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• 133****7484

  未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實(shí)中，可以通過一些方法來實(shí)現(xiàn)。
  　　方法一：轉(zhuǎn)按揭
  　　所謂“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉(zhuǎn)按揭，所以這種方法目前已經(jīng)很少有人使用。
  　　方法二：用買方的**款繳清剩余貸款
  　　這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式，適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。
  　　方法三：利用銀行貸款來繳清剩余貸款
  　　如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

  查看全文↓ 2019-09-16 04:41:39
• 135****9919

  被抵押了的房子，雖然有受限制，但并不完全限制其買賣。如果賣房人要出售已經(jīng)被抵押的房屋，可以按照如下兩種方式處理：首先，賣房人應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的同意，如果抵押權(quán)人同意賣房人出售已經(jīng)抵押的房屋，那么該抵押房屋是可以買賣的。
  在此種情形下，賣房人出售房屋得到的價(jià)款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向抵押權(quán)人約定的第三人提存后，剩余部分歸賣房人所有，不足部分就由賣房人繼續(xù)清償。
  其次，如果抵押權(quán)人不同意，則賣房人與買房人協(xié)商一致，也可以采取由買房人代為先行支付部分購房款，用于賣房人清償所欠抵押權(quán)人的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人就可以去房產(chǎn)登記部門辦理解除抵押的手續(xù)，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接過戶給買房人。
  但是無論采取哪種方式買賣房屋，賣房人都應(yīng)當(dāng)事先如實(shí)告知買房人房屋存在抵押。法律依據(jù)：《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條【抵押權(quán)的效力對(duì)抵押物處分權(quán)的影響】抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；
  抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的

  查看全文↓ 2019-09-16 04:41:36
• 133****8742

  隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們手中財(cái)富的積累，以及居住觀念的變化，城鎮(zhèn)家庭持有2套或以上房產(chǎn)的占比已經(jīng)有較大幅度提升，房屋交易（包括房屋買賣、房屋贈(zèng)予等）已經(jīng)非常普遍。人們亦對(duì)房屋交易的法律風(fēng)險(xiǎn)非常關(guān)注，畢竟對(duì)一般家庭來講，房子都是非常重要的家庭資產(chǎn)。在房屋交易過程中，所涉及的法律知識(shí)和法律風(fēng)險(xiǎn)比較多，今天本文主要分析房屋有銀行抵押貸款時(shí)，未征得抵押權(quán)人同意，房屋交易行為（包括房屋買賣合同、房屋贈(zèng)予合同）是否有效？不少人包括部分法律工作者在內(nèi)可能會(huì)回答未征得抵押權(quán)人同意，房屋買賣合同、贈(zèng)予合同無效，并且舉出現(xiàn)行有效的法律規(guī)定來支持其觀點(diǎn)。鑒于上述理解上的誤區(qū)，以下將結(jié)合司法審判實(shí)務(wù)進(jìn)行梳理和講解，以普及相關(guān)法律知識(shí)。
  
  
  
  【核心觀點(diǎn)】
  
  設(shè)立抵押貸款的房屋所有人與第三人簽訂房屋買賣、贈(zèng)予合同系債權(quán)行為，只要交易各方達(dá)成合意，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該等債權(quán)行為即合法有效，但不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。
  
  
  
  【梳理要點(diǎn)】
  
  設(shè)立抵押貸款的房屋所有人與第三人簽訂房屋買賣、贈(zèng)予合同，只要不出現(xiàn)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，房屋買賣、贈(zèng)予合同合法有效，受法律保護(hù)。對(duì)此，有人認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)除外?；凇吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，便有人提出有抵押貸款的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過抵押權(quán)人同意，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，轉(zhuǎn)讓行為無效，進(jìn)一步指出這一觀點(diǎn)也符合《合同法》第五十二條第五項(xiàng)之規(guī)定，其實(shí)不然。具體分析如下：
  
  首先，法律規(guī)范有管理性規(guī)定和強(qiáng)制性規(guī)定之分，《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。《物權(quán)法》第一百九十一條的上述規(guī)定不屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，因此在抵押存續(xù)期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓抵押物的，不影響合同的效力。但在房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，在房屋抵押登記未被注銷的情況下，按照現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)無法辦理過戶登記，在買受人不代為清償消滅抵押權(quán)前，買受人實(shí)際無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
  
  其次，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定和合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效。該條規(guī)定確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相分離的原則。轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)行為的實(shí)現(xiàn)，需要進(jìn)行兩個(gè)行為，一個(gè)是簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)買賣合同的債權(quán)行為，另一個(gè)是抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為，而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)債權(quán)行為并不是必須經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，只要抵押人與買受人或受贈(zèng)人達(dá)成合意即可，這種行為只是一種債權(quán)行為，并不會(huì)直接導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示登記原則，只有辦理物權(quán)變更登記，方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。抵押人、買受人或受贈(zèng)人欲變更房屋產(chǎn)權(quán)，前提是清償?shù)盅嘿J款，否則，抵押房屋轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與行為不會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)的消滅。
  
  
  
  【司法實(shí)踐】
  
  典型案例參考：
  
  1、**高人民法院作出的案號(hào)為(2015)民申字第2653號(hào)民事裁定書；
  
  2、云南省楚雄彝族自治州中級(jí)人民法院作出的案號(hào)為(2018)云23民終905號(hào)終審判決。
  
  

