房預售人申請。辦理商品房預售登記備案手續(xù)由預售人單方辦理，并提交下列材料，如需提供原件，凡提供復印件的，需加蓋原件存放處單位公章，委托***需提供土地登記委托書及***人身份證。(二)主管行政部門受理。商品房所在地的國土資源局負責本行政區(qū)域內的商品房預售合同登記備案。預售人提供材料齊備的，房產部門三個工作日內完成登記備案手續(xù)，在商品房預售登記備案表上簽署意見，并在備案表和預售合同上加蓋“商品房預售登記備案章”，留存一份商品房預售登記表，另兩份分別由預售人、預購人留存。(三)主管行政部門審批1、初審：審批科經辦人對申報材料進行初審，填寫《商品房預售備案登記表》，并將材料呈科領導審核。2、審核：審批科負責人審核通過后，在《商品房預售備案登記表》上蓋備案章(1個工作日)。

• 問 什么是商品房預售登記備案？為什么商品房預售合同需要登記備案？
  答

  根據合同法的規(guī)定，商品房預售合同雙方當事人經自愿協(xié)商一致在合同上簽字或蓋章后，合同即告成立，也就是說登記備案不是預售合同生效要件，但是，商品房預售合同登記通過對預購人與預售人之間的商品房預售合同公示，對于購房者來說，出于以下原因需要進行登記備案：(一)保證將來的房屋產權登記依合同進行。商品房預售合同備案登記屬于一種特殊的不動產登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。(二)通過備案登記對開發(fā)商進行合規(guī)審查。預售項目只有符合法律規(guī)定的預售條件，預售合同才能進行登記備案。登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的相關材料進行全面查閱，這是對開發(fā)商和預售項目合法性審查的一道屏障。(三)防止開發(fā)商的一房二賣。商品房預售備案登記使得買受人的請求權具有了對抗第三人的效力。房地產開發(fā)企業(yè)不得再將經過預售登記的房屋出售或抵押，如果開發(fā)商將經過預售登記的房屋出售或設定抵押給第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權，該抵押權也不能對抗預售登記的買受人。這就防止了開發(fā)商的一房二賣。

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• 問 商品房預售合同怎么備案？
  答

  ①商品房預售合同備案，就是指房地產開發(fā)企業(yè)在通過合法途徑取得了《商品房預(銷)售許可證》和預登記通知單之后，與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起的30日內，由房地產開發(fā)企業(yè)向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理商品房的預售合同備案手續(xù)。開發(fā)商向房地產管理部門和市縣人民政府土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。②商品房是由所在地的國土資源局去負責本區(qū)域內的商品房預售合同登記備案的。

• 問 商品房預售合同的備案是什么 什么是商品房預售合同的效力補正
  答

  若無備案，無預售許可證明，合同將如何? 商品房預售合同，是非絲絲相扣;凡事均應定性、定量二個角度分析。 合同成立后效力究系有效還是無效?在符合某些條件時，法律上能否予以補正以此減少合同交易風險?法律若設置了補正救濟制度，補正的節(jié)點便凸顯出來。 一旦錯失節(jié)點，訴訟便居于‘挨打’局面，即使左掩右擋，難免鼻青臉腫。 一.商品房預售合同的效力與備案有無牽連性? 該問題下不再贅述合同效力的分類及合同法規(guī)定的無效情形，讓我們植入關鍵法律條款： 《合同法解釋一》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其其他物權不能轉移”。 《商品房買賣合同解釋》第6條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持，當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，當事人一方已履行主要義務，對方接受的除外” 即，備案是否成為否決合同效力的要件?關鍵在于當事人是否以此項為“附條件”，與行政備案并無直接關聯(lián)。 如無約定，則未登記備案對合同不產生影響;若有約定，則應按約定處理，但注意例外情形：一方當事人已經履行合同主要義務，對方當事人業(yè)已接受，當事人再以未按約定為由主張合同未生效，法院不予支持。 至于當事人是否有惡意阻卻條件成就行為，則按照“附條件”法律相關規(guī)定進行處理。 二.《商品房買賣合同解釋》第2條與《合同法解釋一》關于商品房預售合同效力補正時間審查認定關系。 該問題主要細分節(jié)點設置的爭議，究系“起訴前”還是“一審法庭辯論終結前”? 《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應認定無效，但是起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！? 《合同法解釋一》第9條規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效?！? 根據該規(guī)定，審批手續(xù)、補正手續(xù)確定在一審法庭辯論終結前?！渡唐贩抠I賣合同解釋》將取得商品房預售許可證明的**遲時間規(guī)定為起訴前。兩部司法解釋存在差異，應以《商品房買賣合同解釋》為準。因為《商品房買賣合同解釋》是后生效的司法解釋優(yōu)先于前生效的《合同法解釋一》，是對特定標的物買賣的規(guī)范，其與《合同法解釋一》是特別規(guī)范與一般規(guī)范的關系。

• 問 什么是商品房預售登記備案 商品房合同如何登記備案的
  答

  商品房合同怎么登記備案？什么是商品房預售登記備案？如今購房合同都是實行網上備案。小編整理了一些相關商品房合同登記備案的信息供大家參考。 商品房合同怎么登記備案 1、首先，商品房網上簽約從2006年開始，所有買賣合同統(tǒng)一網上簽訂，網簽之前一般先進性草簽，確定合同內容無誤，并且沒有異議之后，再進行網上簽約。 2、相關部門審核后取備案號商品房網上簽訂后，開發(fā)商進行合同備案，經相關部門審核后取得備案號。 3、打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應拿的份數。 合同簽約完畢后，經房地產管理部門審核會返回一個06開始的9位數備案號，說明合同已經備案成功。 什么是商品房預售登記備案 在我國商品房預售過程中，開發(fā)房商與預購人簽訂了商品房預售合同之后，預購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權，但實際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負有在約定的時間轉移房屋所有權的義務，但當房屋價格不斷上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人，即出現一房多賣的情況。 為保護購房人的利益，保證商品房交易安全，維護商品房交易秩序，《**高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一預售合同無效；如后一合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一合同有效，但預售方給前一合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任?！? 由此不難發(fā)現，雖有法律對于開放商違約時給與了購房者經濟上的救濟，但開發(fā)商的處分行為并未得到充分控制，購房者的交易目的并沒有實現。商品房登記預告的出現彌補了預售備案制度的不足。