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• 144****3280

  房產(chǎn)證流程
  
  開(kāi)發(fā)商會(huì)在購(gòu)房者入住之前，要求購(gòu)房者準(zhǔn)備好所需材料，也有一些開(kāi)發(fā)商是在購(gòu)房者入住之后要求提交材料，具體時(shí)間以開(kāi)發(fā)商為準(zhǔn)。
  
  購(gòu)房者需要準(zhǔn)備的材料：
  
  ①《商品房預(yù)售合同》;
  
  ②面積補(bǔ)差協(xié)議(現(xiàn)房的話，無(wú)此協(xié)議);
  
  ③聯(lián)機(jī)備案表原件(現(xiàn)房的話，無(wú)聯(lián)機(jī)備案表);
  
  ④身份證明材料(身份證、戶口本復(fù)印件等);
  
  ⑤婚姻證明

  查看全文↓ 2019-06-12 09:15:26
• 147****1897

  
  一般質(zhì)量問(wèn)題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買(mǎi)受人可以拒絕接受，由出賣(mài)人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)“解釋”)第13條，買(mǎi)受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。
  
  二、房屋質(zhì)量不合格
  
  《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！爆F(xiàn)行竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)分為工程驗(yàn)收合格、綜合驗(yàn)收合格、分期綜合驗(yàn)收合格，北京市則將規(guī)劃驗(yàn)收合格作為合格標(biāo)準(zhǔn)。工程驗(yàn)收合格以取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，綜合驗(yàn)收合格與規(guī)劃驗(yàn)收合格則包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車(chē)場(chǎng)等整體驗(yàn)收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門(mén)出具的認(rèn)可文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的，買(mǎi)受人可以拒絕接受房屋，并請(qǐng)求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，買(mǎi)受人可以主張相同權(quán)利。
  
  三、遲延交付房屋
  
  根據(jù)《解釋》第15條，出賣(mài)人遲延交付房屋，在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。“當(dāng)事人另有約定”實(shí)質(zhì)是出賣(mài)人事先在買(mǎi)賣(mài)合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣(mài)人的逾期交房的違約責(zé)任，故其合法性與公平性將成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。出賣(mài)人通常會(huì)將不可抗力、政府行為、社會(huì)事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由。作者認(rèn)為：能否免責(zé)應(yīng)當(dāng)考慮1、出賣(mài)人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到;2、出賣(mài)人是否能夠或應(yīng)該能夠解決;3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。
  
  四、配套設(shè)施遲延或者交付不能
  
  配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設(shè)施包括停車(chē)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、**、超市、會(huì)所等?；A(chǔ)設(shè)施完備是買(mǎi)受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買(mǎi)受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是房屋舒適居住、價(jià)值增長(zhǎng)的不可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷(xiāo)售廣告、售樓書(shū)為準(zhǔn)。銷(xiāo)售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買(mǎi)受人是否購(gòu)買(mǎi)與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣(mài)人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
  
  五、裝飾和設(shè)備不合約定
  
  買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)常約定出賣(mài)人提供精裝房，并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí)，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此與出賣(mài)人發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無(wú)約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣(mài)人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失的責(zé)任。交付房屋時(shí)，出賣(mài)人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告，否則買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受。裝修物存在有害物質(zhì)如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內(nèi)空氣污染，危及人體健康時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
  
  六、房屋相關(guān)資料不完備
  
  房屋交付時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：1、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格;2、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實(shí)測(cè)面積與約定面積之間的誤差;3、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，前者是出賣(mài)人對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，后者是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)的文書(shū)。出賣(mài)人未提供第1和2項(xiàng)資料時(shí)，買(mǎi)受人可以拒絕接受房屋;未提供“兩書(shū)”時(shí)，有判例認(rèn)為：“兩書(shū)”是為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益而規(guī)定，未提供不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件。
  
