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• 138****3508

  您好！ 如今的房價(jià)高得讓很多人只能站在遠(yuǎn)處觀望，而無從下手，尤其是一、二線城市的房子，更是如此。不過，房地產(chǎn)的吸引力并未因此消失，不少投資者開始尋求別的途徑投資房產(chǎn)，如公寓投資等。 但公寓投資到底值不值？收益有該如何算？為此，國內(nèi)知名財(cái)富管理機(jī)構(gòu)嘉豐瑞德金融產(chǎn)品總監(jiān) frank 對(duì)公寓投資的相關(guān)問題給出了解釋。 一、公寓投資存在哪些優(yōu)勢和缺點(diǎn)？ 在了解公寓投資存在的優(yōu)勢和缺點(diǎn)之前，先來看看公寓投資有哪幾種類型： 從表中，我們可以對(duì)優(yōu)勢和缺點(diǎn)進(jìn)行簡單總結(jié)： 優(yōu)勢： 1、由于公寓的面積普遍較小，因此總價(jià)也要比普通住宅來得更低，讓更多人能買得起，同時(shí)還降低了還貸壓力； 2、公寓多數(shù)處于繁華地段，生活配套齊全。如果自己居住，生活和出行都很方便；如果作為投資品，不僅能享受一定的回報(bào)率，也便于出售轉(zhuǎn)讓。 3、在政策方面，在一些城市購買普通的商品房是有限購措施的，但公寓就不受限購約束。 缺點(diǎn)： 1、產(chǎn)權(quán)年限多數(shù)為 40 年，有的也有 50 年，但普遍比普通商品房來得少； 2、生活成本比較高，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等很多都是商業(yè)性質(zhì)的，比普通的商品房高出不少。 二、公寓投資的收益怎么算？ 任何投資品都有兩面性，優(yōu)勢與缺點(diǎn)并存。但看一個(gè)項(xiàng)目到底值不值得投資，還得看看其收益如何。 一般來說，公寓投資的回報(bào)主要來源于租金。比如一套公寓買的時(shí)候是 120 萬，每月租金為 4000 元，那根據(jù)粗略的租金回報(bào)率計(jì)算公式： 租金回報(bào)率 =（月租金 *12）/ 購買房屋總價(jià) =（4000*12）/120 萬 =4%。 而目前公寓投資的租金回報(bào)率在 3%-5% 之間，但也有不錯(cuò)的公寓回報(bào)率可達(dá) 6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不會(huì)一直不變的，如果該區(qū)域房價(jià)上漲，那租金也會(huì)跟著上漲，回報(bào)率也將更高。 除了上述這個(gè)公式外，評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，另外兩個(gè)公式同樣適用： 1、投資回收年數(shù) 投資回收年數(shù) =（首期房款 + 期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/（月租金 - 按揭月供款）*12 投資回收期越長，投資風(fēng)險(xiǎn)越高。反之，投資風(fēng)險(xiǎn)則減少。一般來說，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在 8 年至 10 年之間。 2、15 年收益與房產(chǎn)買入價(jià)關(guān)系 物業(yè)的年收益 *15 年與房產(chǎn)購買價(jià)關(guān)系 這是一個(gè)國際上專業(yè)的理財(cái)公司衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式： 如果該物業(yè)的年收益 *15 年 = 房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)物有所值； 如果該物業(yè)的年收益 *15 年>房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)尚具**空間； 如果該物業(yè)的年收益 *15 年<房產(chǎn)購買價(jià)，該物業(yè)不宜投資。 除此之外，目前市場上還有一些關(guān)于房產(chǎn)投資的項(xiàng)目，比如在白領(lǐng)公寓方面有瑞の公寓項(xiàng)目投資計(jì)劃等。由于投資門檻低，讓更多普通投資者參與其中，間接投資房產(chǎn)，同時(shí)還能取得不錯(cuò)的收益，預(yù)期年化收益率在 9.5%-10.5% 之間。 三、如何讓公寓投資更值？ 一旦選擇了投資，也要讓自己 " 投有所值 "。 嘉豐瑞德金融產(chǎn)品總監(jiān) frank 表示，如果投資者選擇公寓投資，要記住以下三點(diǎn)： 1、首先旺地。 選擇租公寓居住的人，會(huì)更看重周邊的配套設(shè)施是否齊全，交通出行是否方便。投資這些地方的公寓，雖然前期投入成本較高，但預(yù)期的租金也會(huì)更高； 2、選擇好的物管和開發(fā)商。 由于公寓的管理費(fèi)、水電費(fèi)比普遍住宅要高，而這部分成本又往往攤?cè)胱饪偷淖饨鹬?。所以，?duì)租客而言，如果不能得到貼心的物業(yè)管理服務(wù)、良好的安防環(huán)境和先進(jìn)的配套設(shè)備，那還不如選擇普通住宅。 3、看區(qū)域規(guī)劃前景。 有一些公寓產(chǎn)品由于配套的交通以及產(chǎn)業(yè)還未成熟，因此價(jià)格會(huì)相對(duì)低廉。但如果該公寓所在區(qū)域有未來有發(fā)展?jié)摿?，那同樣值得投資，且回報(bào)率將更高。 除此之外，投資者還需避免一些誤區(qū)，不能不清楚房租渠道就貿(mào)然投資，同時(shí)帶租約出售的公寓也并非是萬全之計(jì)，因?yàn)榇祟惞⒁膊灰欢ù_保按時(shí)收租，建議投資者在投資前一定要了解清楚再 " 下手 " 望采納，謝謝

