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  今年土地市場火爆，一些二線城市土地出讓收入紛紛超過千億元，而北京卻遠遠落后，其原因主要是土地供應數量和面積大幅減少。
  北京規(guī)土委顯示，12月20日，北京土地市場有兩宗經營性用地成交，總成交金額超過18億元。
  據中原地產統(tǒng)計，加上這兩宗地塊，北京今年年內累計合計出讓土地42宗，土地出讓金798.54億元。這42宗地塊的總規(guī)劃建筑面積約725萬平方米，是近11年來的**低值。
  目前北京還有一宗經營性用地有望于年內成交，該地塊的起始價為61.52億元。
  土地供應的多寡將直接影響未來房源的新增供應，此前業(yè)界已經擔憂北京未來新建商品房由于供應較少，可能出現豪宅化傾向。
  今年，蘇州、南京、上海、杭州、天津5個城市土地出讓金已經超過千億元。近幾年來，北京一直是土地市場上的領跑者，其土地出讓收入多年來排名靠前，2016年土地市場行情大好的背景下，北京為何還要縮減土地的供應？
  一位外地房企高層對第一財經表示，北京2016年供應土地確實少于往年，其原因可能是擔心出現地王，另外也可能存在疏解非首都功能以及調控人口的考慮。
  在2015年全國土地市場較為低迷之際，北京土地出讓收入達到1983億元，再度創(chuàng)下歷史新高，其火爆程度令人咋舌。
  在京滬廣深四個一線城市中，從可以查到的近年來數據可以粗略發(fā)現，北京可能不是當年土地出讓總收入**高的城市，但應該一直是土地凈利占比**高的城市。
  《中國國土資源年鑒》顯示，2005年北京土地出讓總收入99億元，土地出讓純收益竟然高達94.7億元，土地凈利占比高達95.65%。
  2005年，上海土地出讓總收入389.7億元，純收益116.29.9億元，這兩項數據均高于同期的北京，但土地凈利占比這一項僅僅約30%，遠遠低于北京。
  2006年，北京土地出讓總收入195.1億元，土地出讓純收益高達189.69億元，土地出讓凈利再度攀升至97.2%。
  不過，到了2007年，北京土地出讓收入上升到375億元，土地出讓純收益為180.9億元，土地凈利占比已經下降到了48.24%。
  同一年，上海土地出讓總收入380.4億元，純收益114億元，純收益占比約30%。
  而2007年廣州市土地出讓總收入為242.7億元，純收益僅4.9億元。深圳市土地出讓總收入為155.3億元，純收益23.3億元，占比約15%。
  此后數年，北京的土地出讓凈收入占比基本上沒有再超過50%，不過也大多高于全國平均水平。
  2008年北京土地出讓總收入686.5億元，純收益312.9億元，純收益占比達45.6%。2013年北京土地出讓總收入1853億元，純收益841.48億元，占比約45.4%。
  上述數據均來自《中國國土資源年鑒》，不過從2014年開始，北京沒有再公布土地出讓的純收益數據。
  （來源：第一財經日報）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:14:51
• 133****7695

