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• 153****4250

  1、成本法 (1)成本積算法,即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 (2)重置成本法,它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設利潤)得出完全重置成本價,然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  2、市場比較法 挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較,對各個因素進行指數(shù)量化,通過準確的指數(shù)對比調整,得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結果較為準確。
  3、剩余法 房地產總價知道或者可以測算出來時,因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值,因此測算出土地使用權價值或房產價值,用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
  4、收益法 不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
  5、假設開發(fā)法 對于一個未完成的房地產開發(fā)項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入,即得出待估房地產價值的方法。
  6、基準地價法 針對到某一地塊的土地使用權價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調整,**后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
  7、路線價法 土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關系,對于同一街區(qū),土地的價值具備相對的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

  查看全文↓ 2019-05-12 10:45:25
• 153****1804

  一、房地產評估機構的業(yè)務范圍：
  （1）國家出讓、出租或提前收回國有土地使用權；
  （2）以集體所有土地使用權入股、聯(lián)營、合資；
  （3）房地產轉讓、抵押、保險、設典、租賃；
  （4）新建、改制股份制企業(yè)和有限責任公司涉及的房地產評估；
  （5）因企業(yè)資產核算、破產清算涉及的房地產評估；
  （6）房屋拆遷補償；
  （7）房地產繼承、分析、合并；
  （8）仲裁或訴訟中的房地產價格評估；
  （9）法律、法規(guī)規(guī)定的其他評估事項。
  二、房地產評估公司有那些
  你可以登錄中國房地產估價師網(wǎng)站，這個網(wǎng)站所有的房地產估價機構都會在房地產估價師協(xié)會注冊并且搜索到。

  查看全文↓ 2019-05-12 10:45:06
• 147****4448

  1、成本法 (1)成本積算法,即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 (2)重置成本法,它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設利潤)得出完全重置成本價,然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
  2、市場比較法 挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較,對各個因素進行指數(shù)量化,通過準確的指數(shù)對比調整,得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結果較為準確。
  3、剩余法 房地產總價知道或者可以測算出來時,因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值,因此測算出土地使用權價值或房產價值,用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
  4、收益法 不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
  5、假設開發(fā)法 對于一個未完成的房地產開發(fā)項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入,即得出待估房地產價值的方法。
  6、基準地價法 針對到某一地塊的土地使用權價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調整,**后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
  7、路線價法 土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關系,對于同一街區(qū),土地的價值具備相對的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

  查看全文↓ 2019-05-12 10:44:55

相關問題

• 問 房地產評估方法
  答

  房地產評估方法有以下幾種方法：①成本法。房地產成本評估分為兩部分，一是土地成本積算法，對合法取得的土地成本進行核算，將取得的利潤積累，得出土地使用權價值，另一種是房屋重置成本法，將房屋按照當下市場標準核算成本，要考慮開發(fā)商的利潤，兩者相乘得出房屋總價。②市場比較法。將評估的房產，與已經(jīng)成交或評估過的同類產品進行比較，將各因素數(shù)量化，得出房產的實際價值，注意對比的房產必須是相同用途，相同情況做什么呀這幾天？。③剩余法。一般用于單項房產價值評估，單項土地使用價值評估，總價等于土地價值加房產價值，只要知道其中一項的價值，就能推算出另一項。④收益法。因為不定因素比較多，不同地區(qū)和不同的房產都會影響收益率，根據(jù)收益來推算該房產的價值。

• 問 ??小白求問，誰知道房地產評估類型都有哪些？
  答

  1、一般評估：這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。2、房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。3、特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。

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• 問 房地產評估三大基本方法
  答

  房地產評估三大基本方法指的是市場比較法、收益法和成本法。通過市場比較法來評估，房地產主要是將估價的對象以及于估價過程當中交易額相類似的房地產進行比較，從而對交易之后的成交價格做出一定的修整和調整，獲得較為合理的評估價，比如一些具有交易性的房產，特別是普通商品房、高檔別墅或者是高檔公寓，都可以通過市場比較法來進行評估。通過收益法進行房地產評估，比較適合用于收益或者是有潛在收益的房地產，比如商業(yè)旅館或是游樂場等等。被評估的對象收益越大，獲得收益的能力也就越強，通過收益法進行評估，**后得出的價值也就會越高。而運用到成本法進行評估，**主要的依據(jù)是通過生產費用的價值來進行評判，賣方可接受的**低價格，不能夠低于該房產已經(jīng)支出的成本。

