已有4個(gè)回答

• 137****9159

  　　貸款的房子出售需要向貸款機(jī)構(gòu)確認(rèn)是否可直接操作賣(mài)出，即貸款是否可直接操作轉(zhuǎn)移。若是不可以需要申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的業(yè)務(wù)，還清未結(jié)清的房貸，贖回房屋所有權(quán)后操作賣(mài)出。具體操作辦法可以參考下面：
  　　1、聯(lián)系貸款機(jī)構(gòu)詢問(wèn)是否可申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，若是支持轉(zhuǎn)按揭，按照流程準(zhǔn)備買(mǎi)家的相關(guān)資料，提交申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭即可；
  　　2、貸款機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)按揭貸款操作流程比較繁瑣，且轉(zhuǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)較大，一般不予受理，可個(gè)人或買(mǎi)家（**款）墊資還清剩余房貸，然后贖回房本，買(mǎi)賣(mài)登記過(guò)戶即可；
  　　3、買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)能力承擔(dān)剩余房貸，可聯(lián)系墊資機(jī)構(gòu)進(jìn)行墊資，贖回房本，買(mǎi)賣(mài)雙方到房管局進(jìn)行過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)方那個(gè)重新抵押房產(chǎn)，貸款錢(qián)還墊資機(jī)構(gòu)，并支付一定的費(fèi)用，交與賣(mài)方尾款，買(mǎi)方開(kāi)始還貸；
  　　4、賣(mài)方無(wú)力償還剩余房貸，又不想過(guò)于麻煩，可以根據(jù)自己的還貸記錄申請(qǐng)個(gè)人信用貸款，利用銀行貸款贖回房產(chǎn)，再進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)房屋，自己可利用賣(mài)房錢(qián)還貸也可慢慢還貸。
  　　以上方法，無(wú)論哪種都是表明，只有擁有房屋所有權(quán)方可操作買(mǎi)賣(mài)房屋（轉(zhuǎn)按揭的方法，主決定方是銀行，房屋所屬權(quán)也是銀行），即買(mǎi)賣(mài)房屋一定要注意房屋所屬權(quán)是否清晰明確。

  查看全文↓ 2019-09-26 06:31:55
• 149****2278

  如果房子里面還有貸款并且賣(mài)家不想還的情況下可以操作的，但是必須是同一個(gè)銀行做的貸款，比如建設(shè)銀行XX支行，必須這個(gè)地方做按揭，直接轉(zhuǎn)到買(mǎi)家頭上，折就是所謂的同城轉(zhuǎn)按揭方式，所需材料和手續(xù)銀行會(huì)告知，因?yàn)榫唧w情況會(huì)有所不同，所以還是需要打電話咨詢一下銀行的。
  你可以不用還清，如果能做同城轉(zhuǎn)按揭形式，那部分的貸款就是買(mǎi)家而不是你的了。

  查看全文↓ 2019-09-26 06:31:52
• 141****0115

  因?yàn)楝F(xiàn)在哪里的房?jī)r(jià)都不便宜，要想全款買(mǎi)套房子就更不容易了，所以現(xiàn)在買(mǎi)房的都是貸款買(mǎi)房，不管是不買(mǎi)房投資，買(mǎi)房自住也好，總免不了買(mǎi)了幾年就想賣(mài)的情況，比如房?jī)r(jià)漲了想賣(mài)掉賺錢(qián)，房子小了想換套大的，房子位置不喜歡想換個(gè)喜歡的區(qū)域，不管是什么原因，二手房市場(chǎng)一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)是占據(jù)主導(dǎo)位置的，因?yàn)榉孔邮琴J款買(mǎi)的，是在銀行做了抵押的，那可以賣(mài)嗎?房管局過(guò)戶是必須要保證房產(chǎn)沒(méi)有任何抵押，查封的，如果房產(chǎn)有抵押，有查封，房管局是過(guò)不了戶的，所以要想賣(mài)按揭房，**重要的就是先將按揭款還掉，然后注銷(xiāo)抵押，這樣就可以進(jìn)行過(guò)戶了。
  如果房東沒(méi)錢(qián)還按揭款的，那就需要客戶的**款或者金融機(jī)構(gòu)幫忙還按揭了，所以對(duì)于用買(mǎi)方**款還按揭的情況，這個(gè)就需要和客戶溝通了，客戶愿意就行，可以少一部分錢(qián)，因?yàn)槿绻ㄟ^(guò)金融機(jī)構(gòu)幫忙贖樓，是要收取費(fèi)用的，無(wú)論是房東和客戶肯定都不怎么愿意給這比費(fèi)用的，所以優(yōu)先選擇與買(mǎi)方溝通用**款還按揭，還清按揭然后注銷(xiāo)抵押，**后過(guò)戶，如果買(mǎi)方是貸款也需要審批通過(guò)后再幫忙還按揭，避免審批不通過(guò)的情況。

