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• 136****0546

  二手房交易十大注意事項：
  一、房屋產權是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
  如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;同時還應注意土地的使用年限。
  三、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  四、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  五、物管費用是否拖欠
  有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
  六、單位房屋是否侵權
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
  七、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。
  八、合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮
  九、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  十、房屋手續(xù)是否齊全
  房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。

  查看全文↓ 2019-11-24 18:16:34
• 136****0604

  按國家存量房交易相關規(guī)定,沒產權證的房產是不能上市交易的。辦理房貸也需要提供產權證。
  按你所說小區(qū)其他業(yè)主已經辦到房產證，你需要了解下賣方的房產證現(xiàn)在在辦理的哪個環(huán)節(jié)，已經交完契稅，公共維修基金的，房本可能在銀行或房管局正在辦理抵押登記，這個環(huán)節(jié)辦理的時間稍長，因為開發(fā)商是分批去辦理。
  如果房本現(xiàn)在在開發(fā)商手中（是可以拿出復印件的），還沒有辦理抵押登記的，去銀行還完貸款拿到還清證明的可以直接從開發(fā)手中拿出房本。
  如果房本在辦理抵押登記的過程已經到了房管局需要等抵押登記做完，也就是房本到賣方手中才能繼續(xù)辦理。
  關于風險。
  如果提供不了房產證（有復印件的是有房產證就不必說了，肯定沒問題），
  只能提供原購房合同及相關票據的，來簽署存量房買賣合同，這個合同也不存在買賣關系的。但是凡合同就是合法的。如果涉及到你給他多少多少錢，是存在借貸關系的。有無房本賣方違約無非就是賠違約金，但沒房本的買賣合同是無法按合同約定的去賠付的，但你給過他的錢大可以放心，是跑不掉的，因為即使手寫的涉及資金的合同都是合法的，受法律保護的。
  這種無房本的房產交易，可以去律師事務所做一個“律師見證”，是可以保障交易安全的。不是公證，公證的話委托方是可以單方面解除的委托的。
  但建議盡量避免這種無房本的房產交易，因為如果出現(xiàn)違約，你還想追回利益可能會很麻煩。
  先給**這個大可放心，只要你給的每一筆錢都有收據就跑不掉的，所有簽字的“合同”都是合法的，出現(xiàn)問題都是能追回的，而且追回的會比你給的要多哦，有利息的嘛。

  查看全文↓ 2019-11-24 18:16:19
• 145****0290

  房產證代表了房子所處的合法權益之一，是一個房子的標志。然而隨著現(xiàn)在房子的增多,國家隊對房產證辦理政策的加緊。給一個房子辦房產證是個很難的事情。許多時候都不得不買一個沒有房產證的房子,而且許多人認為房子沒房產證沒什么!那么沒有房產證的房子如何買呢?
  
  不是合法產權證的房子,未繳納租費的一些房子、房屋被政府查封的房子,集體所有土地上做的房子,土地產權存在糾紛的房子等一般都沒有房產證。
  
  未交按揭，交了**。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉讓,即跟開發(fā)商商量好,與買方重新簽訂一份購房合同,并將老的購房合同收回。然后買方再交**就可以了。后面的操作流程其實就跟買新房子一樣,房管局備案就直接寫買方的名字,銀行按揭也是買方自己去 辦理即可,房產證下來就直接是買方的名字了。這是流程**簡單,也是風險**小的一種情況了。
  
  還房貸,卻未交房。這種情況就比較復雜了,風險也**高,除非是朋友關系,或者是特殊原因,很少有人會在這個階段買(賣)房子，那么怎么辦呢？其實可以直接更名，直接更名就是賣方將銀行的貸款還清,賣方可以憑借銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同,開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù),注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。
  
  直接更名這種方式其實還是很簡單的,而且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風險比較大。其實從國家法律政策來講,是不允許交易沒有產權證的房產的。我國規(guī)定,房產買賣以辦理權屬轉移登記(即“過戶”)為準,有產權證的房產才能夠辦理過戶,因此,法律上對這種交易行為是不保護的,出了什么問題都只能自己兜著。
  
