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• 144****2927

  計算公式：公攤系數(shù)=公攤面積/套內(nèi)建筑面積。高層住宅公攤面積根據(jù)公攤系數(shù)計算：
  
  1、如果購買的住地點有電梯的板式小高層修建中，那么公攤系數(shù)一般在15-20%之間。
  
  2、如果購買的住地點有電梯的板式高層修建中，那么公攤系數(shù)一般在18-25%之間。
  
  3、如果購買的住地點有電梯的塔式小高層修建中，那么公攤系數(shù)一般在18-22%之間。
  
  4、如果購買的住地點有電梯的塔式高層修建中，那么公攤系數(shù)一般在20-30%之間。

  查看全文↓ 2019-08-10 11:57:06
• 154****6116

  公攤面積算法總體公式：分攤面積=各單元的建筑面積×分攤系數(shù)(分攤系數(shù)=共有建筑面積總和/參加分攤的各單元的建筑面積總和)；
  
  高層公攤面積計算方法：公攤面積=建筑面積—實用面積(所謂的公攤系數(shù)，也就是房屋的得房率)。
  
  公攤面積范圍
  
  1、各產(chǎn)權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。
  
  2、套(單元)與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

  查看全文↓ 2019-08-10 11:56:56
• 158****2829

  　停車位處置、綠地出售等不少讓開發(fā)商憂心忡忡的問題終于不再霧里看花。
  　　有法可依，有法必依?！段餀喾ā奉C布以來，很多地產(chǎn)開發(fā)公司都在組織學習該法律。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)運營的實踐，開發(fā)商提出了他們**為關心的四大熱點問題，蔡耀忠律師和梅夏英教授兩位專家對此進行了權威解答。
  　　疑問一：哪些車位開發(fā)商可以處置？哪些不能處置？
  　　《物權法》頒布之后，廣州出現(xiàn)了不少開發(fā)商急售車位的現(xiàn)象。有人認為，《物權法》剛頒布不久，很多老百姓還不太了解，開發(fā)商希望趕在法律正式實施之前，出售車位賺一筆。那么，到底哪些車位是開發(fā)商可以處置的？哪些不能？
  　　權威解答：對于已建成的社區(qū)來說，判斷開發(fā)商有權處置哪些車位很簡單。第一就是看停車位是否原本就是在小區(qū)規(guī)劃當中，第二就是看開發(fā)商有沒有取得車位的產(chǎn)權。如果具備這兩個條件，開發(fā)商就有權處置，無論是《物權法》頒布之前，還是頒布之后。因此，如果開發(fā)商本有處置權，完全沒必要著急脫手。
  　　很多社區(qū)早期規(guī)劃的停車位不足，開發(fā)商在建設過程中或者小區(qū)建成后利用公共綠地或道路劃出的停車位，開發(fā)商便無權處置，除非車位占用的地塊并沒有進入公攤，土地使用權仍然屬于開發(fā)商。也需要提醒車主，在購買停車位時應弄清車位本身的權屬。
  　　而對于新建項目來說，開發(fā)商應當為業(yè)主規(guī)劃足夠的停車位，無論是地上車位還是地下車庫，只要是在小區(qū)**初的規(guī)劃之中，并且通過了相關部門審批，開發(fā)商都有處置權，可以出售、附贈或出租。
  　　解答依據(jù)：《物權法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
  　　疑問二：停車位只能出售或出租給本小區(qū)業(yè)主嗎？
  　　《物權法》規(guī)定小區(qū)車位優(yōu)先滿足業(yè)主需要，是否意味著開發(fā)商只能將停車位出售或出租給本小區(qū)業(yè)主呢？
  　　權威解答：“優(yōu)先”和“只能”的含義是不一樣的。在一定條件下，開發(fā)商可以將停車位出售或者出租給小區(qū)以外的車主。
  　　舉例來說，如果開發(fā)商建設的某小區(qū)可入住1000戶業(yè)主，當業(yè)主入住之后，開發(fā)商可以將車位出售或出租的消息傳達給每家每戶，征詢業(yè)主是否有車位需要，并且設定一個合理的交易時間，讓有停車位需求的人及時登記或者辦理購買、租賃手續(xù)。假設征求意見之后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主只需要600個車位，而開發(fā)商卻規(guī)劃了800個車位，那么此時，開發(fā)商就可以將剩下的200個車位出租或出售給小區(qū)外的車主。
  　　但在實踐中，還存在一個問題，就是小區(qū)業(yè)主對停車位的需求是變動的，隨著生活水平的提高，對停車位的需求會越來越大。如果開發(fā)商把小區(qū)入住之初那些富余的車位出售，以后業(yè)主的新增需求就無法得到滿足，還可能引發(fā)矛盾，不過，這個新的問題就不是開發(fā)商要解決的義務了。
  　　解答依據(jù)：《物權法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
  　　疑問三：開發(fā)商能將綠地出售或贈送給特定的業(yè)主嗎？
  　　在很多社區(qū)都有這樣一種現(xiàn)象，即一層業(yè)主將自己的前庭后院改造成陽光房，引起其他業(yè)主不滿，而改造者則稱土地是開發(fā)商出售或贈送給他們的。但是，開發(fā)商到底能不能將綠地出售或贈送給特定業(yè)主呢？
  　　權威解答：能否出售或贈送要看綠地是否已經(jīng)進入業(yè)主的土地公攤面積，如果已經(jīng)進入公攤，開發(fā)商便無權處置，目前對于高層住宅來說，小區(qū)綠地都應已進入公攤，屬于業(yè)主共有，開發(fā)商不能出售或贈送。別墅的情況各有差異。
  　　《物權法》規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但明示屬于個人的除外。開發(fā)商如何才有權明示某綠地屬于某特定個人？一種辦法就是開發(fā)商保留該綠地的土地使用權，不進入業(yè)主公攤面積，這樣開發(fā)商才有處置權，可以出售或贈送；第二種辦法就是雖然綠地進入了業(yè)主公攤面積，但開發(fā)商在銷售之前就明示哪些綠地歸某特定個人專門使用，這相當于取得買房人的同意，愿意放棄一部分公共場所的使用權，而讓給開發(fā)商指定的人。但這種情況下，開發(fā)商是沒有土地使用權的，他不能將綠地出售，只能附贈給特定業(yè)主使用。
  　　解答依據(jù)：《物權法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。
  　　疑問四：頂層的露臺本屬業(yè)主共有，想送給頂層用戶怎么辦？
  　　“買頂層，贈送屋頂露臺”的營銷手段在房地產(chǎn)銷售中時有運用。但是按照《物權法》規(guī)定，頂層的露臺往往屬于公共場所，應屬全體業(yè)主所有，除非別墅。而一般情況下，開發(fā)商都將露臺與頂層住宅一體銷售或贈送，開發(fā)商是否有權利這么做？
  　　權威解答：從所有權處置上說，開發(fā)商不能將露臺贈送給頂層業(yè)主，業(yè)主也不能獨占露臺使用權，其他業(yè)主也應當可以享用。
  　　如果開發(fā)商希望將頂層露臺贈送給**方便使用的頂層買家，那么可以操作的辦法仍然是在購房合同中向買房人明示頂層露臺使用權屬于頂層用戶，但頂層用戶不能當做經(jīng)營性用途，不能影響其他業(yè)主的正常使用，也不能在露臺上搭建違章建筑，不能危害其他業(yè)主的利益。
  　解答依據(jù)：《物權法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
  

