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• 153****5683

  開(kāi)發(fā)商逾期兩年沒(méi)有交房，如果是在經(jīng)過(guò)催告后三個(gè)月內(nèi)仍然沒(méi)有交房的，購(gòu)房人可以要求解除合同，退還購(gòu)房款及其利息。
  如果開(kāi)發(fā)商不退，可以向法院起訴，要求法院判決解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)返還購(gòu)房款，按照合同的約定賠償損失。
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》：
  第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

  查看全文↓ 2019-10-23 07:28:39
• 138****3090

  　根據(jù)上述法律的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商延期交房導(dǎo)致解除合同和辦理退房時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意下列問(wèn)題：
  　　1、購(gòu)房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。
  　　2、經(jīng)催告后過(guò)了三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房的，購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。就是說(shuō)購(gòu)房者解除合同的條件是第一開(kāi)發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過(guò)催告;第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。
  　　3、購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開(kāi)始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開(kāi)發(fā)商解除合同，超過(guò)一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題而解除合同的除外)。并且，如果在購(gòu)房者取得解除權(quán)后，開(kāi)發(fā)商有催告購(gòu)房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。
  　　以上規(guī)定中，兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚，一為購(gòu)房者催告開(kāi)發(fā)商交房，一為開(kāi)發(fā)商催告購(gòu)房者行使解除權(quán);一為購(gòu)房者催告后經(jīng)過(guò)三個(gè)月取得解除權(quán)，一為開(kāi)發(fā)商催告后購(gòu)房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。
  　　鑒于以上的規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購(gòu)房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開(kāi)發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措;二是催告后可解除合同對(duì)開(kāi)發(fā)商也是一種壓力。
  　　催告**好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。在沒(méi)有催告的情況下，開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是不可以的，催告是解除合同的前提條件。
  　　法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。
  　　以上就是對(duì)“開(kāi)發(fā)商延期交房能不能解除合同”“延期交房可以退房嗎”所作的解答?？梢钥闯?，在符合法定條件和程序的情況下，開(kāi)發(fā)商延期交房時(shí)購(gòu)房者可以解除合同和要求退房。但是，一套房子幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商可不會(huì)輕易讓購(gòu)房者解除合同或者退房，所以當(dāng)事人**終不得不對(duì)簿公堂。雖然開(kāi)發(fā)商延期交房屬于理虧，但這并不代表購(gòu)房者必定能打贏官司。因?yàn)榉ü倏粗氐氖亲C據(jù)，不管當(dāng)事人怎么說(shuō)，如果沒(méi)證據(jù)是不行的。所以，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)與律師取得聯(lián)系獲取幫助，他

  查看全文↓ 2019-10-23 07:28:36
• 142****7836

  
  買(mǎi)了個(gè)房子，說(shuō)好的今年一月底交房，到現(xiàn)在拖了一個(gè)月了，也沒(méi)交房，也沒(méi)個(gè)說(shuō)法，我們有購(gòu)房合同的，現(xiàn)在我實(shí)在擔(dān)心開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信，想要求退款，連個(gè)管事的人都找不到，都是推來(lái)推去的，想請(qǐng)教律師如果打官司能退回我的房款嗎？
  
  
  開(kāi)發(fā)商不露面，電話也不接，總經(jīng)理說(shuō)找售后，售后說(shuō)上面領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)人管事，她也管不了！
  
  
  
  （網(wǎng)絡(luò)配圖）
  
  ?社友有話說(shuō)
  
  @尋紅太狼的灰太狼 ：買(mǎi)房就怕這樣的事！這樣就是花錢(qián)買(mǎi)心煩啦
  
  @蔥蔥哪些年 ：有合同，按合同辦事，你看合同上寫(xiě)了延期交房
  
  @華怡園藝水族館 ：估計(jì)是開(kāi)發(fā)商有些工程建設(shè)未能達(dá)標(biāo)，所以辦不了證件
  @WX~10308489 ：開(kāi)發(fā)商延期交房構(gòu)成違約，可按商品房買(mǎi)賣(mài)合同中條款主張違約金（一般情況，開(kāi)發(fā)商約定的違約金金額都非常?。?br/>
  ?延伸閱讀
  
