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  （作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員）
  “類住宅”亂象反映了一些地方政府基于短期GDP、稅收及區(qū)域發(fā)展外在形象等考慮，注重發(fā)展工商業(yè)。而存量工商業(yè)用地主體也想實施“工（商）改住”，卻既不愿做配套、也不愿補繳土地出讓金，遂屢屢打擦邊球。因此，在嚴厲打擊“類住宅”的同時，更要改變供地激勵，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
  樓市調(diào)控從來沒有像今天這么密集，短短1個月，30多個城市密集、高效率地出臺調(diào)控政策，覆蓋一二三四線城市。限購限貸從住宅擴大到非住宅，調(diào)控手段也擴大到限制離婚購房、企業(yè)購房、交易對象等，限制學(xué)區(qū)房、異常形態(tài)房屋（例如車庫）炒作。即便投資資金會找漏洞鉆，也相信調(diào)控利劍會第一時間亮出，并堵住漏洞。調(diào)控頻度和力度不斷“加碼”，源于不斷抬頭的投機炒作，甚至哪個城市沒有被限購，哪個城市就出現(xiàn)搶在限購出臺前買房的炒作現(xiàn)象。投機炒作抬頭和擴大，或?qū)⑹谷ツ?0月以來本已穩(wěn)定的樓市再次火熱和泡沫吹大。
  3月26日，北京市發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，提出打擊酒店式公寓等“商住類”投資的9條意見。這不是北京第一次打擊“商住類”投資，2015年在通州“副中心”規(guī)劃還未落地時，聞風而動的投資客便潮水般涌向通州，當年“酒店式公寓”成交面積相當于2014年的1.7倍，價格上漲12%。2016年，北京強化了住宅限購限貸，投資資金大規(guī)模涌入“類住宅”市場。全年北京普通住宅成交50462套，酒店式公寓成交62844套，居然超過了普通住宅成交。
  今年前兩個月，北京酒店式公寓銷售均價為每平方米45399元，比2016年全年銷售均價上漲了52.5%，而同期普通住宅每平方米37967元。“類住宅”火爆，是當前樓市投機炒作泛濫，資金見縫插針的縮影。“酒店式公寓”或“公寓式辦公”等“類住宅”，原是針對短期商務(wù)旅行人士，在城市商業(yè)或商務(wù)中心開發(fā)的“宜居宜商”建筑。多年以來，這類房屋僅作為住宅的補充，年度供應(yīng)和銷售均不足住宅的十分之一。近年來，隨著熱點城市強化住宅限購，資金遂開始涌向不限購的“類住宅”。當然，被限購和高房價擠出的需求，也是“類住宅”變得如此吃香的原因。深圳近期70%的新推盤為“類住宅”。
  “類住宅”銷售突然放大，京滬深表現(xiàn)**為突出。2016年，北京“類住宅”銷售面積增長196%，銷售套數(shù)首次超過住宅，占商品房成交總數(shù)的60.1%。2004年，深圳“類住宅”在商品房成交中僅占比4.5%，2015年升至11.5%，2016年升至17.8%，近10年銷售價格年均漲幅達到16.1%。2016年，上?！邦愖≌背山?75萬平方米，同比增長145%，銷售均價達2.57萬，同比增長23%，在售“類住宅”樓盤消化周期僅5.3個月。
  不能否認，住宅價格高企的背景下，“類住宅”確實發(fā)揮了補充住宅供應(yīng)不足、緩解房價高企的功效。對非戶籍人群，“類住宅”或許是他們在大城市實現(xiàn)“住房夢”的唯一途徑。同時，“類住宅”整體均價明顯低于同區(qū)域商品住房，也迎合非戶籍人群收入現(xiàn)狀。而且，“類住宅”增加了低租金房屋的供應(yīng)規(guī)模。此外，這事實上也是規(guī)劃管制與市場突破管制的結(jié)果。大城市住宅用地需求**大，但由于土地用途管制、片區(qū)規(guī)劃限制，加上各區(qū)都要發(fā)展短期稅收和GDP貢獻大的工商業(yè)，造成一邊是住宅需求不足，另一邊是商業(yè)辦公、工業(yè)嚴重過剩。結(jié)果就是，開發(fā)商打擦邊球，開發(fā)“類住宅”。
  由于住宅銷售更能賺錢、更快回籠資金，更易于讓土地賣個好價錢，地方政府也是“睜一只眼、閉一只眼”。于是，在規(guī)劃報建審批階段，讓**小分割單元面積報小一點，便于以后的切割改造。批后監(jiān)管也存在問題，上下左右切割成小單元，而且煤氣管道、衛(wèi)生間、外掛空調(diào)接入都預(yù)留了接口，所有這些都是監(jiān)管漏洞。從實際調(diào)研看，“類住宅”違反了土地用途管制、城市分區(qū)規(guī)劃，造成城市生活和生產(chǎn)功能區(qū)混雜穿插，用地效率降低、久治不愈的“城市病”越來越突出。而且，“類住宅”大行其道，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的空間分割，也讓消防和安全形勢愈加嚴峻。
