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• 148****5149

  財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中談及房地產(chǎn)稅，明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。 要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。 房地產(chǎn)稅收原則確立 肖捷在上述文章中，?首/次明確了房地產(chǎn)稅將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。 1. 立法先行 在稅收法定原則下，任何新稅種必須先立法后征收。因此，“立法先行”已是社會普遍共識。 2. 充分授權(quán) “所謂充分授權(quán)，應(yīng)該是給地方政府充分授權(quán)，讓地方根據(jù)實際情況來決定具體實施方案?！敝袊缈圃贺斀?jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇說。 國家行政學(xué)院教授馮俏彬也持相同觀點:“各地房地產(chǎn)情況差異大，因此地方政府對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉，給地方充分授權(quán)，讓它在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象，從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地。” 肖捷表示在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權(quán)的前提下，根據(jù)稅種特點，通過立法授權(quán)，適當(dāng)擴大地方稅收管理權(quán)限，地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級。 3. 分步推進 “分步推進原則意味著房地產(chǎn)稅征收，可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個人策略逐步實施?！敝袊悇?wù)學(xué)會學(xué)術(shù)研究委員會副秘書長焦瑞進認(rèn)為。 房屋的評估值如何確定? 此次肖捷文章提到對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，此前業(yè)內(nèi)達(dá)成共識的按評估值征稅首/次明確。 業(yè)內(nèi)專家表示，房屋的評估值應(yīng)是房屋市場價值，而非房產(chǎn)原值(即購房時價格)，但由于近些年房價上漲較快，因此**終評估值應(yīng)該會有折扣。 現(xiàn)行的針對工商業(yè)房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅在計稅時，對房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方確定。 征收房地產(chǎn)稅同時，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān) 對于肖捷文章中提出的適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)，馮俏彬認(rèn)為，隨著對后端居民住房保有環(huán)節(jié)征稅，前端的建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)將相應(yīng)降低，確?？傮w稅負(fù)平穩(wěn)，這有利于房地產(chǎn)稅推出。 朱為群表示，建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費負(fù)擔(dān)降低，主要涉及土地增值稅制度的改革，以及各種行政性收費改革，具體怎么降可能需要考慮財政承受能力等各種因素。
  

  查看全文↓ 2019-11-24 17:54:07
• 157****7797

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  鄭州房產(chǎn)——地產(chǎn)中國鄭州頻道
  已經(jīng)查封的房子卻仍在賣，品牌地產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)被卷入這一糾紛中。
  簽連帶責(zé)任惹糾紛
  昨日，一位讀者趙女士向爆料稱，去年11月通過鏈家地產(chǎn)購買了一套朝陽區(qū)房子，該房產(chǎn)為公司產(chǎn)權(quán)，并且有抵押要解押，鏈家地產(chǎn)墊資150萬以解除抵押，借款時間為一個月，同時要求趙女士一同簽署《借款保證合同》，承擔(dān)連帶保證協(xié)議，并申請公證賦予《借款保證合同》強制執(zhí)行效力。后來趙女士發(fā)現(xiàn)該房被法院查封，根本無法交易過戶，鏈家地產(chǎn)也沒有進行二次抵押。今年1月6日，由于交易無法繼續(xù)，鏈家地產(chǎn)將傭金退還，并先行墊付5萬元購房款給趙女士。
  趙女士原本以為此房買不了，交易終止這事就完了，但由于賣房人找不到了，鏈家地產(chǎn)150萬的墊資款也無法收回，1月21日，趙女士收到一封《公證處核實函》，內(nèi)容稱出借人未收到這150萬墊資的還款，因為趙女士是保證人，如果趙女士未適當(dāng)履行還款義務(wù)，將出具執(zhí)行證書。而這正是趙女士當(dāng)時作為丙方簽訂的《借款保證合同》并公證埋下的隱患，趙女士說，“實際上被查封房產(chǎn)是不能交易的，才有后面墊資時被要求承擔(dān)連帶責(zé)任的事情，如果不是為了買房，自己與賣房人不認(rèn)識也不會給他做保證，所以我的連帶保證責(zé)任應(yīng)該被解除，被要求替賣房人還款也是很冤的”。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 17:54:04
• 153****9950

  "房屋“隱形共有”，繼承人或利益受損
  
  在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共同財產(chǎn)是一個不可分割的整體。
  
  婚前財產(chǎn)協(xié)議的簽訂必須采用書面形式。
  
  近年來，身邊突然離去的人士越來越多，部分還是正處于青壯年的家庭頂梁柱，猝死多數(shù)源于工作生活壓力大或者隱性疾病。對于正在供樓或者置購一些房屋的人士來說，身后事中的房屋分配分分鐘意味著過百萬的遺產(chǎn)。得知一個年輕人猝死后的身后事糾紛，就與房屋有關(guān)。
  