  有的時(shí)候我們買(mǎi)了新房并不能夠按照合同上約定的時(shí)候接手到房屋，這種情況就屬于延期交房，既然在合同中有交房的時(shí)間規(guī)定，那么延期交房是否已經(jīng)算是違約了呢，這種延期交房的情況能夠退房嗎，延期交房該如何退房呢？
  
  合同法中有規(guī)定表明出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
  
  不可抗力因素導(dǎo)致的延期交房是合理的。而即使這些不可抗力因素屬于合理的延期理由，也不能無(wú)限制地延期下去，必須要有個(gè)期限，當(dāng)不可抗力因素消失后，給予一定的合理延期期限。而合理與否，需要由購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商協(xié)商。或者通過(guò)法院或者仲裁部門(mén)裁定。
  
  現(xiàn)實(shí)生活中，房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)于開(kāi)發(fā)商的約束力并沒(méi)有那么大。主要原因是購(gòu)房合同是開(kāi)發(fā)商提供的，對(duì)于延期交房等可能產(chǎn)生糾紛的一些情況，開(kāi)發(fā)商早就想到了應(yīng)對(duì)的措施，規(guī)避其中帶來(lái)的一些風(fēng)險(xiǎn)。而約定的違約金低于購(gòu)房者實(shí)際損失的時(shí)候，購(gòu)房者很難舉證自己的實(shí)際損失有哪些。
  
  延期退房如何辦理？
  
  1、退房原因有依據(jù)
  這里的依據(jù)指合同約定的退房條款，或者法律規(guī)定可以主張合同無(wú)效、解除、撤銷(xiāo)的內(nèi)容。這在整個(gè)退房中是重要的一個(gè)程序。只要退房理由確認(rèn)合法充分，不要把時(shí)間浪費(fèi)在無(wú)休止的談判上，及時(shí)提起訴訟或者仲裁。
  
  2、證據(jù)材料收集齊
  不要認(rèn)為有理的就一定勝訴，因?yàn)樽C據(jù)不充分而敗訴的案例不在少數(shù)。
  
  3、銀行貸款還仔細(xì)
  無(wú)論是與開(kāi)發(fā)商協(xié)議解除購(gòu)房合同，還是以法院（或仲裁）的法律文書(shū)解除購(gòu)房合同，千萬(wàn)注意要寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商將貸款部分直接償還給業(yè)主，千萬(wàn)不能簡(jiǎn)單地寫(xiě)成貸款部分由開(kāi)發(fā)商直接還給銀行，更不能只主張**款而不主張銀行貸款。
  
  后兩種情況，因未得到貸款機(jī)構(gòu)的確認(rèn)，若開(kāi)發(fā)商不按約定歸還貸款本息，業(yè)主仍然是還款義務(wù)人，不能免除還款義務(wù)。
  
  4、解除貸款和保險(xiǎn)
  業(yè)主還要與銀行解除貸款合同、與保險(xiǎn)公司解除保險(xiǎn)合同等。
  
  5、注銷(xiāo)手續(xù)不能遺
  到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)手續(xù)，退房程序結(jié)束。
  
  在現(xiàn)實(shí)生活中，退房的情況還是比較少的，除了一些無(wú)良開(kāi)發(fā)商的爛尾工程造成購(gòu)房者房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題的情況外，延期交房一般也不會(huì)延期很長(zhǎng)的時(shí)間，由于購(gòu)房合同都是銷(xiāo)售方訂立的，購(gòu)房者想要退房，開(kāi)發(fā)商也會(huì)在合同中規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)的。（來(lái)源：房天下）
  
  

