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• 136****0618

  雖然政策變化不屬于不可抗力，但“限購令”導(dǎo)致無法過戶的房，買賣雙方均無過錯。從情勢變遷、公平合理的角度看，買方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，雙方可解除協(xié)議，恢復(fù)原狀，賣方應(yīng)如數(shù)退回定金。
  這種情況多出現(xiàn)在二手房買賣中，如購房者在“限購令”之前，已經(jīng)和業(yè)主簽訂了第三套房的認(rèn)購合同，按照約定支付定金，甚至到銀行辦理貸款等。但現(xiàn)在因政策突然變更，導(dǎo)致第三套房無法過戶，如果購房者要退房，卻要面臨定金無回、還要支付業(yè)主違約金的局面。
  　　“限購令”這一政策的突然變更，是買賣雙方都不可預(yù)見、無法防止的，應(yīng)屬于法律上的“情勢變更”。根據(jù)**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！币虼诉@種情況下，購房者“反悔”不須承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主應(yīng)當(dāng)退還買方定金。
  　　深圳某區(qū)法院的房產(chǎn)庭法官表示，市區(qū)法院曾就類似的政策變化致合同不能履行的情況進(jìn)行過研討，法官們傾向于認(rèn)為，政策變化是人為的，不是自然災(zāi)害之類，不屬于不可抗力，而是客觀情勢發(fā)生變更。這種情況下，合同雙方均無責(zé)任。如果判買方支付20%的違約金或由賣方“吃定金”，有違公平原則。合適的做法是：解除協(xié)議，賣方退定，恢復(fù)原狀。

  查看全文↓ 2018-07-18 10:03:01
• 143****0590

  對于政府禁令，一般來說可能會造成不可抗力;對于政府管制，一定要結(jié)合簽訂的合同來加以分析。對于能履行的，應(yīng)該依照誠實信用原則繼續(xù)履行合同。特別是對于金錢債務(wù)的履行應(yīng)當(dāng)更加嚴(yán)格適用。結(jié)合本案雙方簽訂的合同時間以及綜合雙方對合同的認(rèn)識，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為雙方對政府出臺限購政策均無法認(rèn)識到，且繼續(xù)履行無法完成，故應(yīng)當(dāng)適用不可抗力予以解除合同，以從實質(zhì)上平衡合同雙方。但亦有觀點認(rèn)為政府出臺限購第三套房政策導(dǎo)致不能履行合同應(yīng)當(dāng)屬于情勢變更。
  不可抗力，是指“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”。情勢變更是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。情勢變更原則的意義，在于通過司法權(quán)力的介入，強(qiáng)行改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當(dāng)事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險，其追求的價值目標(biāo)，是公平和公正。兩者區(qū)別主要表現(xiàn)在：1、客觀表現(xiàn)不同：不可抗力表現(xiàn)為人力不可抗拒的自然力，如地震、臺風(fēng)、洪水、海嘯、旱災(zāi)等(自然災(zāi)害)，也包括社會異常事件，如戰(zhàn)爭、罷工、暴動等;情勢變更表現(xiàn)為意外事件、社會經(jīng)濟(jì)形勢的急劇變化、物價飛漲、貨幣嚴(yán)重貶值、金融危機(jī)和國家政策的轉(zhuǎn)變等事由。2、適用范圍不同：不可抗力為法定免責(zé)事由，適用于違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任;情勢變更僅在具有合同關(guān)系的雙方當(dāng)事人履行合同過程中，適用免除合同責(zé)任。3、直接造成的后果不同：有些不可抗力造成的后果是絕對不能克服的;情勢變更可以相對克服，只是這使合同履行顯失公平，不利于債務(wù)人。4、免責(zé)程度不同：不可抗力導(dǎo)致合同不能履行，一方當(dāng)事人當(dāng)然免于承擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任;在發(fā)生情勢變更的情況下，即使法院或仲裁機(jī)構(gòu)同意變更或解除合同，并不當(dāng)然免除該當(dāng)事人對對方當(dāng)事人的賠償或補(bǔ)償責(zé)任。5、當(dāng)事人享有的權(quán)利性質(zhì)不同：在不可抗力下，當(dāng)事人享有延期履行、部分履行或解除合同的權(quán)利為形成權(quán)，只要不可抗力發(fā)生后，當(dāng)事人履行了附隨義務(wù)，即可發(fā)生法律上的后果，無須征得對方當(dāng)事人同意;情勢變更情形下的變更或解除合同，當(dāng)事人不能自行決定，須申請人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)決定。
  那么，在本案中，雖然雙方訂立了房屋買賣合同，雙方均有意履行完合同規(guī)定的內(nèi)容，但由于限購政策原因無法完成過戶，且該不能過戶的行為系不能避免不能克服的。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該行為構(gòu)成不可抗力，而非情勢變更。若本案中合同內(nèi)容可以履行但政策因素導(dǎo)致費(fèi)用過高或者其他后果，履行對一方顯著不公，在這種情況下，可以結(jié)合實際情況認(rèn)定為情勢變更，但不能認(rèn)為不可抗力。