  七、房屋負(fù)擔(dān)其他權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵
  
  出賣(mài)人交付的房屋之上可能負(fù)擔(dān)多種權(quán)利，如銀行的抵押權(quán)、先買(mǎi)受人的債權(quán)、工程承包人的優(yōu)先受償權(quán);或者已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制房屋權(quán)利。買(mǎi)受人盡管領(lǐng)受房屋，但權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證書(shū)可能無(wú)法辦理，隨時(shí)將被真正權(quán)利人起訴騰房。如果出賣(mài)人事先未告知實(shí)際情況，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受房屋。房屋交付后，約定或者法定辦證期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人原因?qū)е沦I(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。如果屬于一房二賣(mài)或者隱瞞抵押的情形，買(mǎi)受人可以根據(jù)《解釋》第8、9條要求出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-06-12 09:15:02
• 137****1705

  開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)證辦理的流程： 　　
  1、權(quán)屬登記通常先由開(kāi)發(fā)商完成初始登記，之后才由各個(gè)買(mǎi)受人分別辦理商品房買(mǎi)賣(mài)登記。初始登記主要系由開(kāi)發(fā)商向權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)提供立項(xiàng)批文、土地使用權(quán)證、測(cè)繪資料等證明文件，在此過(guò)程中開(kāi)發(fā)商可要求買(mǎi)受人配合提供相應(yīng)材料。在開(kāi)發(fā)商完成初始登記后買(mǎi)受人可自行申辦產(chǎn)權(quán)，其間需開(kāi)發(fā)商提供相應(yīng)材料(如單元測(cè)繪圖紙等)的，開(kāi)發(fā)商負(fù)有相應(yīng)協(xié)辦義務(wù)。因此，開(kāi)發(fā)商負(fù)有的辦證義務(wù)主要分兩部分：一是初始登記時(shí)以其為主的辦理義務(wù);二是買(mǎi)受人申辦產(chǎn)權(quán)時(shí)其所承擔(dān)的協(xié)辦義務(wù)。 　　
  2、當(dāng)開(kāi)發(fā)商將辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的各項(xiàng)規(guī)定資料(共約計(jì)13件)備齊交給權(quán)屬登記部門(mén)進(jìn)行初始登記，并取得房屋權(quán)屬登記部門(mén)的收件單，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商已完成初始登記辦證義務(wù)。在合同無(wú)特別約定時(shí)，且買(mǎi)受人未在法定或約定期限內(nèi)申辦產(chǎn)權(quán)，開(kāi)發(fā)商即完成其辦證義務(wù)。 　　
  3、遵循當(dāng)事人意思自治原則，雙方約定辦證義務(wù)的，從雙方當(dāng)事人約定。如合同約定“開(kāi)發(fā)商在交付之日起一定期限內(nèi)備齊資料，為買(mǎi)受人向登記機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，買(mǎi)受人應(yīng)按要求提供有關(guān)證件”，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在完成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始登記后，還負(fù)有為買(mǎi)受人主動(dòng)辦理單元權(quán)屬證書(shū)的義務(wù)，買(mǎi)受人應(yīng)按開(kāi)發(fā)商要求及時(shí)提供有關(guān)證件，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)辦證義務(wù)直至其取得權(quán)屬登記部門(mén)關(guān)于申辦單元權(quán)證資料的收件單時(shí)止。

  查看全文↓ 2019-06-12 09:13:41

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房面積補(bǔ)差影響辦證嗎
  答

  沒(méi)有影響，開(kāi)發(fā)商賣(mài)的時(shí)候，戶型設(shè)計(jì)都有在房管局備案的，所以只要有商品房預(yù)售許可證的商品房都是國(guó)家認(rèn)可的，請(qǐng)放心購(gòu)買(mǎi)。

