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賣經(jīng)濟(jì)適用房交多少錢的稅費(fèi)？住建部原副部長(zhǎng)將房地產(chǎn)稅分拆成四個(gè)稅，可以燙平泡沫

134****8509 | 2019-11-25 06:25:03

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相關(guān)問(wèn)題

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    " 融創(chuàng)中國(guó)今日在2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，孫宏斌表示，2019年房?jī)r(jià)還是一個(gè)政府的核心訴求，對(duì)于2019年不能太樂(lè)觀，還是要看政策。政策往放松的可能性不太大。2019年還是要小心。政策的放松不會(huì)像大家想象的那么有力度。房地產(chǎn)稅的出臺(tái)還是比較難的，一個(gè)在于邏輯層面，一個(gè)是如何執(zhí)行。沒(méi)那么快能出來(lái)。房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響沒(méi)有大家想象的那么大。下一個(gè)階段的市場(chǎng)還是以改善型產(chǎn)品為主。房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響，對(duì)自己心里的比對(duì)實(shí)際的市場(chǎng)大。 "

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    我們都知道，中國(guó)的房地產(chǎn)稅已經(jīng)是討論了好幾年，但是，到現(xiàn)在依然還是沒(méi)有一個(gè)確切的結(jié)果。這難免會(huì)讓很多人失望不已!究竟什么時(shí)候能開(kāi)征，似乎永遠(yuǎn)沒(méi)有答案一樣! 而關(guān)于房產(chǎn)稅的問(wèn)題，國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部教授張颯阮給出了說(shuō)話，他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅已有方案，但配套制度尚未準(zhǔn)備完善?，F(xiàn)在社會(huì)輿論過(guò)多關(guān)注房地產(chǎn)稅，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目標(biāo)，需要一系列配套制度，包括土地、金融和財(cái)政等。 張颯阮還表示，房地產(chǎn)稅不可能起到“定海神針”的作用，僅靠開(kāi)征房地產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)不會(huì)應(yīng)聲下落。 但是，中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任張颯阮認(rèn)為的則是，從國(guó)家治理以及建立現(xiàn)代化稅收制度的角度來(lái)看，非常有必要開(kāi)征房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大、不穩(wěn)定性較強(qiáng)，除了相關(guān)的行政手段，稅收可以說(shuō)是長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要制度安排。 張颯阮認(rèn)為，首先，房地產(chǎn)稅是地方ZF財(cái)政收入的主要來(lái)源。**基層ZF的財(cái)政收入，為地方財(cái)政、地方ZF的公共服務(wù)提供保障。 張颯阮還表示，盡管房地產(chǎn)稅的本質(zhì)不是用于調(diào)控房?jī)r(jià)，但對(duì)房地產(chǎn)稅的特殊設(shè)計(jì)可以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前應(yīng)當(dāng)賦予房地產(chǎn)稅這個(gè)功能。 張颯阮還強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“內(nèi)在穩(wěn)定器”，能夠起到逆周期作用。 當(dāng)然，對(duì)于如何開(kāi)征房產(chǎn)稅張颯阮也給出了意見(jiàn)，他建議，全國(guó)人大對(duì)開(kāi)征房地產(chǎn)稅確定范圍，地方因地制宜，從而達(dá)到精準(zhǔn)調(diào)控。 房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，它開(kāi)征的時(shí)間、稅率、征稅范圍地方人大有一定的決定權(quán)?！氨热缫痪€城市可以早一點(diǎn)開(kāi)征，三四線去庫(kù)存城市可能晚一點(diǎn)開(kāi)征。” 當(dāng)然，房產(chǎn)稅究竟什么時(shí)候能開(kāi)征，這完全還是取決于中央的決定，就算專家說(shuō)的再好，也是起不到一點(diǎn)作用的。所以，對(duì)于房產(chǎn)稅的開(kāi)征，這將是永遠(yuǎn)的一個(gè)問(wèn)號(hào)! ?