• 問 如何選擇房地產價格評估方法
  答

  土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中,經(jīng)常遇到的是宗地估價。1.土地的分類。依據(jù)估價的需要,一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類,每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是,宗地估價除可選用三種基本估價方法外,還可采用假設開發(fā)法及基準地價修正法評估。2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。(l)坐落位置;(2)面積大小;(3)形狀;(4)周圍環(huán)境;(5)土地權利狀況;(6)土地利用現(xiàn)狀;(7)規(guī)劃設計要求;(8)生熟地程度;(9)地質、水文和氣象條件;(10)其他。三、房地產估價的特點由于房地產及其價格構成比較復雜,決定了房地產估價業(yè)務具有許多特點,其中比較典型的特點如下:(一)房地產估價具有科學性房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上,具有科學性。雖然房地產價格受多種因素影響,構成和變化都比較復雜,難以準確地確定,但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索,總結出了房地產價格形成與變化的基本規(guī)律,這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎之上,又形成了一整套系統(tǒng)而嚴謹?shù)墓纼r方法及評估步驟,使房地產估價有章可循。另外,在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結構、低預算、法律,以及宏觀經(jīng)濟等有關理論和知識。因此,房地產估價雖然從現(xiàn)象上來看,是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷,但究其實質并不是主觀臆斷,而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來,具有很強的客觀性和科學性。(二)房地產估價的藝術性房地產估價必須遵循一套科學嚴謹?shù)墓纼r理論和方法。但又不能完全拘泥于有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變,不是簡單地套用某些數(shù)學公式就能夠計算出來的。房地產估價在一定程度上具有藝術性,主要體現(xiàn)在如下幾個方面:1.房地產估價人員需要有豐富的經(jīng)驗。房地產估價是一項專業(yè)性很強的業(yè)務,估價人員必須具備豐富的經(jīng)驗,才能作出準確合理的判斷。準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經(jīng)驗。各類房地產都有其固有特征。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產來說,土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響;建筑物的結構、設備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價格及成新度或折!日額的數(shù)值;附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格;另外,對于某些房地產所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚;對于公寓、單元住宅以及辦公樓等,其公用設施的數(shù)量及質量、物業(yè)管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經(jīng)驗。首先,對于某一確定的待估對象,究竟選用哪幾種估價方法較為適宜,以哪一種估價方法為主,都需要估價人員具備類似的估價經(jīng)驗。其次,在運用某種估價方法評估某一房地產時,還有許多具體問題及參數(shù)需要估價師解決和確定,如運用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等,其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價人員依據(jù)其經(jīng)驗所作出的主觀判斷;運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定,出租率的確定以及還原利率的選取等;運用成本法估價時,成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗。2.房地產估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經(jīng)驗是順利評估的前提,在經(jīng)驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中,推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產價格規(guī)律的透徹認識,有時會表現(xiàn)出非邏輯性,體現(xiàn)為估價師的超常眼力。房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由于房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的,這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力;房地產價格受區(qū)域市場影響較大,對區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準確的數(shù)據(jù)資料,由于范圍較小,一些統(tǒng)計規(guī)律及經(jīng)驗數(shù)據(jù)往往與實際情況偏差較大,需要估價師具有一定的洞察力;另外,在**終估價額的決定上以及對特殊物業(yè),如某些特殊的商業(yè)物業(yè),由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格,分析時也離不開估價師的判斷能力,有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。3.房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現(xiàn)在估價過程中,另一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結果的權威性,保證委托人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。在房地產估價過程中,涉及到準確核實待估房地產的權利狀態(tài),如何以**快的速度擬好估價報告,避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的技巧。房地產估價體現(xiàn)出科學性與藝術性的高度統(tǒng)一。正因為如此,有人將房地產估價定義為:為特定目的評估房地產的特定權益于特定時間的價值的科學與藝術。(三)房地產估價具有綜合性房地產估價的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個方面:1.房地產估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業(yè)務優(yōu)良的估價人員,除了必須…價理…法、房地產概、經(jīng)營、管。以及規(guī)劃、建筑結構、概預算、法律、經(jīng)濟等知識外,還應該熟悉各行各業(yè),尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產、技術以及設備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。2.評估過程涉及面較廣。單純的房地產評估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑結構、建筑、裝修、設備等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于**有效利用狀態(tài),以及未來的增值潛力等。房地產評估有時不僅包括有形資產(實物房地產),也包括無形資產。如在評估商業(yè)大樓及寫字樓時,商業(yè)信譽、商業(yè)景觀以及經(jīng)營管理水平等構成該房地產的無形資產,在整體資產價值評估中必須重視。大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分,有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館,寫字間和住宅等,在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估,不僅僅包括廠房及所占用的土地,還包括圍墻、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產上的其他構筑物等。3.房地產估價有時需要綜合作業(yè)。房地產估價有時需要估價師、結構工程師,以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。如在評估某些舊有房地產時,為了確定主體結構的新舊程度,離不開結構工程師的技術鑒定;在運用假設開發(fā)法評估待建筑上地或待開發(fā)土地的價格時,有時需要勘察設計,在此基礎上才能對土地作出比較準確的估價。另外,房地產估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時,還應考慮國家的有關政策,在評估土地的出讓價格時,還應考慮出讓方式及有關的產業(yè)政策。所有這些,也在一定程度上體現(xiàn)著房地產估價的綜合性特點。

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• 問 房地產評估方法是什么呢？有人知道嗎？
  答

  房地產評估的方法有以下幾種：1、成本法　(1)成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。 (2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。 2、市場比較法　　挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。 3、剩余法　　房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

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