  查看全文↓ 2019-05-09 15:29:08
• 135****1627

  都有投資價(jià)值 ，單身公寓是屬于投資成本比較低回報(bào)比較快的產(chǎn)品，還住宅套房屬于投資成本比較高的產(chǎn)品，**主要還是看你的需求，如果只是純投資建議您可以考慮公寓，如果有加自住 的話可以考慮買大一點(diǎn)的套房類型，這幾年旅游房產(chǎn)大家關(guān)注比較高，可以考慮這塊

  查看全文↓ 2019-05-09 15:28:38
• 151****5432

  首先要明確一點(diǎn)：公寓的投資價(jià)值一般不高。
  
  并且公寓的投資也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楣⒌耐顿Y一般是以出租的形式比較多的，所以投資公寓的地段很重要。電影大腕當(dāng)中一段經(jīng)典臺(tái)詞，就把好房子說的入門三分：“一定要選**好的**，雇法國設(shè)計(jì)師。建就得建**高檔次的公寓，電梯直接入戶，戶型**小也得四百平方米，什么寬帶呀、光纜呀，衛(wèi)星呀能給他接的全部給他接上……”
  
  除此之外，公寓的電費(fèi)和管理費(fèi)也是比較貴的，疊加只有40年的使用權(quán)，所以地段不好的公寓一般投資回報(bào)是較低的，而且也可能會(huì)有虧損的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  **后，我們?cè)賮碚勔幌峦顿Y回報(bào)率的問題。雖然，公寓的投資回報(bào)率是大于住宅的（一般至少在2%以上），但是公寓的轉(zhuǎn)手非常困難。
  
  因?yàn)?，公寓真心不太適合自己住，適合投資，所以接盤的人，大多數(shù)情況下都是你的同行。不像住宅那樣有很多潛在的剛需買家，****重要的一點(diǎn)，住宅可以買來出租又可以買來自住，接盤的人更多。
  
  所以，對(duì)于手上有幾十萬閑錢的人來說，投資公寓真的不是什么明智之舉。當(dāng)然，如果公寓投資的資金只是你所有投資中的一小部分，那么可以嘗試一下。

  查看全文↓ 2019-05-09 15:28:28
• 148****5294

  房價(jià)飚高 單身公寓應(yīng)該有不錯(cuò)的發(fā)展空間 大中城市人口流動(dòng)大 可以考慮介入

  查看全文↓ 2019-05-09 15:28:13
• 153****7337

  投資首先是一種決策行為，代表了投資主體對(duì)于項(xiàng)目本身價(jià)值的認(rèn)可，當(dāng)然基于對(duì)于現(xiàn)實(shí)情況和未來預(yù)期的判斷。從時(shí)序上看，包含前期投資和追加投資；從投資內(nèi)容看，則包括土地成本（使用權(quán)出讓）、設(shè)計(jì)建造及裝修成本、籌開費(fèi)用。
  當(dāng)然，上面說的是一次性投資，還有后續(xù)運(yùn)營成本。
  一般而言，租賃物業(yè)改造的公寓短租項(xiàng)目的單方投資在4000-5000元/平，運(yùn)營成本約占年收入一半以上。