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    "專家建議按全國(guó)人均住宅面積來(lái)確定房地產(chǎn)稅免征額經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京12月10日訊（ 馬常艷）圍繞備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，未來(lái)將如何征收是關(guān)注焦點(diǎn)之一。中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院公共收入研究中心主任張學(xué)誕在接受經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)采訪時(shí)建議，國(guó)家統(tǒng)一制定人均免稅面積的幅度范圍為40平方米——60平方米，再由地方根據(jù)實(shí)際情況確定具體人均免稅面積。同時(shí)，地方有權(quán)限根據(jù)各地實(shí)際情況確定各個(gè)具體區(qū)域的住宅人均面積平均評(píng)估價(jià)格，**終確定出對(duì)居民家庭的房地產(chǎn)稅免征額。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)看，保障居民的基本住房需求是順利開(kāi)征房地產(chǎn)稅的前提條件。為了推進(jìn)房地產(chǎn)稅的實(shí)施，較為一致的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)對(duì)個(gè)人和家庭的基本住房需求給予免稅。按此要求，就存在著對(duì)個(gè)人住房的免征額設(shè)計(jì)問(wèn)題。張學(xué)誕表示，房地產(chǎn)稅免征額的設(shè)計(jì)存在一定的難點(diǎn)，主要涉及免征額是按照住房套數(shù)或住房面積，還是按房產(chǎn)評(píng)估值的一定比例進(jìn)行設(shè)計(jì)。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產(chǎn)的價(jià)值差別過(guò)大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。如果按照住房面積，即以基本住房需求確定免征額，則涉及到家庭情況和人均扣除面積標(biāo)準(zhǔn)的確定問(wèn)題。人均扣除面積標(biāo)準(zhǔn)是全國(guó)統(tǒng)一，還是規(guī)定上限由地方具體確定；家庭是按照3口之家計(jì)算（國(guó)家放開(kāi)二孩政策后，以后的家庭是否以4口之家為標(biāo)準(zhǔn)），還是按照實(shí)際人口數(shù)量計(jì)算。或者，對(duì)每套住房的評(píng)估價(jià)值給予一定比例的扣除。此外，對(duì)于個(gè)人擁有的在不同城市的住房，是每個(gè)地區(qū)的住房都能夠享受免征額，還是只能選擇在一個(gè)城市的住房享受免征額。這些問(wèn)題都需要在具體制度上加以解決?！皬哪壳扒闆r看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產(chǎn)的價(jià)值差別過(guò)大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。而按照房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例給予免征，又難以考慮居民家庭人口的狀況問(wèn)題?！睆垖W(xué)誕認(rèn)為，允許家庭成員合并扣除免稅面積，按照人均住房面積即以基本住房需求來(lái)確定人均免稅面積，并結(jié)合不同地區(qū)房地產(chǎn)的平均評(píng)估價(jià)值來(lái)確定免征額較為合理。張學(xué)誕認(rèn)為，按照人均免稅面積來(lái)確定免征額，關(guān)鍵是如何選擇人均免稅面積標(biāo)準(zhǔn)。目前來(lái)看，人均免稅面積標(biāo)準(zhǔn)有幾個(gè)可參考的依據(jù)。第一，全國(guó)人均住房面積。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。以此為依據(jù)，可考慮對(duì)城鎮(zhèn)居民人均免稅面積設(shè)為40平方米（如果未來(lái)對(duì)農(nóng)村居民住宅征收房地產(chǎn)稅，其人均免稅面積應(yīng)超過(guò)城鎮(zhèn)居民）。第二，上海市和重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的做法，根據(jù)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，人均免稅面積（住房建筑面積）為60平方米。而根據(jù)重慶市《房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法》規(guī)定，扣除免稅面積以家庭為單位，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。納稅人在該辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購(gòu)應(yīng)稅住房的，按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積?？傮w上看，假設(shè)家庭為3口之家，上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革中的人均免稅面積范圍為33.3平方米——60平方米。張學(xué)誕總結(jié)說(shuō)，考慮到不同地區(qū)的人均住房面積上的差別，由全國(guó)統(tǒng)一制定人均免稅面積不符合各地因地制宜的要求。應(yīng)以具體地區(qū)的家庭社會(huì)平均基本住房需求和社會(huì)平均評(píng)估價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算確定出具體地區(qū)的家庭住房免征額。這樣，在保障基本住房需求的同時(shí)，納稅人擁有住房越多，納稅越多，總體上保證征稅的公平性。 "

