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• 133****5927

  主力店效應(yīng)
  “有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商嘗購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面**。**典型的案例莫過于朝陽路上的華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)是非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值凸現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因為華堂而被帶動了起來，個個生意興攏主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備商鋪**的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷**。
  品牌店效應(yīng)
  目前，在商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌進(jìn)來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。
  立地條件
  商鋪項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。
  一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是**好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。
  人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔、城市快速路、水系交通等都將影響人流動向。交通欄隔對商鋪價值影響多大，只要留意國展家樂福就知道了。以前家樂福門前沒有隔欄時，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加隔欄后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意就因此受到了很大的影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難以被消除。
  商鋪的通用性
  一些投資人因為沒有豐富的經(jīng)驗，在買商鋪時只考慮價格，認(rèn)為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險。我們知道，商鋪的價值**終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，那怕以后不經(jīng)營餐飲，也要做到有備無患。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:50:41
• 156****6547

  選擇 商鋪 要素1――“兩心”
  第一， 商鋪 **好要處于核心商圈。怎么講呢？ 城市 的商業(yè)中心是大的核心商圈；社區(qū)、居民區(qū)的商業(yè)中心是小核心商圈，這些區(qū)域客流量大、商業(yè)氣氛濃，生意自然會更好！
  第二，要關(guān)注新商圈。一般新形成的或正在發(fā)展中的商圈，其 商鋪 的價格要比成熟市場便宜得多，而且，不少商圈還有很大的發(fā)展和**的潛力，在經(jīng)過認(rèn)真的考察之后，投資新商圈，也是不錯的選擇。
  選擇 商鋪 要素2――實力、規(guī)模
  選擇 商鋪 ，除了位置和價格，還有很重要的兩點，常常容易被大家忽略：就是開發(fā)商的實力和 商鋪 規(guī)模。開發(fā)商的雄厚實力，一方面可以保證 商鋪 的工程質(zhì)量和交工時間；另一方面，他們的商業(yè)眼光和投資選擇，也更加可信。同時， 商鋪 的開發(fā)規(guī)模也是一個重要標(biāo)準(zhǔn)：比較大規(guī)模的 商鋪 ，更容易吸引客流、聚集人氣。
  選擇 商鋪 要素3――主力店效應(yīng)
  如果您對自己的投資眼光還不是太自信的話，那還有一個很重要的參考因素，就是做一個參照，看你的 商鋪 周圍有沒有主力店。什么叫做主力店呢？第一類，大型百貨商場、購物中心；第二類，各類品牌店、專賣店；第三類，一些知名的中外品牌餐廳。如果您的 商鋪 ，緊鄰著這些主力店，那您的成功率就又可以大大的提高幾分。這些大型的主力店，本身具有強(qiáng)大的聚客能力，他們能夠吸引客流、帶旺周邊的 商鋪 。
  選擇 商鋪 要素4――立地條件
  商鋪 的立地條件，主要就是指 商鋪 周圍道路的通暢性。第一， 商鋪 周圍**好不要有護(hù)欄、高速路、電線桿等障礙物，這樣會影響客流。另外， 商鋪 周圍應(yīng)當(dāng)有足夠的停車位。
  選擇 商鋪 要素5――通用性
  商鋪 的外環(huán)境我們都選好了，現(xiàn)在來看內(nèi)部 商鋪 的格局和功能。不論是自己經(jīng)營還是出租， 商鋪 都有可能不斷地變換多種經(jīng)營項目，因此， 商鋪 的通用性和多功能很重要。
  比如說，開餐飲店就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施等等。而有些 商鋪 ，就沒有預(yù)留這些設(shè)施。如果 商鋪 功能不全，出租經(jīng)營就會受到很大限制。
  選擇 商鋪 要素6――商圈 規(guī)劃
  選 商鋪 的時候，通常大家都要看看商家的規(guī)劃圖，看一下 商鋪 周邊的交通、商業(yè)網(wǎng)點、配套設(shè)施等等要素，這一點很重要。不過，除此之外，還有第二張大規(guī)劃圖一定要了解，那就是 城市 規(guī)劃 圖。投資之前，**好向城建部門 咨詢 ： 商鋪 所處的位置，在近些年是否有拆遷、改建的可能，這也是規(guī)避投資風(fēng)險**重要的一招。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:50:32
• 145****8809

  不一定成正比，店面價格一般根據(jù)經(jīng)營地腳、需求狀況以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件消費狀況等
  　　商鋪價格主要是取決于租金。而決定租金的因素有很多，如地段，人流量，可以經(jīng)營的項目。如果周邊沒有可參考的商鋪價格，則根據(jù)一手價和市場行情酌情增減。