  查看全文↓ 2019-10-23 07:28:32
• 143****1623

  現(xiàn)在很多樓盤(pán)都沒(méi)辦法準(zhǔn)時(shí)交房，開(kāi)發(fā)商不按時(shí)交付房屋，這是令購(gòu)房者頗為頭疼的事。很多業(yè)主就是為了更快住進(jìn)新房，而延期交房后不少開(kāi)發(fā)商卻以各種“不可抗拒”的理由推脫責(zé)任，這讓很多購(gòu)房者氣憤不已，卻有不知道該如何維權(quán)，今天就讓小編帶著大家來(lái)學(xué)習(xí)一下，如何維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。
  
  
  
  開(kāi)發(fā)商不能交付房屋的原因往往很復(fù)雜，如若發(fā)生該情形建議業(yè)主一定要想辦法搞清楚開(kāi)發(fā)商不能交付房屋的真正原因，針對(duì)真實(shí)性的原因采取一些相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施。
  
  (1)正常延期交付的處理：正常延期交付主要指由于施工遲延、相關(guān)手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種情況下，業(yè)主完全可以選擇等待，并要求開(kāi)發(fā)商按合同承擔(dān)延期交付房屋的違約責(zé)任。（注：如合同約定的違約金不能彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失(以房屋的正常市場(chǎng)租金作為參照)，可以要求開(kāi)發(fā)商賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失。）
  
  (2)非正常延期交付的處理：非正常延期交付主要指由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)手續(xù)違法且無(wú)法辦理等，如不幸發(fā)生上述情況，建議業(yè)主立即退房，如開(kāi)發(fā)商負(fù)債已經(jīng)超過(guò)其資產(chǎn)，業(yè)主還可以向法院申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，以**大限度的保護(hù)業(yè)主的利益!可見(jiàn)延期交房除了合同中有特別約定的，購(gòu)房者可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
  
  
  
  那么，在開(kāi)發(fā)商延期交房、不按時(shí)交房的情況下，購(gòu)房者應(yīng)該怎么辦？延期交房如何賠償？
  
  首先，遇到延遲交房，應(yīng)仔細(xì)查看您與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，看合同中對(duì)延遲交房是否有相關(guān)規(guī)定。如果合同中對(duì)延遲交房有規(guī)定，按照合同中約定的條款執(zhí)行。如果合同中對(duì)延遲交房沒(méi)有明確規(guī)定，購(gòu)房者是可以退房的。
  
  其次，應(yīng)了解延期交房的認(rèn)定及賠償標(biāo)準(zhǔn)，除特殊情況外，出賣(mài)人未按合同約定的期限將商品房交付買(mǎi)受人使用，則要承擔(dān)違約責(zé)任。賠償中開(kāi)發(fā)商索賠天數(shù)為實(shí)際交房日與合同約定交房日的差，一般雙方協(xié)商的違約金賠償金額為已交房款的萬(wàn)分之一，如果協(xié)商解除合同，出賣(mài)人應(yīng)在三十天內(nèi)向買(mǎi)受人退還全部付款，并支付1%的違約金，如果協(xié)商繼續(xù)履行合同，一般雙方協(xié)商的違約金賠償金額為已交房款的萬(wàn)分之一。
  
  
  
  
  
  房屋交付是一個(gè)綜合性的問(wèn)題，在購(gòu)房合同中，對(duì)于各項(xiàng)房屋交付條件及程序應(yīng)分別作明確約定。購(gòu)房者應(yīng)該仔細(xì)閱讀所簽署的購(gòu)房合同中對(duì)逾期交房的約定條款，了解自己的各項(xiàng)合同權(quán)利。在與開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步通過(guò)協(xié)商方式解決糾紛的同時(shí)，如房屋交付仍遙遙無(wú)期，應(yīng)該咨詢律師，通過(guò)法律手段徹底解決糾紛的可能性，不贊成購(gòu)房者采取一些非正常手段去維權(quán)。維權(quán)的前提是合法，這樣才能更好地推動(dòng)問(wèn)題的解決。
  