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    " 3月27日，中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院原院長(zhǎng)、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康在博鰲亞洲論壇談到房地產(chǎn)稅時(shí)表示，房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅是可行的，但對(duì)于空置稅持謹(jǐn)慎態(tài)度。賈康認(rèn)為，(對(duì)于房地產(chǎn)稅立法)還是要等權(quán)威信息，什么時(shí)候列入人大立法?，F(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去一年多了，什么時(shí)候宣布正式進(jìn)入一審，進(jìn)入一審以后，開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭，二審、三審是一定要往下走的，一定會(huì)有激烈的爭(zhēng)議，很可能會(huì)推到四審。 "

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    "一是與房地產(chǎn)稅功能定位相對(duì)應(yīng)的征稅范圍確定。如果將房地產(chǎn)稅主要定位于收入功能，則要求征稅范圍需要擴(kuò)大，甚至不給予個(gè)人住房房地產(chǎn)稅的免征額設(shè)計(jì)。但如果將房地產(chǎn)稅主要定位于調(diào)節(jié)功能，尤其是確定為對(duì)占有房產(chǎn)多或高價(jià)值房產(chǎn)的人征稅，以及抑制住房消費(fèi)上的奢靡，節(jié)約住房和土地資源，則房地產(chǎn)稅的征收范圍將會(huì)縮小，不對(duì)居民的基本住房進(jìn)行征收，而主要是針對(duì)多套住房和高端住房征收，與重慶市的房產(chǎn)稅改革類似。二是與眾多產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房產(chǎn)相關(guān)的征稅范圍確定。目前，我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)的類型眾多，包括國(guó)有房產(chǎn)（包括軍產(chǎn)）、集體所有房產(chǎn)、私有房產(chǎn)等，個(gè)人住房也包括商品房、社會(huì)保障性住房等，還涉及到不具有法律地位的小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)這些房產(chǎn)是一視同仁的征稅還是區(qū)別對(duì)待，也是征稅范圍設(shè)計(jì)上的難點(diǎn)。尤其是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，還涉及到如果對(duì)其征收房地產(chǎn)稅，是否就將違法問(wèn)題合法化的爭(zhēng)議。對(duì)于上述難點(diǎn)問(wèn)題，我們的建議是：在立法上可以采取先將各類房地產(chǎn)都納入征稅范圍，再通過(guò)免稅設(shè)計(jì)明確對(duì)部分房地產(chǎn)暫不進(jìn)行征收的做法。按照這種思路，房地產(chǎn)稅的征收范圍可確定為：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的所有房地產(chǎn)，包括：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)。具體征收范圍如下：一是各類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和單位擁有的房地產(chǎn)；二是城鎮(zhèn)居民擁有的房地產(chǎn)；三是農(nóng)村居民擁有的房地產(chǎn)；四是農(nóng)業(yè)用地。為了避免征稅范圍過(guò)大，應(yīng)對(duì)以下房地產(chǎn)暫免征收房地產(chǎn)稅，將其排除在征收范圍之外。主要為：一是農(nóng)業(yè)用地（屬于集體土地所有權(quán)的農(nóng)業(yè)用地）；二是對(duì)農(nóng)村居民擁有的房地產(chǎn)（屬于集體土地所有權(quán)的宅基地及其房產(chǎn)）。其中，對(duì)于屬于集體土地所有權(quán)但作為經(jīng)營(yíng)性用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地的房地產(chǎn)，應(yīng)不屬于免稅的范圍，需要繳納房地產(chǎn)稅。對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”，基本的前提還是其非法性應(yīng)進(jìn)行清理，對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的小產(chǎn)權(quán)房可考慮將其作為經(jīng)營(yíng)性用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地的房地產(chǎn)進(jìn)行征收。與征收范圍相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)的征收對(duì)象是納稅人擁有和使用的土地和房屋（建筑物及其附屬物）。具體包括：一是具有土地使用權(quán)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地，即單位或個(gè)人用于工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，擁有土地使用權(quán)的土地；二是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的房地產(chǎn)（土地和房屋）；三是農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民住房；四是屬于集體土地所有權(quán)的農(nóng)業(yè)用地。