  查看全文↓ 2019-01-28 01:50:25

相關(guān)問題

• 問 現(xiàn)代樓房住宅風(fēng)水和哪些因素有關(guān)？
  答

  事業(yè)運勢房子的正北方位是代表著事業(yè)運勢，五行屬水，喜用藍(lán)色或者黑色。在這個方位上面**好擺放五行屬水的物品，能夠幫助居住者增旺事業(yè)運勢的，例如：魚缸、山水畫、水車等，也能夠擺放黑色的金屬擺設(shè)，金能生水。聲名運勢房子的正南方位是代表著人的聲名運勢，五行屬火，喜用紅色。在這個方位上面**適宜懸掛鳳凰、火鶴或者是日出的圖像。家中也可以擺放紅色的地毯、紅木制的裝飾品，木能生火，擺放照明燈在此位置上也可以增加聲名運勢的。健康運勢房子的正東方位是代表著居住人的身體健康狀況，可以選擇擺放茂盛的植物在此方位，促進(jìn)家人的健康和長壽，五行屬水的物品、山水畫像也行，水能養(yǎng)木。子孫運勢房子正西方位是代表著子孫的運勢，五行屬金，喜用白色、金色和銀色?？梢赃x擇擺放金屬制的雕刻品、金屬風(fēng)鈴、電視和音響都可以，而擺放白色的花瓶或者天然水晶也能夠催化子孫運勢，土能生金。住宅風(fēng)水與生辰八字的樓層關(guān)系：1、住在不好的樓層應(yīng)對樓層住宅風(fēng)水好不好，不是單單是從樓層數(shù)字來確定的，樓層風(fēng)水好與不好，需要通過樓層與自己命里、屬相等因素來結(jié)合考慮。有的數(shù)字不好的樓層住著也有運氣很好的，那是人家命里五行等與該樓層比較適合。對于不好樓層風(fēng)水與生辰八字為題，可以通過風(fēng)水命里布局來化解。2、住宅風(fēng)水與生辰八字的樓層計算對于高速開發(fā)的商品房，樓房的層數(shù)將從哪里計算，高樓大廈凌立，下面有基層地下室，或者一樓是賣場，甚至有的大廈沒有13、14層，對于這樣的樓房，它的樓層該如何計算，這是業(yè)主們購買房子后犯難的事。一般以大廈的標(biāo)筑為準(zhǔn)，大廈標(biāo)注的是幾層，即為幾層，原因很簡單，因為樓層風(fēng)水只能算作一個數(shù)字所代表的五行，因此按照標(biāo)注來測算即可。3、根據(jù)生辰八字選擇住宅風(fēng)水樓層但是由于存在著命相與層數(shù)之五行的問題以及磁場信息對人體產(chǎn)生的影響，在同一大廈的同一座樓內(nèi)，不同的樓層，居住者的貧富會有差距的。要想根據(jù)先天八字和風(fēng)水來選擇合適自己的房子。首先我們必須先對天干地支有所了解,甲子年、丙子年、戊子年、庚子年、壬子年，這些年份的生肖是屬鼠，在五行方面屬水。因此，住宅風(fēng)水與生辰八字的關(guān)系時在選擇樓層時應(yīng)注意：樓層的五行，對居住人之命中五行，有相生和相助作用的為吉。4、五行與樓層和生辰八字的關(guān)系八字喜水的人宜選擇坐西北向東南、坐西向東或坐北向南的房樓，八字喜火的人宜選擇坐東向西、坐東南向西北或坐南向北的房樓;八字喜木的人宜選擇坐北向南、坐東向西或坐東南向西北的房樓，八字喜金的人宜先擇坐西南向東北、坐東北向西南、坐西向東或坐西北向東南的房樓。八字喜土的人宜坐南向北、坐西南向東北或坐東北向西南的房樓。八字喜用為水，根據(jù)住宅風(fēng)水與生辰八字的關(guān)系宜選擇一、六或尾數(shù)為一或六的層(棟)為吉。居家裝修風(fēng)水布局四大核心中：一戶型結(jié)構(gòu)風(fēng)水重要性約占30%；二家具，家電，魚缸、植物、床，灶位等擺放方位的風(fēng)水重要性約占30%；三家具、墻壁、窗簾、櫥柜等的顏色重要性約占30%；四擇吉日裝修與搬家，居家風(fēng)水禁忌重要性約占10%；擺放這只是很簡單的部份，要想助旺全家人的健康，財運，孩子的學(xué)習(xí)，**好的方法是系統(tǒng)做居家風(fēng)水布局。孩子文昌風(fēng)水布局，一定要以調(diào)整孩子的衣食住行來核心，以文昌塔文昌位為輔助，方能明顯助旺孩子的學(xué)習(xí)。一命、二運、三風(fēng)水、四積陰德、五讀書、六名、七相、八敬神、九交貴人、十養(yǎng)生、十一擇業(yè)與擇偶、十二趨吉及避兇；但很多朋友們卻有一個錯誤的觀念，覺得只要簡單地做到一條，就可以飛黃騰達(dá)了，哪有這樣容易呢？就如同汽車要能在公路上行駛，也得四個輪胎是完好才可以行駛。不論身處何地，國人均以置業(yè)安居作為首要目標(biāo)。既然用了這么多心血去買住宅，當(dāng)然希望自己的物業(yè)非但可以住得舒適，而且亦能希望住得財丁兩旺