  案例：
  
  金先生（化名）創(chuàng)業(yè)中猝死，遺留下孤兒寡母，也因為他的突然離去，他隱藏的秘密——以婚外情情人名義購房才被家人知道。就他遺產(chǎn)的房產(chǎn)分配，現(xiàn)在家人各有爭端，主要問題如下:
  
  1.以“隱形人”名義買的房，如何可以追回？
  
  2.他與妻子購婚房一套，當(dāng)時只寫了女方名字，后來他希望加名，與妻子協(xié)調(diào)未果。除他身后遺下妻子與一兒一女外，鄉(xiāng)下還有老父，鄉(xiāng)下親人擔(dān)心房產(chǎn)被他妻子擅自處置。對于房產(chǎn)隱形共有人去世的情況，房產(chǎn)該怎么處置？
  
  就金先生家人面臨的兩個問題咨詢了廣東格林律師事務(wù)所律師楊金娜，如何預(yù)防這類問題尋找法律意見。楊金娜建議，年輕人可以為應(yīng)對突然發(fā)生的變化，提前訂立婚前財產(chǎn)安排或“平安紙”（遺囑）。合富置業(yè)、中原地產(chǎn)匯瀚按揭人士也對房屋遺產(chǎn)繼承以及放售提供了專業(yè)意見。
  
  問題解答：“隱形共有”房屋只可追**金，可通過訴訟進行遺產(chǎn)分割
  
  楊金娜律師告訴，以“隱形人”名義買的房，配偶一方可以以損害共同人合法權(quán)益為由向法院起訴請求返還購房款；在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共同財產(chǎn)是一個不可分割的整體，非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致。金先生在未征得配偶同意的前提下，用夫妻共同財產(chǎn)以“隱形人”的名義購買房屋，嚴(yán)重?fù)p害了配偶的財產(chǎn)權(quán)益，“隱形人”應(yīng)當(dāng)返還不法取得的房款。這幾年廣州房產(chǎn)錄得不錯的**，“隱形人”的房屋獲得了幾倍的**。據(jù)楊金娜律師分析，按照物權(quán)法規(guī)定房屋登記在他人名下，金先生的遺孀只可以追討金先生挪用給他人買房的錢，不可以分享樓市增值的成果。
  
  如果金先生隱形共有的房屋是婚后購買的婚房，雖然登記在女方名下，仍然屬于夫妻共同財產(chǎn)，金先生去世后，該房產(chǎn)的1/2屬于金先生的遺產(chǎn)，由兒子、女兒、妻子、父親四人共同平均繼承，每人繼承金先生遺產(chǎn)的1/4份額，老父親實際占有房產(chǎn)的1/8份額。老父親若擔(dān)心房產(chǎn)被他兒媳擅自處置，可以進行遺產(chǎn)繼承分割，將老父親及其他繼承人的名字全部登記在不動產(chǎn)證上。具體的流程為：就遺產(chǎn)糾紛到法院起訴兒媳，待法院出具判決書即可到不動產(chǎn)登記中心進行重新出證。
  
  房產(chǎn)法律知多D之一:
  
  婚前財產(chǎn)協(xié)議、“平安紙”該如何訂立
  
  都市人意外頻生，無論家財萬貫還是薄有積蓄，人人都希望可以把身邊人照顧好，故此婚前財產(chǎn)協(xié)議越來越普遍，“平安紙”也不再是老人家的“專利”。律師楊金娜在多年執(zhí)業(yè)中也就一些年輕人訂立婚前財產(chǎn)協(xié)議或者“平安紙”提供過法律意見。她處理過的婚前財產(chǎn)協(xié)議，一般涉及房產(chǎn)及股權(quán)處理。對于婚前財產(chǎn)協(xié)議，楊金娜律師表示，協(xié)議約定的內(nèi)容可以是婚前財產(chǎn)及婚后財產(chǎn)各自所得歸各自所有或部分各自所有、部分共同所有。律師提醒廣大市民在簽訂婚前財產(chǎn)協(xié)議時應(yīng)注意以下問題：
  
  (一)婚前財產(chǎn)協(xié)議的簽訂必須采用書面形式。
  
  (二)婚前財產(chǎn)協(xié)議中要明確婚前財產(chǎn)的范圍，一般包括男女雙方婚前的存款，房產(chǎn)，車子，其他貴重物品等。
  
  (三)在協(xié)議中要明確婚前財產(chǎn)婚后共享的比例。
  
  (四)財產(chǎn)描述要明確。
  
  楊金娜律師告訴，在實踐中，由于財產(chǎn)描述不明確**終導(dǎo)致認(rèn)定協(xié)議約定不明而不予確認(rèn)的案例不在少數(shù)。比如房產(chǎn)的描述，很多當(dāng)事人在作婚前財產(chǎn)協(xié)議時，對于一方的婚前房產(chǎn)只是寫“某某小區(qū)的房屋歸雙方共同所有”，正確的描述應(yīng)該是“坐落于某市(縣)xx街xx號房產(chǎn)由雙方共有”。
  