  查看全文↓ 2019-09-26 06:31:47
• 153****5814

  
  全文1700字，完全閱讀需用時(shí)3分鐘。
  
  朋友小A**近想買(mǎi)房，挑了很久看中了一套二手房，特別滿意，就想買(mǎi)下來(lái)。
  
  在簽約的時(shí)候，房主跟小A說(shuō)，房子是在銀行辦理過(guò)按揭貸款的，在貸款沒(méi)有還清之前，房子沒(méi)有辦法解除抵押，也就沒(méi)有辦法配合小A辦理房產(chǎn)過(guò)戶。房主要求與小A簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，讓小A先給他付一筆錢(qián)把銀行貸款還了，之后他去解除抵押再配合小A辦理房產(chǎn)過(guò)戶。
  
  這個(gè)要求看起來(lái)非常合理，但小A擔(dān)心，萬(wàn)一把錢(qián)給房主之后，房主沒(méi)有把錢(qián)拿去還房貸、或者還了房貸之后不配合辦理過(guò)戶登記、又或者有其他債權(quán)人把房主的房子查封了導(dǎo)致辦不了過(guò)戶，咋辦？
  
  小A疑慮很多，怎么想都不放心。
  
  
  
  上面的問(wèn)題相信很多人都遇到過(guò)。
  
  那么，通過(guò)怎樣的安排，才能讓買(mǎi)賣(mài)雙方在整個(gè)交易中都放心呢？我們提供以下幾種思路供大家參考：
  
  
  
  方案一
  
  房主借錢(qián)贖房
  
  房主為了達(dá)成買(mǎi)賣(mài)，先找朋友借點(diǎn)錢(qián)把貸款還了，解除房屋抵押登記，待與小A完成交易后，拿到小A給的房款，再把朋友的錢(qián)還了。
  
  在這種交易模式中，小A沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，房主的風(fēng)險(xiǎn)是萬(wàn)一借了錢(qián)把銀行的按揭貸款還了，小A反悔了，則房主拿不到購(gòu)房款，可能無(wú)法還朋友的錢(qián)。這種風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)“借朋友錢(qián)之前與小A簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并約定違約條款（或損害賠償條款）”的方式緩釋?zhuān)绻不履約，可通過(guò)法院要求小A繼續(xù)履行并承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  
  
  方案二
  
  申請(qǐng)按揭銀行介入
  
  小A以購(gòu)買(mǎi)該二手房為目的，向房主按揭銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款，銀行審查同意后給小A發(fā)放一筆按揭貸款，受托支付給房主，由銀行與房主、小A一起前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心，辦理解除抵押（房主為產(chǎn)權(quán)人）、過(guò)戶登記（變更產(chǎn)權(quán)到小A名下）與新抵押（小A為產(chǎn)權(quán)人），整個(gè)流程一次性完成。房主不用擔(dān)心按揭貸款無(wú)法償還，小A也不用擔(dān)心錢(qián)花出去了房主不配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記。
  
  這種交易模式實(shí)施的前提是，房主辦理按揭的銀行同意為小A辦理二手房按揭。如果不找房主所在的按揭銀行，找其他銀行的話，房主按揭銀行辦理解除抵押登記與小A辦理過(guò)戶、小A貸款銀行辦理新抵押登記之間可能存在時(shí)間差，時(shí)間差內(nèi)如果發(fā)生房子被房主其他債權(quán)人申請(qǐng)查封等無(wú)法辦理抵押登記的事項(xiàng)，就會(huì)很尷尬了~
  
  
  
  方案三
  
  小A全款購(gòu)房，請(qǐng)求銀行配合
  
  在簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》前，小A與房主、銀行相關(guān)部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記中心溝通好凍結(jié)房主還款賬戶、按揭貸款提前還款、解除抵押登記、過(guò)戶登記事宜。在確保還款、解除抵押登記、過(guò)戶登記能夠一次性辦完的情況下，簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將購(gòu)房款支付至房主賬戶，通知銀行扣除購(gòu)房款來(lái)償還抵押貸款，并前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理解除抵押登記，隨后辦理過(guò)戶登記，完成過(guò)戶操作。
  