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  調控高壓未能影響5月土地交易市場回暖。中國指數研究院**新數據顯示，盡管4月全國土地供應和成交量均有明顯下滑，但5月份土地整體供求量已止跌回升：全國300個城市共推出土地面積10431萬平方米，環(huán)比增加11%，同比增加30%；土地出讓金總額為3141億元，環(huán)比增加14%，同比增加54%。其中，二三線熱點城市開始成為土地市場的主力。據中國指數研究院發(fā)布的數據，5月全國土地出讓金前20的城市中，二線重點城市占10席，三線重點城市占9席，一線城市僅上海入圍。其中杭州、南京、重慶位列榜單前三甲，月度收金均過百億。一線城市土地供應面積環(huán)比縮水過半5月全國土地供應量止跌回升，同比去年增三成。中國指數研究院數據顯示，2018年5月，全國300個城市推出土地面積10431萬平方米，環(huán)比增加11%，同比增加30%；推出土地2373宗，環(huán)比增加15%，同比增加16%。但一二三線城市存在巨大分化，其中一線城市土地供應面積環(huán)比減少51%，二線城市環(huán)比上漲8%，三線城市環(huán)比大漲14%。成交方面，當月全國 300個城市土地成交量環(huán)比增加兩成，同比增逾四成，但一二線城市成交量環(huán)比均降，而三線城市環(huán)比大漲逾四成。在宅地方面，這一分化體現得同樣明顯。2018年5月，全國300個城市住宅類用地推出面積環(huán)比增加10%，成交面積環(huán)比增加18%。但就中國指數研究院監(jiān)測的10個重點城市而言，宅地供求量卻環(huán)比走低：一線城市中僅上海有宅地供應及成交，成交量環(huán)比減少逾七成；杭州、成都、天津、重慶、南京、武漢六個重點二線城市宅地供應總量減少近三成，成交量較上月微降。杭州、南京、重慶土地出讓金過百億土地供應量與成交量整體升溫的同時，土地出讓金也出現了大幅上漲。據中國指數研究院發(fā)布的數據，5月，全國300個城市土地出讓金總額為3141億元，環(huán)比增加14%，同比增加54%。在一線城市頹勢不改的情況下，二三線城市土地交易火熱顯然是5月全國土地出讓金同比大漲五成的關鍵因素。在全國出讓金排名前20的城市中，一線城市土地市場交易遇冷，僅上海一城入圍榜單；二線重點城市共入圍榜單10席，其中杭州、南京、重慶位列榜單前三甲，月度收金均過百億；此外，長沙土地出讓金雖未過百億大關，但同比上漲強勁，增幅為1998%。三四線城市因承接重點城市外溢需求，土地市場熱度提升，共入圍榜單9席。不過，成交樓面均價并未出現明顯漲幅。5月，全國300個城市成交樓面均價為2100元/平方米，環(huán)比微增0.1%，同比增加3%；其中住宅類用地成交樓面均價為3946元/平方米，環(huán)比增加4%，同比減少4%。宅地溢價率同比下降逾三成5月土地市場的另一特點，則是調控抑制下的土地溢價率持續(xù)下降。中國指數研究院的數據顯示，5月全國300個城市土地平均溢價率為29%，較去年同期下降20個百分點，延續(xù)了今年第一季度以來的下降趨勢；其中住宅類用地平均溢價率為31%，較去年同期下降33個百分點。一二三線城市溢價率同比均呈下降趨勢，其中一線城市本月成交地塊均為底價出讓，平均溢價率為0%。對于土地溢價率下降的現象，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，這很大程度上是因為土地方面確實有管控。地方政府會通過配建等方式來遏制高價地出讓的現象，而房企拿地的資金也受到約束，拿地策略更加理性。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:14:48
• 158****4103

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  4日，上海易居房地產研究院發(fā)布《2019年5月40城土地市場報告》。報告顯示，5月份，40城土地成交建筑面積環(huán)比增長10.4%，同比增長38%；土地出讓金收入環(huán)比增加5.1%，同比增加73.1%；土地成交均價環(huán)比上漲1.9%，同比上漲17.2%；土地成交溢價率為17.5%，環(huán)比上升2.6個百分點。從城市分類來看，5月，一線城市土地成交量升價跌，4個一線城市土地成交建筑面積為261.6萬平方米，環(huán)比增長137.1%，同比增長406.9%。而其6個月移動平均土地成交均價為11777.8元/平方米，環(huán)比下跌5.8%，同比下跌2.7%，已經連續(xù)維持6個月環(huán)比和同比下跌，并且已經小幅跌破2018年6月的低點11893.4元/平方米，創(chuàng)2015年10月份以來的新低。二三線城市土地成交則量價齊升。其中，二線城市成交面積環(huán)比增長3.4%，地價環(huán)比上漲5.6%，均明顯收窄；三線城市成交面積環(huán)比增長23.5%，成交均價環(huán)比上漲20.4%。另據上海易居房地產研究院監(jiān)測的數據顯示，2019年1-5月，40城土地成交建筑面積20243.9萬平方米，同比下降5.5%，降幅繼續(xù)收窄；土地出讓金收入10305.1億元，同比增加11.6%，增速為2019年來首次轉正。分城市來看，2019年1-5月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、武漢、北京、重慶和上海，土地出讓金總額分別為1089.7、733.3、690.9、582.2和564.0億元。杭州和重慶土地出讓金同比下降明顯，降幅分別達到19.3%和18.1%。王若辰分析稱，這主要由于2018年兩城地市火熱，基數較高；武漢和上海同比增長明顯，分別達到68.7%和47.2%。易居研究院研究員王若辰表示，5月份，由于土地供應量有所增加，一線城市土地成交量增長明顯，但地價進一步下跌，并創(chuàng)2015年10月份以來的新低。二線城市土地成交面積及地價在“小陽春”的余熱下仍有小幅增大和上漲，但增速回落，漲幅收窄，預計后續(xù)上行乏力，下半年地市或將有所降溫。三線城市成交面積增長明顯，但其地價的異動上漲更多為樣本內部的結構性原因，而非普遍性的上漲。隨著棚改政策的變化和購買力的透支，預計大多數缺乏良好基本面配合的三線城市房地產市場，將在2019年持續(xù)降溫。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:14:45

