已有5個(gè)回答

• 155****0654

  是可以賣(mài)掉的，因?yàn)橘u(mài)方是擁有出售房產(chǎn)的合法權(quán)利.
  
  找到開(kāi)發(fā)商協(xié)商后給些好處是明確之舉，可以使事情解決的更利索且不出問(wèn)題。畢竟從法律角度便表明了在幾乎所有的房地產(chǎn)交易中，同開(kāi)發(fā)商協(xié)商好后再賣(mài)房，這樣更方便將房屋的所有權(quán)從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移給賣(mài)方。
  
  如果是未交房只是已備案，買(mǎi)家即使按揭也可以辦下來(lái)，但也是屬于協(xié)議性辦下來(lái)。

  查看全文↓ 2019-04-05 16:15:33
• 143****2119

  交房之前不會(huì)有房產(chǎn)證，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的房子無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果只是交了全款，但是沒(méi)有在房管局辦理備案登記，僅僅是跟開(kāi)發(fā)商簽了購(gòu)房協(xié)議（注：不能是商品房預(yù)售合同），則開(kāi)發(fā)商處找找關(guān)系可以做到更名的目的。如已經(jīng)簽了商品房預(yù)售合同，房管局已備案，無(wú)法更名，只能等產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后走買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
  
  拓展資料：
  
  1、請(qǐng)按《入住通知書(shū)》安排的時(shí)間攜帶相關(guān)證件、資料辦理收房手續(xù)。
  
  2、由專(zhuān)門(mén)接待人員陪同您共同查驗(yàn)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》（即兩書(shū)一表）原件。
  
  3、由專(zhuān)門(mén)接待人員陪同您共同驗(yàn)房，并填寫(xiě)《房屋驗(yàn)收情況表》。
  
  4、如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商要對(duì)業(yè)主提出的合理要求進(jìn)行整改，直到業(yè)主滿意為止。在此期間發(fā)生的任何費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，另外，由此造成的延期交房，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)全部違約責(zé)任。
  
  5、簽署《商品房實(shí)測(cè)面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》。
  
  6、開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付房門(mén)鑰匙。
  
  7、辦理完上述手續(xù)后，開(kāi)具《辦理入住手續(xù)通知單》。執(zhí)此單在物業(yè)公司進(jìn)行業(yè)主登記。

  查看全文↓ 2019-04-05 16:15:28
• 136****9588

  因?yàn)楝F(xiàn)在哪里的房?jī)r(jià)都不便宜，要想全款買(mǎi)套房子就更不容易了，所以現(xiàn)在買(mǎi)房的都是貸款買(mǎi)房，不管是不買(mǎi)房投資，買(mǎi)房自住也好，總免不了買(mǎi)了幾年就想賣(mài)的情況，比如房?jī)r(jià)漲了想賣(mài)掉賺錢(qián)，房子小了想換套大的，房子位置不喜歡想換個(gè)喜歡的區(qū)域，不管是什么原因，二手房市場(chǎng)一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)是占據(jù)主導(dǎo)位置的，因?yàn)榉孔邮琴J款買(mǎi)的，是在銀行做了抵押的，那可以賣(mài)嗎?房管局過(guò)戶(hù)是必須要保證房產(chǎn)沒(méi)有任何抵押，查封的，如果房產(chǎn)有抵押，有查封，房管局是過(guò)不了戶(hù)的，所以要想賣(mài)按揭房，**重要的就是先將按揭款還掉，然后注銷(xiāo)抵押，這樣就可以進(jìn)行過(guò)戶(hù)了。
  如果房東沒(méi)錢(qián)還按揭款的，那就需要客戶(hù)的**款或者金融機(jī)構(gòu)幫忙還按揭了，所以對(duì)于用買(mǎi)方**款還按揭的情況，這個(gè)就需要和客戶(hù)溝通了，客戶(hù)愿意就行，可以少一部分錢(qián)，因?yàn)槿绻ㄟ^(guò)金融機(jī)構(gòu)幫忙贖樓，是要收取費(fèi)用的，無(wú)論是房東和客戶(hù)肯定都不怎么愿意給這比費(fèi)用的，所以?xún)?yōu)先選擇與買(mǎi)方溝通用**款還按揭，還清按揭然后注銷(xiāo)抵押，**后過(guò)戶(hù)，如果買(mǎi)方是貸款也需要審批通過(guò)后再幫忙還按揭，避免審批不通過(guò)的情況。