免征額的設(shè)置問(wèn)題。目前，對(duì)于房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的共識(shí)是，以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)，在制度設(shè)計(jì)上，對(duì)個(gè)人住房的全部評(píng)估價(jià)值進(jìn)行征收**為簡(jiǎn)化。但從我國(guó)現(xiàn)實(shí)看，保障居民的基本住房需求是順利開(kāi)征房地產(chǎn)稅的前提條件。為了推進(jìn)房地產(chǎn)稅的實(shí)施，較為一致的觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)對(duì)個(gè)人和家庭的基本住房需求給予免稅。按此要求，就存在著對(duì)個(gè)人住房的免征額設(shè)計(jì)問(wèn)題。房地產(chǎn)稅免征額的設(shè)計(jì)也存在一定的難點(diǎn)，主要涉及免征額是按照住房套數(shù)或住房面積，還是按房產(chǎn)評(píng)估值的一定比例進(jìn)行設(shè)計(jì)。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產(chǎn)的價(jià)值差別過(guò)大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。如果按照住房面積，即以基本住房需求確定免征額，則涉及到家庭情況和人均扣除面積標(biāo)準(zhǔn)的確定問(wèn)題。人均扣除面積標(biāo)準(zhǔn)是全國(guó)統(tǒng)一，還是規(guī)定上限由地方具體確定；家庭是按照3口之家計(jì)算（國(guó)家放開(kāi)二孩政策后，以后的家庭是否以4口之家為標(biāo)準(zhǔn)），還是按照實(shí)際人口數(shù)量計(jì)算?；蛘?，對(duì)每套住房的評(píng)估價(jià)值給予一定比例的扣除。此外，對(duì)于個(gè)人擁有的在不同城市的住房，是每個(gè)地區(qū)的住房都能夠享受免征額，還是只能選擇在一個(gè)城市的住房享受免征額。這些問(wèn)題都需要在具體制度上加以解決。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區(qū)域的房地產(chǎn)的價(jià)值差別過(guò)大，按套數(shù)給予一套或多套住房免征顯然不合理。而按照房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例給予免征，又難以考慮居民家庭人口的狀況問(wèn)題。我們認(rèn)為，允許家庭成員合并扣除免稅面積，按照人均住房面積即以基本住房需求來(lái)確定人均免稅面積，并結(jié)合不同地區(qū)房地產(chǎn)的平均評(píng)估價(jià)值來(lái)確定免征額較為合理。按照人均免稅面積來(lái)確定免征額，關(guān)鍵是如何選擇人均免稅面積標(biāo)準(zhǔn)。目前來(lái)看，人均免稅面積標(biāo)準(zhǔn)有幾個(gè)可參考的依據(jù)。第一，全國(guó)人均住房面積。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米。以此為依據(jù)，可考慮對(duì)城鎮(zhèn)居民人均免稅面積設(shè)為40平方米（如果未來(lái)對(duì)農(nóng)村居民住宅征收房地產(chǎn)稅，其人均免稅面積應(yīng)超過(guò)城鎮(zhèn)居民）。第二，上海市和重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的做法，根據(jù)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，人均免稅面積（住房建筑面積）為60平方米。而根據(jù)重慶市《房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法》規(guī)定，扣除免稅面積以家庭為單位，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。納稅人在該辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購(gòu)應(yīng)稅住房的，按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積?？傮w上看，假設(shè)家庭為3口之家，上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革中的人均免稅面積范圍為33.3平方米－60平方米?？紤]到不同地區(qū)的人均住房面積上的差別，由全國(guó)統(tǒng)一制定人均免稅面積不符合各地因地制宜的要求。應(yīng)以具體地區(qū)的家庭社會(huì)平均基本住房需求和社會(huì)平均評(píng)估價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算確定出的具體地區(qū)的家庭住房免征額。這樣，在保障基本住房需求的同時(shí)，納稅人擁有住房越多，納稅越多，總體上保證征稅的公平性。綜合看，建議國(guó)家統(tǒng)一制定人均免稅面積的幅度范圍為40平方米－60平方米，再由地方根據(jù)實(shí)際情況確定具體人均免稅面積。同時(shí)，地方有權(quán)限根據(jù)各地實(shí)際情況確定各個(gè)具體區(qū)域的住宅人均面積平均評(píng)估價(jià)格，**終確定出對(duì)居民家庭的房地產(chǎn)稅免征額。稅率水平的確定問(wèn)題。