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  "每年10月底召開的政治局會議是定調第二年經濟政策走向的風向標，備受外界關注。中共中央政治局10月31日召開會議，會議對當前經濟形勢變化有**新定調，并對下一步經濟政策作出重點部署。值得注意的是，中央政治局經濟會議中，并未提樓市政策和去杠桿。而在7月底的中共中央政治局會議上，對房價提出了罕見的嚴厲措辭。在業(yè)內看來，這對于房地產行業(yè)發(fā)展來說，雖沒有利空消息，但利好也談不上。房地產調控也進入平穩(wěn)期，房地產也會保持長周期的穩(wěn)定。定調明年經濟，未提樓市、去杠桿中共中央政治局10月31日召開會議，總結前三季度經濟工作情況。會議指出，當前經濟運行穩(wěn)中有變，經濟下行壓力有所加大，部分企業(yè)經營困難較多，長期積累的風險隱患有所暴露。對此要高度重視，增強預見性，及時采取對策。會議指出，當前我國經濟形勢是長期和短期、內部和外部等因素共同作用的結果。我國經濟正在由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，外部環(huán)境也發(fā)生深刻變化，一些政策效應有待進一步釋放。會議指出，要切實辦好自己的事情，堅定不移推動高質量發(fā)展，實施好積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期工作，有效應對外部經濟環(huán)境變化，確保經濟平穩(wěn)運行。會議指出，要堅持“兩個毫不動搖”，促進多種所有制經濟共同發(fā)展，研究解決民營企業(yè)、中小企業(yè)發(fā)展中遇到的困難。圍繞資本市場改革，加強制度建設，激發(fā)市場活力，促進資本市場長期健康發(fā)展。但是值得注意的是，本次中央政治局經濟工作會議，也是年內首/次沒有提到房地產。而在7月31日中共中央政治局會議對房價提出了罕見的嚴厲措辭。7月31日中共中央政治局會議提出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。其中，“堅決遏制房價上漲”比以往常提的“防止房價過快上漲”更加嚴厲。有地產商稱之為有史以來“**嚴峻”的政策宣示。業(yè)內：房企應謹慎選擇投資目標本次中央政治局經濟工作會議，也是年內首/次沒有提到房地產。這對房地產行業(yè)來說，意味著什么？易居研究院副院長楊紅旭指出，這次會議沒有提及房地產，是因為樓市在近期已經降溫。7月31日中共中央政治局會議對房價提出了罕見的嚴厲措辭。隨后的8-10月三個月內，大部分城市樓市開始降溫。從目前細分市場來看，土地市場、新房市場、二手房市場都已降溫，從9月份開始，房地產調控進入平穩(wěn)期，即不升級，也暫時不放松。三季度我國GDP增長6.5%，在楊紅旭看來，是個小型破位，“在經濟增速下行背景下，房地產作用會比較明顯，房地產不能過度下跌。未來1-2年，預計房地產還應發(fā)揮穩(wěn)定經濟的重要作用。”楊紅旭說。在合碩機構首席分析師郭毅看來，本次中央政治局經濟工作會議，**重要的一個方向是穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)經濟。首/次沒有提到房地產，這說明房地產已不是當前**重要的一個目標。房地產雖然在經濟中占據重要一環(huán)，但在這幾年“房住不炒”的調控下，樓市已處于相對穩(wěn)定的狀況，同時，中央領導也并沒有把房地產作為拉動經濟抓手的計劃。郭毅指出，本次中央政治局經濟工作會議，釋放的信號，只能說沒有利空消息，但利好也談不上。這次會議中提出，要穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期，跟房地產相關的是穩(wěn)投資?！澳壳皝砜矗]有想通過拉動投資來穩(wěn)定經濟，說明目前針對房地產的諸多調控政策還將延續(xù)下去，但基于經濟發(fā)展的現狀，也不太會出臺更嚴厲的打壓政策?！惫阒赋觯瑢ξ磥矸康禺a行業(yè)來說，是個趨向穩(wěn)定的狀態(tài)，企業(yè)也應根據目前的投資、政策環(huán)境，相對謹慎地選擇合理的投資目標，購房者也需要基于自己真實的需求出發(fā)，選擇購房或觀望。從目前的整體來看，樓市會保持一個長周期的穩(wěn)定狀況。"

