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• 136****6879

  按照您的表述，應(yīng)當(dāng)是稅管員要求貴公司繳納土地使用稅。
  一、關(guān)于新征用的土地交稅起始時間的問題
  根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅條例》（以下簡稱《條例》）第九條規(guī)定：新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：
  （一）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；
  （二）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。
  二、關(guān)于應(yīng)納稅額計稅依據(jù)和計算公式的問題
  《條例》第三條規(guī)定：土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征
  收。
  應(yīng)納土地使用稅=實(shí)際占用的土地面積*單位等級稅額。
  其中：實(shí)際占用的土地面積的數(shù)據(jù)來源一般是土地使用證上注明的土地面積。
  單位等級稅額就是市、縣人民政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對土地座落地點(diǎn)的規(guī)定的土地單位稅額。由于土地使用稅屬于地方稅種，單位等級稅額請到主管地稅局咨詢。
  關(guān)于繳納期限的問題

  查看全文↓ 2019-05-30 20:13:07
• 151****1130

  一般應(yīng)繳納的稅費(fèi)：
  （1）土地出讓金。土地評估價格的40%-50%。
  （2）土地契稅。稅率為4%，詳情請咨詢當(dāng)?shù)乜h財政部門。
  （3）土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅。稅率為14-15%,詳情請咨詢當(dāng)?shù)乜h地稅部門。
  （4）土地交易服務(wù)費(fèi)。收費(fèi)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)各地不同
  （5）土地登記相關(guān)費(fèi)用。約200元/宗。
  （6）印花稅，
  （7）土地增值稅

  查看全文↓ 2019-05-30 20:13:02
• 152****3306

  
  受房地產(chǎn)商品特性和監(jiān)管政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經(jīng)營上呈現(xiàn)出開發(fā)周期長、前期投入大、實(shí)行預(yù)售制度、合作開發(fā)普遍等特點(diǎn)，這些經(jīng)營特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算和財務(wù)表現(xiàn)方面具有其特殊性。
  
  
  
  本文我們梳理了房企的一般項(xiàng)目開發(fā)銷售流程，概括為土地獲取、開發(fā)建設(shè)、銷售（預(yù)售）三個階段，明確了各個階段需注意的節(jié)點(diǎn)和前提條件，整理了各階段的會計處理方法，并且提示了在目前調(diào)控趨嚴(yán)的市場環(huán)境下房企開發(fā)流程發(fā)生了哪些變化，為之后的房企會計科目分析、“明股實(shí)債”模式研究和財務(wù)指標(biāo)分析做鋪墊。
  
  一、概述
  房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在經(jīng)營過程中受政策影響較大，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的前、中、后期均受到嚴(yán)格的監(jiān)管審批限制要求，因此房企與其他企業(yè)相比在經(jīng)營上有所差異，呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)：例如項(xiàng)目開發(fā)周期長、前期投入大、實(shí)行預(yù)售制度、合作開發(fā)現(xiàn)象普遍等，這些經(jīng)營特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算和財務(wù)表現(xiàn)方面也有其特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)到銷售過程中的財務(wù)特點(diǎn)和存在的問題，對房企的信用分析提供參考與指導(dǎo)。
  
  
  
  專題共分為四篇，第一篇介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般流程和其中涉及的會計核算方式，其流程的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營和財務(wù)上的特點(diǎn)；基于開發(fā)流程，第二篇主要分析了房企財報中主要科目的特點(diǎn)和風(fēng)險，例如存貨、預(yù)收賬款等科目的構(gòu)成和規(guī)模均與其他行業(yè)有著明顯的差異；第三篇主要研究在融資端衍生出的一種特殊模式“明股實(shí)債”，對房企隱藏在表外的風(fēng)險做出揭示；第四篇我們結(jié)合以上經(jīng)營和財務(wù)上的特點(diǎn)，對房企的各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，說明其在盈利能力、周轉(zhuǎn)能力上的特點(diǎn)，揭露其在償債上的風(fēng)險。
  
