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在找到心儀房產之后,對房產的產權進行認真審核,審核內容包括:a、審核房主身份,確定產權證上的房主與賣房者身份一致;b、明確被售房屋的性質與產權的完整性,判斷被售房屋是否抵押;了解房屋剩余使用期限及用途;c、了解房屋產權有無糾紛,得到房產原產權單位或共有人的同意出售證明;d、確定房產證日期,(判斷是否滿五年等)以了解交易該房產應繳納的稅費金額。e、產權證上的面積與實際面積是否相符,驗證產權證的合法性與真實性。
全部5個回答>樓怎樣才可以交房?怎樣才算完成商品房交付？
143****1096 | 2019-10-17 21:54:20
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131****6454
看你要怎么正規(guī)法了，現在要交房的時候拿產權證基本上不可能的，正規(guī)的交房主要是兩書齊全，還有就是讓你先看房，自己跳出毛病后讓他整改完你再和他交房
查看全文↓ 2019-10-17 21:54:47 -
144****6959
怎樣才算完成商品房交付？對于房屋的交付，**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！惫试瓌t上，交房僅僅意味著對房屋的移轉占有。由于不動產所有權的移轉以產權過戶登記為要件，與動產所有權的移轉以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權的移轉完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權的行為。
查看全文↓ 2019-10-17 21:54:44
房屋交付與房屋所有權移轉是兩種不同性質的履行行為，應當予以區(qū)分。當然，按照上條規(guī)定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要移轉房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。
在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內將房屋移轉給買受人占用，而且還應當將房屋的所有權移轉于買受人，否則應承擔違約責任。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內將房屋移轉給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。
交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。
交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質、用途使用的完整功能。在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。
在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質、用途使用的完整的功能常常需要一個過程，因此，應主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：房屋已經完工。主體結構已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設施，如水、電、暖氣、電梯等已經可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關部門的竣工驗收手續(xù)，并能在交付時向買受人提供《住宅質量保證書》以及《住宅使用說明書》。原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。 -
145****1121
福州十九樓用戶@寂寞時來兌 爆料：
查看全文↓ 2019-10-17 21:54:39
樓下裝修工人干活，掉了一小塊下來，砸傷工人了，后來開發(fā)商施工隊過來全砸了準備晚上補回去，被業(yè)主發(fā)現了。
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155****4548
首先，如果出賣人尚不具備交房條件而提前交付房屋，買受人可以拒絕接受，其民事責任也由出賣人承擔。
查看全文↓ 2019-10-17 21:54:33
對于如果出賣人雖不具備交房條件，而買受人實際接受了標的物，算不算違約，一般存在兩種不同的觀點，第一種觀點認為出賣人已經完成了交付商品房的義務，不應算違約；第二種觀點則認為開發(fā)商交付使用的房屋未經竣工驗收合格，該房屋質量不符合合同的約定，因此房地產公司交付使用仍應屬于行為違約。
筆者同意第二種觀點。
根據《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！币虼?，除當事人另有約定外，出賣人在合同約定期限內將房屋轉移給買受人占有，則其房屋交付使用義務履行完畢，客觀上不再存在逾期交房問題。但我國《建筑法》和《商品房銷售管理辦法》均明確規(guī)定，商品房未經竣工驗收合格，不得交付使用。因此，如果房地產公司將尚未竣工驗收合格之房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規(guī)定。但禁止性規(guī)范又可以分為效力性的禁止性規(guī)范和管理性的禁止性規(guī)范，只有違反了效力性的禁止性規(guī)范的行為才無效。其中效力性的禁止性規(guī)范禁止的是特定交易行為的發(fā)生，而管理性的禁止性規(guī)范并不指向特定交易行為本身,其禁止的是未取得相應資格進行該交易行為。
從我國《建筑法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》及《商品房銷售管理辦法》關于商品房交付使用條件的規(guī)定可以看出，我國法律法規(guī)禁止房地產公司將未經竣工驗收合格的商品房交付使用，因此該類規(guī)范應屬于禁止性法律規(guī)范。同時從該類規(guī)范設立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行為本身，其禁止的是將未經竣工驗收合格的商品房交付使用；
如果買受人明知商品房未經竣工驗收合格而接房，雙方是否對房屋交付條件進行了變更？
商品房買賣合同是雙方民事法律行為，在債務人實施給付時，債權人應積極配合受領給付，但如債務人是部分履行且該部分履行損害債權人利益的，則債權人有權拒絕接受該履行。且我國法律法規(guī)明確規(guī)定商品房交付使用的**基本條件是經竣工驗收合格，該基本交付條件由國家通過立法予以強制干預，如果當事人協商約定的交付條件低于標準，則該約定因排除適用法律強制性規(guī)范而無效。因此甲明知房屋質量未經竣工驗收合格而接收房屋，并不能視為雙方對房屋交付條件進行變更。
