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• 151****5399

  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值；業(yè)主通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價格；評估事務(wù)所通過評估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價格指導(dǎo)。
  二手房的價格到底如何評估呢？房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估。市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實例價格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制；房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。
  專業(yè)人士表示，在二手房價格的評估中以下幾個因素的影響**為關(guān)鍵。
  首要因素，位置、地段。二手房與新房價格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元、平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價格相比之下也能產(chǎn)生1000元、平方米以上的落差。
  第二因素，房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。
  第三因素，房屋朝向。買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價格會產(chǎn)生200元左右、平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  第四因素，房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

  查看全文↓ 2019-02-27 23:55:27
• 157****2863

  一般都是以兩者中的高者交稅的，哪個高按哪個算
  
  二手房交易的費(fèi)用如下：
  
  （1）買方二手房稅費(fèi)
  
  1、交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積（平方米）×3元
  
  2、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0. 05%
  
  3、契稅：成交價或指導(dǎo)價（高者）×1.5% ，商用用房或大于144平米的稅率為3%；
  
  4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：80元
  
  （2）賣方二手房稅費(fèi)：
  
  1、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%，房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征
  
  2、交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積（平方米）×3元
  
  3、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0. 05%
  
  4、土地出讓金：成交價或評估價（高者）×1%
  
  5、營業(yè)稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5%，房產(chǎn)證或購買時契稅完稅證未滿五年

  查看全文↓ 2019-02-27 23:55:21
• 139****1989

  二手房評估是二手房賣房的重要環(huán)節(jié)。目前，各大房地產(chǎn)網(wǎng)站及經(jīng)紀(jì)公司網(wǎng)站推出二手房評估系統(tǒng)，然后有細(xì)心的網(wǎng)友卻發(fā)現(xiàn)，即使同一套房子，使用不同的網(wǎng)上評估系統(tǒng)卻可以得出相差幾十萬的房屋價格，那么二手房評估應(yīng)該使用哪個評估系統(tǒng)及方法？
  
  目前，市場中的各類房價評估系統(tǒng)基本采用的都是“比較法”計算模型，即用戶將房源信息錄入系統(tǒng)后，評估系統(tǒng)會自動尋找與這套房子類型相似的“靶子”房源進(jìn)行對比。中介公司由于掌握著實際成交價格，所以選取的“靶子”房源為實際成交的二手房。因為不具備交易功能，各家門戶網(wǎng)站選擇的“靶子”，大多借助用戶在網(wǎng)上打出的房源報價。
  
  “在二手房成交價普遍低于報價的前提下，很多網(wǎng)站評估系統(tǒng)在計算價格時都會失準(zhǔn)?！睆氖略u估模型開發(fā)多年的軟件工程師透露，“即便是在房源方面占得先機(jī)的中介公司，其價格評估也未必‘百發(fā)百中’。如去年全市月均成交二手房1.2萬套，即便是大型中介公司，**多也只能占據(jù)30%左右的市場份額。而全市在售的二手房小區(qū)接近數(shù)千個，評估系統(tǒng)無法掌握全市各地區(qū)的交易數(shù)據(jù)，只能依靠個案彌補(bǔ)，評估價格自然難保準(zhǔn)確。
  
  可信評估價格源自“官方”
  
  在傳統(tǒng)評估過程中，影響一套房子價格評估的因素有幾十種，而不限于用戶網(wǎng)上錄入的那10多種。如果不能提供科學(xué)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)支撐，網(wǎng)上評估系統(tǒng)更多的是想通過這項服務(wù)，吸引用戶將手中房子掛牌，促成交易。
  
  “相比之下，傳統(tǒng)意義的房產(chǎn)評估，才是二手房交易各方的不二選擇，具有法律依據(jù)?！狈康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)人士說，由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告，可以作為申請抵押貸款、出具資產(chǎn)證明等的依據(jù)。
  
  目前，各方認(rèn)可的傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估主要采用三種方式綜合計算房屋價值，“收入法”利用房屋市場租金倒推出房價；“成本法”側(cè)重于開發(fā)商普遍采用的重置成本，將土地、建安成本等要素納入評估范圍；還有一類是中介普遍采用的“比較法”，即根據(jù)周邊成交樣本價格修正房屋的評估價格。**后，評估人員會采用“就低不就高”的原則，將通過上述三種方式計算出的較低數(shù)值，確定為一套房子的實際評估價格。購房人據(jù)此申請貸款，可以降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險，而其他各類“評估價格”均不具備這樣的效力，只能用作決策參考。

  查看全文↓ 2019-02-27 23:55:14

相關(guān)問題

• 問 二手房評估價是什么概念？能否提高評估價？
  答

  聽說二手房評估價是房屋的市場價，提高評估價可能需要房屋條件好、市場行情好。

  全部5個回答>
• 問 二手房評估價會作假嗎
  答

  二手房評估有些地方是會進(jìn)行作假的，比如說虛高價格，但是銀行在審批的時候也不會通過，所以來說是沒有意義的。二手房貸款的評估總價做得越高，能獲得的貸款就會越高，**就相應(yīng)的會**低。該價格是根據(jù)房子的設(shè)計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)價。目前來說在進(jìn)行二手房交易的過程中，一般都會委托中介進(jìn)行交易，所以還是要本著實事求是的原則，房地產(chǎn)評估采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際成交價格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。不管采取什么方式方法，這樣的低**或者0**的形為都是一種欺騙形為，一旦借款人還款出現(xiàn)問題，極易造成國有資產(chǎn)的流失，在此也呼吁相關(guān)從業(yè)人員恪守職業(yè)道德。

• 問 二手房評估價如何計算？
  答

  我聽說二手房評估價要考慮房子的新舊、位置、面積等因素。具體怎么算，還得請教專業(yè)人士。

  全部6個回答>
• 問 ??二手房為什么還有個評估價?買新房還有評估價嗎?
  答

  估價針對貸款買二手房而言!銀行為了降低自身風(fēng)險,對貸款房屋進(jìn)行評估(房齡,朝向,樓層,這些都是影響評估價的因素).裝修等房子自身條件,還有房屋的周邊設(shè)施。

  全部3個回答>
• 問 二手房評估價怎么計算
  答

  二手房評估價一般是通過市場或者是通過成本進(jìn)行評估，會有相應(yīng)的評估方案，銀行在對二手房進(jìn)行評估的時候會挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的進(jìn)行對比，來得出比較客觀的價格和價值，除此之外通過成本的方法進(jìn)行評估，有相應(yīng)的評估公式，房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊。我們購買房屋的時候，也要考慮好之后房屋的價值，地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高，所以在購買之后，升值的概率也會比較高，所以別看現(xiàn)在購買房屋時的價格要略微高一些，但是在之后會比較保值，良好的房屋朝向和適當(dāng)?shù)臉菍右矔黾臃课莸膬r值，除了在居住的過程當(dāng)中舒適度會比較高之外，也方便之后的二手房出售。