  查看全文↓ 2019-04-05 16:15:24
• 148****4258

  鄭州樓市律師團(tuán)給廣大朋友們提供免費(fèi)的律師咨詢(xún)服務(wù)，在這即將到來(lái)的寒冬給大家?guī)?lái)力所能及的溫暖和幫助，也會(huì)為特殊的朋友提供免費(fèi)的法律援助，朋友們有任何問(wèn)題均可以整理成圖文發(fā)到我們的指定郵箱（51508805@qq.com），但為了更好的為您服務(wù)，請(qǐng)把問(wèn)題一次性整理好直接發(fā)到郵箱，我們都會(huì)保護(hù)大家的隱私和安全，放心，鄭州樓市永遠(yuǎn)和正義站在一邊，有問(wèn)題也可以加微信（ypx371）咨詢(xún)。
  
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  注：
  
  為了保存真實(shí)性，文中所有粉絲來(lái)信均為原信；
  
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  一、關(guān)于購(gòu)房合同簽訂前買(mǎi)房反悔，定金及預(yù)付款能否全額退還
  
  
  
  　　你好，我在華強(qiáng)城市廣場(chǎng)2期，開(kāi)盤(pán)前交了3000，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天8.29號(hào)又交定金一萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)后交了**款但沒(méi)簽購(gòu)房合同。現(xiàn)在家人在老家又找了份工作，準(zhǔn)備回老家，售樓部說(shuō)我沒(méi)有按時(shí)簽約，給我發(fā)了一封函，想知道我房子退的話我交的錢(qián)能否全部退還，麻煩了。
  
  （原信）
  
  
  
  律師解答：
  
  首先您需要確定開(kāi)盤(pán)當(dāng)天交的一萬(wàn)元收據(jù)上是否有明確的"定金"字樣，如果明確為定金，則定金部分不能退回，如果沒(méi)有明確其為定金，則可以退回。其他款項(xiàng)可以退回。
  
  根據(jù)《鄭州市商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條的規(guī)定，當(dāng)事人未能訂立商品買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收取的預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，當(dāng)事人另有約定的從其約定。在您和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有另行約定的情況下，您開(kāi)盤(pán)前所交的3000元和之后付的**款都可以視為預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商應(yīng)予以退還。
  
  根據(jù)《合同法》第一百一十五條和《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金。因此如果您所付一萬(wàn)元確定為定金性質(zhì)的話，在此情形下是無(wú)法退回的。
  
  
  
  二、關(guān)于開(kāi)發(fā)商違反告知義務(wù)，網(wǎng)簽購(gòu)房合同能否撤銷(xiāo)
  
  
  
  尊敬的鄭州樓市：
  
  您好，我是咱們鄭州樓市微信的忠實(shí)粉絲，我買(mǎi)房的時(shí)候遇到了一個(gè)頭疼的問(wèn)題，想咨詢(xún)一下您。
  
  我于2014年X月，在新鄭龍湖買(mǎi)的房子，當(dāng)網(wǎng)簽合同打印出來(lái)時(shí)，我發(fā)現(xiàn)公攤太大，28%，也就是說(shuō)得房率才72%，我覺(jué)得公攤太大了，而且之前售樓部沒(méi)有讓我看范本合同，（實(shí)際上售樓部根本沒(méi)有范本合同）。于是我拒絕在合同上簽字。但是網(wǎng)簽合同已經(jīng)打印出來(lái)了，在房管局網(wǎng)站上這套房子已經(jīng)在我名下了，我個(gè)人撤銷(xiāo)不了合同，只有開(kāi)發(fā)商才能撤銷(xiāo)合同。
  
  我跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商，他們說(shuō)要扣總房款的10%（也就是5萬(wàn)4千元）才同意退房。我認(rèn)為10%太高了。我實(shí)在是不想買(mǎi)了，就想退房，這種情況我怎樣才能退房？謝謝。
  
  （原信）
  
  
  
