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• 155****6744

  沒(méi)有房產(chǎn)證的房子該怎樣交易？
  情況一：剛交了**款，還沒(méi)有辦按揭
  這種情況就是開發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，這是**好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買方的名字了。這是流程**簡(jiǎn)單，也是風(fēng)險(xiǎn)**小的一種情況了。
  情況二：正在還房貸，還沒(méi)有交房
  這種情況就比較復(fù)雜了，風(fēng)險(xiǎn)也**高，除非是朋友關(guān)系，或者是特殊原因，很少有人會(huì)在這個(gè)階段買（賣）房子，主要有兩種方式可供選擇。
  方式一：直接更名
  流程：
  1、賣方將銀行的貸款還清
  2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同
  3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)
  4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案
  注意事項(xiàng)：
  1、房子必須還清銀行貸款
  2、更名必須取得開發(fā)商的同意
  3、買方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買
  這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。
  其實(shí)從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。我國(guó)規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(即“過(guò)戶”)為準(zhǔn)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過(guò)戶的，因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問(wèn)題都只能自己兜著。
  方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶
  雙方可以先簽一份協(xié)議，約定**款項(xiàng)，以及過(guò)戶時(shí)間（房產(chǎn)證下來(lái)就立即過(guò)戶），預(yù)付**款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來(lái)再辦理過(guò)戶，先過(guò)房產(chǎn)證，出新證當(dāng)天再過(guò)土地證，過(guò)戶后再交付尾款。
  第二種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。
  包括：
  個(gè)人所得稅：總房款的1%
  契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平-140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%。（均為首套房）
  （契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納）
  營(yíng)業(yè)稅：5.55%
  第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。

  查看全文↓ 2019-07-17 22:00:43
• 133****2987

  貸款沒(méi)有還清的房子不能買賣，需要貸款結(jié)清后才能操作買賣，也可參照以下流程辦理買賣：
  1、轉(zhuǎn)按揭：**簡(jiǎn)單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
  2、用買方的**款繳清剩余貸款：這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。
  3、利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款：如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購(gòu)買貸款未繳清的房產(chǎn)，可以采取這種方式。但前提是房主有銀行認(rèn)可的抵押物（如其他房產(chǎn)）用來(lái)申請(qǐng)貸款。這樣房主就可以通過(guò)抵押向銀行貸出一定的款來(lái)付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易的成功。

  查看全文↓ 2019-07-17 22:00:32
• 141****2856

  期房貸款轉(zhuǎn)讓的前提
  比較現(xiàn)房，期房轉(zhuǎn)賣相對(duì)比較費(fèi)事，與一般的二手房銷售不同，期望的轉(zhuǎn)賣需完結(jié)期望的權(quán)益轉(zhuǎn)讓。期房的權(quán)益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，它是指預(yù)售一些產(chǎn)品類型房，它的預(yù)購(gòu)人將自已所預(yù)購(gòu)的這種房的期權(quán)，轉(zhuǎn)讓給受讓人的法令行為。
  基礎(chǔ)的常識(shí)要了，期房與現(xiàn)房是怎樣辦理的?期房變化為現(xiàn)房在實(shí)踐中有兩個(gè)條件：一是預(yù)購(gòu)人與開發(fā)商簽署了房子交接書，二是開發(fā)商處理了房地產(chǎn)初始注冊(cè)手續(xù)，獲得了新建產(chǎn)品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。
  當(dāng)時(shí)述兩個(gè)條件中的任何一個(gè)時(shí)，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)讓遭到阻礙，預(yù)購(gòu)人能夠待獲得該房子的房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)后，以二手房過(guò)戶的方法完結(jié)轉(zhuǎn)讓。這種狀況比較好辦，在此不多敘述，那接下來(lái)只講期房的怎樣完結(jié)轉(zhuǎn)讓。
  期房貸款轉(zhuǎn)讓的條件
  條件一：房子尚處在期房階段。
  也就沒(méi)有到上面說(shuō)到的期房變化為現(xiàn)房的任何一個(gè)條件，期房尚不能以二手房過(guò)戶的方法完結(jié)轉(zhuǎn)讓。
  條件二：須征得開發(fā)商贊同。
  預(yù)購(gòu)人必需獲得開發(fā)商的贊同，方能完結(jié)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商一般選用在預(yù)購(gòu)人與受讓人簽定的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》上加蓋公章的方法，標(biāo)明開發(fā)商現(xiàn)已贊同該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
  借貸未還完是否可轉(zhuǎn)讓?期房在還貸期間是答應(yīng)轉(zhuǎn)讓的，但因?yàn)榇嬖诜孔拥匿N售聯(lián)絡(luò)和假貸聯(lián)絡(luò)因而轉(zhuǎn)讓有必要征得開發(fā)商和借貸銀行的贊同。開發(fā)商和借貸銀行贊同轉(zhuǎn)讓的，需求轉(zhuǎn)讓人，開發(fā)商與受讓人一起處理預(yù)售預(yù)購(gòu)注冊(cè)的改動(dòng)手續(xù)，并與借貸銀行改動(dòng)假貸合同的當(dāng)事人。