  相關(guān)行業(yè)律師也提醒，購(gòu)房者應(yīng)依合同約定行使權(quán)力，對(duì)于開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋的，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己所要達(dá)到的目的，結(jié)合合同的具體約定，來(lái)行使自己的權(quán)力。經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行駛的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行駛。如果合同中對(duì)逾期交房的處理有明確約定的，一般按照約定處理。在合同中對(duì)逾期交房的處理沒(méi)有約定，或約定不明確，或者違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定等情形的，按照相關(guān)法律規(guī)定處理。購(gòu)房者對(duì)于開(kāi)發(fā)商逾期交付的房屋進(jìn)行使用的，仍可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。違約金可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)型房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。開(kāi)發(fā)商逾期交付，購(gòu)房者催告后應(yīng)給予三個(gè)月的合理期限，期限屆滿時(shí)，開(kāi)發(fā)商仍不能按時(shí)交付的，購(gòu)房者請(qǐng)求解除合同方能得到法院支持。

  查看全文↓ 2019-10-23 07:28:27
• 156****9333

  買(mǎi)房本應(yīng)該是自已擁有掌控權(quán)的事，
  
  
  
  但是總會(huì)遇到一些不可控因素，
  
  
  
  比如開(kāi)發(fā)商延期交房、買(mǎi)到的房子有質(zhì)量問(wèn)題等
  
  
  
  違約情形。
  
  
  
  難道買(mǎi)房付了錢(qián)就意味著
  
  
  
  開(kāi)發(fā)商為刀俎，我為魚(yú)肉？
  
  
  
  面對(duì)開(kāi)發(fā)商違約我們千萬(wàn)不要認(rèn)栽，
  
  
  
  而是應(yīng)該盡可能地維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。
  
  
  
  
  很多買(mǎi)過(guò)房的市民可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)房合同中，開(kāi)發(fā)商一方如果違約，其承擔(dān)的違約金是比較低的。
  
  
  
  那么如果違約行為發(fā)生，購(gòu)房者又覺(jué)得自己的損失過(guò)大，能否要求追加補(bǔ)償呢？
  
  
  
  
  市中院審理的這起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，或許能給您一些啟示。
  
  　　
  
  案情簡(jiǎn)介
  
  　　
  
  2013年，梅先生在襄州區(qū)一樓盤(pán)選購(gòu)了一套房子。之后，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，這套價(jià)值39.9萬(wàn)元的商品房由梅先生以按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在次年6月1日前，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付梅先生使用。
  
  　　
  
  
  雙方同時(shí)約定，若開(kāi)發(fā)商未按期交房，且逾期超過(guò)90日后，梅先生有權(quán)解除合同，開(kāi)發(fā)商除退還全部已付款外，還要按梅先生累計(jì)已付款的1％支付違約金。
  
  
  
  若銀行不為梅先生辦理貸款手續(xù)，剩余購(gòu)房款由梅先生自收到通知起一周內(nèi)向開(kāi)發(fā)商付清，否則按逾期付款違約責(zé)任執(zhí)行。
  
  　　
  
  當(dāng)年5月22日，梅先生交清了29.9萬(wàn)余元的**款后，開(kāi)發(fā)商向他開(kāi)具了一張同等金額的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。剩余的10萬(wàn)元房款，交由銀行辦理按揭貸款?？擅废壬陌唇也牧蠜](méi)能通過(guò)審核，這筆貸款未辦理成功。
  
  
  　　
  
  2014年12月12日，見(jiàn)逾期半年后開(kāi)發(fā)商仍沒(méi)交房，梅先生便提交書(shū)面退房申請(qǐng)，要求解除雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。結(jié)果，開(kāi)發(fā)商以梅先生未交清購(gòu)房尾款為由拒絕。
  
  　　
  