房地產(chǎn)稅開(kāi)征后其稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)是多少較為合適，是人們普遍關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題，也是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)上的核心和難點(diǎn)。國(guó)外的房地產(chǎn)稅作為地方稅，主要是根據(jù)地方政府提供公共服務(wù)的需要來(lái)確定稅率水平。我國(guó)地方財(cái)政收入的來(lái)源很多，難以按此方法來(lái)確定稅率水平。房地產(chǎn)稅作為對(duì)企業(yè)和居民個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)的征稅，尤其是對(duì)個(gè)人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)征稅，其稅率水平的設(shè)計(jì)，不僅僅需要考慮房地產(chǎn)稅本身的稅負(fù)問(wèn)題，還要結(jié)合個(gè)人所得稅、增值稅、消費(fèi)稅等實(shí)際上**終也由居民個(gè)人承擔(dān)稅負(fù)的整體稅負(fù)狀況，所有這些稅種形成的整體稅負(fù)不能超過(guò)居民個(gè)人的承受能力。即按照我國(guó)目前居民的收入狀況是否能夠承擔(dān)得起？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)人們擔(dān)心的所謂“買得起房，養(yǎng)不起房”的問(wèn)題，是否會(huì)由于納稅人無(wú)力納稅而出現(xiàn)比較嚴(yán)重的欠稅。尤其需要考慮到在采取銀行按揭方式購(gòu)房情況下的居民個(gè)人負(fù)擔(dān)問(wèn)題。因此，需要考慮將哪些稅費(fèi)后移，哪些不能后移，哪些需要房產(chǎn)所有者在保有階段承擔(dān)，哪些不需要其承擔(dān)。同時(shí)，我國(guó)目前的稅制改革是分步實(shí)施的，那么，在房地產(chǎn)稅稅收負(fù)擔(dān)的設(shè)計(jì)上應(yīng)如何考慮和協(xié)調(diào)與其他稅種的關(guān)系？在分步實(shí)施稅制改革的過(guò)程中每一個(gè)稅種都是在其條件成熟時(shí)，獨(dú)立進(jìn)行改革和出臺(tái)的，但每一個(gè)稅種又不應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立進(jìn)行改革的，在改革的過(guò)程中協(xié)調(diào)好各個(gè)稅種的關(guān)系至關(guān)重要?？傮w看，房地產(chǎn)稅的稅率水平設(shè)計(jì)應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)類型，對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)按照保持改革前后的稅負(fù)水平基本保持不變，對(duì)個(gè)人住房按照符合地方居民納稅能力的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。一是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的稅率水平?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)（不考慮個(gè)人出租住房）是按照房產(chǎn)余值（房產(chǎn)原值一次減除10%至30%）適用1.2%的稅率征收；城鎮(zhèn)土地使用稅則是根據(jù)不同區(qū)域的0.6元至30元的具體稅率征收。按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅后，在計(jì)稅依據(jù)和稅率形式上都有了很大調(diào)整，因而無(wú)法直接將原房產(chǎn)稅或城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率水平平移過(guò)來(lái)。因此，建議按照改革前后的稅負(fù)水平基本保持不變的原則的進(jìn)行設(shè)計(jì)，即在設(shè)定了一定的比例稅率水平后，總體上保證房地產(chǎn)稅應(yīng)納稅額與房產(chǎn)稅與土地使用稅的應(yīng)納稅額總和保持一致。同時(shí)，考慮各地區(qū)的差異問(wèn)題，應(yīng)設(shè)置一定的稅率幅度范圍，允許各地選擇具體稅率水平。根據(jù)北京市對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)改革前后稅收負(fù)擔(dān)的測(cè)算結(jié)果，在考慮不征稅土地價(jià)值（劃撥土地）的情況下，保持改革前后稅負(fù)基本不變的房地產(chǎn)稅稅率水平為0.82%，這可考慮作為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的稅率下限，并將原房產(chǎn)稅1.2%的稅率作為稅率上限。綜合看，建議將經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅幅度稅率水平確定為0.8%－1.2%。二是個(gè)人住房的稅率水平。由于個(gè)人住房屬于房地產(chǎn)稅的新增征稅范圍，不能采用經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的稅率水平確定方法。但目前上海市和重慶市對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的實(shí)踐可以提供一定的參考。根據(jù)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》規(guī)定，其稅率水平為0.4%－0.6%（一般適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的稅率暫減為0.4%。）。