  查看全文↓ 2019-05-09 15:27:40

相關(guān)問題

• 問 公寓的投資價(jià)值有哪些呢？誰能來說說?。?/a>
  答

  對(duì)于房地產(chǎn)投資一直有個(gè)共識(shí)，“地段、地段、還是地段”！小戶型公寓，無論其是什么性質(zhì)，是商辦還是住宅，是投資還是自住，其本質(zhì)還是房地產(chǎn)，還是適用于“地段價(jià)值論”這個(gè)金科玉律。甚至可以說，由于小戶型公寓更關(guān)注未來的**或者運(yùn)營帶來的收益，其對(duì)地段的敏感度是要超過普通住宅的。

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• 問 公寓的投資價(jià)值
  答

  公寓的投資價(jià)值還是很大的，現(xiàn)在為止，大多數(shù)的公寓價(jià)格都在逐年的上漲，那么在這個(gè)情況下，公寓的投資價(jià)值就會(huì)顯得非常大，去投資公寓可賺取的利潤空間就很大了。隨著國家系列政策的出臺(tái)，公寓市場將繼續(xù)升溫。從市中心到城市郊區(qū)，在許多行業(yè)的推動(dòng)下，公寓產(chǎn)品也出現(xiàn)了上升，使其成為每個(gè)地區(qū)不可或缺的選擇。行業(yè)內(nèi)部人士表示，他們買了一套公寓并沒有多少人選擇自主的，而是大多數(shù)人會(huì)選擇進(jìn)行出租，這樣的背景下，很多年輕人就會(huì)選擇租用它。選擇租公寓的人會(huì)更加注重周邊設(shè)施的完整性和交通便利性，因?yàn)樯舷掳喾奖憔蜁?huì)偶更多的年輕人選擇，而且周邊環(huán)境好也能提升居住的好感度。投資這些地方的公寓，雖然初期投資成本較高，但租金預(yù)計(jì)會(huì)更高。

• 問 ??投資酒店式公寓怎么樣?投資酒店式公寓究竟是合適還是不合適?
  答

  別看廣告看療效！1.所有的投資都是要考慮回報(bào)的，計(jì)算一下你的收益率。國際上有一個(gè)簡單評(píng)判一個(gè)投資是否成功的公式。就是在15年內(nèi)收回成本。你可以用購房款除15年除12個(gè)月得出每個(gè)月的租金.然后你可以去調(diào)查一下實(shí)際的租金是不是要比你計(jì)算出來的數(shù)值高。或者是相近。2.我知道商業(yè)的位置很重要，但那只是廣告語，真正投資要考慮的事很多，不管位置好不好，首先要看的是投入多少錢。能收回多少錢。其次是政策規(guī)劃看有沒有**的潛力。因?yàn)橥顿Y有兩方面**，一是住進(jìn)上漲，二是房價(jià)上漲還有很多。有時(shí)間可以探討一下。

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• 問 ??投資酒店式公寓怎么樣?投資酒店式公寓有什么利弊?
  答

