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• 143****3401

  一、未滿五年之前的房產(chǎn)權(quán)利的保障，即不被查封等二、雙方在過戶之前的履約保障，以使雙方能依約履行；三、國家房產(chǎn)政策變化后雙方的權(quán)利義務(wù)分擔問題；四、貸款政策變化時房款的支付及善后處理問題；

  查看全文↓ 2012-11-02 15:25:34

相關(guān)問題

• 問 ??甲方賣房給乙方，和中介簽了購房協(xié)議，如果乙方幫甲方提前還了貸款，在等抵押證的過程中政府出臺限購政策（一年社保），而乙方不滿足這個條件，那甲乙雙方能過戶嗎
  答

  雖然政策變化不屬于不可抗力，但“限購令”導(dǎo)致無法過戶的房，買賣雙方均無過錯。從情勢變遷、公平合理的角度看，買方不應(yīng)承擔違約責(zé)任，雙方可解除協(xié)議，恢復(fù)原狀，賣方應(yīng)如數(shù)退回定金。這種情況多出現(xiàn)在二手房買賣中，如購房者在“限購令”之前，已經(jīng)和業(yè)主簽訂了第三套房的認購合同，按照約定支付定金，甚至到銀行辦理貸款等。但現(xiàn)在因政策突然變更，導(dǎo)致第三套房無法過戶，如果購房者要退房，卻要面臨定金無回、還要支付業(yè)主違約金的局面?！　　跋拶徚睢边@一政策的突然變更，是買賣雙方都不可預(yù)見、無法防止的，應(yīng)屬于法律上的“情勢變更”。根據(jù)**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”因此這種情況下，購房者“反悔”不須承擔違約責(zé)任，業(yè)主應(yīng)當退還買方定金?！　∩钲谀硡^(qū)法院的房產(chǎn)庭法官表示，市區(qū)法院曾就類似的政策變化致合同不能履行的情況進行過研討，法官們傾向于認為，政策變化是人為的，不是自然災(zāi)害之類，不屬于不可抗力，而是客觀情勢發(fā)生變更。這種情況下，合同雙方均無責(zé)任。如果判買方支付20%的違約金或由賣方“吃定金”，有違公平原則。合適的做法是：解除協(xié)議，賣方退定，恢復(fù)原狀。

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• 問 甲方買下乙方房子，乙方在房產(chǎn)公證時反悔，不給公證！怎么辦？(甲方賣家乙方買家）
  答

  肯定有效！當事人雙方親自簽名簽下的協(xié)議，自雙方簽字后落筆生效。更何況有第三人簽字見證在場，這份協(xié)議僅只說明了房產(chǎn)分配份額，而真正的權(quán)屬沒有到政府權(quán)威部門發(fā)生更改，建議**好是雙方當事人到房地局辦理過戶手續(xù)（如果是整套房子協(xié)議）或共有權(quán)證（房子的部分），**為穩(wěn)當！希望能幫助到您。

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• 問 甲乙簽訂了房屋買賣合同,乙方交納了2萬定金,現(xiàn)甲方想違約,請問,乙方是否可以要求甲方繼續(xù)履行該合同？
  答

  現(xiàn)在就可以起訴要求對方繼續(xù)履行合同并支付違約金，或者要求雙倍返還定金。對方已經(jīng)不賣給你，已構(gòu)成根本違約，合同的目的已無法實現(xiàn)，這時你可以依法起訴對方了

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• 問 產(chǎn)權(quán)歸屬-甲方五年前將自己的一處房產(chǎn)賣于乙方，但只是簽訂了一份買賣協(xié)議，未過戶?，F(xiàn)在甲方可否通過法律手段要回房子
  答

  我國是不動產(chǎn)物權(quán)登記制，只要是沒過戶，產(chǎn)權(quán)證上還是甲方的名字，那么房屋的所有權(quán)人還是甲方，不存在要不要回，因為所有權(quán)還沒轉(zhuǎn)移。但是買賣合同是個債權(quán)，如果甲方要回，甲方不僅要返還購房款，還要按照協(xié)議約定支付違約金以及賠償給對方造成的損失。

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• 問 甲方與乙方簽約時間不一致
  答

  看合同有沒特別約定的，沒有的話一般以后面的時間為準。

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