  律師解答：
  
  可以請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同，并不需要支付違約金。
  
  根據(jù)《鄭州市商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)以書(shū)面形式向預(yù)購(gòu)人明示商品房的結(jié)構(gòu)類(lèi)型，戶(hù)型，裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?，并?yīng)提供合同范本。開(kāi)發(fā)商未向您明示建筑物公攤面積的情況也沒(méi)有提供合同范本，違反了告知義務(wù)?？梢砸罁?jù)《合同法》第五十四條認(rèn)定為顯示公平的合同，請(qǐng)求撤銷(xiāo)。您沒(méi)有違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)扣除10%的房款。
  
  
  
  三、關(guān)于開(kāi)發(fā)商延遲交房和質(zhì)量不合格的情況下業(yè)主如何維權(quán)
  
  鄭州樓市，你們好！
  
  我是位于鄭汴路東明路交匯處的寫(xiě)字樓項(xiàng)目御璽大廈7XXX的業(yè)主ＸＸ，開(kāi)發(fā)商是河南福國(guó)置業(yè)有限公司。
  
  我是201X年X月份購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓，購(gòu)房合同上交房時(shí)間2014年5月31號(hào)。但是由于開(kāi)發(fā)商以消防不過(guò)關(guān)為由，不能按照合同上注明的2014年5月31號(hào)交房。9月30號(hào)我打電話問(wèn)情況，一個(gè)叫楊靜的工作人員告訴我可以收房了。
  
  我9月31號(hào)去收房時(shí)，問(wèn)及違約金，開(kāi)發(fā)商回答是以后會(huì)處理，先收房交物業(yè)費(fèi)，我沒(méi)有同意。接下來(lái)三番五次給開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售代表會(huì)面協(xié)商，電話協(xié)商，他們都不予理會(huì)，說(shuō)是現(xiàn)在就是要先收房，違約金以后會(huì)統(tǒng)一處理，現(xiàn)在也不能出具什么書(shū)面證明，說(shuō)已經(jīng)有別的業(yè)主收房了，如果不收房，他們也不管了。
  
  而且他們的房間中間全部是石膏板隔離的，根本是不是磚塊或者砂漿，石膏板存在著很大的安全隱患，這個(gè)問(wèn)題他們也是同樣不予理會(huì)?，F(xiàn)在已經(jīng)離合同的交房時(shí)間5個(gè)月了。他們也不管不問(wèn)，我該怎么辦？請(qǐng)鄭州樓市幫我出出主意，感激不盡。
  
  （原信）
  
  律師解答：
  
  關(guān)于延遲交房，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條的規(guī)定，可以選擇行使解除權(quán)解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。
  
  關(guān)于房屋安全隱患，根據(jù)《鄭州市商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四十五條的規(guī)定，可以依據(jù)有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新檢驗(yàn)。經(jīng)檢驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，有權(quán)要求退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。
  
  
  
  四、關(guān)于開(kāi)發(fā)商違約拒絕向業(yè)主支付租金問(wèn)題
  
  
  
  這個(gè)中原百姓廣場(chǎng)特別垃圾!大概是2005年我們交了二十萬(wàn)費(fèi)用承諾每年返還8%左右的租金，然后一直說(shuō)市場(chǎng)烘托不起來(lái)為由，拒絕支付租金。
  
  我們業(yè)主集體上訪一次，然后把我們協(xié)定從2011年算起往后延期40年租約，但是到現(xiàn)在2014年一分未返還。前段時(shí)間我們業(yè)主又集體去要錢(qián)，他們居然說(shuō)可以告，隨便告，反正就是沒(méi)錢(qián)。
  
  可是外邊我們已經(jīng)看到中原百姓廣場(chǎng)的門(mén)市已經(jīng)全部租完，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商收了租金不給我們返還，我們提出退款，他們居然說(shuō)按2005年價(jià)格給!!!真不要臉!希望樓市可以告訴我們，怎么起訴他，讓他返還我們租金，謝謝!
  