  查看全文↓ 2019-07-17 22:00:24

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• 問(wèn) 誰(shuí)能告訴我商品房如何計(jì)算公攤面積
  答

  在買房過(guò)程中，普通用戶**不好掌握的就是公用建筑面積分?jǐn)倖?wèn)題，因此，首先得了解公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬刻咨唐贩繎?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之各。3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

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• 問(wèn) ??誰(shuí)能告訴我期房退房房貸怎么辦？
  答

  房貸辦理成功 還能退房嗎？首先在簽訂合同時(shí)要注明對(duì)于逾期交房的規(guī)定。比如注明逾期超過(guò)約定天數(shù)日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起，30天內(nèi)退還全部已付款，并向買受人支付違約金。另外，應(yīng)明確規(guī)定退房條件不限于房貸辦理成功，并且因開發(fā)商原因退房需由開發(fā)商賠償貸款損失。如果合同有超過(guò)逾期一定時(shí)間可以解除合同的規(guī)定，業(yè)主有意愿，開發(fā)商應(yīng)該按此執(zhí)行。業(yè)主的貸款損失，可以通過(guò)法律途徑，訴訟開發(fā)商。但是在實(shí)際操作中，向法院起訴并不是很多人的首選，如果逾期交房時(shí)間不是很長(zhǎng)的話，建議業(yè)主還是采取靜待方式。如果還是不能完成交房，再采取措施。

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• 問(wèn) ??誰(shuí)能告訴我期房延期交房怎么辦？
  答

  一) 延期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的，購(gòu)房者不能要求解除合同，但是可以請(qǐng)求開發(fā)商按延期天數(shù)承擔(dān)違約金賠償。(二) 開發(fā)商延期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒(méi)有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購(gòu)房人沒(méi)必要解除購(gòu)房合同。雖然不是因?yàn)椴豢煽沽蚝贤s定的免責(zé)理由，但屬于購(gòu)房者能夠承受的范圍，例如開發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致停工了一段時(shí)間現(xiàn)已恢復(fù)等，購(gòu)房者可以選擇等待并且要求開發(fā)商承擔(dān)違約金賠償。(三) 開發(fā)商延期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒(méi)有履行的，也不給出合理理由或者一味推脫逃避的，買房人可以要求解除合同的，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠償自己的損失?？傊?，購(gòu)房者遭遇延期交房時(shí)對(duì)于開發(fā)商延期交房的理由不可能知道的很清楚，或者知道的并不是真實(shí)的理由，所以除了可以選擇上面的解決方式，還需要注意一些其他事項(xiàng)，例如：簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意合同中關(guān)于交房日期的規(guī)定，延期交房的處理等，如果沒(méi)有約定，要簽訂協(xié)議。盡量在購(gòu)房合同中體現(xiàn)出這個(gè)問(wèn)題，以便發(fā)生問(wèn)題的時(shí)候有據(jù)可查。

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• 問(wèn) ??誰(shuí)能告訴我期房貸款下不來(lái)怎么辦？
  答

  買房子付了**但貸款下不來(lái)遇到這種情況只能去把房子退了,找開發(fā)商去吧!別無(wú)他法了。你把開發(fā)商這邊要說(shuō)好,貸款要是下不來(lái)不是因?yàn)樽约翰幌胭J,而是其他客觀原因,你把原因直接找他們領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)就行了,銷售人員可以甩到一邊,他們也不惜管這些事兒,看看怎么說(shuō),因?yàn)槟愕暮贤莿e人接手是安原先你簽訂的單價(jià)轉(zhuǎn)讓的,所以開發(fā)商也想高于這個(gè)價(jià)格,但是已經(jīng)是既成事實(shí)不能更改,所以違約金的比例就是那段你從簽訂合同到你貸款未批復(fù)的房?jī)r(jià)上浮比例,這都是多少年的經(jīng)驗(yàn)積累的。把這些客觀的原因和開發(fā)商說(shuō)說(shuō),我想他們應(yīng)該可以理解的,不止是你一個(gè)人遇到過(guò)這種問(wèn)題,以前也有其他人遇到過(guò)這種問(wèn)題的。

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• 問(wèn) ??誰(shuí)能告訴我買期房退不了怎么辦？
  答

  如果不屬于重大質(zhì)量問(wèn)題和與圖紙嚴(yán)重不符是不能退的。

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