  2015年3月17日，開(kāi)發(fā)商向梅先生發(fā)出《函告》，告知該公司已于2015年1月30日正式通知業(yè)主交房，并要求梅先生交清10萬(wàn)元尾款后拿鑰匙裝修入住。
  
  
  
  
  
  
  考慮到購(gòu)房樓盤(pán)尚未取得工程竣工驗(yàn)收備案證，該房屋仍不具備合同約定的交付條件，梅先生拒絕收房，之后向法院起訴。
  
  
  
  “因梅先生按揭資料未獲審核通過(guò)，貸款沒(méi)有辦理成功，對(duì)于此種情況的發(fā)生應(yīng)按合同約定處理，并不影響開(kāi)發(fā)商在約定期限內(nèi)向梅先生履行交付房屋的義務(wù)?！比ツ?月31日，法院一審判決，解除雙方之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商退還梅先生已付房款，并支付違約金2900余元。

  查看全文↓ 2019-10-23 07:28:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)房一年還不交房怎樣退房?開(kāi)發(fā)商一年了，還不交房，我們業(yè)主可以游行嗎
  答

  房子超出一年沒(méi)交房可以經(jīng)過(guò)法院退房退款。根據(jù)《合同法》規(guī)定，只有當(dāng)一方當(dāng)事人有重大違約行為時(shí)，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并要求其返還所交的預(yù)售購(gòu)房款和利息，并支付違約金。此外，如果辦理按揭，銀行就會(huì)將貸款打入開(kāi)發(fā)商賬戶，這部分房款視為已付，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商按照房屋總價(jià)值及合同相應(yīng)條款進(jìn)行賠償，這是受到法律保護(hù)的。在購(gòu)房合同里會(huì)有明確規(guī)定的！一般都是每天萬(wàn)分之1到5的違約金，請(qǐng)參照購(gòu)房合同計(jì)算。開(kāi)發(fā)商違約一般情況下，購(gòu)房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：1、延期交付房屋到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。2、房屋面積誤差超過(guò)3%。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可以提出退房并要求退賠利息。3、房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??買(mǎi)房一年還不交房怎樣退房
  答

  　根據(jù)上述法律的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商延期交房導(dǎo)致解除合同和辦理退房時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意下列問(wèn)題：　　1、購(gòu)房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告?！　?、經(jīng)催告后過(guò)了三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房的，購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。就是說(shuō)購(gòu)房者解除合同的條件是第一開(kāi)發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過(guò)催告;第三催告后滿三個(gè)月仍未交房?！　?、購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開(kāi)始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開(kāi)發(fā)商解除合同，超過(guò)一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題而解除合同的除外)。并且，如果在購(gòu)房者取得解除權(quán)后，開(kāi)發(fā)商有催告購(gòu)房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月?！　∫陨弦?guī)定中，兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚，一為購(gòu)房者催告開(kāi)發(fā)商交房，一為開(kāi)發(fā)商催告購(gòu)房者行使解除權(quán);一為購(gòu)房者催告后經(jīng)過(guò)三個(gè)月取得解除權(quán)，一為開(kāi)發(fā)商催告后購(gòu)房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。　　鑒于以上的規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購(gòu)房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開(kāi)發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措;二是催告后可解除合同對(duì)開(kāi)發(fā)商也是一種壓力。