  這種交易模式只要確保解除抵押登記、重新辦理過(guò)戶登記能夠一次性順暢實(shí)施，基本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。但這個(gè)模式很難實(shí)施，凍結(jié)房主賬戶、扣除購(gòu)房款用于還款、辦理解除抵押登記需要銀行多個(gè)部門(mén)相互配合。但這個(gè)事情于銀行一點(diǎn)好處都沒(méi)有，這么配合你的銀行基本也沒(méi)有，除非這銀行是你家開(kāi)的~
  
  
  
  方案四
  
  先借錢(qián)給房主贖房，再買(mǎi)房
  
  在簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》前，先與房主簽訂《借款合同》與《抵押合同》，出借一筆款項(xiàng)給房主到銀行贖房，并要求房主把房子辦理第二順位抵押，擔(dān)保該筆借款能夠順利還款。然后將借款打到房主按揭還款賬戶，監(jiān)督房主將借款用戶償還銀行按揭貸款。在還清銀行貸款后，敦促銀行解除抵押登記，這樣咱們這筆借款的第二順位抵押就變成了第一順位抵押。這時(shí)可與房主簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并作為債權(quán)人向不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具《同意辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的聲明》或《有條件放棄抵押權(quán)聲明》，聲明同意辦理過(guò)戶登記，因辦理過(guò)戶登記導(dǎo)致抵押權(quán)滅失的責(zé)任自行承擔(dān)等，并前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋過(guò)戶登記。當(dāng)然，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中需約定，借款當(dāng)做購(gòu)房款的一部分予以抵消即可。
  
  這種模式項(xiàng)下，不用擔(dān)心房主借錢(qián)不還，也不需要銀行當(dāng)天配合辦理解除抵押登記，屬于比較安全的一種措施，但流程、環(huán)節(jié)較多，實(shí)施起來(lái)較為復(fù)雜。模式能夠?qū)嵤┑那疤崾?，房產(chǎn)可以辦理第二順位抵押登記，但據(jù)我所知，有些地方不動(dòng)產(chǎn)登記中心是不會(huì)配合辦理第二順位抵押的~
  
  
  
  這些所有措施的實(shí)施，都有賴于向每個(gè)環(huán)節(jié)參與人進(jìn)行流程環(huán)節(jié)實(shí)施可行性的確認(rèn)。這樣購(gòu)買(mǎi)有按揭貸款的二手房，你學(xué)會(huì)了嗎？

  查看全文↓ 2019-09-26 06:31:41

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房產(chǎn)按揭專(zhuān)員怎樣?工作不穩(wěn)定，怎么買(mǎi)房子?。堪唇屹I(mǎi)房子怎么能貸到?。?/a>
  答

  為進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)按揭服務(wù)行業(yè)，提高房地產(chǎn)按揭服務(wù)人員執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)，提升社會(huì)公眾及銀行業(yè)等相關(guān)行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)按揭服務(wù)行業(yè)的認(rèn)知，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)按揭分會(huì)認(rèn)真研究，決定基于我市現(xiàn)行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格認(rèn)證體系，建立房地產(chǎn)按揭服務(wù)人員資格認(rèn)證機(jī)制。經(jīng)按揭分會(huì)近一年努力，現(xiàn)已完成房地產(chǎn)按揭服務(wù)人員資格考試培訓(xùn)教材、培訓(xùn)課程以及考試題庫(kù)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并定于2014年12月1日起，正式開(kāi)展廣州市房地產(chǎn)按揭服務(wù)人員資格認(rèn)證管理工作，屆時(shí)各機(jī)構(gòu)及人員可登陸協(xié)會(huì)網(wǎng)站進(jìn)行網(wǎng)上報(bào)名?？傮w認(rèn)證機(jī)制如下：凡廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)按揭分會(huì)會(huì)員單位的從業(yè)人員，且已取得《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證書(shū)》的，均可自愿報(bào)名向協(xié)會(huì)申請(qǐng)參加《廣州市房地產(chǎn)中介按揭人員資格證》考試?？荚嚭细窈?，協(xié)會(huì)將發(fā)放《廣州市房地產(chǎn)按揭服務(wù)人員資格證》。具體考試說(shuō)明詳見(jiàn)附件。特此通知。附件：廣州市房地產(chǎn)按揭服務(wù)人員資格證考試說(shuō)明

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 工作不穩(wěn)定怎么買(mǎi)房
  答

  根據(jù)個(gè)人的情況買(mǎi)房條件1、年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人；2、貸款到期時(shí)男士年不超過(guò)60歲，女士年齡不超過(guò)55歲；3、有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來(lái)源，有還本付息能。買(mǎi)房的流程：1、與開(kāi)發(fā)公司簽訂購(gòu)房協(xié)議。2、填寫(xiě)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表， 提供銀行所需資料。3、經(jīng)銀行審查條件合格，在銀行存足首期購(gòu)房款或出具**憑證。4、經(jīng)審批合格后，簽訂借款合同、抵押合同及保證合同。5、辦理房屋產(chǎn) 權(quán)抵押登記，房屋保險(xiǎn)及公證手續(xù)。6、辦理貸款入賬及轉(zhuǎn)存手續(xù)。7、到開(kāi)發(fā)公司辦理有關(guān)入戶手續(xù)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??工作不穩(wěn)定怎么買(mǎi)房？誰(shuí)知道呢？
  答

