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• 138****9573

  一般開發(fā)商所指的這種內(nèi)部認(rèn)購就是預(yù)售許可證沒有辦理之前的一種認(rèn)購，這時交錢可以先把你喜歡的房子定下來，而且這錢應(yīng)當(dāng)是可以退的。等預(yù)售許可和面積審核下來后，再簽定正式的房屋買賣合同就可以了。內(nèi)部認(rèn)購是沒有法律保護(hù)的,現(xiàn)在的房子是要封頂才能賣的!房地產(chǎn)老總都不能訂購,雖然訂購即使不成功錢還是可以退還的!
  購買手續(xù)不全的房屋是存在風(fēng)險(xiǎn)的。但正象你說的那樣，如果不在此時認(rèn)購，又擔(dān)心將來購買不到自己喜歡的房子。
  風(fēng)險(xiǎn)主要有：1、開發(fā)商將房屋抵押貸款，同時又拿著購房人的**款消失；2、當(dāng)房屋正式預(yù)售時，若不想購買，有些費(fèi)用不退；3、正式簽合同時，因?yàn)橐呀桓兜南嚓P(guān)款項(xiàng)，無法為自己爭取**大的利益等。
  為避免風(fēng)險(xiǎn)，個人意見如下：
  1、了解開發(fā)商資信，即以往開發(fā)樓盤的信譽(yù)度；
  2、簽訂認(rèn)購合同書中，盡量爭取多寫些內(nèi)容，**好能將將來要簽訂的合同的內(nèi)容都寫進(jìn)來，至少應(yīng)明確房價、面積、正式簽合同的時間等，同時要注意預(yù)付款與“定”金的區(qū)別，預(yù)付款一般情況下是可退的，而“定”金是合同擔(dān)保的一種方式，當(dāng)一方不簽定合同時，該筆款項(xiàng)需雙倍返還（出售方違約）或不予退還（購買方違約）。
  因此，請你結(jié)合自己的實(shí)際情況慎重考慮。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 10:37:54
• 138****4351

  1、如果開發(fā)商已取得銷售許可證，則簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同有效，開發(fā)商應(yīng)按照約定承擔(dān)逾期竣工的違約責(zé)任；如果開發(fā)商至今沒有取得預(yù)售許可證，則內(nèi)部認(rèn)購合同以及開發(fā)商要求你們簽訂的所謂正式合同均是無效的，你們關(guān)于逾期交房違約責(zé)任的約定對雙方?jīng)]有約束力，因此給你造成的損失按照雙方過錯分擔(dān)。
  2、房地產(chǎn)管理部門對商品房買賣合同的備案時間有時限要求，開發(fā)商要求將日期寫在2008年，我估計(jì)是為了辦理備案登記的需要。你可以在簽訂正式合同前要求開發(fā)商對逾期交房違約金的支付予以處理。

  查看全文↓ 2019-06-12 10:37:45
• 143****2538

  1、許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種"內(nèi)部認(rèn)購"的方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購的**重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照"開盤價"而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的"低開高走"的營銷原則，內(nèi)部認(rèn)購價應(yīng)該是該商品房銷售過程中的"**低時段價"，購房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。
  　　2、房地產(chǎn)營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴(yán)格地限制和控制內(nèi)部認(rèn)購的銷售量和時間。聰明的購房者如在作好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出手，這樣一套房計(jì)算下來可能會有數(shù)以幾萬計(jì)的"便宜"。
  　　3、內(nèi)部認(rèn)購的操作流程一般是賣VIP卡,收取若干訂金,采取交3千抵一萬等優(yōu)惠.然后積累人氣,看到一個項(xiàng)目采用不定優(yōu)惠的方法,即從交訂金之日起到開盤,一天抵100元的方法, 優(yōu)惠遞減，先買卡的客戶會有比較強(qiáng)烈的優(yōu)越感和尊貴感，一開始項(xiàng)目人氣不是很高的時候，也容易讓客戶感到緊迫，促使下定。優(yōu)勢：可以前期可以吸引大批客戶跟進(jìn)拿號，蓄水。劣勢：開發(fā)商的開盤期控制有風(fēng)險(xiǎn)，太短，客源不充分；太長，客戶信心動搖，同時公司成本增加。

  查看全文↓ 2019-06-12 10:37:35
• 135****9481

  商品房在沒有預(yù)售證前是不能進(jìn)行合法銷售的，內(nèi)部認(rèn)購是否具有法律效力，不能一概而論。內(nèi)部認(rèn)購是開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證之前的銷售行為，一般情況下，未取得預(yù)售證的項(xiàng)目不具備合法銷售條件，因而內(nèi)部認(rèn)購得不到法律保護(hù)；
  但《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
  這種情況下的內(nèi)部認(rèn)購合法有效。 總之，在樓盤沒有取得預(yù)售證前參與內(nèi)部認(rèn)購是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，五證中其中任何一證不齊全都有可能將來拿不到產(chǎn)權(quán)證。
  通常內(nèi)部認(rèn)購期間的房子價格都比較要低些，這也是吸引購房者的主力因素，建議您還是謹(jǐn)慎定奪。感謝關(guān)注！

