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• 142****2572

  回遷房的概念源于拆遷，這是中國(guó)特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過(guò)程中，采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，拆遷戶(hù)用補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)商品房與普通人購(gòu)買(mǎi)商品房沒(méi)有任何區(qū)別，都是花錢(qián)買(mǎi)房，購(gòu)房者的身份是相同的。也就是說(shuō)回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。
  1、憑拆遷證明和身份證簽訂購(gòu)房合同并結(jié)算房款。
  2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。
  3、憑拆遷證和購(gòu)房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù)。
  4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。
  5、憑房產(chǎn)證和契證到國(guó)土資源局辦理土地證手續(xù)。
  回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。這兩種情況應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。
  （一）業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。
  這些回遷房是完全可以做二手買(mǎi)賣(mài)或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^(guò)程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)名。
  （二）業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。
  這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過(guò)戶(hù)和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒(méi)有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來(lái)后才能做真正的過(guò)戶(hù)交易。
  雖然在同一樓盤(pán)中的回遷房要比商品房便宜，但回遷房不僅存在《房產(chǎn)證》的問(wèn)題，還可能在取得真正的《房產(chǎn)證》時(shí)，在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異的問(wèn)題。所以當(dāng)需要購(gòu)買(mǎi)回遷房的時(shí)候，尤其出現(xiàn)協(xié)議面積與實(shí)際面積存在差距需要補(bǔ)償返款時(shí)，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及相關(guān)細(xì)節(jié)，并盡量去找律師進(jìn)行咨詢(xún)，盡可能避免不必要的損失。

  查看全文↓ 2019-09-05 22:27:41
• 131****3123

  回遷房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但買(mǎi)賣(mài)回遷房屋的風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果不單純因?yàn)榻?jīng)濟(jì)方面的原因被迫選擇回遷房，建議還是多花一些錢(qián)買(mǎi)商品房屋省心。理由如下：
  其一，回遷房屋土地使用權(quán)多為維持原劃撥方式取得，買(mǎi)賣(mài)回遷房屋很難或者不可能公積金貸款或者房地產(chǎn)貸款，中介給你承諾辦起來(lái)的是一般不是房貸，是利率比較高的普通商業(yè)貸款。
  其二，回遷房屋建筑質(zhì)量，布局，物業(yè)管理開(kāi)發(fā)商說(shuō)與商品房屋一樣，住進(jìn)去體驗(yàn)下就知道啦
  其三，回遷房屋回遷期間原房證書(shū)繳存，新證書(shū)沒(méi)下來(lái)，除了房東的手續(xù)外，法律風(fēng)險(xiǎn)增加，里面蘊(yùn)藏了不少了繼承糾紛，分家析產(chǎn)糾紛，其他糾紛
  其四，共同部位維修也是一個(gè)問(wèn)題。

  查看全文↓ 2019-09-05 22:27:31
• 157****5313

  　回遷房，是指建立在國(guó)有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來(lái)一定能夠取得個(gè)人房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋。但建立在集體土地或者國(guó)有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是回遷房范圍。
  　　第一、一房多賣(mài)?；剡w房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣(mài)人“一房數(shù)賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣(mài)人將商品房數(shù)次出賣(mài)所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要注意。
  　　第二、盡量要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣(mài)方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中要盡量讓賣(mài)方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣(mài)方出賣(mài)行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說(shuō)話(huà)的方式和技巧，以免不快。
  　　第三、必須約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和交房的時(shí)間。簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，出賣(mài)人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。
  　　第四、買(mǎi)方要留尾款。沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買(mǎi)房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣(mài)方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買(mǎi)方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買(mǎi)方較高的談判技巧。

  查看全文↓ 2019-09-05 22:27:25

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 回遷房買(mǎi)賣(mài)手續(xù)有哪些呢？
  答