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相關(guān)問題

• 問 銀行抵押貸款怎樣辦?小產(chǎn)權(quán)房能不能辦理抵押貸款，他還有哪些弊端
  答

  房產(chǎn)抵押要求:我行接受產(chǎn)權(quán)明晰，變現(xiàn)能力較強(qiáng)的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物?！緶剀疤崾尽勘仨殱M足以下條件哦:① 用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須位于同一城市，個(gè)人抵押購房貸款不接受異地抵押物。② 不接受評(píng)估現(xiàn)值在10萬元以下(含)的房產(chǎn)作為抵押物；③ 已辦妥產(chǎn)權(quán)證明產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等不利變現(xiàn)情況 ；④ 具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項(xiàng)配套設(shè)施和服務(wù)齊全，不存在糾紛和問題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)；⑤ 抵押物為商品住房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過40年；抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過30年。⑥ 原則上不接受閑置超過6個(gè)月的商業(yè)用房作為抵押物；

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• 問 怎樣才能知道買房貸款的年限?小產(chǎn)權(quán)房能不能辦理抵押貸款，他還有哪些弊端
  答

  購房人選擇商貸購房，一般情況下購房人年齡越大，**長(zhǎng)貸款年限越短；所購房屋房齡越長(zhǎng)，**長(zhǎng)貸款年限越短。 一、商貸購房年限，受哪些因素的影響？ 購房人申請(qǐng)商業(yè)貸款，所購房屋的房齡、購房人年齡、所購房屋是首套還是二套都會(huì)影響貸款年限的長(zhǎng)短。1.貸款年限與所購房屋房齡的關(guān)系是什么？商貸年限與房齡之和不能超過50，因此想多貸幾年的借款人，可盡量購買建成年代較晚的房屋。2.貸款年限與借款人年齡的關(guān)系是什么？貸款年限與購房人年齡之和不能超過65（部分銀行可以放寬到70），因此夫妻購房，想多貸款的可選擇年齡較小的一方申請(qǐng)貸款。3.銀行規(guī)定的**長(zhǎng)貸款年限是多久？

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• 問 請(qǐng)問小產(chǎn)權(quán)房能不能抵押貸款呢？
  答

  不可以。原因如下：小產(chǎn)權(quán)房指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)?？偨Y(jié)：所以小產(chǎn)權(quán)不能做上市交易，繼而不可以辦理抵押貸款。

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• 問 問一下小產(chǎn)權(quán)房能不能抵押貸款呢？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房不能作抵押，小產(chǎn)權(quán)房沒有國家房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，因此購買合同不會(huì)在國家土地和房屋管理局備案，小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款。小產(chǎn)權(quán)房是指建在農(nóng)村集體土地上的房屋，因?yàn)檫@些房屋不支付土地出讓金，它們的產(chǎn)權(quán)證書不是由國家住房管理局頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村政府頒發(fā)的，不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)，所以小產(chǎn)權(quán)房不能貸款,不能過戶。

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• 問 有誰說說房子是小產(chǎn)權(quán)能不能抵押貸款？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房能抵押貸款嗎？《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》中明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證，而銀行抵押貸款的前提條件是必須提供房產(chǎn)證明。眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閲也怀姓J(rèn)，也不予辦理登記手續(xù)，因此，小產(chǎn)權(quán)房是不可以在銀行進(jìn)行抵押貸款的。當(dāng)然，這并不代表著小產(chǎn)權(quán)房無法辦理抵押貸款。小產(chǎn)權(quán)房購買者可以在民間的擔(dān)保公司辦理抵押貸款或者個(gè)人借貸。二、小產(chǎn)權(quán)房如何抵押貸款？小產(chǎn)權(quán)房抵押貸款，是指借款人找正規(guī)的貸款公司，抵押小產(chǎn)權(quán)房屋，進(jìn)行短期貸款周轉(zhuǎn)，到期歸還本金。1、確定貸款對(duì)象與范圍。貸款對(duì)象：一是無不良信用記錄且有一定經(jīng)營收入和貸款意愿的當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶；二是已辦理小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的農(nóng)戶；三是已交清土地出讓價(jià)款，并已辦理集體土地使用權(quán)證的農(nóng)戶。貸款范圍：在試點(diǎn)推行期間貸款范圍限定在旅游景點(diǎn)內(nèi)農(nóng)戶和縣城周邊商貿(mào)、小產(chǎn)權(quán)房農(nóng)戶。2、審核貸款與農(nóng)房權(quán)屬。在對(duì)貸款申請(qǐng)審核上，滿足二個(gè)前提條件：一是出具農(nóng)村住房坐落地權(quán)單位作出的土地使用權(quán)隨住房抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)同意處置的書面證明，二是申請(qǐng)農(nóng)村住房抵押登記的農(nóng)戶，應(yīng)在房屋或其抵押房產(chǎn)變賣處置后仍有安居之地。在對(duì)農(nóng)戶權(quán)屬審核上，由農(nóng)行基層營業(yè)所和當(dāng)?shù)卮濉㈡?zhèn)共同對(duì)農(nóng)戶提交的房產(chǎn)證、土地使用證等合法權(quán)證真實(shí)性進(jìn)行審核，并提供審核書面證明。3、確定貸款方式與授信。對(duì)經(jīng)審核符合條件的農(nóng)戶，由農(nóng)行提供農(nóng)戶大額房產(chǎn)抵押貸款。貸款金額為一次性授信高額30萬元的，貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%以下的優(yōu)惠利率，三年內(nèi)周轉(zhuǎn)使用。

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