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• 問(wèn) ??商品房劃算嗎？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，住房消費(fèi)是生活中投入**大的商品之一，動(dòng)輒就要幾十萬(wàn)甚至是上百萬(wàn)元。如何獲得價(jià)廉物美的住房呢？若在購(gòu)房時(shí)善于用經(jīng)濟(jì)的、超前的眼光去分析市場(chǎng)，打好時(shí)間差，把握商機(jī)，很可能為你節(jié)省數(shù)萬(wàn)元的費(fèi)用。一般商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格在剛開(kāi)盤(pán)到**終銷(xiāo)售完的過(guò)程中呈“低-高-低”的趨勢(shì)，即“低開(kāi)高走低收盤(pán)”，剛開(kāi)始賣(mài)的和**后賣(mài)的商品房?jī)r(jià)格一般都較低，銷(xiāo)售價(jià)格**高和**低 點(diǎn)每平方米相差至少幾百元，那么一套商品房購(gòu)房者得到的實(shí)惠少則幾千元，多則上萬(wàn)元，細(xì)算下來(lái)也不是個(gè)小數(shù)目。另外，房產(chǎn)銷(xiāo)售一般有一個(gè)或數(shù)個(gè)強(qiáng)銷(xiāo)期，銷(xiāo)售部門(mén)為實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售指標(biāo)，會(huì)采取各種措施讓利給購(gòu)房者，以吸引成交。為此，購(gòu)房者應(yīng)不斷跟蹤樓盤(pán)銷(xiāo)售信息，在銷(xiāo)售部門(mén)推出較優(yōu)惠時(shí)段內(nèi)果斷成交。但需要注意的是，剛開(kāi)盤(pán)時(shí)所購(gòu)的是期房，購(gòu)房者要認(rèn)真詢問(wèn)，仔細(xì)簽訂合同，不可有疏漏，同時(shí)也要了解發(fā)展商的背景和開(kāi)發(fā)實(shí)力。收尾樓盤(pán)在房型、樓層、朝向等方面有一定的局限，不盡如人意，剩余的多是大房型、頂層或底層，采光通風(fēng)可能不太好，購(gòu)房者在選擇時(shí)應(yīng)仔細(xì)衡量，嚴(yán)格把握。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??商品房按什么面積銷(xiāo)售？有沒(méi)有什么影響嗎？
  答

  一，按購(gòu)房合同上的銷(xiāo)售面積付款二，開(kāi)發(fā)商**終有個(gè)實(shí)測(cè)的建筑面積，也就是項(xiàng)目建成后，由測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)得的實(shí)際建筑面積，這個(gè)面積有可能與銷(xiāo)售面積不同?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣(mài)人交付使用的套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)計(jì)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)測(cè)面積小于合同約定面，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超出3%的部分房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。面積誤差比公式為：面積誤差比=（實(shí)測(cè)面積－預(yù)測(cè)面積）×100%÷預(yù)測(cè)面積

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• 問(wèn) ??商品房漏水正常嗎？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  先在漏水**嚴(yán)重的位置進(jìn)行原因排查，分析出具體是什么原因漏水。1、外墻漏水。那必須找物業(yè)解決問(wèn)題，因?yàn)橥鈮β┧扪a(bǔ)起來(lái)很麻煩2、衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)漏水，那就是防水沒(méi)做好，那就要將地面地磚或者衛(wèi)生間沉箱拆掉，重新找平做防水，再貼磚，貼磚的時(shí)候盡量小心，不要將防水層刮掉，還有就是需要注意地面與墻面接口位置防水的接口位置，盡量往上刷點(diǎn)，不要就只是刷地面3、水管漏水，那要排查出哪個(gè)位置水管破了，找出自己當(dāng)初水電鋪設(shè)的竣工圖，對(duì)照找出水管走向，然后排查漏水位置，將小范圍的地磚拆除，然后將水管重新修補(bǔ)好，水壓測(cè)試，沒(méi)問(wèn)題的話那就可以重新鋪磚了。（注意**好還有多余地磚的情況下，如果沒(méi)有建議看下打大一點(diǎn)，不然只修補(bǔ)一兩塊很難看）總之，根據(jù)實(shí)際產(chǎn)生漏水的原因，是因?yàn)榉浪畣?wèn)題、還是水管滲水問(wèn)題，具體問(wèn)題具體分析，再進(jìn)行修補(bǔ)方案確定，不要盲目去做

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• 問(wèn) ??商品房可以改造嗎？有沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  不可以。一、如果在不改變房屋主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，將房間進(jìn)行功能劃分，是可以的；但是如果房屋的改造即將或者可能會(huì)對(duì)房屋、樓體的主體結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，是不允許的。二、根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主裝修中禁止、限制以下行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。三、根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第六條相關(guān)規(guī)定，裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施?！钡诎藯l規(guī)定：“改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)?！?/p> 全部3個(gè)回答>