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• 131****8958

  合同已經(jīng)生效了，除非是房屋本身有質(zhì)量問(wèn)題影響到你的生活，或與其交付耽誤你用房了，可以打官司，一般房子是退不了了。購(gòu)房者可以退房的條件，綜合起來(lái)主要包括以下幾項(xiàng)：
  
  　　1、購(gòu)房合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無(wú)效的直接結(jié)果是因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購(gòu)房合同上就是購(gòu)房者退還房屋，而開(kāi)發(fā)商退還房款。從實(shí)踐來(lái)看，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有：1)開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)。主要有開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可，房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書(shū)面同意的，該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。2)開(kāi)發(fā)商存在欺詐情形。雖然時(shí)有購(gòu)房者以此項(xiàng)理由請(qǐng)求退房，但實(shí)際中法院支持的并不多，主要是購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商存在欺詐故意與欺詐事實(shí)舉證困難所致。要防止此種情形的出現(xiàn)，購(gòu)房者應(yīng)盡量要求開(kāi)發(fā)商將其每一項(xiàng)承諾落實(shí)為文字并予以簽字認(rèn)可。
  
  　　2、套型誤差導(dǎo)致退房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十九條的規(guī)定，按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購(gòu)房人可以退房。
  
  　　3、面積誤差導(dǎo)致退房。即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。
  
  　　4、變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房。已預(yù)售的商品房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時(shí)間內(nèi)書(shū)面通知購(gòu)房者，購(gòu)房者在接到通知后可選擇是否退房。若開(kāi)發(fā)商未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知的，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。
  
  　　5、質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房。商品房交付使用后，買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房者有權(quán)退房。
  
  　　以上都是購(gòu)房者可以退房的具體情形，但在目前房?jī)r(jià)上揚(yáng)的情況下，如果退房?jī)H是退還原先的購(gòu)房款，反而往往會(huì)使購(gòu)房者遭受損失。因此，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，也要注意約定，當(dāng)因開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商除返還房款外還應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任的條款，如此才能真正達(dá)到制約開(kāi)發(fā)商的目的。
  