  還有一種就是二手房買賣,因此要繳納的稅費也是比較多。第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶,風險較低;缺點是稅費較高,且時間成本比較長。

  查看全文↓ 2019-11-24 18:16:14
• 143****4913

  可以通過以下步驟買賣：
  
  1.應該到公證處辦理一下買賣協(xié)議的公證。再去房管局問問可不可以辦委托書公證，這樣的話如果以后產權證下來以后，也不用再去找房主了。
  
  
  
  2.還有一點就是當這個商品房沒有竣工驗收，你是可以更名的，但要到市有關單位開具未竣工檢查報告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時支付相關手續(xù)費用。
  
  
  
  3.如果遇到特殊情況一定要買（賣）沒拿到房產證的房子，雙方應該對該房產進行詳細了解，明確房產證何時能拿到，并約定適當?shù)倪`約金標準，當然你也要有心理準備。
  
  
  
  4.如果該商品房已經竣工驗收，則無法進行更名，但可在產權證辦理出來后再以贈予的形式將產權證的名字改名。
  
  
  
  5.買房不是一件小事，這關系到一家人的生活，所以提醒消費者，對于沒有房產證的房子，一定要多留個心眼，因為目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失。

  查看全文↓ 2019-11-24 18:16:09
• 151****5657

  1、風險大
  
  房產證是房屋產權歸屬的證明，房產證沒有到手，始終不能證明該房屋是屬于自己的，沒有房產證的房子在交易時風險比較大，買方和賣方都應謹慎。
  
  2、明確違約責任
  
  如果買賣雙方確實因為一些特殊原因暫時不能辦理房產證書，雙方應對該房產進行詳細了解，明確房產證何時能拿到，并約定適當?shù)倪`約金標準，同時也要有心理準備。
  
  3、盡量降低風險
  
  房產交易涉及到的資金數(shù)額比較大，對買方來講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得房產證之前，盡量少交房款；二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜。
  
  4、房價波動
  
  在沒有辦理房產證過戶的這段時間內，可能由于一些原因會造成房價的波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約。

  查看全文↓ 2019-11-24 18:16:01

相關問題

• 問 ??無房產證的房子如何買賣？有哪些注意事項？
  答

  一、因法律法規(guī)無法辦理房產證的房子不能賣按照《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，因為這些房子本身產權權屬存在瑕疵，抑或違法違規(guī)。未依法登記權屬證書的房屋不能進行上市交易，不能抵押、繼承、贈與，也不受法律保護，拆遷不能獲得補償款。另外，這種房子還可能存在被強拆風險。什么情況的房子不符合法律規(guī)定呢？1、違章建造的房子：①集體土地上的房子（小產權房）；②未經立項批準或私自變更立項建造的房子；③沒有規(guī)劃審批建造的房子；④私自變更規(guī)劃后建造的房子；⑤私自改變土地用途后建造的房子；⑥沒有銷售許可證又無產權證的房子；⑦未經驗收或驗收不合格的房子。2、土地、房屋被有關部門司法查封的房子。二、部分沒有房產證的校產房、軍產房不能賣1、軍人對軍產房一般只有使用權，沒有權，不能上市交易；2、校產的原產權單位是。這類房產按國家規(guī)定是屬于受限上市范圍的。這類房子在北京也是不能上市交易的。三、這些情況沒有房產證能賣1、暫時沒有取得房產證的房子怎么賣？如果房主想要出賣暫時沒有取得房產證的房子，買方如果不放心，你可以先跟買方簽訂購買協(xié)議，必要時可以進行公證，等到房產證下發(fā)之后再進行交易，這樣做安全放心也符合規(guī)定；2、房產證丟失的房子怎么才能賣？房產證丟失，房子能賣，但是需要先補辦房產證。房產證補辦也不麻煩（以北京為例）：①房主到房屋所在地的不動產登記填寫《房產遺失聲明》，然后索要一份房本復印件；②在能夠每天都公開發(fā)行的報紙上刊登遺失證明（注意：需產權人姓名、物業(yè)地址、權證號）；③20天后，你只要想房管局提交登記申請就可以補辦了。

