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• 136****3717

  《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》第四條：　嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地。必須嚴(yán)格按照《土地管理法》和《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。對(duì)在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。
  
  二手小產(chǎn)權(quán)房交易方法：
  
  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
  
  小產(chǎn)權(quán)房在手續(xù)全的情況下，也只能算是合格的農(nóng)民房；現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)方是不能夠在市場(chǎng)流通的，一些中介也只是在暗中兜售；嚴(yán)格意義上說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，小產(chǎn)權(quán)房也是禁止市場(chǎng)流通的；
  
  市民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房利益受到侵害時(shí)，也得不到法律保護(hù)；小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)士地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)而使用集體所有土地的涉嫌違法用地；
  
  小產(chǎn)權(quán)房無(wú)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的涉嫌違法建設(shè)；小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有取得商品房銷(xiāo)售許可證，因而不能辦理《房屋所有權(quán)證書(shū)》；

  查看全文↓ 2019-07-25 07:27:10
• 148****5930

  購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有一些風(fēng)險(xiǎn)的。
  第一、 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力
  “小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效。
  2、 對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織
  和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  3、 對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)
  批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
  第二、小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓面臨的障礙
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響。
  第三、政策風(fēng)險(xiǎn)
  購(gòu)買(mǎi)在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

  查看全文↓ 2019-07-25 07:27:06
• 145****6692

  
  
  毫無(wú)疑問(wèn)，2019年樓市的確到了谷底，底有多長(zhǎng)，半年、一年，還是兩年？這不是我們凡人可以決定的，但變天的那一刻，我會(huì)及時(shí)告知大家。無(wú)論如何，2019年都是一二線城市剛需入場(chǎng)和置換的絕佳時(shí)機(jī)。
  
  
  
  但是，如果碰到這些房子，一定要保持警惕、避而遠(yuǎn)之：
  
  
  
  1
  
  產(chǎn)權(quán)糾紛房
  
  
  
  媒體上關(guān)于房產(chǎn)的新聞，**多的就是產(chǎn)權(quán)糾紛，司法介入。這種房子，通常是由于房屋產(chǎn)權(quán)不明確存在爭(zhēng)議，而限制了房屋的買(mǎi)賣(mài)交易。一般是家庭親戚間財(cái)產(chǎn)分割，或者是公司債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致。在法院沒(méi)有**終裁決前，房子是不能過(guò)戶交易的。
  
  
  
  房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，是買(mǎi)房大忌，千萬(wàn)別貪圖便宜，惹是生非。先來(lái)給大家講個(gè)我親戚的真實(shí)案例：
  
  
  
  幾年前，我的一位表親，看中一套二手房，在查驗(yàn)過(guò)上家老夫妻的產(chǎn)證后，在中介的催促下，當(dāng)天支付了5萬(wàn)定金，一周后網(wǎng)簽結(jié)束支付了30萬(wàn)**款，第二天去交易中心備案審稅時(shí)，被告知房子已被法院凍結(jié)，產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議。后詢問(wèn)上家老太才得知，房屋所有權(quán)是他們夫妻不假，但是他們的親姐妹正在與他們爭(zhēng)產(chǎn)權(quán)，房屋半年前已遭法院凍結(jié)，不得上市交易。但是老太辯解稱自己也不知道房子被凍結(jié)了。好在老夫妻是老知識(shí)分子，通情達(dá)理，3個(gè)月后官司打完，現(xiàn)金補(bǔ)償了姐妹，房子判給老夫妻所有，我親戚的買(mǎi)房合同才得以繼續(xù)履行。
  
  
  
  這類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)類(lèi)的糾紛案例我們經(jīng)常可以從電視新聞中看到，感覺(jué)似乎很遙遠(yuǎn)，好像永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)生在我們自己身上，那你就真是太天真無(wú)邪了。現(xiàn)實(shí)中，往往這種有糾紛的房子大多數(shù)會(huì)以出售變現(xiàn)的方式來(lái)分割財(cái)產(chǎn)。不是不常見(jiàn)，而是你不常買(mǎi)。那么，現(xiàn)實(shí)中，我們?nèi)绾畏直?，碰到后如何處理呢?br/>
  