  查看全文↓ 2019-05-31 10:32:37
• 147****7787

  現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)熱居高不下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“一房多賣(mài)”的情況時(shí)有發(fā)生。據(jù)報(bào)道，發(fā)生在深圳的“香珠花園”事件，開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)涉及房屋200余套，涉案金額2億多元；上海“天天花園”事件，同一套房產(chǎn)賣(mài)給了7家；在廣東的“廣地花園”事件中，開(kāi)發(fā)商重復(fù)售樓資金過(guò)億元。筆者認(rèn)為，之所以經(jīng)常發(fā)生“一女多嫁”的事件，除出售人在主觀上存在惡意外，在客觀上，與期房（或商品房，下同）預(yù)售登記備案制度存在嚴(yán)重缺陷有關(guān)。因此，盡早建立和完善我國(guó)期房，尤其是居住用期房預(yù)售登記備案制度，這對(duì)于穩(wěn)定社會(huì)秩序、保護(hù)購(gòu)房者的利益、構(gòu)建法制化的和諧社會(huì)有著極其重大的意義。值此《物權(quán)法》草案討論之際，筆者就賦予居住用期房預(yù)售備案優(yōu)先權(quán)制度作若干思考。
  一、期房預(yù)售登記備案法律制度的缺憾
  我國(guó)現(xiàn)階段期房預(yù)售登記備案的法律制度存在著分散、交叉、沖突，以及缺乏民事效力等情況，許多行政法規(guī)的規(guī)定也不盡一致，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
  1、法律、法規(guī)零散，存在法律沖突
  現(xiàn)階段期房預(yù)售備案登記制度主要散見(jiàn)于《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《土地管理法》、《土地登記管理規(guī)則》、《民法通則》、《合同法》等以及部分**高人民法院的司法解釋和各地方法規(guī)中。由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記備案制度，主要是由房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)分別進(jìn)行登記的，這二個(gè)部門(mén)對(duì)期房涉及的備案登記的規(guī)定不盡相同，而且規(guī)定過(guò)于原則，操作難度大，其中有關(guān)預(yù)售登記的規(guī)定與完整的房地產(chǎn)物權(quán)又存在著交叉與沖突。這對(duì)于“準(zhǔn)物權(quán)”的期房預(yù)售登記備案而言，十分不利。給售房人營(yíng)造了“有機(jī)可乘”的空間，妨礙了物權(quán)的合法、安全轉(zhuǎn)移。
  2、以行政管理為主，忽視民事效力
  建設(shè)部于2001年修改后重新發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》，從行政法律的形式上看，似乎是一部專門(mén)規(guī)范期房預(yù)售的專門(mén)法規(guī)。但是，從全文共計(jì)17條規(guī)定來(lái)看，主要以行政管理為主，沒(méi)有從民事效力的角度來(lái)規(guī)范期房預(yù)售登記備案制度。這部行政法律雖然與《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《土地登記管理規(guī)則》等行政法規(guī)對(duì)期房預(yù)售登記備案有相近規(guī)定，如：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”，“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)”，如不進(jìn)行預(yù)售登記，則“責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”。但是，上述規(guī)定主要規(guī)范的是對(duì)期房預(yù)售合同審查和管理，并沒(méi)有就期房預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)和法律效力及其法律后果做出明確的規(guī)定。同時(shí)，對(duì)期房預(yù)售登記備案的程序、內(nèi)容、機(jī)構(gòu)設(shè)置等也未作出詳明的規(guī)定。另外，各地方的土地、房產(chǎn)管理登記機(jī)構(gòu)對(duì)期房的預(yù)售合同登記備案的做法也極不一致，查詢非常不便、甚至不讓查詢，無(wú)法讓預(yù)售登記備案起到應(yīng)有的“公示”效能。這既不利于避免“一房二賣(mài)（或再抵押）”等損害購(gòu)房人利益的情形發(fā)生，也不利于購(gòu)房人查詢欲購(gòu)房屋是否已經(jīng)抵押或出售給第三方。因此，在“一房二賣(mài)（或再抵押）”等現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，購(gòu)房者的合法權(quán)利還是難以得到法律的有力保護(hù)。
  3、地方法規(guī)不盡一致
  在實(shí)施建設(shè)部、國(guó)家土地管理局有關(guān)商品房預(yù)售登記備案的上述規(guī)定中，我國(guó)一些地方法規(guī)在以下幾個(gè)方面的規(guī)定也不盡一致。（1）備案對(duì)第三人有效。如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：商品房期房購(gòu)買(mǎi)“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：…未辦理…登記的不得對(duì)抗第三人”。換言之，如商品房登記備案就對(duì)第三人發(fā)生對(duì)抗效力，如不登記備案，預(yù)售合同雖然有法律效力，但對(duì)第三人沒(méi)有效力。（2）備案登記是預(yù)售合同生效的條件。如《珠海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無(wú)效……”。根據(jù)該規(guī)定，不登記備案的商品房預(yù)售合同是無(wú)效的，法律不予保護(hù)。（3）不備案登記僅受行政處罰。如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同報(bào)登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機(jī)關(guān)對(duì)轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款5%以下的罰款……”根據(jù)該規(guī)定，可以理解為預(yù)售房合同不登記備案不影響合同的民事法律效力，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)行政處罰責(zé)任。地方法規(guī)的上述不一致規(guī)定，可以說(shuō)給懷有惡意目的的開(kāi)發(fā)商留下有機(jī)可乘的空間。
  二、居住用期房備案的法律性質(zhì)及其效力思考
  目前，我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)從立法意義上而言，只賦予了商品房預(yù)售登記備案在行政上的效力，而未賦予其民事法律上的效力。因此，結(jié)合現(xiàn)行法律法規(guī)、司法解釋以及《物權(quán)法》征求意見(jiàn)稿的精神，在登記備案的行政管理規(guī)定與民事法律效力交織中，筆者認(rèn)為應(yīng)對(duì)居住用期房預(yù)售登記備案從“準(zhǔn)物權(quán)”的法律性質(zhì)及法律效力上去思考，即賦予其對(duì)世權(quán)或優(yōu)先權(quán)的效力。