房地產開發(fā)商將未經竣工驗收合格的房屋轉移給買受人占有應視為有效的交付使用，但所交付使用的房屋未經竣工驗收合格，該房屋質量不符合合同的約定，因此房地產公司交付使用行為違約。
根據我國《合同法》第一百五十五條規(guī)定：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔違約責任?！倍逗贤ā返谝话僖皇粭l規(guī)定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任?！币虼朔康禺a公司交付未經竣工驗收合格的房屋仍應承擔逾期違約金。
案例：201年11月16日，陳某與樂和房地產開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定陳某向樂和房地產開發(fā)公司購買位于某市東環(huán)大道99號紫云華府2棟×單元6-4號房屋套，建筑面積102.54平方米，總價款為594732元;陳某付款方式為銀行按揭付款。合同第八條約定，樂和房地產開發(fā)公司應于2012年12月31日前向陳某交付符合合同約定的驗收合格條件并取得房屋建筑工程竣工驗收備案證明的商品房，并約定如遇特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，樂和房地產開發(fā)公司可據實予以延期的情形，其中包括：
1.遭遇不可抗力，且樂和房地產開發(fā)商在發(fā)生之日起60日內告知陳某;
2.因政府行政管理部門的原因及市政配套設施安裝延誤;
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151****2693
查看全文↓ 2019-10-17 21:54:29
五、常見爭議焦點問題
針對于上文已提到過的爭議焦點問題，廣州中院的判決中已形成了一些裁判觀點，在此進行一定歸納供讀者參閱。
（一）
逾期交房的事實認定
在（2018）粵01民終13502號案中廣州中院認為：“據此，房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得工程竣工驗收備案表，即取得工程竣工驗收備案表是交付房屋的法定條件。雖然附件七補充協議第八條第一款中約定商品房的交付條件為取得本商品房項目的《建設工程竣工驗收報告》或者取得《建設工程竣工備案表》，屬于二者擇一的約定，但因其約定的交樓條件低于法定條件，故恒榮公司在交樓時除應符合合同約定的條件外，還應具備法定的交樓條件，即應取得《建設工程竣工驗收備案表》?！?br/>
因此預售商品房的交房條件除合同約定的交房條件外，還應符合基本的法定交房條件。結合上述案例和《住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》第十一條的規(guī)定，預售商品房的法定交房條件為：1、交付使用的商品房經過竣工驗收合格；2、取得《建設工程竣工驗收備案表》。如未能滿足上述交房條件，則會被認定為逾期交房。
（二）
逾期交房的免責情形
在26起案件中，開發(fā)商以“市政排污管網尚未完善導致涉案商品房項目污水井管網排放不能接通作為逾期交房”的政府原因為由主張不可抗力，要求順延交樓時間。
在（2018）粵01民終22381號中法院對于該種觀點認為：
“其一，《商品房預售合同》附件七補充協議第十一條雖約定了“因政府市政道路及相關配套建設等特殊情況導致入伙時間延遲的，買方同意入伙時間順延且不屬賣方逾期交付商品房”，但對于何謂‘相關配套建設等特殊情況’沒有明確約定，雙方亦不能就此達成一致意見，故恒榮公司不能以約定不明的條款作為其要求順延交樓的合理理由。
其二，恒榮公司作為專業(yè)的房地產開發(fā)企業(yè)，理應清楚了解房地產建設開發(fā)流程，其通過附件七補充協議的方式對交樓條件等進行了變更或補充，亦可以印證其是在充分考慮和預見到涉案房屋何時符合交樓條件的基礎上才確定了合同約定的交樓時間。案涉商品房項目因珠江工業(yè)園市政排水污管網系統暫未完成導致污水井管網排放不能接通，不屬于不可抗力，而屬于應由恒榮公司承擔的相關開發(fā)建設風險?！?/span>
相關問題
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、商品房交付條件有哪些：(一)工程竣工驗收合格(包括消防、環(huán)保合格)《城市房地產管理法》、《建筑法》、《合同法》中，均要求工程竣工驗收合格后方可交付使用。98年9月1日實施的《消防法》第10條規(guī)定了消防強制驗收制度，《環(huán)境保護法》第26條規(guī)定了環(huán)保強制驗收制度。98年7月20日，國務院頒布的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第17條規(guī)定，組織驗收的主體為房地產開發(fā)主管部門。但此后我國改革了竣工驗收制度，1999年施行的《合同法》第279條明確了開發(fā)商為組織竣工驗收和確認工程合格與否的主體。2000年1月30日，國務院發(fā)布的《建設工程質量管理條例》(下稱《質量條例》)作為《建筑法》和《合同法》的配套行政法規(guī)開始施行?！顿|量條例》第16條規(guī)定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。該條款進一步對《合同法》第279條進行了闡述，從而使《建筑法》中未能明確的驗收主體**終認定為建設單位。(二)取得了竣工驗收備案表一些大城市制定的地方法規(guī)中已明確將取得《竣工備案表》作為開發(fā)商交付房屋的必備條件，例如《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第50條明確規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)交付預售商品房應當取得建筑工程竣工驗收備案表。安徽省建設廳亦于2004年9月下發(fā)《關于加強城市房地產開發(fā)管理工作的通知》(建房[2004]275號)，規(guī)定未進行驗收備案或驗收備案不合格的竣工開發(fā)項目不得交付使用。由此可見，以取得《竣工備案表》作為交付房屋的條件之一既是廣大購房者的要求，也是一種趨勢所在。另外，建設部于2000年4月7日發(fā)布《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第4條規(guī)定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門(以下簡稱備案機關)備案”。第5條規(guī)定：“建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：(一)工程竣工驗收備案表;(二)工程竣工驗收報告;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件;(四)施工單位簽署的工程質量保修書?！?