  更重要的是，“類住宅”基本上迎合樓市投資需求、投機炒作，缺乏教育、醫(yī)療配套，不僅浪費土地資源，且導(dǎo)致樓市投資氛圍惡化，更導(dǎo)致投資需求潛藏和隱性化，讓樓市和金融風險隱蔽，惡化了系統(tǒng)性風險。同時，這也導(dǎo)致區(qū)域開發(fā)的“房地產(chǎn)化”趨勢，資金嚴重“脫實入虛”。2015年以來，北京和上海均發(fā)布政策抑制“類住宅”蔓延，如暫停網(wǎng)上簽約等。此次，北京出臺的政策，從設(shè)計報建、交易和再交易對象、銀行貸款、中介代理等各個環(huán)節(jié)，全面堵死了“類住宅”作為投資增值資產(chǎn)的生存空間與變現(xiàn)渠道，促其全面回歸商業(yè)辦公樓的原有功能。
  全面封堵，短期內(nèi)確實會起到抑制投機炒作的功效。但我們更該反思“類住宅”火熱背后的問題。環(huán)視國內(nèi)外，城市土地供應(yīng)的彈性都很小，在人口向大城市遷徙的大趨勢下，大城市土地供應(yīng)彈性更小。去年底中央經(jīng)濟工作會議以來，多次強調(diào)大城市增加供地，但從反饋的信息看，增加供地確實很難，關(guān)鍵在于盤活低效閑置的存量土地難度高。一方面，“類住宅”反映供地不合理，大城市40%至50%的存量用地在工商業(yè)上，住宅用地普遍不足20%，而歐美那些大城市的比例剛好反過來。
  “類住宅”亂象也反映了一些地方政府基于短期GDP、稅收及區(qū)域發(fā)展外在形象等考慮，特別注重發(fā)展工商業(yè)。而存量工商業(yè)用地主體也想實施“工（商）改住”，卻既不愿做配套、也不愿補繳土地出讓金，近年來屢屢開始打擦邊球，向“類住宅”尋找盤活途徑。因此，在嚴厲打擊“類住宅”的同時，更要改變供地激勵，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級較快，新增用地要向住宅傾斜，加快盤活存量土地，特別是低效閑置的工商業(yè)用地，并同步加快公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。
  （來源：上海證券報）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:17:15
• 141****7856

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  　 ?7月2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布2018年上半年300城市土地市場成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國300城市土地出讓金總額為19513億元，同比增加27%。　　具體來看，上半年一線城市供地量小幅走低，收金總額縮水逾兩成，北京、上海、廣州均有下滑。其中，北京上半年收金751億元，較去年同期下滑25%。二線城市土地市場供需兩旺，助推土地出讓金上漲超過三成，其中杭州上半年收金總額1439億元，位于全國300城市之首。三四線城市因為承接外溢需求，土地市場熱度上升，其中佛山市收金571億元，進入全國城市前五。　　2018年上半年，全國300城市土地市場整體供應(yīng)量上漲30%，成交量增加26%，成交均價及溢價率皆有下滑。上半年，住宅用地供應(yīng)量同比上漲35%。在各線城市土地收入中，住宅用地仍為收金主力，受宅地供應(yīng)增加影響，上半年宅地出讓金較2017年同期增加2個百分點至82%，商辦類用地占比下降3個百分點?！　“殡S房地產(chǎn)市場調(diào)控深入，房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)績競賽中加速奔跑，企業(yè)土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大。不過，受供地結(jié)構(gòu)、土拍政策限制等影響，企業(yè)在一線城市拿地更加謹慎。2018年上半年，企業(yè)拿地結(jié)構(gòu)繼續(xù)向三四線城市下沉，總金額有所下降。20家大型房企上半年累計拿地13503萬平方米，同比增長13.8%；累計拿地金額6101億元，同比下降12.4%。　　中國指數(shù)研究院相關(guān)負責人分析指出，上半年，重點城市繼續(xù)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，加大住宅用地供應(yīng)力度，增加保障房及租賃住房用地比例，同時繼續(xù)落實多樣化土地招拍掛政策，穩(wěn)定土地市場?！　】傮w來看，2018年上半年，各地政府繼續(xù)加大土地供應(yīng)，上海、北京、深圳等大城市先后出臺住房發(fā)展規(guī)劃、土地供給中長期計劃，落實“有效供給”，住宅用地推出量保持30%以上的增速。三四線城市在去年樓市銷售良好的背景下，進一步加大土地供應(yīng)，在各線城市中推地同比增幅**大?！　∩鲜鲐撠熑酥赋?，從今年上半年的情況來看，二線和三四線城市成為企業(yè)拿地熱點，高價地成交逐漸向二線和三四線城市偏移，新一輪風險值得關(guān)注。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:17:12