  查看全文↓ 2019-06-12 10:37:24
• 146****7665

  近年來，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種"內(nèi)部認(rèn)購"的方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購的**重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照"開盤價"而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的"低開高走"的營銷原則，內(nèi)部認(rèn)購價應(yīng)該是該商品房銷售過程中的"**低時段價"，這樣一套房計(jì)算下來可能會有萬元的"便宜"。
  如果是好地段價格合理開發(fā)商有信譽(yù)和實(shí)力 那么認(rèn)購范圍小 沒有關(guān)系的人就買不到，反之什么人都可以去認(rèn)購。
  風(fēng)險(xiǎn)和防范：他現(xiàn)在可以五證不全 但是必須要有土地證和2個規(guī)劃證，否則將來房產(chǎn)證不好辦或定為違章。交房時間的約定和不能按時交房該如何賠償要在合同中體現(xiàn)出來。
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  回答 補(bǔ)充：就是五證里面的2個
  建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、
  
  《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，
  

  查看全文↓ 2019-06-12 10:37:11

相關(guān)問題

• 問 商品房內(nèi)部認(rèn)購合同有效嗎
  答

  不等于，內(nèi)部認(rèn)購合同不是正式的買賣合同，其次即使簽訂了買賣合同也不等于有房屋的所有權(quán)。房屋的所有權(quán)看登記，也就是拿到房產(chǎn)證的時候。

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• 問 商品房內(nèi)部認(rèn)購會存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證； 二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)； 三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。

• 問 商品房內(nèi)部認(rèn)購書是否具有法律效力?
  答

  所謂商品房買賣認(rèn)購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的一種合同。目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等等。很多購房者認(rèn)為，在整個交易過程當(dāng)中，只有**終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認(rèn)購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認(rèn)購書中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒有約束力。其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯誤的。商品房認(rèn)購書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購房者在簽署商品房認(rèn)購書時千萬不能因其內(nèi)容簡單而掉以輕心，尤其是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購書不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購書中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。并且容易發(fā)生定金套牢購房人的問題?！　?dǎo)致認(rèn)購人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！　?*高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當(dāng)然，如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還?！÷蓭熖嵝?，一旦看到“定金”兩個字，就一定要同時想到這兩個字背后隱含著的“定金罰則”?！÷蓭熤д小”M管房屋認(rèn)購書常常將認(rèn)購人套牢，但，只要注意以下幾點(diǎn)，完全可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止被套?！　∈紫纫?jǐn)慎對待銷售人員的宣傳。為了訂單背后的提成，銷售人員會使出“渾身解數(shù)”，所以一定要謹(jǐn)慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“**后一套”還是“明天就漲價”，無論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r頭腦發(fā)熱而被“套牢”?！?其次是交錢之前請三思。為**大限度保護(hù)自己的利益，要在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購書》中的定金條款并不生效，因此如果在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，消費(fèi)者還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴消費(fèi)者支付錢款?！　〉谌?，簽訂《商品房認(rèn)購書》并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》?！　〖s定《商品房認(rèn)購書》“退出”條款 由于簽訂《商品房認(rèn)購書》時，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”?！　〉谒木褪潜M量不交“定金”。如果還沒有下定**后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易抽身退出，盡量不要交“定金”?！　?*后要抓住對方違約機(jī)會。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要在《商品房認(rèn)購書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費(fèi)者才能夠底氣十足并證據(jù)充分地要求對方返還款項(xiàng)?！　≌J(rèn)購書可直接轉(zhuǎn)成正式合同商品房認(rèn)購書是房屋買賣雙方達(dá)成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價退出。但是在特殊情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。這個規(guī)定實(shí)際上是一把雙刃劍，如果已經(jīng)決定要買這套房，不妨利用這個規(guī)定，爭取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，免去中間的夜長夢多。

  全部3個回答>
• 問 ??商品房內(nèi)部認(rèn)購書是不是具有法律效力?
  答

  首先，商品房認(rèn)購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。簽售的目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等。 其次，商品房認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價款計(jì)算；訂立正式購房合同的時限約定。認(rèn)購書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購書的訂立相對比較簡單，一般是購房者與開發(fā)商采用合同書形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來訂立正式房屋買賣合同作約定。 **后，商品房認(rèn)購書具有法律效力。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！痹摋l規(guī)定承認(rèn)了商品房買賣認(rèn)購書的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

  全部3個回答>
• 問 ??購房內(nèi)部認(rèn)購是什么意思？
  答

  什么是內(nèi)部認(rèn)購呢？內(nèi)部認(rèn)購就是，房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種"內(nèi)部認(rèn)購"的方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購大的好處，就是價格低？內(nèi)部認(rèn)購的重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照"開盤價"而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的"低開高走"的營銷原則，內(nèi)部認(rèn)購價應(yīng)該是該商品房銷售過程中的"低時段價"，購房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。內(nèi)部認(rèn)購會嚴(yán)格限制數(shù)量，以營銷為目的？同時，房地產(chǎn)營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴(yán)格地限制和控制內(nèi)部認(rèn)購的銷售量和時間。聰明的購房者如在作好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出手，往往能得到實(shí)在的優(yōu)惠，這樣一套房計(jì)算下來可能會有數(shù)以幾萬計(jì)的"便宜"。

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