  1、登記備案的法律性質(zhì)
  建立商品房預(yù)售登記備案制度的目的是為了保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，避免和預(yù)防一些不必要的訟爭(zhēng)，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全。關(guān)于預(yù)售期房備案登記制度的性質(zhì)，目前廣泛的觀點(diǎn)認(rèn)為：該制度本身并不是一種物權(quán)登記。
  《物權(quán)法》草案征求意見(jiàn)稿第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記”。對(duì)于其中的“預(yù)告登記”，從其本意去理解預(yù)售登記備案的法律性質(zhì)，它應(yīng)當(dāng)是一種債權(quán)物化的預(yù)告，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)或“準(zhǔn)物權(quán)”。換言之，商品房預(yù)售合同登記備案的法律性質(zhì)屬于不動(dòng)產(chǎn)“準(zhǔn)物權(quán)”的權(quán)屬登記。其已有法律基礎(chǔ)思想是：
  首先，從現(xiàn)行的《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律規(guī)定來(lái)看，預(yù)售登記備案盡管具有濃厚的行政管理色彩，但其中有關(guān)登記、公告等規(guī)定，具有預(yù)告、公示的民事性質(zhì)。如果否定權(quán)屬登記備案的這一“公示性”的民事性質(zhì)，那么備案登記制度就不存在任何意義。
  其次，從登記備案操作規(guī)程而言，它與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)具有以下幾個(gè)共同特征：（1）將期房這一“準(zhǔn)物權(quán)”的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更等情況登錄在登記備案薄上；（2）登記備案的內(nèi)容能夠?yàn)椴惶囟ǖ南嚓P(guān)利益主體所查閱；（3）公示后即具有特定的債權(quán)物化期待權(quán)。
  第三、準(zhǔn)物權(quán)一旦期待條件滿足，就能取得所購(gòu)房屋的物權(quán)。相反，如果購(gòu)房人不辦理登記備案，那么購(gòu)房者僅僅只擁有合同債權(quán)，其購(gòu)房的債權(quán)物化可能性在法律上將難以得到有效保護(hù)?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定的：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持?！痹摻忉審姆ɡ砩蠈?duì)登記備案的期房“準(zhǔn)物權(quán)”性質(zhì)作了明確的回答。
  2、登記備案的法律效力
  登記備案的法律效力主要是指對(duì)不特定的第三人是否具有對(duì)抗效力。目前大部分的學(xué)者觀點(diǎn)認(rèn)為，登記備案對(duì)第三人沒(méi)有對(duì)抗效力。對(duì)于登記備案的法律效力，物權(quán)法草案在第二十一、二十二條均作了相應(yīng)的勾畫(huà)。筆者認(rèn)為根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行期房登記備案制度中的民法原理進(jìn)行考量，應(yīng)當(dāng)可以得出期房，尤其是居住用期房預(yù)售合同的登記備案具有對(duì)抗第三人的效力的結(jié)論。
  《**高人民法院關(guān)于建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?！痹摻忉岆m然沒(méi)有期房預(yù)售合同登記備案的前提詞，但是可以推定，如果沒(méi)有預(yù)售合同、沒(méi)有售房雙方的登記或在行政機(jī)關(guān)的備案，消費(fèi)者是不可能支付部分或大部分房款的。如果前提詞存在，則該解釋已明確回答了期房預(yù)售備案登記對(duì)于第三人的效力問(wèn)題。
  我國(guó)現(xiàn)行的行政法規(guī)和司法解釋均明確規(guī)定了“房屋登記是房屋所有權(quán)的唯一公示方法”的原則。登記備案制度之所以具有對(duì)抗不特定第三人的對(duì)世效力，主要在于登記備案具有公示的預(yù)告性質(zhì)。從公示預(yù)告的性質(zhì)而言，其對(duì)世效力就在于：（1）保全效力，使債權(quán)獲得物權(quán)對(duì)抗第三人的效力；（2）順位保護(hù)效力；（3）破產(chǎn)保護(hù)效力。如果否定期房預(yù)售登記備案的對(duì)世效力，就等于沒(méi)有登記備案制度，如果沒(méi)有登記備案制度，物權(quán)的變更、變動(dòng)、轉(zhuǎn)移將是不可想象的。
  三、賦予居住用期房備案對(duì)世權(quán)制度的思考
  物權(quán)法草案中有關(guān)居住用期房預(yù)售登記備案制度已經(jīng)就其對(duì)世效力作了規(guī)定，但仍過(guò)于原則，難以操作，容易產(chǎn)生不同的理解，如：并沒(méi)有預(yù)售登記備案程序、內(nèi)容、機(jī)構(gòu)設(shè)置的規(guī)定，與現(xiàn)行的行政法規(guī)和司法解釋也相脫節(jié)。無(wú)法真正起到保護(hù)購(gòu)房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。一項(xiàng)完善的法律制度無(wú)不以人為本、保護(hù)公民生存的基本資料為主要目標(biāo)。在我國(guó)，公民購(gòu)買(mǎi)期房的目的主要用于生活居住消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)。若不賦予購(gòu)房者在辦理預(yù)售登記備案后具有對(duì)抗第三人的法律效力，必將影響大部分購(gòu)房者的生存權(quán)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生嚴(yán)重影響。
  因此，物權(quán)法草案在構(gòu)建我國(guó)期房預(yù)售登記備案制度中，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定明確賦予期房——尤其是居住房預(yù)售登記備案制度的準(zhǔn)物權(quán)效力，將登記備案作為預(yù)售合同的生效要件，對(duì)期房預(yù)售合同約定的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的法律效力，從而真正保護(hù)購(gòu)房人**關(guān)心、**需要的物權(quán)。
  基于上述概括思考，為確立居住用期房合同備案對(duì)世權(quán)制度，建議在物權(quán)法草案中還應(yīng)增加以下規(guī)定：1、登記機(jī)構(gòu)法定化，即備案登記機(jī)構(gòu)有法律直接規(guī)定或授權(quán)規(guī)定；2、備案程序具體化，即由法律明確規(guī)定備案的程序，如：當(dāng)事人必須以書(shū)面方式向登記機(jī)關(guān)作出特定表示，備案必須在指定的媒體上公示并可以接受查詢等；3、備案效力確定化，即明確非經(jīng)公示不得對(duì)抗第三人，只有符合法定條件的登記備案才具有對(duì)世效力，如：可以“凡符合下列條件的登記備案具有法律效力……”等。
  這樣考慮的出發(fā)點(diǎn)是源于憲法對(duì)于公民生存基本權(quán)利的保護(hù)，從秩序價(jià)值上賦予購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)，穩(wěn)定社會(huì)生存和發(fā)展的根基，有利于構(gòu)建法治化的和諧社會(huì)。