• 151****5406

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  中新經(jīng)緯客戶端8月20日電 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布2019年第三十三周(2019.8.12-2019.8.18)全國土地成交報告。據(jù)報告，第三十三周，全國土地市場供求規(guī)模整體下滑，成交總額大幅縮水，土地出讓收金510.7億元，環(huán)比跌41.59%，同比跌33.48%。其中，昆明土地出讓收金43億元位列周度城市出讓金榜單首位。昆明土地收金43億元位列榜首，長三角城市占據(jù)多數(shù)席位報告顯示，分城市來看，2019年第三十三周，出讓金榜單TOP10城市土地出讓金額均低于50億元，榜單總額大幅走低，環(huán)比下跌超5成。二線城市入榜6席，占據(jù)榜單大多數(shù)席位，長三角區(qū)域土地交易持續(xù)活躍，溫州、上海、南通、蘇州均有上榜。其中，昆明共有3宗住宅及兩宗商業(yè)/辦公用地成交，規(guī)劃建設(shè)面積共計73.94萬平方米，成交樓面價為5863元/㎡，溢價率為0%，全部以底價成交，合計收金43.35億元居首；天津以40億元位列第二，共成交3宗住宅用地，入市規(guī)劃建筑面積為58.29萬平方米，成交樓面價為5763元/㎡，溢價率為0%，土地市場較低溫；溫州市土地收金28億元位列第三，共成交1宗住宅用地及1宗商服用地，平均溢價率為17.34%，土地市場成交比較火熱。2019年第三十三周全國主要地級市(市本級)土地出讓金TOP10成交總價榜單方面，報告顯示，金華市金融商務(wù)區(qū)二期城北路北側(cè)地塊(義烏金融商務(wù)區(qū)宅地)以36.3億元的成交總價位列第三十三周全國主要地級市土地成交總價排行榜榜首。競得人為杭州濱茂置業(yè)有限公司(金茂)，成交價格36.3億元，成交樓面價13103元/平方米，溢價率10.67%。成交單價榜單方面，報告顯示，上海閔行區(qū)浦江中心區(qū)6.5平方公里34-1、34-6地塊以24843元/㎡的成交單價位列第三十三周全國主要地級市土地成交單價排行榜榜首。經(jīng)過19輪競價，**終由保利發(fā)展以總價25.03億元競得該地塊，樓板面價為2.48萬元/平方米，溢價率6.01%。該地塊曾于2018年7月27日被終止出讓，此前起價為26.99億元，樓面起價26794元/平方米。再度掛牌出讓，除了總價下降了3.38億元之外，其他出讓要求未做出改變。全國土地市場供求規(guī)模下降，成交總額大幅縮水據(jù)報告，2019年第三十三周，全國主要地級市土地供應(yīng)239宗，同比下跌32.49%；其中住宅供應(yīng)144宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為1510.71萬㎡,比去年同期下跌43.42%；推出地塊的樓面均價為4017元/㎡，同比小幅上漲9.29%；商業(yè)地塊供應(yīng)95宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為597.3萬㎡,比去年同期下跌10.38%；推出地塊的樓面均價為2067元/㎡，同比上漲20.08%。第三十三，周全國土地市場整體供應(yīng)同比下跌，住宅用地亦大幅減少。據(jù)報告，分各能級城市來看，一線城市第三十三周供應(yīng)土地供應(yīng)5宗，同比下跌16.67%，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積48萬㎡，同比微跌0.37%；二線城市土地供應(yīng)83宗，同比下跌36.64%，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積833萬㎡，環(huán)比上漲45.96%，同比下跌31.51%；三四線城市本周供應(yīng)土地151宗，同比下跌30.41%，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積1227萬㎡，比去年同期下跌40.78%，推出樓面價為2648元/㎡，同比有所上漲，漲幅為9.38%。成交方面，報告稱，第三十三周，全國主要地級市土地成交132宗，成交規(guī)劃建筑面積1093萬㎡，同比大幅下滑50.03%，成交樓面均價為4671元/㎡，同比上漲33.1%；土地出讓收金縮水，共收金510.7億元，環(huán)比下跌41.59%，同比下跌33.48%。其中，住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為867萬㎡，同比下跌53.62%，土地出讓金為456.59億元，同比下跌34.21%；商業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積為226萬㎡，同比下跌28.9%，土地出讓收金54.11億元，同比下跌26.64%。