  
  如何避免：拉產(chǎn)調(diào)。通常遇到這種房子，絕不會(huì)像我親戚那樣好運(yùn)，這么快這么順利就解決掉了，所以，如何避開(kāi)這種房子才是上上策。**有效、**直接的辦法就是拉產(chǎn)調(diào)！房屋有否凍結(jié)和產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議在交易中心出具的房屋產(chǎn)權(quán)人信息中會(huì)顯示。所以，買(mǎi)房下定前的****重要的工作就是去交易中心拉產(chǎn)調(diào)！一旦發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題，懸崖勒馬，還來(lái)得及。
  
  
  
  如何處理：隨機(jī)應(yīng)變，維護(hù)自身利益。如果不幸的是，你在付完定金和**后才得知此時(shí)事，那么不要慌亂。多聽(tīng)少說(shuō)，多觀察少表態(tài)。多方聽(tīng)取糾紛各方的意見(jiàn)和態(tài)度，切記不可只聽(tīng)取一方的片面之詞，客觀預(yù)估解決糾紛的時(shí)間長(zhǎng)短，如果短期內(nèi)可以解決，那可以繼續(xù)履行合同。如果根本看不到解決的曙光，那么果斷退出。這時(shí)，就要拿上家無(wú)法履行約定的交易過(guò)戶時(shí)間而承擔(dān)違約責(zé)任來(lái)作為你的籌碼，逼迫上家解除合同，并承擔(dān)違約金。
  
  2
  
  家庭矛盾房
  
  
  
  夫妻不和、婆媳糾紛、兄弟反目、姐妹相殘，欠債還錢(qián)，贍養(yǎng)老人，遺產(chǎn)分配，只要這些情節(jié)和你買(mǎi)的房子有關(guān)聯(lián)，你就不會(huì)順利成交。家庭矛盾**終都會(huì)走向經(jīng)濟(jì)矛盾，**后就是房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分割。就算房子產(chǎn)權(quán)一清二白，也會(huì)在交易過(guò)程中出現(xiàn)波折和坎坷，我看到聽(tīng)到這樣的例子太多了。
  
  
  
  前不久后臺(tái)咨詢我的一位上海朋友，看中一套300萬(wàn)的普通空置住房，已經(jīng)簽完合同，并支付了上家200萬(wàn)**，50萬(wàn)準(zhǔn)備貸款，剩50萬(wàn)過(guò)戶當(dāng)天支付。但是，上家的親姐姐擅自撬開(kāi)門(mén)鎖，闖入房?jī)?nèi)住下不走，原因是上家妹妹不肯贍養(yǎng)老人，又不肯出贍養(yǎng)費(fèi)，所以姐姐不得已而為之，公安和民政局介入后幾個(gè)月后仍未解決。目前，這位朋友房子也不想買(mǎi)了，只想把200萬(wàn)**要回來(lái)。
  
  
  
  這個(gè)例子，我看到的第一反應(yīng)不是考慮姐姐破門(mén)而入合不合法？也不是關(guān)心贍養(yǎng)費(fèi)是多是少？而是，他為什么要這么早就付200萬(wàn)現(xiàn)金給上家？造成這種后果真的與自己的無(wú)知有很大關(guān)系。
  
  
  
  如何避免：
  
  
  
  方法一：**金額越少越好。我在之前的文章買(mǎi)賣(mài)篇中說(shuō)到過(guò)，買(mǎi)房**大的風(fēng)險(xiǎn)就是錢(qián)付掉了，房子沒(méi)拿到。上面這個(gè)例子就是**現(xiàn)實(shí)的教訓(xùn)。300萬(wàn)的普通住房，根本不需要簽完合同就付200萬(wàn)，就算是在上海北京買(mǎi)非普通住房，也不能在網(wǎng)簽后就直接付掉7-8成的房款，所有銀行只規(guī)定在簽署貸款合同前付到**低**比例就可以了。上面這個(gè)朋友完全可以簽完合同付50萬(wàn)，剩下的**余額在簽貸款合當(dāng)天再支付，簽合同到簽貸款合同之間至少一個(gè)月以上，如果是銀根收緊時(shí)，至少2-3個(gè)月。說(shuō)白了，就是他把150萬(wàn)提前2-3個(gè)月付給了上家，還在期盼上家家里風(fēng)調(diào)雨順，一切太平。
  
