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• 155****8874

  二手房評估是二手房賣房的重要環(huán)節(jié)。目前，各大房地產(chǎn)網(wǎng)站及經(jīng)紀公司網(wǎng)站推出二手房評估系統(tǒng)，然后有細心的網(wǎng)友卻發(fā)現(xiàn)，即使同一套房子，使用不同的網(wǎng)上評估系統(tǒng)卻可以得出相差幾十萬的房屋價格，那么二手房評估應該使用哪個評估系統(tǒng)及方法？
  
  目前，市場中的各類房價評估系統(tǒng)基本采用的都是“比較法”計算模型，即用戶將房源信息錄入系統(tǒng)后，評估系統(tǒng)會自動尋找與這套房子類型相似的“靶子”房源進行對比。中介公司由于掌握著實際成交價格，所以選取的“靶子”房源為實際成交的二手房。因為不具備交易功能，各家門戶網(wǎng)站選擇的“靶子”，大多借助用戶在網(wǎng)上打出的房源報價。
  
  “在二手房成交價普遍低于報價的前提下，很多網(wǎng)站評估系統(tǒng)在計算價格時都會失準?！睆氖略u估模型開發(fā)多年的軟件工程師透露，“即便是在房源方面占得先機的中介公司，其價格評估也未必‘百發(fā)百中’。如去年全市月均成交二手房1.2萬套，即便是大型中介公司，**多也只能占據(jù)30%左右的市場份額。而全市在售的二手房小區(qū)接近數(shù)千個，評估系統(tǒng)無法掌握全市各地區(qū)的交易數(shù)據(jù)，只能依靠個案彌補，評估價格自然難保準確。
  
  可信評估價格源自“官方”
  
  在傳統(tǒng)評估過程中，影響一套房子價格評估的因素有幾十種，而不限于用戶網(wǎng)上錄入的那10多種。如果不能提供科學準確數(shù)據(jù)支撐，網(wǎng)上評估系統(tǒng)更多的是想通過這項服務，吸引用戶將手中房子掛牌，促成交易。
  
  “相比之下，傳統(tǒng)意義的房產(chǎn)評估，才是二手房交易各方的不二選擇，具有法律依據(jù)?！狈康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會有關人士說，由專業(yè)評估機構出具的評估報告，可以作為申請抵押貸款、出具資產(chǎn)證明等的依據(jù)。
  
  目前，各方認可的傳統(tǒng)房地產(chǎn)評估主要采用三種方式綜合計算房屋價值，“收入法”利用房屋市場租金倒推出房價；“成本法”側(cè)重于開發(fā)商普遍采用的重置成本，將土地、建安成本等要素納入評估范圍；還有一類是中介普遍采用的“比較法”，即根據(jù)周邊成交樣本價格修正房屋的評估價格。**后，評估人員會采用“就低不就高”的原則，將通過上述三種方式計算出的較低數(shù)值，確定為一套房子的實際評估價格。購房人據(jù)此申請貸款，可以降低金融機構的風險，而其他各類“評估價格”均不具備這樣的效力，只能用作決策參考。

  查看全文↓ 2019-02-28 00:36:02
• 147****4267

  存量房價格評估是指對納稅人的存量房交易價格的真實性和合理性進行評估?；咀龇ㄊ菍⒎康禺a(chǎn)評估技術和計算機技術相結(jié)合，在全面開展房地產(chǎn)市場價格調(diào)查的基礎上，收集近期存量房交易實例和商品房網(wǎng)上合同備案信息，生成存量房交易標準價格，建立房地產(chǎn)交易可比實例數(shù)據(jù)庫。
  對納稅人申報的存量房交易價格與數(shù)據(jù)庫中同區(qū)域、同類型可比實例進行比對，對申報價格明顯偏低且無正當理由的，按照評估的房產(chǎn)價格為計稅依據(jù)，依法計算應納稅費。

  查看全文↓ 2019-02-28 00:35:56
• 152****8982

  1、買房賣房交易時的參考標準
  　　交易雙方為確定合理的交易價格，可以委托評估事務所進行評估，以評估價作為交易價格的參考。以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價值的不了解，期望值相差太遠而影響交易的正常進行。
  　　推薦閱讀：　　新手買房注意事項　　關于購房合同的常見疑問　　商品房購房合同范本一　　2、繳納房產(chǎn)稅費的依據(jù)
  　　交易雙方當事人向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時，房地產(chǎn)管理部門如果認為明顯低于市場價值，會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構對交易的房地產(chǎn)進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
  　　3、房產(chǎn)保險
  　　房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。　　4、申請銀行貸款
  　　向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，
  抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人抵押的房地產(chǎn)進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產(chǎn)價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。
  　　5、解決房產(chǎn)糾紛

  查看全文↓ 2019-02-28 00:35:50

相關問題

• 問 ??存量房交易評估系統(tǒng)的作用是什么？
  答

  二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場的俗稱。存量房通常是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。存量房嚴格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記

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• 問 存量房是什么？什么是存量房評估？
  答

  按照財政部和國家稅務總局的部署，全國于2009年下半年開始進行存量房評估試點工作，2010年各省、市已全面開展試點，2011年各試點城市試點成功，并逐步推廣。我省濮陽市作為第一批試點城市于2011年4月18日全面開展存量房評估工作，并取得了較好的成效。目前，北京、杭州、南京、太原等城市已經(jīng)全面推開。國家稅務總局要求，2012年7月1日前在全國范圍內(nèi)全面開展存量房交易計稅價格評估工作。

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• 問 存量房評估需要什么手續(xù)
  答

  房地產(chǎn)評估的流程，如下：1、三級市場交易成功，并且買方需向銀行按揭貸款。2、評估業(yè)務員在得知物業(yè)地址后約客戶到現(xiàn)場實地勘察(查看物業(yè)裝修情況，了解周邊物業(yè)，以及給物業(yè)拍照)。3、估價師根據(jù)物業(yè)位置，樓層，以及物業(yè)勘察情況，通過市場比較法來確定物業(yè)實際價格。4、在評估報告上由估價師簽名并蓋章，同時蓋上公司的公章。

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• 問 存量房過戶流程有哪些？存量房是指?
  答

  存量房是什么意思?存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋,相對于增量房而言,存量房一般是指未居住過的二手房,即通常所講的庫存待售房產(chǎn)。如要存量房買賣,買賣雙方當事人簽訂存量房買賣合同,合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記,繳納存量房房產(chǎn)稅。

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• 問 ??如何買到存量房？存量房是幾個意思？
  答

  存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。存量房從嚴格意義上來講是屬于存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易辦理轉(zhuǎn)移登記。存量房買賣稅：1、個人購買，合同印花稅0.05%;契稅住宅1.5%，花園住宅及非居住房屋3%。2、單位購買，合同印花稅0.05%;契稅3%。3、個人出售花園住宅的，賣方按綜合征收率5%繳納。詳細內(nèi)容向當?shù)刎敹惞芾聿块T咨詢。存量房買賣交易手續(xù)費：買賣雙方各按建筑面積的每平方米2.5元;非居住房屋，買受方0.5%。

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