  婚姻法及其司法解釋雖然對房產(chǎn)有規(guī)定，但是也需要提前約定，雙方的約定可以完全按照當(dāng)事人自己的意愿進行處理，可以將一方的婚前財產(chǎn)約定為歸另一方所有，也可以將婚后的房產(chǎn)約定歸某一方單獨所有等等情況，當(dāng)事人對財產(chǎn)有約定的從約定，沒有約定才會按照法定處理。對于“平安紙”的訂立，楊金娜律師建議，事主可以在平安紙上明確載明自己在XXXX房產(chǎn)中的份額歸XX繼承。
  
  房產(chǎn)法律知多D之二：
  
  房屋遺產(chǎn)如何繼承
  
  據(jù)合富房地產(chǎn)服務(wù)中心資深經(jīng)理梁文耀表示，目前就產(chǎn)權(quán)人去世的房屋繼承途徑，一共有兩種：一種是繼承人直接去不動產(chǎn)登記中心辦理房產(chǎn)繼承，無中間費用；另一種途徑則是去公證處辦理繼承公證，再去不動產(chǎn)登記中心辦理房屋繼承，費用約為房屋評估1.6%~1.8%。梁文耀表示，產(chǎn)權(quán)人去世后，直接去不動產(chǎn)登記中心辦理房屋繼承的情況，適合繼承順序清晰且無糾紛的情形，繼承人準(zhǔn)備好死亡證、身份證復(fù)印者（已故者的身份資料），結(jié)婚證，街道或原單位開具的親屬證明，父母、配偶、子女（身份證和戶口簿），不動產(chǎn)證，查冊表等資料，即可直接前往不動產(chǎn)登記中心即可辦理。
  
  如果繼承順序較為復(fù)雜，繼承人散落在各地，則適合到公證處辦理繼承公證，公證處會就已故者的親屬關(guān)系確立遺產(chǎn)的繼承和分配，不能前往辦理房產(chǎn)繼承的也可以在公證處一并辦理委托公證。公證處長期辦理此類遺產(chǎn)繼承的公證，在公證處現(xiàn)場有專人接待和指導(dǎo)。
  
  據(jù)梁文耀透露，如果繼承人所繼承的房屋份額不超過50%，不計
  
  入限購套數(shù)，免受日后房屋限購政策的影響。舉例說，如果一個房屋由兩個人繼承，兩個人名下各有一套和兩套物業(yè)，假設(shè)A君名下有一套，B君名下有兩套物業(yè)，兩人根據(jù)繼承順序可以各獲得50%的房產(chǎn)份額，兩人**好協(xié)商，A君獲得49%的份額，B君獲得51%的份額。日后A君的家庭希望購房，該家庭的套數(shù)不受這個49%份額的房屋套數(shù)影響。
  
  房產(chǎn)法律知多D之三：
  
  接手“隱形共有”的房屋會不會有麻煩
  
  匯瀚按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)何志雄告訴，針對金先生的案例，目前不動產(chǎn)登記中心對“隱形共有”有兩種處理辦法。對于一手房改房，出售時必須配偶前去簽字，無論這位配偶有沒有在房產(chǎn)證上“落名”。而對于商品房，則遵循物權(quán)登記的原則，誰擁有就誰有權(quán)處置。交易遞件時不需要提供配偶資料。在這類房屋出售時，大部分銀行都需要業(yè)主配偶在按揭合同上簽名，就是為了防范“隱形共有”單方出售的糾紛。
  
  購房者一不留心就可能買到“隱形共有”的房屋，何志雄認(rèn)為，即使房屋日后有原業(yè)主之間的糾紛，只要新買家被確認(rèn)為“善意第三方”，物權(quán)不會因官司而有所改變，但他建議雙方應(yīng)該真實報價，以免日后因為作價低于市場價而不被認(rèn)為是“善意第三方”。
  
  房屋通過繼承而重新出證，在不動產(chǎn)證的房產(chǎn)來源一欄會寫上“繼承”二字。何志雄表示，大部分購房者對于來源為繼承的房屋都不會特別忌諱，部分看樓者會問房屋來源，有經(jīng)紀(jì)會主動告知。他建議對房屋來源有忌諱的人士可以到派出所、管理處或街坊、保安處進行詢問。
  
  
  
  
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