  （原信）
  
  
  
  律師解答：
  
  您好！開(kāi)發(fā)商的行為已構(gòu)成違約，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條、第一百一十三條規(guī)定，您可以在法定期限內(nèi)通知開(kāi)發(fā)商解除合同，并要求其承擔(dān)違約責(zé)任，賠償自交房至今應(yīng)支付的租金和利息。

  查看全文↓ 2019-04-05 16:15:20
• 131****8188

  Q網(wǎng)友：未交房的按揭房可以交易嗎？可以的話具體程序步驟是什么？
  A莆房網(wǎng)：您好，在房產(chǎn)證未出的情況下交易，是可以交易的，不過(guò)是按待證過(guò)戶(hù)交易。
  　　
  
  　　**款=成交總價(jià)-貸款額度-押證款。比如說(shuō)房子雙方約定以100萬(wàn)成交，房東還有54萬(wàn)的銀行貸款，那么買(mǎi)家需要支付的**是100萬(wàn)-48萬(wàn)貸款-押證8萬(wàn)（押證費(fèi)用一般是雙方商定的，普通住宅一般押證5-10萬(wàn)左右），那么買(mǎi)家需要支付的**就是44萬(wàn)。
  
  　　
  
  　　簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，**款交齊當(dāng)日，房東的原購(gòu)房合同、貸款銀行卡、發(fā)票等資料都會(huì)移交給買(mǎi)方，這樣也保障買(mǎi)方的交易安全性。交房的時(shí)候又需要原來(lái)的房東配合收房，因此可以留少許**，等交房的時(shí)候再支付給房東。
  
  　　
  
  　　雙方成交之后，房東的每個(gè)月的房貸月供便是由買(mǎi)家來(lái)還，等房產(chǎn)證出來(lái)之后，雙方再到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行過(guò)戶(hù)，買(mǎi)家再付押證費(fèi)用。另外，過(guò)戶(hù)費(fèi)一般是買(mǎi)方來(lái)支付。過(guò)戶(hù)費(fèi)主要是包括契稅、增值稅、個(gè)稅。其中①契稅：首套和二套90㎡（包括90㎡）以?xún)?nèi)收取1%、首套和二套90㎡-144㎡（包括144㎡）之間收取1.5%，首套144㎡以上收取1.5%、二套144㎡以上收取2%，三套收取3%。②房產(chǎn)證已滿2年，增值稅5.6%，③若是未滿5年或滿5年非家庭唯一住宅還要收取1%的個(gè)稅。等房子過(guò)戶(hù)到買(mǎi)家名下之后，房子就跟原來(lái)的房東沒(méi)有關(guān)系了。
  
  　　
  
  　　待證過(guò)戶(hù)的房子因?yàn)椴荒芗皶r(shí)過(guò)戶(hù)，所以一是建議選擇房東時(shí)，**好房東的職業(yè)**好比較穩(wěn)定一些，這樣可以降低你的風(fēng)險(xiǎn)。二是選擇一家品牌中介交易，一是交易安全，二是手續(xù)比較清晰。中介在擬定的合同中將可能出現(xiàn)的情況想清楚，并提前規(guī)定好合適數(shù)額的違約金。這樣可以避免未來(lái)可能出現(xiàn)的麻煩，也可以激勵(lì)雙方遵守契約精神?！?br/>
  
  
  Q網(wǎng)友：我老家東莊鎮(zhèn)有一老房子破敗不堪，很影響農(nóng)村面貌，但我們?nèi)叶荚谑袇^(qū)上班，戶(hù)口都落在市區(qū)。請(qǐng)問(wèn)這種情況可以改建嗎？如果不可以，應(yīng)該怎么辦才能符合政策要求？
  A莆房網(wǎng)：您好。農(nóng)村翻建舊房必須戶(hù)籍、身份證地址是所在村的，且符“一戶(hù)一宅”政策，若有疑問(wèn)，可以到鎮(zhèn)便民服務(wù)中心建房審批窗口咨詢(xún)。
  
  
  Q網(wǎng)友：保利香濱和萬(wàn)科七期兩個(gè)小區(qū)，哪個(gè)前景比較好些？
  A莆房網(wǎng)：您好。保利香檳國(guó)際位于莆田城東核心區(qū)，根據(jù)市政規(guī)劃，本區(qū)域定位為商業(yè)休閑居住區(qū)。周邊小區(qū)大多交房入住，整體社區(qū)規(guī)劃成熟，再加上新天地購(gòu)物廣場(chǎng)這一綜合體配套，目前整個(gè)區(qū)域的商業(yè)配套已十分醇熟，能夠輕松滿足住戶(hù)日常生活的各類(lèi)需求。此外，莆田市體育中心、莆仙劇院、莆田學(xué)院附屬醫(yī)院、建設(shè)銀行工商銀行等等各類(lèi)生活休閑醫(yī)療配套近在咫尺。
  