  
  
  方法二：與左鄰右舍打聽(tīng)情況。家庭糾紛這種事想要密不透風(fēng)根本做不到，不用說(shuō)街道居委會(huì)，就是樓上樓下的鄰居都一定知道個(gè)七七八八的。所以，買(mǎi)房子付定金前，去和鄰居保安居委會(huì)打聽(tīng)點(diǎn)消息是非常必要的，不用難為情，笑臉相迎，客客氣氣就可以了，絕大多數(shù)人很樂(lè)意傳播這種小道消息的。如果碰到家里有矛盾糾紛的，就要提前想好對(duì)策了。我就是多次如此操作，屢試不爽，還能提前和鄰居搞好關(guān)系。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-25 07:27:02

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房將來(lái)會(huì)合法嗎？
  答

  不合法，必須五證齊全！沒(méi)有五證就不能拿到房產(chǎn)證

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房并且合法
  答

  看房屋性質(zhì)主要是看房子建設(shè)的土地性質(zhì)，小產(chǎn)權(quán)房的土地一般都是集體土地，歸村里的集體成員，理論上小產(chǎn)權(quán)房只能以成本價(jià)賣(mài)給集體成員，也就是村民；其他人購(gòu)買(mǎi)，理論上不是集體成員，不能享受后續(xù)的一些政策和服務(wù)。其實(shí)從定義中我們可以看出，小產(chǎn)權(quán)理論上是可以買(mǎi)賣(mài)的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房并且合法?政府明知道買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房不合法，為什么還建小產(chǎn)權(quán)房賣(mài)
  答

  購(gòu)買(mǎi)二手房，**重要的是認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。首先要求賣(mài)方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書(shū)正本，并到房管部門(mén)查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，以及擬購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄。包括房主、登記日期、成交價(jià)格等，還需要確認(rèn)賣(mài)方產(chǎn)權(quán)的完整性，了解所購(gòu)房有沒(méi)有被抵押，以及與人共享等；注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人。其次要搞清楚所購(gòu)房源是否屬于允許出售的房屋。一般來(lái)說(shuō)，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。與商品房不同，二手房買(mǎi)賣(mài)一般都是“個(gè)案”。所以有關(guān)價(jià)格、房況等，都需要消費(fèi)者自己或自己委托機(jī)構(gòu)來(lái)詳細(xì)了解。在決定購(gòu)買(mǎi)前，消費(fèi)者應(yīng)該仔細(xì)觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問(wèn)題。有的還應(yīng)詢問(wèn)小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何。此外，消費(fèi)者千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買(mǎi)的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng)；有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者應(yīng)從多個(gè)方面對(duì)比判斷二手房的價(jià)值。也可以委托信得過(guò)的中介機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看出房屋的**低保值價(jià)。**后，提醒您，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不要輕信對(duì)方，一定要合法、徹底地辦理過(guò)戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完過(guò)戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??小產(chǎn)權(quán)房能交易嗎？小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合法嗎？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)的房子無(wú)房產(chǎn)證，只有合同，可以憑合同進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，但是由于無(wú)房產(chǎn)證，無(wú)法備案，不受法律保護(hù)。1、“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。2、小產(chǎn)權(quán)房一般是違法占地，屬于違建，無(wú)房產(chǎn)證，不受法律保護(hù)。商品房是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)后修建，有房產(chǎn)證，有70年產(chǎn)權(quán)，受法律保護(hù)。二、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房合法嗎? 小產(chǎn)權(quán)房能夠繼承嗎？繼承合法嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房無(wú)房產(chǎn)證，無(wú)法過(guò)戶。買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：1、缺少“五證”；2、拆遷難補(bǔ)償；3、質(zhì)量難保證；4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣(mài)；5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款。

  全部3個(gè)回答>