  查看全文↓ 2019-08-10 11:56:49

相關問題

• 問 每戶公攤面積怎么算誰曉得？
  答

  高層樓房的分攤面積要大于多層的分攤面積。一般來說，高層的分攤系數(shù)在0.18～0.26之間，多層的分攤系數(shù)在0.11～0.16之間。先來看看公共建筑面積分攤系數(shù)是怎么算出來的：整棟建筑物的公用建筑面積÷整棟建筑物各單元套內(nèi)建筑面積之和。什么是“整棟建筑物的公用建筑面積”？在一個小區(qū)里，哪些屬于公共建筑面積，這些面積哪些可以用于公攤，哪些不用攤？根據(jù)2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，可分攤的公用建筑面積為：1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間，也不可用于分攤的有：1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；2、售房單位自營、自用的房屋；3、為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。　　那么，每戶要怎么分攤公用建筑面積呢？每戶分攤的公用面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)×每戶套內(nèi)建筑面積。商品房公用建筑面積的分攤以棟為單位。也就是說，本棟樓房的住戶分攤的公用建筑面積為單棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟樓房不相連的公用建筑面積不分攤。假如有為局部范圍服務的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分攤。

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• 問 ??誰比較清楚商品房公攤面積怎么算？
  答

  公攤指由整棟樓的產(chǎn)權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無論是多層、高層都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。公攤面積越小，意味著購房者需要投入的額外成本越小。戶型、套內(nèi)面積、公共設施的數(shù)量以及建筑本身的規(guī)模等，都會對公攤面積帶來影響。公攤面積=公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積;公攤系數(shù)=總公共分攤面積/(套內(nèi)建筑面積×總套數(shù));套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積。綜合以上公式，我們可以得出：公攤面積=總公攤面積/【(套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積)×總套數(shù)】×(套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積)。公攤面積主要有:電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、值勤警衛(wèi)室、共用墻體……而庫房、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房子、辦理用房等不會計入公攤。國家在公攤面積上沒有明確的規(guī)定必須控制在哪個區(qū)間范圍內(nèi)，普通多層住所樓，在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10%-15%之間;帶電梯的小高層，公攤系數(shù)在15%-20%之間;高層住所相對更高，在20%-25%擺布。為數(shù)不多的高層和小高層，房源面積公攤則控制在20%左右，具有雙電梯、地下車庫，而樓體寬度、公共走道等面積也嚴厲依照有關規(guī)范進行劃分。在簽訂購房合同時，合同上都會注明房屋的公攤系數(shù)范圍。房屋面積以房地產(chǎn)交易權屬登記核心測繪部的測繪結(jié)果為準，房產(chǎn)證上標注的面積也以此為準。公攤面積越小，意味著得房率越高，業(yè)主花在不可支配面積上的錢也較少，不過值得留意的是，公攤面積過小，也會在一定程度上影響整體的美觀和寓居的舒適度。

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• 問 ??公攤面積每戶多少好呢？應該怎么做呢？
  答

  這個不能單純的從建筑面積就能計算的。 一般高層電梯樓公攤面積在20%左右；高層公寓樓公攤面積在25%左右；多層住宅（老房子，無電梯）公攤面積在10%左右，新多層電梯洋房公攤面積在15%左右。

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• 問 公攤面積包括綠化嗎？誰清楚？
  答

  公攤面積主要由兩部分組成：一是能構(gòu)成整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室等；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體。作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚，不計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

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• 問 ??哪位清楚商業(yè)樓公攤面積怎么算？
  答

  這個要看具體的實際情況：一般住宅的公攤根據(jù)層高、墻、保溫厚度，還有方案設計的不同，浮動在10-30%之間。一般是多底層公攤小，高層公攤大，底層獨立式住宅（獨棟別墅）一般沒有公攤面積，即得房率為100% 。商業(yè)則相差比較大，直接對外的商鋪一般沒有公攤面積，而大型商場一般公攤面積較高。商住混合樓，按照各地區(qū)不同的規(guī)范進行分攤，并非是簡單的“誰使用，誰分攤”。

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