  查看全文↓ 2019-05-31 10:32:30
• 153****9038

  如果簽訂了購(gòu)房合同要退房只有滿足購(gòu)房合同約定的條款才可以退房，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商有違約責(zé)任且該違約責(zé)任合同約定可以退房。
  如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有違約只有找關(guān)系退房了。

  查看全文↓ 2019-05-31 10:32:19

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??期房已經(jīng)做了抵押登記后還能退嗎？
  答

  一、已經(jīng)付了一部分款的期房可以退嗎？　　關(guān)于買(mǎi)的期房能不能退，還是要分以下幾種情況進(jìn)行討論的：　?。薄⒀舆t交付房屋：這種情況是目前買(mǎi)房人可能遇到的一種情況。一般超過(guò)三個(gè)月開(kāi)發(fā)商還不能交房，購(gòu)房人就可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息?！　。?、開(kāi)發(fā)商缺證：證件不全，就屬于違法操作無(wú)效合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。　?。场㈤_(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)購(gòu)房人同意變更設(shè)計(jì)：在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意，否則，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。　　4、拿不到產(chǎn)權(quán)證：由于開(kāi)發(fā)商的原因，且在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證．購(gòu)房者可依據(jù)合同約定退房。　　5、房屋面積誤差超過(guò)3％：在該情形下，購(gòu)房人可要求退房并索要利息，法院會(huì)判決購(gòu)房人勝訴?！　?、開(kāi)發(fā)商把房子抵押：如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣(mài)給購(gòu)房人后，又把房子抵押給他人，購(gòu)房人查明后就可以要求退房。　　二、哪些情況下的期房可以退？　　1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容異于認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容?！　∩唐贩拷灰淄ǔ２捎孟群炚J(rèn)購(gòu)書(shū)后簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同的方式，從性質(zhì)上講商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)屬帶未決條款的預(yù)約。由于合同主要條款已經(jīng)確定，合同已經(jīng)成立，對(duì)未決事項(xiàng)雙方應(yīng)繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開(kāi)發(fā)商提供的格式合同與認(rèn)購(gòu)書(shū)條款不一致，或者商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款不合理，此時(shí)買(mǎi)方有權(quán)拒簽，并要求返還定金?！　?、開(kāi)發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件?！　　冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件，其中取得商品房預(yù)售許可證是開(kāi)發(fā)商預(yù)售的前提。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售，所簽訂的合同則沒(méi)有法律效力，業(yè)主有權(quán)要求退房?！　?、開(kāi)發(fā)商單方變更規(guī)劃?！　≡诤炗喩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同后，如果開(kāi)發(fā)商未經(jīng)買(mǎi)方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì)，買(mǎi)方有權(quán)要求解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)賠償金。　　4、按揭未獲批準(zhǔn)?！　　?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十三條規(guī)定，因不可歸責(zé)于買(mǎi)方的事由導(dǎo)致不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，買(mǎi)方有權(quán)請(qǐng)求解除合同。