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• 問 動遷房產律師費是多少？“老人立遺囑房產贈保姆”的多維解讀
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  "易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，今年第四季度，房企會積極加入到降價促銷的行列中。尤其是目前新推盤的項目較多，市場競爭將更加激烈，因此房企也會調整定價策略。不過，投資者并不會因為降價就跟進買入。但出于投機心理，在售樓處或者中介門店，投資者們的焦慮仍然清晰可見。浙江商人張奇（化名）的心態(tài)或許具有一定代表性。張奇從事商業(yè)地產代理銷售，其公司正處于擴張發(fā)展期。但是面對現階段的市場，張奇與合伙人產生了意見分歧：他想乘市場低迷時以杠桿做并購，合伙人則不希望盲目擴張。手中有錢的張奇于是想到投資房地產。一名在三線城市做銷售的人士告訴，目前很多投資者糾結的并非買不買、去哪里買，而是什么時候才是**適合的買入時機。一個事實是，無論是一二線還是三四線城市，二手房成交已經日趨下滑，這使得換房的客戶拉長了成交周期。房企也在想方設法拉攏投資者。近期，恒大在江蘇接壤上海北部的太倉推出了“恒大童世界”，正式開售之前，恒大推出了**分期的付款方式，第一次只需交5萬元，其余**在兩年內付清。據現場銷售人員透露，項目在國慶期間就銷售了近幾百套。值得一提的是，每一輪房產調控，中介均會受到不小的影響，進而帶來行業(yè)調整。一名中介人士對表示，房地產一手銷售的下滑，對二手房成交的影響是立竿見影的?！艾F在能撐則撐，以減少市場上的負面影響；到**后撐不下去了，企業(yè)也會有所動作?！北热?，做境外市場；做租賃市場；開拓外地市場。張光宇（化名）2016年底在上海浦江鎮(zhèn)入手一套二手房，近期他去中介門店咨詢，發(fā)現價格已經跌回當初的入手價，且中介人員告訴他，近兩個月已經沒有客戶去他的小區(qū)看房了。浦江鎮(zhèn)原來遍布小中介，近期陸續(xù)有接近1/3的中介都已關門停業(yè)。在走訪三四線城市市場的時候發(fā)現，不少知名開發(fā)商的樓盤里多了一些回流家鄉(xiāng)的銷售人員。蘇北鹽城的東臺區(qū)接壤南通，房價也與鹽城接近。碧桂園在東臺區(qū)有一個在售樓盤——天悅府，該項目銷售人員之一梁靈（化名）原來是上海中原一手代理的一名銷售人員，其在上海已經工作了五六年。去年以來，上海市場的變化導致中介相繼發(fā)生內部調整，于是她決定回東臺工作一段時間。實際上，像梁靈這樣，回流家鄉(xiāng)工作的人并不在少數。"

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  房貸律師費的產生主要是房貸過程中需要律師見證，**早是由內地銀行從香港引進的。律師見證本意是對房貸過程中申請事項的真實性、合法性進行審查并予證明，在此過程中，商業(yè)銀行和借款人作為交易雙方，都分別享受律師提供的相應服務。但在實際執(zhí)行過程中，律師不是由雙方協(xié)商，而是由銀行指定，而且享受服務的是銀行，交費的卻是買房人，律師見證也早就流于形式。房貸前期審查本來應該由銀行來做，交給律師后，律師根本不可能一一去核實資料的真假。買房人的身份證明，律師無法核實;買房人的收入證明，同樣無法核實。在有的律師事務所，核實的電話也不打，主要由助手填表蓋章，律師簽字。更可怕的是，房貸律師費并不完全由律師支配，還要返還一定比例給開發(fā)商和銀行，滋生腐敗

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  屬于非訴訟案件，收費方式分很多種，建議你和律師具體協(xié)商確定。一般不會按總額比例收的。了解相關情況后，才能確定具體費用，不過這類案件費用不貴。

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