本周土地市場成交規(guī)模大幅下滑，成交總額縮水。其中，一線城市土地僅成交2宗，成交規(guī)劃建筑面積12萬㎡，同比大幅下跌81.67，土地出讓收金26.10億元；二線城市土地成交59宗，成交規(guī)劃建筑面積595萬㎡，同比下跌30.14%，土地收金292.2億元，同比下跌22.83%；三四線城市成交土地75宗，成交規(guī)劃建筑面積491萬㎡，環(huán)比下跌39.73%，同比下跌61.34%，土地成交規(guī)模下降顯著；土地收金193.56億元，同比下跌37.32%。溢價率波動下跌，流拍率大幅升高據(jù)報告，第三十三周，全國主要地級市溢價率為11.51%，環(huán)比大幅下跌4.62個百分點，處于歷史低位，土地市場熱情下降，融資收緊，債務(wù)壓力下，房企拿地更加謹慎。一線城市溢價率為5.74%，2宗地塊均以低價成交；二線城市平均溢價率僅為7.47%，環(huán)比上漲2.48個百分點，同比上漲1.86個百分點，三四線城市溢價率為18.87%，為各等級中**高，同比上漲3.74個百分點。2019年以來全國主要地級市溢價率周度走勢(%)據(jù)報告，流拍率方面，全國主要地級市共流拍14宗地塊，流拍率大幅升高至9.33%，環(huán)比升高5.74個百分點，流拍率大幅上漲。其中，一線城市無流拍地塊，流拍率為0%；二線城市流拍率為7.81%，同比降低4.22個百分點；三、四線城市流拍率為10.71%，在各等級中**高，環(huán)比上漲7.54個百分點，同比降低5.29個百分點，流拍情況相比同期有所好轉(zhuǎn)。2019年以來全國主要地級市流拍率周度走勢
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:17:10
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  7月13日，財政部常規(guī)發(fā)布的一項數(shù)據(jù)似乎并沒有引起太多的關(guān)注——今年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43%。在一波嚴似一波的房地產(chǎn)調(diào)控大潮中，為何土地市場不僅沒有降溫，反而如此火爆呢？誰在瘋狂賣地？誰在蒙眼狂奔？誰又是擊鼓傳花的**后一棒？暴增不出意料，從金額來看，一二線城市吸金能力強，如杭州上半年就拿到超過1485億元。但是，一線城市房地產(chǎn)“漸凍癥”以后，北京土地收入較去年同期下滑達25%！上海、廣州等城市也走在下降通道。主力部隊來自一直被忽視的廣大三四線城市。如廣東佛山半年狂攬571億元，昂首挺進全國城市前五。黃河南北、長江兩岸的省份紛紛蹦出一座座賣地收入超100億元的地級市，如湖南岳陽上半年土地出讓金同比暴增10倍！據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年3月，三四線城市經(jīng)營性用地成交金額達2260億元，同比增長123%，遠高于一二線城市之和。除了土地出讓金，與土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅也頗為可觀：契稅2974億元，同比增長16%；土地增值稅3231億元，同比增長10.7%；房產(chǎn)稅1484億元，同比增長6.9%；城鎮(zhèn)土地使用稅1309億元，同比下降0.2%。只有耕地占用稅801億元，同比下降31.7%。這幾項合計9799億元，再加上26941億元的土地出讓金就是36470億元。除此之外，地方政府其他的全部收入是44642億元。數(shù)據(jù)面前，土地財政的重要性不必廢話。現(xiàn)行的土地政策下，各地方政府是土地一級市場上唯一的賣家，前往三四線城市捧場的買家是誰呢？房企【經(jīng)濟ke】7月2日的稿子《誰推高了三四線城市的房價》發(fā)出后，網(wǎng)友們紛紛吐槽是房企推高了房價。不過，房企可不會背這樣的鍋。有開發(fā)商私底下聊天時告訴《中國經(jīng)濟周刊》，**近兩三年，一二線城市調(diào)控不斷加碼，限地價、限房價，市場并不好做?！坝心堑姑勾叩?，兩年前拿了高地價，今年政策一來限銷售價，一個項目三年做下來根本沒錢賺?！比ト木€城市是各大房企共同的選擇。這些年，大房企們在三四線城市拿地積極，獲利頗豐。恒大長期堅守三四線城市，全國各地都能找到許老板用同一張設(shè)計圖造出來的房子。保利地產(chǎn)2017年新進入的24個城市中，超過90%以上是三四線城市。一些房企還要求各區(qū)域公司需要下沉至管轄范圍內(nèi)的空白地級市及其下屬的空白縣級市、縣城、發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)（人口在1萬人以上的鎮(zhèn)），號稱要三四五線城市“全覆蓋”。