  查看全文↓ 2018-07-18 10:01:47
• 152****4945

  房屋買賣合同在“限購”政策出臺前簽訂，政策出臺后，若解除合同可能導(dǎo)致買方承受較大利益損失的，買方可請求過戶房屋；
  房屋買賣合同在“限購”政策出臺后簽訂，買方無法請求過戶房屋。

  查看全文↓ 2018-07-18 10:01:21

相關(guān)問題

• 問 甲方要購買乙方的房子。甲方交部分定金和**給乙方，雙方簽訂協(xié)議等房子滿五年再過戶交易。有什么注意的問題？
  答

  一、未滿五年之前的房產(chǎn)權(quán)利的保障，即不被查封等二、雙方在過戶之前的履約保障，以使雙方能依約履行；三、國家房產(chǎn)政策變化后雙方的權(quán)利義務(wù)分擔(dān)問題；四、貸款政策變化時房款的支付及善后處理問題；

• 問 甲方買下乙方房子，乙方在房產(chǎn)公證時反悔，不給公證！怎么辦？(甲方賣家乙方買家）
  答

  肯定有效！當(dāng)事人雙方親自簽名簽下的協(xié)議，自雙方簽字后落筆生效。更何況有第三人簽字見證在場，這份協(xié)議僅只說明了房產(chǎn)分配份額，而真正的權(quán)屬沒有到政府權(quán)威部門發(fā)生更改，建議**好是雙方當(dāng)事人到房地局辦理過戶手續(xù)（如果是整套房子協(xié)議）或共有權(quán)證（房子的部分），**為穩(wěn)當(dāng)！希望能幫助到您。

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• 問 甲乙簽訂了房屋買賣合同,乙方交納了2萬定金,現(xiàn)甲方想違約,請問,乙方是否可以要求甲方繼續(xù)履行該合同？
  答

  現(xiàn)在就可以起訴要求對方繼續(xù)履行合同并支付違約金，或者要求雙倍返還定金。對方已經(jīng)不賣給你，已構(gòu)成根本違約，合同的目的已無法實現(xiàn)，這時你可以依法起訴對方了

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• 問 甲方與乙方簽約時間不一致
  答

  看合同有沒特別約定的，沒有的話一般以后面的時間為準(zhǔn)。

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• 問 在租賃期間，由于動遷，甲方是否應(yīng)退還乙方房租？
  答

  我看這樣比較合理：1、一般拆遷方只對甲方，不對乙方。2、乙方投資三萬，租期是三年，還有一年半的時間。應(yīng)當(dāng)退還投資的一半，和房租的一半。3、如果你所說的投資就是房租的話，那么就退還你15000元。4、如果你的投資是裝修費(fèi)用50000元，租金是50000元的話，那么就應(yīng)當(dāng)退還你共計50000元。其中投資和租金各退一半。5、以上是在合同中沒有約定的情況下處理方式，如另有約定的話，按合同行事。6、大致原則如此，可應(yīng)進(jìn)行溝通和商議，再不行使用法律手段。

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