  回遷房買(mǎi)賣(mài)本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，在買(mǎi)房過(guò)程中要如何合理規(guī)避這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)呢?首先是購(gòu)房合同的簽訂，在簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)合同前要查看房屋是否已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，在簽訂時(shí)要約定好房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的時(shí)間和交房的時(shí)間，**好要出賣(mài)人配偶也在合同上面簽字。對(duì)于回遷房買(mǎi)賣(mài)合同，需要尤其注意以下幾點(diǎn)，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。房屋稅費(fèi)繳納要約定好回遷房的買(mǎi)賣(mài)涉及到兩次稅費(fèi)的繳納：一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書(shū)是需要繳納的稅費(fèi)，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。嚴(yán)防“一房數(shù)賣(mài)”回遷房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣(mài)人“一房數(shù)賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。當(dāng)前我國(guó)民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣(mài)人將商品房數(shù)次出賣(mài)所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買(mǎi)受人取得商品房的所有權(quán);其次是出賣(mài)人先行交付，買(mǎi)受人已經(jīng)合法取得商品房的買(mǎi)受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間惡意串通的除外;如果數(shù)買(mǎi)受人均未占有房屋，依法成立在先的買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求履行合同的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。因此，出賣(mài)人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人，相應(yīng)的違約責(zé)任的規(guī)制顯得十分重要。一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和交房的時(shí)間簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，出賣(mài)人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。買(mǎi)方要留尾款沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買(mǎi)房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣(mài)方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買(mǎi)方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買(mǎi)方較高的談判技巧。要求賣(mài)方的配偶簽名實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類(lèi)法律后果：其一，若房?jī)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣(mài)房屋，則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果;其二，若在過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。以上兩種情況，只要賣(mài)方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。盡量要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣(mài)方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中要盡量讓賣(mài)方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣(mài)方出賣(mài)行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說(shuō)話(huà)的方式和技巧，以免不快。

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• 問(wèn) 回遷房能買(mǎi)賣(mài)么？買(mǎi)賣(mài)回遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  回遷房就是發(fā)展商因征收土地時(shí)，占用遷民的房子而賠償給回遷戶(hù)的房子；商品房是由發(fā)展商進(jìn)行市場(chǎng)上交易出售的房子。一般回遷房的售價(jià)都普遍比商品房的售價(jià)低。有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒(méi)房產(chǎn)證的，回遷戶(hù)手持的是購(gòu)房合同，無(wú)法上市交易。

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• 問(wèn) ??回遷房能否買(mǎi)賣(mài)？回遷房買(mǎi)賣(mài)的注意事項(xiàng)有什么？
  答

  1、首先，要留心該回遷房是否已經(jīng)獲得房產(chǎn)證，因?yàn)槲传@得房產(chǎn)證的房屋交易，是不受法律保護(hù)的。其次，交易所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)該由誰(shuí)承擔(dān)也要明確，回遷房的買(mǎi)賣(mài)涉及兩次稅費(fèi)的繳納：一次是原房主取得房屋全部權(quán)證書(shū)是需要繳納的稅費(fèi)，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)。2、業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買(mǎi)賣(mài)或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^(guò)程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)名，這對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。3、業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購(gòu)房者多一個(gè)心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過(guò)戶(hù)和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒(méi)有得到房管局的認(rèn)可。4、購(gòu)房者要有所防范，防止業(yè)主一房?jī)少u(mài)的行為，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和交房時(shí)間。簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少日起辦理房屋全部權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。若該回遷房為夫妻共有，為了保證交易的效力，購(gòu)房者應(yīng)要求賣(mài)方的配偶在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。買(mǎi)回遷房注意事項(xiàng)?回遷房?jī)煞N形式？回遷房?jī)煞N形式？1、原住房屋是私產(chǎn)，回遷后所得房屋是大產(chǎn)權(quán)(完全產(chǎn)權(quán))。此類(lèi)房屋得到房產(chǎn)本后可去所屬區(qū)域交易中心直接過(guò)戶(hù)。2、原住房是公房，回遷后得到小產(chǎn)權(quán)(經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán))，從回遷之日起5年后才上市交易，過(guò)戶(hù)費(fèi)用高。

