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• 154****1057

  一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：
  一、延期交付房屋。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。
  二、合同無效。合同無效的原因多由于開發(fā)商的手續(xù)不全，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。 如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。
  三、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計(jì)。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商就構(gòu)成違約，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。
  四、房屋面積誤差超過3%。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測面積與簽約時(shí)的暫測面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。
  五、房屋質(zhì)量不合格影響使用。根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。
  六、房子產(chǎn)權(quán)不清楚。如存在抵押、查封或其他經(jīng)濟(jì)糾紛 。
  七、存在合同欺詐等其他問題的。開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，可起訴認(rèn)定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發(fā)商未取得預(yù)售許可;房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書面同意的;該房屋權(quán)屬有爭議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。
  八、遲延辦理房屋所有權(quán)登記。根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的。
  九、按揭合同不能辦理。因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。
  十、在建工程轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓在建工程，應(yīng)書面通知購房者，購房者有權(quán)在接到通知之日起30日內(nèi)要求退房。

  查看全文↓ 2019-07-02 09:46:46
• 153****1716

  1/延期交付房屋發(fā)商與購房合同約定交房卻遲遲發(fā)商入住通知根據(jù)現(xiàn)《司解釋》規(guī)定發(fā)商經(jīng)購房催告三月合理期限內(nèi)仍未履行購房權(quán)要求發(fā)商退房并要求返訂金或支付房款利息 2/發(fā)商發(fā)手續(xù)全導(dǎo)致合同效. 發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房 發(fā)商證件全屬于違操作與買房簽署合同屬于效合同由于效合同發(fā)商應(yīng)返購房交納房款 3/發(fā)商未經(jīng)購房同意擅自變更設(shè)計(jì). 購房與發(fā)商簽訂合同般都約定發(fā)商變更設(shè)計(jì)前必須經(jīng)購房同意否則發(fā)商構(gòu)違約購房權(quán)退房發(fā)發(fā)商未經(jīng)購房同意擅自變更房屋戶型、朝向、面積等關(guān)設(shè)計(jì)情況購房依據(jù)合同約定要求發(fā)商退房 4/房屋面積誤差超3％ 交房房屋實(shí)測面積與簽約暫測面積誤差比絕值超3％購房提退房并要求退賠利息 5/房屋質(zhì)量合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用 根據(jù)新司解釋房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用購房提退房并要求發(fā)商賠償損失認(rèn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格依照關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn) 6/房產(chǎn)權(quán)清楚存抵押、聯(lián)建或其經(jīng)濟(jì)糾紛 發(fā)商售房屋前所售房屋抵押或賣給購房房抵押給購房查明認(rèn)定購房合同效要求退房外造購房合同效見情形發(fā)商未取預(yù)售許；
  房屋共財(cái)產(chǎn)未經(jīng)其共權(quán)書面同意；該房屋權(quán)屬爭議司機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依裁定、決定查封或其形式限制房屋權(quán)利等情形 7/遲延辦理房屋所權(quán)登記 根據(jù)買賣合同約定或律規(guī)定應(yīng)辦理房屋所權(quán)登記屆滿超由于發(fā)商原導(dǎo)致辦理房屋所權(quán)登記 8/按揭合同辦理 歸責(zé)于事雙事由未能訂立按揭合同辦理按揭貸款 9/建工程轉(zhuǎn)讓發(fā)商欲轉(zhuǎn)讓建工程應(yīng)書面通知購房者購房者權(quán)接通知起30內(nèi)要求退房 。

  查看全文↓ 2019-07-02 09:46:38
• 145****7269

  從法律角度講，退房實(shí)際上是購房者作為購房合同的一方當(dāng)事人，行使其合同解除權(quán)，肯定是可以的。購房者與貸款銀行之間是一種借代關(guān)系，與開發(fā)商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨(dú)立法律關(guān)系，所以對(duì)購房者的解約權(quán)并沒有任何妨礙。
  
  那么，退房時(shí)已按揭的貸款誰來還？首先由于購房合同被解除，開發(fā)商從購房者處取得的所有購房款項(xiàng)均應(yīng)返還購房者。購房者申請的銀行按揭貸款，也是購房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購房者。然后，購房者應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款，“借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息提前還給銀行?！?br/>購房者應(yīng)辦理解除抵押登記手續(xù)
  實(shí)際上這種還款方法是一種理論上的做法，實(shí)踐中很難這樣操作，因?yàn)橘彿空咚彿课菀呀?jīng)向銀行做抵押。如果購房者拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購房者所購房屋。但此時(shí)房屋已不歸購房者所有，處分該房屋就損害了開發(fā)商的利益，開發(fā)商絕不會(huì)吃這個(gè)虧。所以，就只能由開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分，其中屬于購房者**款的部分直接退還給購房者，屬于購房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購房者已向銀行提前還款。
  銀行依據(jù)中國人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第三十條之規(guī)定：“抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出資人，借款合同終止?！睆亩邮者€款，終止借款合同。
  我國《擔(dān)保法》第五十二條之規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”借款合同終止后，抵押權(quán)即告消滅，當(dāng)事人應(yīng)辦理相關(guān)解除抵押登記手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-07-02 09:46:29