  
  　　而萬(wàn)科七期位于玉湖新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)城，擁有玉湖景觀，三面活水環(huán)抱等優(yōu)質(zhì)自然生態(tài)資源。同時(shí)交通亦十分便利，東面近接市主干道之一的迎賓大道，距莆田人文地標(biāo)的兩館一宮也是舉步即至！不過(guò)玉湖片區(qū)是新城區(qū)，雖然目前商業(yè)氛圍略遜城東片區(qū)，但是交通路網(wǎng)等各項(xiàng)配套正如火如荼推進(jìn)中，未來(lái)是品牌房企的聚集地。
  
  
  
  　　目前保利香檳國(guó)際的二手房的價(jià)格在16000元/㎡上下，房產(chǎn)證已出；而萬(wàn)科七期的價(jià)格在14500-15500元/㎡，只有個(gè)別樓棟的房產(chǎn)證出來(lái)了。這兩個(gè)片區(qū)都是城區(qū)主要的生活片區(qū)，從城市發(fā)展的方向來(lái)，都有明朗的前景，建議你從你的生活圈子、工作圈子等方便考慮，選擇自己想要的房源。

  查看全文↓ 2019-04-05 16:15:15

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房子還未交房可以賣(mài)嗎？按揭買(mǎi)的房子，還沒(méi)交房，能賣(mài)嗎？ 要交多少稅？
  答

  買(mǎi)新房是交房后交稅： 1.在購(gòu)房的過(guò)程中已經(jīng)繳納了**款并簽署購(gòu)房合同了的話，如果項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證的話那下一步應(yīng)該繳納的是銀行按揭手續(xù)費(fèi)； 2.至于房產(chǎn)證及土地證辦證費(fèi)用一般都是在交房的時(shí)候繳納算是比較正常，如果開(kāi)發(fā)商要求你提前繳納該筆費(fèi)用的話； 3.開(kāi)發(fā)商和政府部門(mén)關(guān)系比較好，這時(shí)候可以做產(chǎn)權(quán)分割了，不過(guò)基本不可能，房子沒(méi)達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)是不可能辦證的； 4.開(kāi)發(fā)商缺少資金，需要回籠資金，那么從前期購(gòu)房客戶(hù)手中提前躊躇辦證費(fèi)用來(lái)緩解現(xiàn)階段的開(kāi)發(fā)壓力是比較正常的； 5.可以要求延遲繳納或者拒絕繳納，**好的辦法還是根據(jù)購(gòu)房合同上的相關(guān)條款來(lái)執(zhí)行。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 房子還未交房可以賣(mài)嗎？已備案未交房的房子可以賣(mài)嗎?
  答

  若是全款買(mǎi)房，合同沒(méi)有網(wǎng)簽備案就可以改合同出售，一般需要一定的改合同費(fèi)用。若是貸款買(mǎi)房，合同已經(jīng)網(wǎng)簽備案了，一般不能出售了。如果沒(méi)有房產(chǎn)證，說(shuō)明這個(gè)房子不具備完整的所有權(quán)，嚴(yán)格的說(shuō)是不能交易過(guò)戶(hù)的，你的房子應(yīng)該是預(yù)售房，沒(méi)交房前是不可能有產(chǎn)證的，一般產(chǎn)證的日期在交房后的幾個(gè)月，這個(gè)日期和交房日期一樣，在合同中有約定，所以你的房子法律上是不能交易轉(zhuǎn)讓的。如果你一定要轉(zhuǎn)讓的話，有以下辦法：1、合乎法律的做法，就是和開(kāi)發(fā)商與下家都溝通好，你先去銀行把貸款還清，再把房屋的合同撤銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商再把房子賣(mài)給下家，下家能夠走正常手續(xù)，貸款什么的都行，這個(gè)是**合法的，沒(méi)有手尾和后遺癥，難點(diǎn)是要開(kāi)發(fā)商同意2、可以這樣去做；讓下家交給你一部分定金，可以多一點(diǎn)，簽署一個(gè)協(xié)議，意思是約定多少時(shí)間把房子過(guò)戶(hù)……，把這個(gè)協(xié)議去公證一下，等到房子交房了，辦理完產(chǎn)證了再去過(guò)戶(hù)，這個(gè)的優(yōu)點(diǎn)是不用通過(guò)開(kāi)發(fā)商，缺點(diǎn)是交易時(shí)間很長(zhǎng)，萬(wàn)一有變動(dòng)，大家都有麻煩風(fēng)險(xiǎn)