面對動輒號稱投資上百億的大金主，各三四線城市自然是列隊歡迎。《中國經(jīng)濟周刊》有些驚喜地發(fā)現(xiàn)，各地的歡迎詞似乎用的是同一篇通稿，不信？請看來自不同地方政府的官網(wǎng)消息。湖北公安：非常歡迎恒大集團來我縣投資，全縣上下將高度配合，真抓實干，全力推動項目的落地，實現(xiàn)企業(yè)和政府的合作共贏。廣西上林縣：熱烈歡迎恒大集團到我縣投資，承諾政府會不遺余力的促成項目落地，推動項目對接合作，實現(xiàn)企業(yè)和政府的合作共贏。在河南某國家級貧困縣，恒大當?shù)仨椖拷?jīng)理畫風是這樣的：“希望政府有關(guān)部門做好各項基礎(chǔ)工作，實行一站式集體辦公，抓緊時間落實項目區(qū)拆遷任務(wù)和水電路氣通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作?！笨h委書記則如此回應(yīng)：“全縣相關(guān)部門一要提高認識，解放思想，積極主動地介入，與恒大集團共同做好項目建設(shè)的各項工作。二要認清形勢，擔當使命。要強化功能，凝聚力量，成立陣容強大的指揮部，縣委辦、政府辦、發(fā)改委、政法委、住建、國土、電力、水利、衛(wèi)生、教體、交通等縣直有關(guān)部門主要負責人任成員?！币晃辉谀橙€城市樓盤任營銷總監(jiān)的人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》，這些房企的項目體量大，不管是作為招商引資成果，還是拉動當?shù)貥鞘?，政府都極力支持，往往成立專門的項目辦為其服務(wù)，在不少地方都是一把手工程，“拿到的優(yōu)惠條件不是小企業(yè)能比的?！眲荽罅Τ粒罄袀?nèi)腭v自然震動當?shù)貥鞘?，“品牌下沉本身就能帶來一定的溢價效應(yīng)”，該人士透露，大企業(yè)的優(yōu)勢很明顯，往往不惜高價拿地，“比如說，高價拿下一小塊地，直接拉升區(qū)域地價，但其實拿大宗土地時又很優(yōu)惠?！碑斎?，這只是其透露的小小手法之一。至于開發(fā)商在房價上漲中的具體作用，各種說法都有，莫衷一是。量價齊升。機構(gòu)稱，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。誰買？不過，不管是賣地的，還是賣房子的，不能光靠賣方吆喝，還得有人買才行，否則就可能陷入2014年左右的滯漲甚至滑坡狀態(tài)。6月底，國開行收緊棚貸款的消息讓房地產(chǎn)市場一陣驚魂。市場普遍認為，棚改貨幣化安置與貨幣增發(fā)及其他因素一起推升了三四線城市的房價，尤其是棚改貨幣化為三四線城市大量注水。公開數(shù)據(jù)：截止2017年末，國開行累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億。今年前5月，棚改貸款4369億元。對此，《誰推高了三四線城市的房價》一文反復(fù)琢磨過。面粉貴，面包自然要漲價。易居中國的數(shù)據(jù)稱，其監(jiān)測三四線城市5月的新房均價達到10350元/平方米，房價漲幅排名前十的城市中，除西安外，其余均是三四線城市。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，5月份二手房價過萬元的城市個數(shù)已經(jīng)上升到69個，其中新增房價超萬元城市全部來自三四線城市。然而，當三四線城市房價不過萬都不好意思說的時候，我們還有五線六線七八線城市來支撐地價、房價持續(xù)往上走嗎？現(xiàn)實是，三四線城市近幾年的居民收入并未與房價比翼齊飛，“六個錢包”買房子，掏空了祖孫三代的口袋，又透支了未來二三十年的收入以后，曾經(jīng)讓我們津津樂道的高儲蓄率已是明日黃花。據(jù)統(tǒng)計，我國居民杠桿比率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，2017年新增居民貸款創(chuàng)下了7.13萬億的新高，占當年全部貸款比高達52.7%。海通證券首席經(jīng)濟學(xué)家姜超稱，居民負債占居民收入的比重超過90%。誰都知道，這里面絕大部分是房貸，即便是所謂的消費貸、現(xiàn)金貸，也往往變相流入房市。這就意味著，老百姓已無力負擔高房價，同時也擠壓了消費能力。國家統(tǒng)計局稱，今年5月份，社會消費品零售總額為30359億元，同比增長8.5%，這是自2003年以來的**低點。若任由此形勢惡化，擴大內(nèi)需何從談起，消費升級亦是無本之木。更可怕的是，超高的房價也壓縮了企業(yè)的生存空間。不久前，華為將研發(fā)基地搬離深圳，就被視為高房價擠出的信號。華為尚且如此，遑論其他企業(yè)！即便是房企，華美的業(yè)績戰(zhàn)袍之下也潛藏著高風險。如，恒大凈資產(chǎn)負債率2017年末達183.7%，有報道稱，萬科的總負債超過一萬億元。至今年一季度，130家房地產(chǎn)上市企業(yè)整體負債率達到79.42%，房企杠桿率已經(jīng)處于歷史高位，遠超國際公認的企業(yè)債務(wù)安全線。