  酒店式公寓優(yōu)勢：（1）小面積，低總價(jià)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)大。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點(diǎn)卻是其優(yōu)勢。不過，高檔次項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長，因此較適合中長線的投資者。（2）產(chǎn)品功能兼有，投資和自用性質(zhì)都可以。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的各自的長處，因此受商務(wù)人士歡迎。（3）擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時(shí)還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，因而降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。酒店式服務(wù)公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。此類投資對(duì)多數(shù)人來講，是有超值回報(bào)空間的。（4）宏觀形勢向好，市場需求大，有**空間。未來有更多跨國企業(yè)來中國設(shè)立公司，酒店式公寓這類物業(yè)成為部分中小型公司的首選。同時(shí)，國內(nèi)大、中城市的高級(jí)商務(wù)人士階層，對(duì)這類物業(yè)擁有可觀的消費(fèi)能力。單身公寓由于面積小、總價(jià)低、月供負(fù)擔(dān)輕，對(duì)年輕一族尤其是外來專業(yè)人才格外有吸引力。酒店式公寓風(fēng)險(xiǎn)：（1）同質(zhì)化競爭，隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細(xì)，導(dǎo)致投資客分流。（2）酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題。（3）投資者的預(yù)期租金問題。（4）定價(jià)問題。定價(jià)過高，壓縮**空間，價(jià)格與市場出現(xiàn)嚴(yán)重背離。（5）土地性質(zhì)，使用年限一般為40年和50年兩種。

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• 問 心境山水郡別墅投資價(jià)值怎么樣？
  答