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• 問(wèn) 什么是回遷房?回遷房允許買(mǎi)賣(mài)嗎?
  答

  回遷房一般分為有產(chǎn)權(quán)、無(wú)產(chǎn)權(quán)兩種。有產(chǎn)權(quán)的又分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)，或叫全部產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于擁有全部產(chǎn)權(quán)且已辦了產(chǎn)權(quán)證的回遷房在買(mǎi)賣(mài)時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者只需要查驗(yàn)房屋所有權(quán)證、產(chǎn)權(quán)所有人身份證明便可進(jìn)行交易。部分產(chǎn)權(quán)一般是指土地為劃撥，未交納土地出讓金的。對(duì)于擁有部分產(chǎn)權(quán)的，暫不宜購(gòu)買(mǎi)。如果確實(shí)想要，可以在協(xié)議書(shū)中約定，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，將由買(mǎi)受人補(bǔ)交土地出讓金。另外，在和賣(mài)房者簽定合同的時(shí)候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)為合同生效條件及全部付款條件，也可以與賣(mài)方協(xié)商將購(gòu)房款辦理提存公證，待該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后，由公證處向出賣(mài)方支付。在這里須注意的是：回遷房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，買(mǎi)方除要求賣(mài)方提供回遷協(xié)議及其身份證明外，同時(shí)要注意該房是否有共有人，共有人是否同意，是否被抵押等。有人問(wèn)因急需住房，又無(wú)其他合適的房源可買(mǎi)，對(duì)已看中確實(shí)想要但又無(wú)證的回遷房，能否有其他的變通方式，使其既可買(mǎi)房，又能盡量避免日后發(fā)生糾紛。律師認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋，不得轉(zhuǎn)讓。即我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)是明確禁止買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓無(wú)證房屋的。因此回遷房的買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)是已辦理了產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋。若一定要買(mǎi)，建議根據(jù)不同的情況采取不同的的形式，對(duì)于擁有全部產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的，雙方在協(xié)議中約定好辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)事宜及違約責(zé)任即可。即：在合同中約定的買(mǎi)賣(mài)條件實(shí)現(xiàn)時(shí)，非不可抗力，賣(mài)方不能解除合同，當(dāng)賣(mài)方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，必須無(wú)條件的以雙方約定的價(jià)格進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)@樣，既解決了買(mǎi)方住房的燃眉之急，又可減少風(fēng)險(xiǎn)。但考慮到這樣操作往往因時(shí)間長(zhǎng)，不可知的因素過(guò)多，容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦出事，多不利于買(mǎi)方，還是以謹(jǐn)慎為宜。

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• 問(wèn) 什么叫回遷房？回遷房可以買(mǎi)賣(mài)嗎?
  答

  1、回遷房不受法律保護(hù)，（因回遷房在房產(chǎn)證沒(méi)有出來(lái)前，他的產(chǎn)權(quán)都是被凍結(jié)的，不能做任何抵押和擔(dān)保），一但出現(xiàn)糾紛，法院很難受理。2、回遷房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)很大，賣(mài)家很多是一房多買(mǎi)，（很多買(mǎi)家因貪圖便宜而上當(dāng)，一般上當(dāng)時(shí)成批上當(dāng)）3、回遷房也分很多性質(zhì)的，有產(chǎn)權(quán)70年的，有40年的，有需要出部分費(fèi)用購(gòu)買(mǎi)的，在房產(chǎn)證沒(méi)出來(lái)錢(qián)，很多都不明朗。4、回遷房的房產(chǎn)證出來(lái)時(shí)間很長(zhǎng)，一般需要5年或以上，有的甚至是小產(chǎn)權(quán)房子，沒(méi)有房產(chǎn)證（集體戶(hù)房子）。所以建議不要購(gòu)買(mǎi)回遷房子，若要買(mǎi)**好等到房產(chǎn)證出來(lái)后再買(mǎi)。

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