根據(jù)重慶市《房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法》規(guī)定，其稅率水平為0.5%－1.2%（獨(dú)棟商品住宅、“三無(wú)人員”第二套普通住房以及建面成交單價(jià)在均價(jià)的3倍以內(nèi)的高檔住房，稅率為0.5%；3倍(含)至4倍的，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%）。由于上海市和重慶市作為直轄市屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，居民負(fù)擔(dān)能力會(huì)高于其他經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，因此結(jié)合全國(guó)范圍的房地產(chǎn)狀況和居民負(fù)擔(dān)能力，在兩地的**低稅率水平0.4%基礎(chǔ)上進(jìn)行下調(diào)，選擇0.2%作為個(gè)人住房的稅率下限；為了不過(guò)多增加居民個(gè)人的稅收負(fù)擔(dān)，選擇1.2%作為個(gè)人住房的稅率上限。綜合看，建議將個(gè)人住房的房地產(chǎn)稅幅度稅率水平確定為0.2%－1.2%。三是地方的稅率選擇權(quán)限。房地產(chǎn)的具體適用稅率水平由地方根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r在上述經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和個(gè)人住房的房地產(chǎn)稅稅率幅度范圍內(nèi)確定。從上海和重慶市的實(shí)踐看，其中區(qū)分了普通住宅和高檔住宅實(shí)行不同的稅率。因此，也應(yīng)允許地方在稅率幅度范圍內(nèi)設(shè)置差別稅率。稅收優(yōu)惠的確定問(wèn)題。房地產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策設(shè)計(jì)上主要涉及到的問(wèn)題包括：一是對(duì)屬于單位性質(zhì)主體的納稅人，包括國(guó)家機(jī)關(guān)、各級(jí)政府、人民團(tuán)體、軍事、外交機(jī)構(gòu)，事業(yè)單位，以及宗教和慈善等社會(huì)公益性組織是否給予免稅；二是對(duì)不具備納稅能力的住房是否給予減免稅。我國(guó)房產(chǎn)上的特殊情況是擁有房產(chǎn)多少和納稅能力不成正比，需要解決納稅人稅負(fù)與納稅能力不相匹配的問(wèn)題，考慮部分低收入群體的減免稅問(wèn)題。按照國(guó)家財(cái)稅體制改革中對(duì)稅收優(yōu)惠政策提出的要求，房地產(chǎn)稅應(yīng)盡可能少地設(shè)計(jì)稅收優(yōu)惠。但基于我國(guó)房地產(chǎn)類型和居民個(gè)人收入水平的實(shí)際狀況，也需要給予部分稅收優(yōu)惠政策設(shè)計(jì)?？傮w上，房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下幾方面的原則：一是應(yīng)遵循量能負(fù)擔(dān)的原則，綜合考慮納稅人擁有的財(cái)富和實(shí)際的收入水平，尤其是擁有房產(chǎn)多少和納稅能力不成正比的特殊情況，對(duì)部分低收入者和特殊群體給予優(yōu)惠政策；二是應(yīng)遵循法定原則，屬于中央規(guī)定的房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策一經(jīng)確定，各地政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，不能擅開(kāi)各種口子，讓稅法成為“議價(jià)”稅法。使納稅人可以遵循稅法事前預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)成本，進(jìn)行正確的投資決策。三是應(yīng)遵循地方授權(quán)原則。基于全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)發(fā)展的不均衡性，也有必要賦予地方政府適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠上的減免權(quán)限，以使稅收優(yōu)惠能夠正確地發(fā)揮作用。按照原房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)稅的定位，除了在征收范圍分析中明確的對(duì)農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民住房給予免稅政策外，建議的房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策主要為：一是對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)以及由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房地產(chǎn)，免征房地產(chǎn)稅。二是對(duì)市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地以及城市公用設(shè)施等房地產(chǎn)，免征房地產(chǎn)稅。三是對(duì)宗教寺廟、公園、名勝古跡、博物館、慈善機(jī)構(gòu)等社會(huì)公益事業(yè)自用的房地產(chǎn)，免征房地產(chǎn)稅。四是對(duì)保障性住房（公共租賃住房等）免征房地產(chǎn)稅。對(duì)自住型產(chǎn)權(quán)共有住房，給予一定的稅收優(yōu)惠，可授權(quán)地方具體確定。五是對(duì)不具備納稅能力的部分特殊群體的房地產(chǎn)，給予房地產(chǎn)稅減免政策。不具備納稅能力的部分特殊群體，主要是指殘疾人、低于一定收入水平的老年人、屬于城市低保的家庭等，具體減免稅辦法由地方根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定。（作者：中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院公共收入研究中心主任 張學(xué)誕） " 全部3個(gè)回答>