三)商品房的面積已完成**終測繪該法定條件的依據是，建設部于2001年04月04日頒布的《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，即房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。(四)水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施該法定條件在《合肥市物業(yè)管理條例》(2006年3月1日實施)第49條中有規(guī)定：入住條件由建設單位與業(yè)主在合同中約定，但必須達到水、電供應正常，交通道路通暢，與施工場地有明顯分界隔離設施。此外，有人主張將《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的提供作為商品房交付法定條件之一，其依據是建設部于1998年5月20日所下發(fā)的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。筆者不贊同此種觀點，該“兩書”僅應作為在交付時提供的資料，而沒有必要將其作為交付的法定條件。以上法定條件中，其中第一項法定條件即工程竣工驗收合格(包括環(huán)保、消防驗收合格)是強制性條件;而其他法定條件均具有行政管理性，若當事人約定與該部分交付條件相沖突，則以約定為準。怎么才算完成交付：對于房屋的交付，**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！惫试瓌t上，交房僅僅意味著對房屋的移轉占有。由于不動產所有權的移轉以產權過戶登記為要件，與動產所有權的移轉以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權的移轉完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權的行為。房屋交付與房屋所有權移轉是兩種不同性質的履行行為，應當予以區(qū)分。當然，按照上條規(guī)定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要移轉房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。
全部3個回答> -
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根據法律規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。也就是說，房地產項目竣工后，相關機構驗收項目合格是交付的**基本條件。另外，《建設工程質量管理條例》還做了具體規(guī)定，其規(guī)定了建設工程竣工驗收應當具備五個條件，(1)完成建設工程設計和合同約定的各項內容;(2)有完整的技術檔案和施工管理資料;(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告;(4)有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件;(5)有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。在驗收時，上述條件是否達標，一般通過開發(fā)商出具的《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》等來檢驗。當然在驗收時，購房者還應當檢測服務面積房屋質量，實測面積誤差超出3%，可以中止收房并要求賠償。法律依據：《城市房地產管理法》第二十六條房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！督ㄔO工程質量管理條例》第十六條建設工程竣工驗收應當具備下列條件：(1)完成建設工程設計和合同約定的各項內容;(2)有完整的技術檔案
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1. 《竣工驗收備案表》 **重要《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中**應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案?！犊⒐を炇諅浒副怼分械捻椖浚灰徒恢鞴懿块T備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規(guī)定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。2. 《住宅質量保證書》《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。3. 《住宅使用說明書》《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。4. 《建設工程質量認定證書》5. 《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》6. 實測面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件之后，才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。2. 《建筑工程竣工備案表》是**重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。5. 提醒您：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據資料保存。6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。
全部3個回答> -
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房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。依據如下：1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條 房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。2、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條 房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；
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