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• 問(wèn) 買(mǎi)房一年還不交房怎樣退房
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  從目前的法律規(guī)定與法院審判實(shí)踐來(lái)看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。1、約定條件，是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。如房產(chǎn)商延遲交房超過(guò)一定期限，購(gòu)房者可以要求退房。另外，購(gòu)房者也可在合同中約定如小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書(shū)、房屋交付后在一定期限內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證等退房條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購(gòu)房者又能證明該條件成立，若購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識(shí)時(shí)，起訴至法院要求退房，一般都會(huì)得到法院的支持?！　?、法定條件，是指根據(jù)法律的規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由拒不履行購(gòu)房合同義務(wù)的，購(gòu)房者可以退房的條件?？傊?，綜合起來(lái)出現(xiàn)下列情況的，購(gòu)房者可以要求退房：　　(1)開(kāi)發(fā)商延遲交付房屋。這種情況是目前買(mǎi)房人**可能遇到的一種情形。在購(gòu)房合同中，雙方當(dāng)事人一般都要約定開(kāi)發(fā)商交房的時(shí)間以及在超過(guò)約定期限交房的違約責(zé)任。一般情況下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在購(gòu)房合同中約定了交房時(shí)間后，購(gòu)房者卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。此時(shí)購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商發(fā)出催告通知，如果開(kāi)發(fā)商超過(guò)3個(gè)月還不履行交房義務(wù)，購(gòu)房者就可以與開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同，要求開(kāi)發(fā)商退房?！　?2)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋，在規(guī)定的期限內(nèi)開(kāi)發(fā)商仍未取得商品房預(yù)售許可證的，購(gòu)房者可以要求退房。前面曾經(jīng)提到過(guò)，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房屋的時(shí)候，需要取得相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，尤其是要取得建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證。開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證時(shí)就對(duì)外預(yù)售房屋屬于違規(guī)操作，其與購(gòu)房者簽署的購(gòu)房合同屬于無(wú)效合同(但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效)。對(duì)于無(wú)效的購(gòu)房合同，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，即購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)騰空房屋或者與開(kāi)發(fā)商解除期房合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房者交付的房款及其利息返還給購(gòu)房者。上述情況不包括開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情形?！　?3)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者可以要求退房。根據(jù)《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效的直接結(jié)果是因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還，具體到購(gòu)房合同上就是購(gòu)房者退還房屋，開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款。從實(shí)踐上來(lái)看，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有：①開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)。主要是房屋為共有財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其他共有權(quán)人書(shū)面同意的、該房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議、司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利等情形。②開(kāi)發(fā)商存在欺詐情形。購(gòu)房者以此項(xiàng)理由請(qǐng)求退房，在實(shí)際中法院支持的并不多，主要因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商存有欺詐的故意與欺詐事實(shí)的舉證比較困難。要防止此種情形的出現(xiàn)，購(gòu)房者應(yīng)盡量要求開(kāi)發(fā)商將其每一項(xiàng)承諾落實(shí)為文字并予以簽章認(rèn)可?！　?4)開(kāi)發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)規(guī)劃，影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸和朝向，影響購(gòu)房者居住的，購(gòu)房者可以要求退房。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第24條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房:買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！备鶕?jù)上述的規(guī)定可知，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)和設(shè)計(jì)單位同意變更設(shè)計(jì)的情況下，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知購(gòu)房者，告知變更設(shè)計(jì)規(guī)劃的事實(shí)。如果變更設(shè)計(jì)規(guī)劃影響到房屋的質(zhì)量或使用功能的，購(gòu)房者是有退房的權(quán)利的。開(kāi)發(fā)商此時(shí)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者返還購(gòu)房款，并且支付利息。　　(5)開(kāi)發(fā)商原因?qū)е聼o(wú)法得到銀行或公積金管理中心的貸款。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者除一次性付款或分期付款外，一般的情況下，都在購(gòu)房合同中對(duì)商業(yè)貸款或公積金貸款有約定。如果是公積金貸款，需要開(kāi)發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金管理部門(mén)審核，如果開(kāi)發(fā)商提供的資料不具備公積金貸款條件的，購(gòu)房者因此而不能取得公積金貸款的，購(gòu)房者就可以要求退房?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。”根據(jù)上述的規(guī)定可知，購(gòu)房者未能取得銀行商業(yè)貸款，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，雙方當(dāng)事人可以解除購(gòu)房合同。即購(gòu)房者可以要求退房，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房者支付的購(gòu)房款及利息予以返還?！　?6)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同約定的時(shí)間內(nèi)未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)法律的規(guī)定，由于開(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房者在購(gòu)房合同約定的期限內(nèi)超過(guò)一年以上仍然無(wú)法得到產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者就可以要求退房，并且可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償損失。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范，一些開(kāi)發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)這些樓盤(pán)的購(gòu)房者入住多年后無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，對(duì)此種情況，購(gòu)房者也可以要求退房，并讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任?！　?7)房屋面積誤差超過(guò)3%，購(gòu)房者可以選擇退房?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條第(2)項(xiàng)規(guī)定：“面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%a)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人:房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人?！备鶕?jù)上述的規(guī)定可知，如果開(kāi)發(fā)商交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，購(gòu)房人是不能要求退房的，如果房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者是可以要求開(kāi)發(fā)商退房的，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款及利息。但在實(shí)踐中，房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者很少會(huì)去選擇退房，此時(shí)選擇開(kāi)發(fā)商承擔(dān)法定賠償責(zé)任會(huì)對(duì)購(gòu)房者更有利，更何況是在房?jī)r(jià)上漲幅度較大的時(shí)期。　　(8)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)較少發(fā)生，但在外地房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商承建的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的情況時(shí)有發(fā)生。若出現(xiàn)上述情況，開(kāi)發(fā)商是難以拿到《竣工備案表》的，亦無(wú)法按約定的交房時(shí)間向購(gòu)房者交付房屋。此時(shí)，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除購(gòu)房合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任?！　?9)因房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者可以選擇退房。根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條第1款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！备鶕?jù)上述規(guī)定可知，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房者是可以要求開(kāi)發(fā)商退房的，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償其經(jīng)濟(jì)損失，其向法院提起的訴訟請(qǐng)求也會(huì)得到支持的。但是，一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績(jī)?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)空氣質(zhì)量的或房?jī)?nèi)噪聲大，影響購(gòu)房者身體健康和居住的情況等?！　?10)開(kāi)發(fā)商把出售的房屋抵押給第三人或?qū)⒎课萦殖鲑u(mài)給第三人。如果開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或?qū)⒎课莩鍪劢o購(gòu)房者后，又將房子抵押給他人，或直接將房屋又出售給第三人，購(gòu)房者在查明情況屬實(shí)后，就可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并且有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償損失以及違約責(zé)任。 正常情況下退房損失： 買(mǎi)方在賠償房總價(jià)20%違約金情況下也可以退房