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• 問(wèn) 房子還未交房可以賣(mài)嗎
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  　　剛交了**款，還沒(méi)有辦按揭?！　∵@種情況就是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，是**好處理的?！　≠I(mǎi)賣(mài)雙方可以直接到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)褪歉_(kāi)發(fā)商商量好，跟買(mǎi)方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買(mǎi)方再將**款付給賣(mài)方就行了。后面的事情就跟買(mǎi)新房一樣，房管局備案就直接寫(xiě)買(mǎi)方的名字，銀行按揭也是買(mǎi)方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買(mǎi)方的名字了?！　≌谶€房貸，還沒(méi)有交房　　方式一：直接更名　　流程：　　1、賣(mài)方將銀行的貸款還清；　　2、賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；　　3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù)；　　4、注銷(xiāo)完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，再到房管局重新備案?！　∽⒁馐马?xiàng)：　　1、房子必須還清銀行貸款　　2、更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意　　3、買(mǎi)方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買(mǎi)　　這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。　　從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問(wèn)題都只能自己兜著?！　》绞蕉弘p方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶(hù)　　這種方式就屬于二手房買(mǎi)賣(mài)了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多?！　“ǎ骸　€(gè)人所得稅：總房款的1%?！　∑醵悾?0平米以下的為總房款的1%；90平~140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的1.5%。（均為首套房）　?。ㄆ醵愐粌纱?，一次是賣(mài)方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納，一次是買(mǎi)方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納）　　營(yíng)業(yè)稅：5%　　第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶(hù)，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)?！　∽⒁馐马?xiàng)：　　1、沒(méi)有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買(mǎi)方和賣(mài)方都應(yīng)謹(jǐn)慎！　　2、如果遇到特殊情況一定要賣(mài)（買(mǎi)）沒(méi)拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備?！　?、對(duì)買(mǎi)方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜?！　?、房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。

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• 問(wèn) 房子還沒(méi)交房能賣(mài)嗎? 已備案未交房的房子可以賣(mài)嗎?
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  　　未交房賣(mài)掉新房要滿足以下幾個(gè)條件　　1、買(mǎi)方要能接受沒(méi)有房產(chǎn)證、沒(méi)有現(xiàn)房這么一個(gè)交易狀態(tài)能完全配合?！　?、直接和買(mǎi)方去售樓部那里更名就可以，而售樓部負(fù)責(zé)人又配合?！　?、這樣還有一個(gè)好處就是不用繳納任何稅費(fèi)?！　?、更名完成后，出房產(chǎn)證的話就是以新業(yè)主的名字出了?！　√厥馇闆r：萬(wàn)一出證以后仍然是你的名字可以再配合買(mǎi)方過(guò)戶(hù)。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)按揭中還未交房的房子可以賣(mài)嗎?
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  　沒(méi)有房產(chǎn)證的房子是不允許買(mǎi)賣(mài)的。有房產(chǎn)證，按揭沒(méi)有結(jié)束，理論上是不能交易的。但實(shí)際上，買(mǎi)賣(mài)雙方可以先作一份公證，然后買(mǎi)方將銀行剩余的貸款還清將房產(chǎn)證拿出來(lái)再進(jìn)行過(guò)戶(hù)處理。尾款等過(guò)戶(hù)完了之后可以立即現(xiàn)金支付或者按簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同執(zhí)行?！　〉沁@樣的“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)不是每個(gè)銀行都會(huì)執(zhí)行的，所以**好提前問(wèn)清楚貸款銀行能不能這樣“轉(zhuǎn)按揭”操作。

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