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• 問 房子無房產證如何買賣？有什么風險嗎？
  答

  1、 有買賣合同無效的風險。賣房人欲出售尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規(guī)定。根據該條規(guī)定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。因此，如果賣房人在取得房屋權屬證書前出賣該房屋，買賣合同的效力待定，如果發(fā)生爭議時賣房人仍未取得房屋權屬證書，則買賣合同應認定無效。同時不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動。2、 沒有產權證就等于沒有權，的不當風險都是從這一點出來的。在期房買賣中，更大的問題是——暫時誰都沒有權。由于這兩個特性，風險是無法完全消除的。3、現(xiàn)實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。4、無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人“一房二賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。還有不履行合同義務：無法交房、按時交房、質量瑕疵等風險。5、無法設定抵押權、典權等他項權利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任。6、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險。7、在土地使用權期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。購買沒有房產證的房子風險很多，鑒于此，不建議大家購買。畢竟房產不是一筆小數(shù)目，保障安全是首位的。

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• 問 ??沒房產證的房子怎么買？有什么注意事項？
  答

  先看開發(fā)商“五證”是否齊全。主要看土地使用權證和房屋（預）銷售許可證。2.土地使用證主要看土地使用類型是商業(yè)還是住宅用地，因為其影響土地使用年限（商用40年、住宅70年）、房價款及物業(yè)相關費用的高低，商用的要高。3.房屋（預）銷售許可證主要看你預購房屋在不在其預售的范圍之內，主要看樓號層數(shù)等。4.在簽完購房合同并繳納相關契稅后，應到房屋權屬登記機構進行房屋預告登記，證明你是未來房產期權的享有人，說白了就是變更登記后的房屋產權人。5.登記的時候注意其預告登記證記載信息中，是否存在已經抵押的情況，防止一房二賣。6.**后就是依照購房合同規(guī)定的日期，及時辦理房屋所有權變更登記及違約金的支付問題了。

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• 問 房產證過戶有什么需要的注意事項
  答

  3、房產過戶的申請材料都交給房產局后，房產局會給予一個回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。4、房產過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產證。

  全部2個回答>
• 問 ??沒房產證的房子怎么買？買沒房產證的房子有什么注意事項？
  答

  1、首先，從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是所謂的“過戶”)為準，沒有產權證的房產是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產交易。2、其次, 也建議大家不要購買這類房子，因為沒有產權證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的。3、沒有產權證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風險將會很大，不過戶的話房產的所有權還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產將會被分割，如果他有債務被起訴的話，那么這套房產將會被法院列入可執(zhí)行的財產。 在沒有房產證的情況下，應該注意以下事項：1、先看開發(fā)商“五證”是否齊全。主要看土地使用權證和房屋(預)銷售許可證。 土地使用證主要看土地使用類型是商業(yè)還是住宅用地，因為其影響土地使用年限(商用40年、住宅70年)、房價款及物業(yè)相關費用的高低，商用的要高。 房屋(預)銷售許可證主要看你預購房屋在不在其預售的范圍之內，主要看樓號層數(shù)等?！吨腥A人民共和國房地產管理法》規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。雙方都知道賣方沒有房產證，卻簽訂了一份買賣沒有房產證的房屋的合同，這是一份無效合同。2、在簽完購房合同并繳納相關契稅后，應到房屋權屬登記機構進行房屋預告登記，證明你是未來房產期權的享有人，說白了就是變更登記后的房屋產權人。 登記的時候注意其預告登記證記載信息中，是否存在已經抵押的情況，防止一房二賣。3、依照購房合同規(guī)定的日期，及時辦理房屋所有權變更登記及違約金的支付問題了。

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