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• 問(wèn) 買(mǎi)房一年還不交房怎樣退房?買(mǎi)的新房還沒(méi)交房可以退房嗎？
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  房子超出一年沒(méi)交房可以經(jīng)過(guò)法院退房退款。根據(jù)《合同法》規(guī)定，只有當(dāng)一方當(dāng)事人有重大違約行為時(shí)，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并要求其返還所交的預(yù)售購(gòu)房款和利息，并支付違約金。此外，如果辦理按揭，銀行就會(huì)將貸款打入開(kāi)發(fā)商賬戶，這部分房款視為已付，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商按照房屋總價(jià)值及合同相應(yīng)條款進(jìn)行賠償，這是受到法律保護(hù)的。在購(gòu)房合同里會(huì)有明確規(guī)定的！一般都是每天萬(wàn)分之1到5的違約金，請(qǐng)參照購(gòu)房合同計(jì)算。開(kāi)發(fā)商違約一般情況下，購(gòu)房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：1、延期交付房屋到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。2、房屋面積誤差超過(guò)3%。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可以提出退房并要求退賠利息。3、房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)**新司法解釋，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商違法交房可以退房嗎？開(kāi)發(fā)商遲遲不交房，我可以退房嗎？
  答

  開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照合同約定的時(shí)間交房，在經(jīng)過(guò)催告后三個(gè)月內(nèi)仍然沒(méi)有交房的，購(gòu)房人可以起訴，要求法院判決解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)返還購(gòu)房款，按照合同的約定賠償損失?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

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