警告警惕乃至警告的聲音越來越多，信號也愈加清晰。兩個月前，國務(wù)院副總理劉鶴說了幾句常識性的大白話：做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔風險的。今年以來，全國政協(xié)常委、中財辦原副主任楊偉民在多個場合不斷警告，核心觀點就是：房地產(chǎn)炒來炒去，受害的是實體和廣大人民群眾，已經(jīng)成為**容易引爆風險的定時炸彈。央行前副行長吳曉靈7月發(fā)聲：在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準備是每個國家、每個人都要面對的現(xiàn)實。政策已在調(diào)整。此前，國開行曾表示，棚改項目的審批權(quán)全部先上收，新項目基本暫停審批。7月12日下午，住建部專門召開棚改吹風會：商品住房庫存不足，房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策。因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。進一步合理界定和把握棚改的范圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。6月29日，萬科董事會主席郁亮憂心忡忡地說，十年后萬科還是房地產(chǎn)公司的話，那真的很慘。我現(xiàn)在在琢磨，我們各地的公司把“地產(chǎn)”這幾個字都拿掉。7月初，中交集團控股的綠城內(nèi)部文件要求，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預(yù)售許可證；對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售?！安幌迌r”基本就是指三四線城市。還有不少企業(yè)都在拼命趕進度，壓縮開發(fā)周期，加速賣房。數(shù)年前，時任中財辦主任的劉鶴在獲得孫冶方經(jīng)濟學(xué)獎的名作《兩次全球大危機的比較研究》中引用了加爾布雷斯的一段話：“當經(jīng)濟處于過度繁榮時，沒有人不相信泡沫會繼續(xù)膨脹，人們不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信冒險的正確性。”經(jīng)典中引用的經(jīng)典，自然要熟讀、深思。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:17:08

相關(guān)問題

• 問 土地出讓金按多少年攤銷
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  單宗土地出讓金，首次繳納比例不得低于全部價款的50%，分期繳納的余款原則上1年內(nèi)繳清，特殊項目（不含房地產(chǎn)項目）用地經(jīng)批準**長不超過2年繳清。

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• 問 土地出讓金按多少年攤銷？業(yè)界研究稱一季度中國300個城市土地出讓金同比下降
  答

  " 賣房后不過戶 老賴獲刑一年半被告通過轉(zhuǎn)移財產(chǎn)拒不執(zhí)行兩起判決導(dǎo)致法院執(zhí)行面臨復(fù)雜局面男子李某在賣房后不但不配合買方辦理過戶，在生效判決確定其有過戶、支付違約金的義務(wù)后，為躲避債務(wù)竟轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，**終致使判決無法履行。5月31日上午，海淀法院開庭審理了此案并當庭宣判。法院判決被告人李某構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪，判處其有期徒刑一年六個月。“我認識到了自己的錯誤，向申請執(zhí)行人誠摯地道歉?！北桓嫒死钅吃诜ㄍド媳硎净谶^。賣房后不過戶拒絕執(zhí)行判決檢方指控，2013年1月，被告人李某與楊某簽訂購房合同，約定楊某以400萬元的價格購買李某名下位于海淀區(qū)的房屋。后楊某支付購房**款，但李某拒絕配合過戶，楊某將李某起訴至法院。2015年10月，二審法院終審判決楊某向李某支付剩余購房款，李某配合楊某辦理海淀區(qū)房屋過戶，并支付違約金15萬元。判決生效后，被告人李某仍不配合過戶，楊某向海淀法院申請強制執(zhí)行。2016年3月，被告人李某將其名下另一套位于西城區(qū)的房屋過戶給其母。2016年7月，因被告人李某與他人存在債權(quán)債務(wù)糾紛，且無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，西城法院將李某名下的海淀區(qū)房屋司法拍賣。2016年9月，西城法院將清償債務(wù)后剩余的房屋拍賣款54萬元轉(zhuǎn)入李某賬戶。同月，被告人李某將上述54萬元悉數(shù)轉(zhuǎn)移至其母賬戶內(nèi)，致使判決無法執(zhí)行。