  心境·山水郡，都市心靈的歸隱地——天津津?yàn)I發(fā)展（股票代碼：000897）2012年,為改變而來 【摘要】一座城市的生命在于人的生生息息，而人的生生息息是什么？是人居文化與人居價(jià)值的更新與衍生，而人居文化與人居價(jià)值又反過來改變著人類的生存狀態(tài)和發(fā)展方向?；蓐?*新樓盤——心境·山水郡，收藏彌足珍貴的自然 深圳，是一座物質(zhì)文明極速發(fā)展的城市，而城市文明進(jìn)程，往往是建立在對(duì)自然的流失之上。深圳的綠化率雖高達(dá)45%，但綠色仍是難以擁有的奢侈。在這座以車代步的城市，人們對(duì)綠色的印象，僅僅停留在路邊的景觀、花園里的草木，對(duì)自然的感情渴望并沒有因此而呼之欲出。 而山水文化帶著千年的智慧凝結(jié)，為現(xiàn)代人構(gòu)建了更優(yōu)秀的人居模式，成為**受人喜愛并接受的建筑文化。濃郁的山水意識(shí)，使山水別墅具有了獨(dú)特的精神氣質(zhì)、思維方式和價(jià)值觀。整個(gè)城市也將因?yàn)樯剿畡e墅而變得更有詩意。三山環(huán)繞的世外桃源 “山，靈氣聚集，有容乃大。山，青林翠巒，氣象萬千?！毙木场ど剿?，處三山環(huán)繞之中，北靠鎖子嶺，南面雞公山、洋傘嶺，西鄰紅花寨。全境置身于純粹的“山意境”之中，項(xiàng)目的建造既依托于稀缺的山林資源和地貌，又在山林的原生中提煉出人文的精神，通過天人合一的方式構(gòu)筑出中國現(xiàn)代山水別墅的居住意境。 心境??山水郡，崇尚自然，追求地理概念和人居理念的統(tǒng)一。依托得天獨(dú)厚的三山環(huán)谷地貌，遵循山谷地貌的精髓，環(huán)谷之上依山而建，將悠謐意境化入山水墅院，開啟一種全新山水居住空間，讓居者體會(huì)沒有喧囂與匆忙，有的只是三座純靜的山林，清脆的鳥鳴，輕柔的山風(fēng)以及優(yōu)雅的生活格調(diào)。 傍水而居的悠然生活 灣居彼岸，上層境界。心境??山水郡，位處淡水河的水資源與景觀至佳岸段，河道在項(xiàng)目處呈現(xiàn)出“L”曲線，形成一道優(yōu)美的弧線，這也許是淡水河**美的灣段，一排排獨(dú)具特色的山水墅院，伴隨淡水河天然的“L”型曲線，流溢成曼妙姿態(tài)。 心境??山水郡有著極其豐富的水資源：西面為淡水河，南面有黃沙田河蜿蜒流過。于**受造物主偏袒的自然資源中截取雙流匯聚精華，為不爭天下的豁達(dá)人士渲染**理想的生活藍(lán)圖。有水有湖，名堂坦蕩，誠為上上居家之首選。借助自然景觀，演繹中國傳統(tǒng)文化精神意境 心境·山水郡以歐式建造精髓為本，鄰里、私密空間共生為魂，將城市地脈與人文情致進(jìn)行和諧統(tǒng)一，演繹中國傳統(tǒng)文化的精神意境，處處體現(xiàn)著中式人居曲進(jìn)透借的深厚居住文化，亦充分享受著現(xiàn)代建筑的曼妙格局與科技智能節(jié)能配置，中式居住文化的精神高地彰顯無余。 伴隨著山水審美意識(shí)而來的是建筑所呈現(xiàn)出的對(duì)人、文化、山川和歷史的深刻理解。心境·山水郡在設(shè)計(jì)時(shí)，將建筑園林、中國山水詩和山水畫融合在一起，采取滲透、融合等多種手法將不同風(fēng)格的景觀要素有機(jī)統(tǒng)一。居于其間，可仰視山的春華秋實(shí)、俯瞰水的靈動(dòng)多情。優(yōu)秀的山水別墅，不管是規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑、景觀，還是社區(qū)氛圍的營造，都應(yīng)透出濃厚的山水人文精神。在人居環(huán)境上，生活、建筑與山水文化成為有機(jī)一體?！吧剿郝洹敝械木て焚|(zhì) 黑格爾說過：“要使建筑結(jié)構(gòu)適合于環(huán)境，要注意到氣候，地位和四周的自然風(fēng)光，在結(jié)合目的來考慮的一切因素中，創(chuàng)造出一個(gè)自由的統(tǒng)一的整體?！?心境·山水郡，融洽自然山水人文的生活本真與西班牙風(fēng)情建筑，奢華卻不高調(diào)。在細(xì)節(jié)處理上，注重紅陶筒瓦到墻立面，從陽臺(tái)，到鐵藝等西班牙典型建筑元素的設(shè)計(jì)與創(chuàng)新。心境·山水郡講究形式的美感與空間的流暢，把山水資源與西班牙風(fēng)情完美相融，在此幽谷之地，綻放出自然清新且透露明媚濃郁的“院落情懷”之美墅，讓居者從此多了一份余韻悠悠的生活享受。 心境·山水郡在建筑設(shè)計(jì)上加大力度，提高檔次；規(guī)劃布局追求自由的同時(shí)，不失低層的私密性，空間收放有序，活潑有趣；商業(yè)、景觀、組團(tuán)等類型豐富的節(jié)點(diǎn)提升品質(zhì)；采用鄉(xiāng)村住宅風(fēng)格，融入自然，古樸近人。盡可能的借用山體、水資源景觀，盡量讓人親山近水。 人文本真，因山水理想的實(shí)現(xiàn)得以彰顯 心境·山水郡設(shè)計(jì)時(shí)尊重原生山水，規(guī)劃打造一條約1公里長的河堤健康慢跑道，和一座山體登山公園，讓居者能在雍容中見綠意，疏朗間而有閑情。還專門設(shè)置了集休閑、健身、餐飲、娛樂為一體的多功能商業(yè)會(huì)所，社區(qū)湖、游泳池，優(yōu)雅的生活格調(diào)，彌漫于生活的每一個(gè)角落。更有規(guī)劃配套田園親子樂園，讓居者能夠有機(jī)會(huì)享受耕讀計(jì)劃，體會(huì)春華秋實(shí)帶來的樂趣，把山水怡情、田園牧歌的生活方式演繹的恰到好處，處處體現(xiàn)人文關(guān)懷。 2012年，心境·山水郡為改變而來，書寫山水墅居的價(jià)值宏篇！給現(xiàn)代都市人帶來一片心靈的歸隱地，為社會(huì)展現(xiàn)一種淡泊寧靜、頤養(yǎng)身心的世外棲居生活模式，為歐式建筑注入別樣的詮釋，豐富市場上的山水別墅產(chǎn)品，使更多的人都能領(lǐng)悟到中國式的詩境人生！

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