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• 問 什么是房地產(chǎn)價格 與哪些因素有關(guān)
  答

  雖然大家都知道房價的形成有很多方面，地段、配套等。當(dāng)然市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的價格還要受到市場機(jī)制的制約，供求關(guān)系及競爭規(guī)律。 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何商品的價格都是由市場形成的。 所謂市場形成價格，就是由市場經(jīng)濟(jì)客觀存在的規(guī)律即價值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律調(diào)節(jié)價格。其中，商品的價值是價格的基礎(chǔ)，價格則是價值的貨幣表現(xiàn)，而供求關(guān)系的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動，商品的市場價格正是由這三大規(guī)律交互作用所形成的。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的這一基本原理對房地產(chǎn)價格也是基本適用的。但同時，由于房地產(chǎn)的特點，房地產(chǎn)價格的形成又具有一定的特殊性。 房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，仍然是房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)。具體到一個房地產(chǎn)企業(yè)在制定某一宗房地產(chǎn)商品的銷售價格時，首先考慮的是生產(chǎn)成本，同時獲取一定的利潤，因此，商品房的價值構(gòu)成即生產(chǎn)成本加開發(fā)利潤就成為房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)。作為消費者，在購房時，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值”，能帶來相應(yīng)的物質(zhì)利益，房地產(chǎn)的內(nèi)在價值也成為購房決策的重要依據(jù)。 同時，供求規(guī)律和競爭規(guī)律也是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的重要因素。 商品的價格受供求關(guān)系影響而上下波動，波動的軸心是商品價值，當(dāng)市場價格高于價值時，市場供大于求，供求機(jī)制會抑制商品價格，使之下降；當(dāng)市場價格低于價值時，市場供不應(yīng)求，供求機(jī)制會提升商品價格，使其上升；當(dāng)市場供給和需求趨向平衡時，則形成均衡價格。這就是商品市場的供求原理。房地產(chǎn)市場上也同樣存在著供求原理，商品房價格隨供求關(guān)系變化而上下波動，如本章第一節(jié)所述，所不同的是，由于房地產(chǎn)的個別性，房地產(chǎn)供給的彈性很小，因此，房地產(chǎn)的均衡價格主要是由需求曲線的位置和形狀決定的。近年來全國各大城市普遍出現(xiàn)商品房價格快速上漲的現(xiàn)象，究其原因主要是由于商品住房竣工面積小于銷售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢所造成的。因此經(jīng)抑制房價漲幅過大的主要措施應(yīng)是擴(kuò)大商品住房的供給量，適度控制需求，通過調(diào)整供求關(guān)系來調(diào)節(jié)房價。 商品的市場價格還受到競爭規(guī)律的調(diào)節(jié)。一般情況下，供給方之間的激烈競爭會使商品價格下降，需求方之間的競爭會使價格上升，**終供給方與需求方之間的競爭，在供求平衡的情況下則會趨向均衡價格。但由于土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的壟斷以及房地產(chǎn)的區(qū)域性和個別性，使房地產(chǎn)市場的競爭不能充分展開，帶有某種壟斷性競爭的特點，這種不充分的競爭，常常使某個區(qū)域、某個時段的商品房價格不能隨供求關(guān)系的變化而得到及時調(diào)整，也使地區(qū)之間商品房價格造成較大的差異。 此外，預(yù)期原理對房地產(chǎn)價格形成也有特殊作用。 一宗房地產(chǎn)的價格，也取決于人們對該房地產(chǎn)在其耐用期內(nèi)效用、供求關(guān)系的預(yù)期，這就是房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期原理。在日常生活中，我們可以看到這種現(xiàn)象，如當(dāng)某一個城市的有關(guān)政府公布將在某地興建大型基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施，譬如橋梁、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房地產(chǎn)價格便會悄然上升，這就是預(yù)期原理的作用。因為人們對這些大型設(shè)施周圍的房地產(chǎn)的預(yù)期效用看好，所以這些房地產(chǎn)的市場需求增加，從而引起價格上升。