海淀法院經(jīng)審理后認為，被告人李某對人民法院的生效判決有能力執(zhí)行而拒不執(zhí)行，情節(jié)嚴重，其行為已構(gòu)成拒不執(zhí)行判決罪，應(yīng)予懲處。房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給母親逃避執(zhí)行針對被告人李某有關(guān)因西城法院拍賣涉案房屋而無法履行過戶義務(wù)的辯解，法院認為，在海淀法院判決生效后到涉案房屋被西城法院拍賣前，李某有8個月以上的時間可以通過變賣名下其他房產(chǎn)，或?qū)①彿咳藯钅硲?yīng)給付的賣房款轉(zhuǎn)交西城法院等方法，履行西城法院支付令所確定的金錢給付義務(wù)，以使涉案房屋得到解封，進而履行海淀法院判決確定的過戶義務(wù)，而李某在接到終審判決及海淀法院執(zhí)行通知后非但不主動申報財產(chǎn)、說明情況，反而將其名下其他房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過戶給母親，以此設(shè)置障礙逃避執(zhí)行。正是因為李某的上述行為才導(dǎo)致生效裁判無法執(zhí)行，此種情況不屬于因客觀情況無法履行判決義務(wù)的情形。被告人在法庭上表示悔過據(jù)了解，被告人李某在收到西城法院轉(zhuǎn)來的54萬元拍賣余款后完全有能力履行給付15萬元違約金的判決義務(wù)，但被告人卻將54萬元全部轉(zhuǎn)入其母親名下，意圖轉(zhuǎn)移、隱匿財產(chǎn)，該行為進一步證明被告人抗拒執(zhí)行的主觀心態(tài)。 "

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• 問 南橋新城下半年土地出讓有幾塊
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  本數(shù)據(jù)來源于百度地圖，**終結(jié)果以百度地圖**新數(shù)據(jù)為準。公交線路：海沈線，全程約15.5公里1、從佳兆業(yè)珊瑚灣步行約700米,到達奉炮公路海馬路站2、乘坐海沈線,經(jīng)過7站, 到達金海公路南奉公路站3、步行約850米,到達南橋新城

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• 問 土地出讓金交多少？全年土地出讓金將突破2000億元
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  " 今年土地市場火爆，一些二線城市土地出讓收入紛紛超過千億元，而北京卻遠遠落后，其原因主要是土地供應(yīng)數(shù)量和面積大幅減少。北京規(guī)土委顯示，12月20日，北京土地市場有兩宗經(jīng)營性用地成交，總成交金額超過18億元。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，加上這兩宗地塊，北京今年年內(nèi)累計合計出讓土地42宗，土地出讓金798.54億元。這42宗地塊的總規(guī)劃建筑面積約725萬平方米，是近11年來的**低值。目前北京還有一宗經(jīng)營性用地有望于年內(nèi)成交，該地塊的起始價為61.52億元。土地供應(yīng)的多寡將直接影響未來房源的新增供應(yīng)，此前業(yè)界已經(jīng)擔憂北京未來新建商品房由于供應(yīng)較少，可能出現(xiàn)豪宅化傾向。今年，蘇州、南京、上海、杭州、天津5個城市土地出讓金已經(jīng)超過千億元。近幾年來，北京一直是土地市場上的領(lǐng)跑者，其土地出讓收入多年來排名靠前，2016年土地市場行情大好的背景下，北京為何還要縮減土地的供應(yīng)？一位外地房企高層對第一財經(jīng)表示，北京2016年供應(yīng)土地確實少于往年，其原因可能是擔心出現(xiàn)地王，另外也可能存在疏解非首都功能以及調(diào)控人口的考慮。在2015年全國土地市場較為低迷之際，北京土地出讓收入達到1983億元，再度創(chuàng)下歷史新高，其火爆程度令人咋舌。在京滬廣深四個一線城市中，從可以查到的近年來數(shù)據(jù)可以粗略發(fā)現(xiàn)，北京可能不是當年土地出讓總收入**高的城市，但應(yīng)該一直是土地凈利占比**高的城市。《中國國土資源年鑒》顯示，2005年北京土地出讓總收入99億元，土地出讓純收益竟然高達94.7億元，土地凈利占比高達95.65%。2005年，上海土地出讓總收入389.7億元，純收益116.29.9億元，這兩項數(shù)據(jù)均高于同期的北京，但土地凈利占比這一項僅僅約30%，遠遠低于北京。2006年，北京土地出讓總收入195.1億元，土地出讓純收益高達189.69億元，土地出讓凈利再度攀升至97.2%。不過，到了2007年，北京土地出讓收入上升到375億元，土地出讓純收益為180.9億元，土地凈利占比已經(jīng)下降到了48.24%。