相關(guān)問題

• 問 ??開發(fā)商怎么招商？誰知道呢？
  答

  現(xiàn)在的銷售人員拿其現(xiàn)在的銷售提成，而對(duì)于現(xiàn)在兼負(fù)責(zé)招商提成可以分為兩部分，如果現(xiàn)在招商已經(jīng)的完成的，可以給其全部招商提成，而如果現(xiàn)在的招商只進(jìn)行了一部分，還需要后來專門的招商人員來共同完成得，提成可以銷售和招商各占50%，等該招商徹底完成發(fā)提成。

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• 問 ??購房協(xié)議丟失怎么辦？誰知道呢？
  答

  購房合同丟了可以補(bǔ)辦嗎?購房合同丟了可以怎么辦呢?合同丟失了是可以補(bǔ)辦的。1、一般情況下房屋買賣交易過程中需要簽訂四份購房合同：開發(fā)商兩份，房管部門備案一份，購房者一份，但如果購房者要辦理銀行按揭的話，購房者所有的購房合同原件需要交由貸款銀行備案。購房者與開發(fā)商簽訂完購房合同后，該合同就是證明購房者購買房屋的憑證，因此，要妥善保管自己的購房合同，如果不小心丟失，一定要及時(shí)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。2、購房合同未做預(yù)售登記，在購房的合同沒有預(yù)售登記前，如果購房者合同丟失，只需將丟失的合同作廢，然后重新簽訂一份合同，購房者需要支付的費(fèi)用是一份合同的工本費(fèi)，約五十元左右。3、預(yù)售登記后，辦理銀行按揭前。如果購房者丟失合同，所采取的措施是在報(bào)紙上刊登聲明合同作廢，三個(gè)月期滿后，拿著報(bào)紙去做預(yù)售登記的機(jī)關(guān)申請注銷簽訂的那份合同，然后重新簽訂一份合同，再去做預(yù)售登記。這期間購房者需要支付的有刊登聲明的費(fèi)用，合同的工本費(fèi)，新合同的印花稅。

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• 問 ??購房協(xié)議丟失怎么辦？誰知道呢？
  答

  1、如果是在購房合同沒有做預(yù)售登記前丟失合同的，只需將剩余的合同作廢，和開發(fā)商重新簽訂一份合同；2、如果是在購房合同做完預(yù)售登記，沒有開始辦理銀行按揭前丟失的，應(yīng)在報(bào)紙上刊登合同作廢的聲明，到期滿后，拿著報(bào)紙去做預(yù)售登記的機(jī)關(guān)申請注銷所簽訂的那份合同，然后和開發(fā)商重新簽訂一份合同，再去做預(yù)售登記；3、如果是在做完預(yù)售登記，已經(jīng)辦理好銀行按揭手續(xù)后丟失的，則購房者除需要辦理第二種情況所辦理的手續(xù)外，還要和辦理貸款的銀行簽訂一份變更協(xié)議，并將新的合同放在銀行，因?yàn)樵鹊馁彿亢贤呀?jīng)注銷了，要換成新的合同，也就是說，購房者和銀行所簽的借款合同里的合同號(hào)已經(jīng)發(fā)生變化了，盡管購房合同里面的內(nèi)容沒有發(fā)生變化，但依據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，該借款合同已經(jīng)發(fā)生變更，所以需和銀行簽訂變更合同。

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• 問 ??購房憑證掉了怎么辦？誰知道呢？
  答

  可以持身份證、購房發(fā)票到房地產(chǎn)公司銷售部門補(bǔ)辦購房證明，公司有房子銷售情況備案，完全可以補(bǔ)辦的。

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• 問 ??房子按揭利息是多少更劃算？誰知道呢？
  答

  首先你沒告訴你按揭貸款執(zhí)行的利率（各地各行政策不同，故利率浮動(dòng)略有不同），所以我只能按商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率和公積金利率分別為你計(jì)算：　　1、基準(zhǔn)利率 ，貸款總額23萬，貸款年限13年 ，月供 2224.62 元（含息），到期總還款額 347040.72元，其中利息總計(jì)347040.72-230000=117040.72元?！　?、公積金利率，貸款總額23萬，貸款年限13年 ，月供1973.07 元（含息），到期總還款額 307798.92元，其中利息總計(jì)307798.92-230000=77798.92元?！　×硗?，一般銀行都是按整數(shù)金額貸款，所以沒把你400元計(jì)算進(jìn)去。

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