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• 問(wèn) ??期房可公正嗎？應(yīng)該怎么辦理呢？
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  要看具體的公證事項(xiàng)，大部分涉及不動(dòng)產(chǎn)的公證是需要當(dāng)事人提供不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件的。房產(chǎn)公證內(nèi)容十分廣泛，主要包括：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同公證、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)抵押合同公證、商品房預(yù)售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、房產(chǎn)贈(zèng)與公證、房產(chǎn)侵害協(xié)議公證、房屋拆遷(補(bǔ)償、安置)協(xié)議公證、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)公證、涉及房屋的保全證據(jù)、以及涉外及涉港澳臺(tái)的房產(chǎn)事務(wù)公證等。房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《公證暫行條例》和《公證程序規(guī)則(試行)》規(guī)定，房產(chǎn)公證一般應(yīng)當(dāng)由房產(chǎn)所在地的公證處管轄;涉外及涉港澳臺(tái)的房產(chǎn)公證由司法部批準(zhǔn)的辦理涉外公證業(yè)務(wù)的公證處管轄;涉港澳臺(tái)房產(chǎn)認(rèn)由各省、自治區(qū)、直轄區(qū)司法廳(局)指定的公證處管轄。

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• 問(wèn) ??期房怎么辦理貸款買(mǎi)房？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  一、商品房按揭貸款按揭是一種擔(dān)保方式，是指商品房預(yù)售合同中的買(mǎi)受人在支付部分購(gòu)房款后，將其與房屋出賣(mài)人簽訂的《商品房預(yù)售合同》中所擁有的對(duì)商品房的期待權(quán)作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)，商品房的出賣(mài)方作為貸款擔(dān)保人，如果房屋買(mǎi)受人未能依約定履行還本付息的義務(wù)，銀行即可取得買(mǎi)受人在《商品房預(yù)售合同》中的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。通過(guò)按揭貸款的內(nèi)容我們可以看出，辦理按揭貸款的當(dāng)事人有三方，銀行是按揭權(quán)人、購(gòu)房者為按揭人，開(kāi)發(fā)商稱為擔(dān)保人。預(yù)售商品房按揭是一種法律行為，應(yīng)簽訂書(shū)面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。（一）按揭購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn)主要有：1、按揭貸款在分期付款的基礎(chǔ)上解決了需要在短時(shí)間內(nèi)籌集大量資金的困難，將大筆資金分解為長(zhǎng)期小額資金還貸。2、按揭貸款**不占用大量金錢(qián)，還款期限長(zhǎng)，可以把有限的資金用于多項(xiàng)投資。3、銀行替你把關(guān)。辦借款是向銀行借錢(qián)，所以房產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)劣銀行自然關(guān)心，銀行除了審查你本身外，還會(huì)審查開(kāi)發(fā)商，為你把關(guān)，提高購(gòu)房的安全性。

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• 問(wèn) ??期房怎么退？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  退房需要有正當(dāng)?shù)睦碛?。一般情況下，購(gòu)房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：一、延期交付房屋。到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。二、合同無(wú)效。合同無(wú)效的原因多由于開(kāi)發(fā)商的手續(xù)不全，開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣(mài)房。 如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買(mǎi)房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。三、開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意擅自變更設(shè)計(jì)。在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商就構(gòu)成違約，購(gòu)房人有權(quán)退房。發(fā)生開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定，要求開(kāi)發(fā)商退房。四、房屋面積誤差超過(guò)3%。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可以提出退房并要求退賠利息。五、房屋質(zhì)量不合格影響使用。根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問(wèn)題影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

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• 問(wèn) 首套房已付**40％能退嗎？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  這個(gè)需要具體情況具體分析。需要看一下你購(gòu)房意向書(shū)和合同里有沒(méi)有什么條款，可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商談，如果有，就可以退房。

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