同一年，上海土地出讓總收入380.4億元，純收益114億元，純收益占比約30%。而2007年廣州市土地出讓總收入為242.7億元，純收益僅4.9億元。深圳市土地出讓總收入為155.3億元，純收益23.3億元，占比約15%。此后數(shù)年，北京的土地出讓凈收入占比基本上沒有再超過50%，不過也大多高于全國平均水平。2008年北京土地出讓總收入686.5億元，純收益312.9億元，純收益占比達45.6%。2013年北京土地出讓總收入1853億元，純收益841.48億元，占比約45.4%。上述數(shù)據(jù)均來自《中國國土資源年鑒》，不過從2014年開始，北京沒有再公布土地出讓的純收益數(shù)據(jù)。（來源：第一財經(jīng)日報） "

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• 問 建房子土地出讓金多少？上半年全國土地出讓金過萬億
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  共有產(chǎn)權(quán)住房**大的亮點，就在于完全遵循市場化機制，不干擾市場價格等，而是通過產(chǎn)權(quán)制度來抑制投機、支持中端購房。 北京市住建委近日會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人。該做法引發(fā)輿論廣泛關(guān)注。 什么是共有產(chǎn)權(quán)住房?打個比方，假定個人欲在北京買一套住房400萬，假定政府、購房者各擁有50%(具體比例尚待明確)的產(chǎn)權(quán)，依照3成**的慣例算，那共有產(chǎn)權(quán)住房購房者只需要支付60萬，用以前一半的錢(**及月供)就能擁有一套穩(wěn)定的住房。 共有產(chǎn)權(quán)住房制度，無疑是以產(chǎn)權(quán)制度構(gòu)建調(diào)控新思路。它不是著眼于抑制房地產(chǎn)市場的流動性，抑或是限制了剛需人群的正當性住房需求，而是將“產(chǎn)權(quán)”作為切口。 從現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論的視角看，產(chǎn)權(quán)中的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)，具有可分割性，并直接影響到產(chǎn)權(quán)的價值?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)”本質(zhì)是將產(chǎn)權(quán)中的所有權(quán)進行分割，并與“使用權(quán)”分離，在購房人出售時對收益權(quán)進行分享，對轉(zhuǎn)讓權(quán)適度限制。 此舉不影響產(chǎn)權(quán)的真正使用價值，即滿足“住的需求”，房屋的質(zhì)量、環(huán)境及物業(yè)費繳納等也都體現(xiàn)了同質(zhì)同權(quán)的特點;但又從收益、轉(zhuǎn)讓等屬性層面限制了投機、炒作的可能性，再加上聚焦無房家庭的首次購房需求，某種程度上，是突出了精準的“保障為主”。 共有產(chǎn)權(quán)住房**大的亮點，就在于完全遵循市場化機制，不干擾市場價格等，而是通過產(chǎn)權(quán)制度來抑制投機、支持中端購房。它從購買到出租、產(chǎn)權(quán)退出，完全基于契約精神，按照市場價格、方式進行，避免了直接干擾價格帶來的種種弊端。正因如此，它被很多專家視為，在房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制的探路方面又邁出了一大步。 共有產(chǎn)權(quán)房，更為“新北京人”的住房夢提供了“按揭”，從而有效提升了城市對人才的吸引力，而人才本是城市競爭力的重要來源。 《辦法》中的“房源分配不少于30%”“單身家庭申購，應(yīng)年滿30周歲”等，都指向了“新北京人”的住房問題。 樓市分化時代，高房價已成一線城市房價的“人設(shè)”。這對其留住人才帶來了不小的負面影響，很多兼剛需族和“新北京人”于一身的人才，只能望“房”興嘆。很多人才因“職住分離”，大量精力被消耗在上班路上，這對社會來說，即是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)資源的浪費。 而共有產(chǎn)權(quán)房也有望大幅降低部分“新北京人”安居樂業(yè)的門檻，使其不必過早被高房價所束縛，降低高房價對城市競爭力所帶來的負面影響;也能提升其居住質(zhì)量，推動職住均衡。 當然，任何政策都得接受輿論審視與實踐檢驗。共有產(chǎn)權(quán)住房制度也有待審視和檢驗，但從以產(chǎn)權(quán)為調(diào)控落腳點的突破、給“新北京人”帶來利好看，其想象空間確實很大。

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