  
  
  本文為房地產(chǎn)財務(wù)分析寶典系列專題第一篇，主要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地獲取到收入結(jié)轉(zhuǎn)的一般項(xiàng)目開發(fā)流程及相關(guān)會計處理的梳理。敬請期待后續(xù)房企會計科目風(fēng)險關(guān)注、“明股實(shí)債”模式分析、財務(wù)指標(biāo)分析篇。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-30 20:12:58

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• 問 辦土地使用證需要交稅嗎? 辦國有土地使用證需要什么稅費(fèi)
  答

  要看你土地證性質(zhì)， 如果是國有出讓性質(zhì)，辦理完畢房產(chǎn)證過戶，憑新房產(chǎn)證和老土地證去注銷老土地證，辦理新土地證，只要200元手續(xù)費(fèi)，沒有稅費(fèi)， 如果你土地是劃撥或是集體性質(zhì)，你需要繳納土地評估價30%--40%的土地出讓金，才可以辦理過戶

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• 問 辦土地使用證要交稅嗎? 農(nóng)村房屋是國有土地使用證用繳稅嗎?
  答

  根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（國稅地[1988]15號）第四條“關(guān)于納稅人的確定”中規(guī)定： 土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。 擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅； 土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅； 土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。 納稅人持有縣以上人民政府核發(fā)的土地使用證書的，按照證書確認(rèn)的土地面積計算納稅； 尚未核發(fā)土地使用證書的，暫按由納稅人據(jù)實(shí)申報并經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣（市）稅務(wù)部門審核確認(rèn)的土地面積納稅。

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• 問 國有土地使用證怎么辦? 國有土地使用證可以過戶嗎
  答

  國有土地使用權(quán)證由用地者到當(dāng)?shù)貒临Y源局申請辦理。辦理程序（1）申請登記。由用地者到市國土資源局地籍股填寫土地登記申請書，提交申請人身份證或戶口簿和建設(shè)用地許可證，建筑許可證，房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來源證明文件。（2）地籍調(diào)查。由國土資源局派人到實(shí)地調(diào)查，全面核實(shí)土地登記申請的內(nèi)容，計算宗地面積，繪制宗地圖。（3）權(quán)屬審核。由國土資源局專職人員對申請登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、用途權(quán)屬來源、宗地面積等進(jìn)行審核。（4）注冊登記。填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》和《土地使用證》。（5）頒發(fā)土地證書。申請人憑身份證和《土地使用登記收件單》，領(lǐng)取

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• 問 國有土地使用證怎么辦? 國有土地使用證到期后怎么辦
  答

  國有土地使用權(quán)證由用地者到當(dāng)?shù)貒临Y源局申請辦理。辦理程序（1）申請登記。由用地者到市國土資源局地籍股填寫土地登記申請書，提交申請人身份證或戶口簿和建設(shè)用地許可證，建筑許可證，房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來源證明文件。（2）地籍調(diào)查。由國土資源局派人到實(shí)地調(diào)查，全面核實(shí)土地登記申請的內(nèi)容，計算宗地面積，繪制宗地圖。（3）權(quán)屬審核。由國土資源局專職人員對申請登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、用途權(quán)屬來源、宗地面積等進(jìn)行審核。（4）注冊登記。填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》和《土地使用證》。（5）頒發(fā)土地證書。申請人憑身份證和《土地使用登記收件單》，領(lǐng)取《土地使用證》。

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• 問 國有土地使用證怎么辦? 國有土地使用證如何辦理房產(chǎn)證
  答

  如果是集體土地的話，可以辦理宅基地使用證，但要保證是一戶一宅，并且不超當(dāng)?shù)匾?guī)定的宅基地面積才行。如果已經(jīng)有國有土地使用證的話，那就要先處罰，補(bǔ)辦手續(xù)。估計辦理的難度比較大，因?yàn)闀r間久遠(yuǎn)，相關(guān)的證件資料不全。

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