• 問 影響商品房出售價格的，有哪些因素？
  答

  商品住宅價格主要受到土地價格、建筑成本、政府相關(guān)政策和房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期等因素影響。1.土地價格 由于我國土地歸國家所有，并且人均土地面積小， 導(dǎo)致了土地資源成為我國**稀缺的資源。同時， 土地實際處置權(quán)掌握在地方政府手中，而土地出讓金收入已成為地方政府的一項重要財源 ，地方政府有追求利益**大化的沖動，故地方政府大量出讓土地資源供房產(chǎn)商開發(fā)房產(chǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)對于土地儲備的盲目追求，更加劇了這種稀缺性． 因此土地價格的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于同期商品房價格的上漲。 2.筑成本 建筑成本的變化可以直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，改變商品房供給，從而影響商品房價格。建筑成本主要包括建筑材料和裝飾材料的購入價格、工人工資、各類建房設(shè)備的折舊等。由于房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求導(dǎo)致了建筑成本爆發(fā)式的增長， 特別是鋼材、水泥、建材的暴漲。

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• 問 精裝修每平多少錢呢？都和哪些因素有關(guān)？
  答

  其實精裝是裝修里面比較好的一種，比較適合哪種沒有時間去管的人，它大概的東西都包括了，到時就可以直接住進(jìn)去了。 地面，墻面，頂面的裝修；水電氣及安裝，潔具，燈具，廚具；弱電系統(tǒng)；智能安防系統(tǒng)；通風(fēng)節(jié)能系統(tǒng)；家具及布藝軟裝等。

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• 問 房價是如何構(gòu)成的 與哪些因素有關(guān)
  答

  2015年關(guān)于房地產(chǎn)人們的印象是：“還沒降價嗎？”，今年大家伙**直觀的體會就是，車子降價了，服裝降價了，手機(jī)降價了，羊肉降價了，就連蘋果和大白菜都降價了，房價怎么還這么貴？ 前兩天又流行一個詞，“負(fù)利率時代”這到底是個什么鬼？小編機(jī)智的百度了一下得知，在負(fù)利率時代這種情形下，如果只把錢存在銀行里，會發(fā)現(xiàn)財富不但沒有增加，反而隨著物價的上漲縮水了。仿佛間世界萬物都在降價，連利率都降價啦？可房價為啥還這么貴呢？ 據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平估計，一套房子大約有12項稅，56項費。幾乎每個政府部門，都有一項收費，房子成了唐僧肉。政府性稅費占房價（非成本，因為稅費大部分是按照房價收取的，比如營業(yè)稅）的70%左右。 看過這個統(tǒng)計，似乎明白了什么。但是稅費的收取還并非是房價主要產(chǎn)生費用之一，那建造一套房子的成本又有哪些呢？ 成本的第一項是地價 地價就是土地出讓金。開發(fā)商一律在國土資源部門主持下，通過“招拍掛”，也就是招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發(fā)權(quán)。拍賣的資金，也就是著名的“土地出讓金”，進(jìn)入地方政府的財政專戶。 盡管法律是城市土地是國有的，但是，其實際的所有者，是地方政府。據(jù)說，地方政府靠賣地籌集資金，是受了香港地方政府的影響，土地出讓收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴隨城市化過程，農(nóng)村人口向城市流動，也是造成地價進(jìn)而房價高的基礎(chǔ)性因素。 成本的第二項是建安費 這個包括七通一平、人工費、材料費、機(jī)械使用費、施工管理費、設(shè)備購置及安裝使用費、小區(qū)公共服務(wù)及建設(shè)費、小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)費等。這部分成本，大體上是正常的。這部分成本大約占全部成本的。 不管房價的構(gòu)成具體如何，看過再多的文章，老百姓還是會一致的認(rèn)為，房價就是得降，而且得一降到底，不管究竟里面有著多么錯綜復(fù)雜的費用。而現(xiàn)實中，有的人為了個iphone手機(jī)做出種種不可思議的出賣靈魂事情，拿著上萬的名牌包包炫耀，卻從來沒有人在網(wǎng)上高呼iphone降價，名牌包包降價……中國人究竟是缺錢呢？還是不缺錢呢？