  不行的，因?yàn)闆](méi)有穩(wěn)定的工作就沒(méi)有還貸能力，如果你有能力證明你有還款能力的話。也是可以貸款的，銀行的還款只看你的還貸能力而不是看你有無(wú)穩(wěn)定的工作。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??工作不穩(wěn)定要買(mǎi)房嗎？
  答

  估算一下，30萬(wàn)也就**，八九十平的房子貸款五六十萬(wàn)很正常，月供三千左右。一般銀行都會(huì)要求流水是月均貸款的兩倍，所以lz工資不能低于6000 。不單單是為了保證貸款順利，也是保證你自己日常現(xiàn)金流正常，當(dāng)房奴并不是件多美妙的事。每個(gè)月固定劃款，銀行可不管你有沒(méi)有工作有沒(méi)有收入。lz感覺(jué)自己能承受就買(mǎi)，承受不了就不買(mǎi)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??銀行貸款買(mǎi)房工作不穩(wěn)定怎么弄？
  答

  通過(guò)銀行貸款，人們可以先支付**款項(xiàng)，另一部分錢(qián)則通過(guò)銀行貸款。大家都知道，去銀行貸款的時(shí)候，會(huì)有一定的利率，這個(gè)每家銀行是不同的。小編提醒大家，不管是通過(guò)哪家銀行貸款，都一定要在約定的期限內(nèi)還款，不然會(huì)對(duì)個(gè)人信用造成影響。之所以人們會(huì)通過(guò)貸款來(lái)買(mǎi)房，是因?yàn)橛X(jué)得銀行貸款更加放心、可靠。而且銀行的資金雄厚，能夠解決大額資金的問(wèn)題。銀行也會(huì)根據(jù)一些條件，來(lái)判定申請(qǐng)貸款者是否符合條件。如果沒(méi)有達(dá)到貸款的要求，是不會(huì)同意貸款的。那么，以下四類(lèi)人想要通過(guò)銀行貸款買(mǎi)房，實(shí)在是難上加難。第一種、達(dá)不到購(gòu)房資格這個(gè)就很容易理解了，國(guó)家在樓市上面一直有很?chē)?yán)格的調(diào)控，對(duì)于購(gòu)房政策一定要了解清楚。說(shuō)白了，就是購(gòu)房資格。國(guó)內(nèi)的城市太多，購(gòu)房資格也是不同的。從大部分的城市看來(lái)，購(gòu)買(mǎi)資格和社保、戶籍都是有很大關(guān)系的。如果你有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，并且收入很高，也沒(méi)有不良記錄?？墒悄氵_(dá)不到購(gòu)房資格，這些條件都是無(wú)用的。這個(gè)沒(méi)有辦法改變，政策就是這樣的。對(duì)于達(dá)不到購(gòu)房資格的人，銀行就不會(huì)放貸。對(duì)于買(mǎi)房需要貸款的人來(lái)說(shuō)，還是要咨詢清楚相關(guān)條件。第二種、買(mǎi)房者年紀(jì)太大一般來(lái)說(shuō)，銀行對(duì)貸款人的年齡**大限制到60歲。國(guó)內(nèi)每家銀行的年齡條件也有所不同，可以去銀行咨詢清楚。那么，當(dāng)你確定買(mǎi)房子后，手上資金又不寬敞，那就要考慮銀行貸款了。當(dāng)你去銀行申請(qǐng)貸款的時(shí)候，銀行就會(huì)核實(shí)你的個(gè)人條件，包括你的年齡。為什么要在年紀(jì)上有所限制呢？因?yàn)楫?dāng)貸款人年紀(jì)太大，就不能保證還款的能力了。人都會(huì)有壽命的困擾，銀行也會(huì)考慮這個(gè)因素。如果說(shuō)貸款人年齡大，還款的年限又長(zhǎng)，銀行也害怕有不能還款的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)比年紀(jì)小的人大多了，銀行總是要先規(guī)避，防止后期帶來(lái)的影響。再說(shuō)，奮斗了大半輩子，總不希望活到老，還貸到老吧，這樣的壓力也太大了。

  全部3個(gè)回答>